Опытные получатели земли знают, что это способ получить участок без аукциона.

Власти часто «заворачивают» и переводят предварительное согласование в режим торгов.

Но справедливости ради надо признать, что в отказах зачастую виноваты сами заявители.

Допуская ошибки, они лишают себя возможности получить землю без торгов.

Иными словами,

приобрести участок через утверждение схемы земельного участка.

Давайте разберем основания, по которым чиновники могут отказать в утверждении схемы.

Попутно рассмотрим способы, как избегать отказов.

Утверждение схемы земельного участка имеет 5 оснований для отказа .

Все основания отказа утверждения схемы земельного участка изложены в пункте 16 статьи 11.10 Земельного кодекса РФ.

Обратите внимание.

Помимо оснований отказа в утверждении схемы существуют основания отказа в предварительном согласовании и в предоставлении земельного участка.

В этой статье будут рассмотрены только основания отказа в утверждении схемы.

Основания отказа в предварительном согласовании и предоставлении участков будут описаны в других материалах. Если конечно данная статья будет востребована и наберет достаточно отзывов.

1. Утверждение схемы земельного участка застопорится если Схема не соответствует установленным требованиям.

Для начала уточним один нюанс.

Схема земельного участка может быть подготовлена в одном из 2-х видов.

• В форме электронного документа,
• На бумажном носителе.

В форме электронного документа схему можно сделать платно на сайте Росреестра.

На бумажном носителе схема готовится с помощью программы АРГО.

Ознакомительную версию программы АРГО можно скачать бесплатно на сайте разработчика.

Требования к электронной и бумажной версии схемы практически идентичны.

В этой статье рассмотрим требования к бумажному варианту схемы.

Потому что бумажный варинат дает определенное преимущество перед электронной версией.

В чем состоит преимущество?

Преимущество бумажной схемы над электронной формой заключается в следующем.

После получения вашей схемы, администрация должна опубликовать извещение о возможности предоставления участка.

К извещению должна прилагаться схема.

Если вы подаете схему в виде файла, то администрация точно ее опубликует, потому что это проще простого.

Из этого следует, что неограниченный круг лиц не только может прочитать извещение, но и по схеме определить местонахождение участка. А многие подыскивают себе участок исходя исключительно из территориального предпочтения.

Иными словами, любой желающий может ознакомиться с вашей схемой и узнать место расположения участка. Ему даже не надо поднимать зад с дивана.

Если подаете бумажный вариант схемы, то с ее публикацией у чиновников возникают небольшие сложности.

Потому что схему нужно перевести в электронный вид.

Частенько местные администрации не заморачиваются с переводом схемы из бумаги в файл для публикации.

Они просто указывают в извещении, что со схемой можно ознакомиться по такому-то адресу. Дополнительно указывают часы для ознакомления.

При такой ситуации не каждый поднимет свою любимую пятую точку. Многим лень идти в администрацию и знакомиться с бумажным вариантом схемы.

Данное обстоятельство, хоть и косвенно, но сужает круг потенциальных желающих подать заявку по вашей схеме.

А это повышает шансы проскочить 30-дневный период без встречных заявок. В результате это увеличивает шансы получить участок без торгов.

Все требования к схеме содержаться в Приказе Минэкономразвития России от 27 ноября 2014 г. N 762.

Данный приказ подписал небезызвестный г-н Улюкаев А.В.

Полное название приказа приводить не стану.

Потому что оно очень длинное и трудно понимаемое даже с 3-ей попытки.

Какие требования к Схеме земельного участка?

При подготовке схемы размещения земельного участка учитывайте следующие документы.

• Утвержденные документы территориального планирования.
• Проекты планировки территории.
• Землеустроительную документацию.
• Положения об особо охраняемой природной территории.
• Зоны с особыми условиями использования территории.
• Земельные участки общего пользования и территории общего пользования, красных линиях.
• Местоположение границ земельных участков.
• Местоположение зданий, сооружений. В том числе, размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами, объектов незавершенного строительства.

Перечень достаточно внушительный, но не такой страшный, как может показаться.

Если цель получить участок под ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта, садоводство или КФХ, то начинайте с Правил землепользования и застройки населенного пункта.

В каждом населенном пункте должны действовать свои Правила землепользования и застройки.

На сайтах местных администраций должны публиковаться данные Правила.

Если по каким-то причинам Правил на сайте нет, то надо стучаться в кабинеты чиновников. И вежливо сообщать о нарушении закона. Не забудьте добавить, что нарушение неминуемо приведет к мерам прокурорского реагирования.

В качестве приложений к Правилам найдете карты территориального и/или функционального зонирования.

На картах увидите зоны с особыми условиями. Там же есть особо охраняемые зоны, территории общего пользования и другие территории планировки.

На этих зонах и территориях формировать участок для Схемы не нужно. В противном случае, утверждение схемы земельного участка будет омрачено отказом.

Разобраться с этими зонами не сложно. Они выделяются разными цветами и поэтому хорошо различимы.

Зная географическую структуру населенного пункта, достаточно просто понять, где запретные зоны расположены.

Затем изучите Правила землепользования и застройки с целью выяснить, как на картах обозначаются зоны, на которых допускается, допустим, ИЖС если цель получить участок под строительство дома.

Обычно зоны для индивидуальной жилищной застройки обозначают символами: Ж-1, Ж-2, или Ж-3. Но могут быть и другие обозначения, поэтому не пренебрегайте чтением Правил землепользования и застройки.

На этих зонах можно формировать Схему расположения земельного участка, если нет других оснований для отказа, которые рассмотрим далее.

Чтобы состоялось утверждение схемы земельного участка укажите в ней следующие данные.

• условный номер земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка;
• проектная площадь земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка;
• список координат характерных точек границы образуемого земельного участка в системе координат, применяемой при ведении государственного кадастра недвижимости;
• изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков, изображение границ учтенных земельных участков, в том числе исходных земельных участков, надписи (включая кадастровые номера земельных участков, условные номера образуемых участков, кадастровый номер кадастрового квартала, систему координат), условные обозначения, примененные при подготовке изображения (далее — графическая информация);
• сведения об утверждении схемы расположения земельного участка: в случае утверждения схемы расположения земельного участка решением уполномоченного органа указываются наименование вида документа об утверждении схемы расположения земельного участка (приказ, постановление, решение и тому подобное), наименование уполномоченного органа, дата, номер документа об утверждении схемы расположения земельного участка;
• в случае утверждения схемы соглашением между уполномоченными органами указываются наименование вида документа об утверждении схемы расположения земельного участка (соглашение), наименования уполномоченных органов, дата (даты), номер (номера) соглашения о перераспределении земельных участков.

Когда я готовил данный материал, то осознал простую вещь.

Если текстом детально описывать каждый пункт из перечня, то вы просто уснете при чтении.

Понять, что должно быть в схеме, и как ее сделать за несколько минут, можно не читая скучный текст, а просматривая видео.

Вкратце изложу некоторые моменты, которые должны быть указаны в Схеме земельного участка.

Условный номер образуемого земельного участка.

Номер участка, который вы нарисуете на Схеме, состоит из двух частей.

• номера кадастрового квартала, в котором участок будет расположен,
• двух заглавных букв – ЗУ, которые являются аббревиатурой словосочетания – земельный участок.

Между номером кадастрового квартала и буквами ЗУ поставьте двоеточие.

Пример — 50:23:0030106:ЗУ.

Проектная площадь земельного участка.

Площадь земельного участка будет высчитана автоматически программой.

Как использовать бесплатную версию программы для составления Схемы, показано в .

Площадь участка указывается в кв.м.. а не в сотках.

Список координат характерных точек и границы земельного участка.

Для определения координат точек и границ участка достаточно сделать несколько кликов в программе.

На выбранной территории кликаете несколько раз по периметру выбранного вами участка земли и программа выдаст координаты каждой точки и нарисует границы участка.

Затем перенесите значения координат в шаблон вашей схемы.

В инструкции показано, как перенести значения координат точек на схему, чтобы она соответствовала всем требованиям.

Значения координат точек округлять до целых чисел не нужно.

Значения указываются с точностью до сотых долей, которые вам выдаст программа.

Подведем промежуточный итог.

Чтобы не получить отказ по причине несоответствия Схемы установленным требованиям целесообразно:

• либо скрупулезно изучить Приказ Минэкономразвития России от 27 ноября 2014 г. N 762,
• либо использовать проверенную инструкцию по составлению схемы расположения земельного участка.

Есть еще третий вариант: заказать изготовление схемы кадастровому инженеру.

Важно только, чтобы он знал, какие требования предъявляются к схеме участка для предварительного согласования и не загнул высокую цену.

2. Утверждение схемы земельного участка не состоится при полном или частичном совпадения местоположения.

Если границы на совпадают с ранее согласованным участком, то утверждение схемы земельного под угрозой.

Почему так привлекательно получение участка путем утверждения схемы?

Если схему утвердили, и получено постановление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, то возникает право в течение 2 лет получить землю без торгов. Смотрите пункт 15 статьи 11.10 ЗК РФ.

Иными словами , утвержденная схема резервирует за вами участок с правом его получения без торгов после проведения межевания.

Указанное право на участок по ранее утвержденной схеме, является основанием отказа, которое мы сейчас рассматриваем.

Если отбросить занудные юридические формулировки, то смысл сводиться к следующему:

Если составленная схема полностью или частично совпадает с местоположением участка, по которому ранее была утверждена чужая схема, и 2-х летний срок еще не истек, то в утверждении новой схемы будет отказано.

Проще говоря: кто-то встал раньше и обул «общие» тапки.

Как избежать отказа в утверждении схемы земельного участка по причине совпадения границ?

Как частенько бывает в нашей стране, параллельно существуют две реальности.

• Первая реальность изложена в законах (как должно быть);
• Вторая реальность объективно существующая (как есть на самом деле).

Начнем с первой реальности.

Согласно пункту 20 статьи 11.10 Земельного кодекса, после утверждения схемы земельного участка администрация должна в течение 5 рабочих дней направить схему и постановление в орган регистрации прав, то есть в Росреестр.

Сведения о земельном участке, содержащиеся в схеме, должны быть отображены на кадастровых картах, предназначенных для использования неограниченным кругом лиц.

Иными словами, Росреестр должен отображать на публичной кадастровой карте границы всех участков, по которым были утверждены схемы.

При таком раскладе, избежать отказа по причине совпадения границ было бы проще простого, потому что при составлении схемы вы видите границы всех занятых участков, в том числе, тех, которые еще не сформированы, но по которым утверждены схемы.

Как все обстоит на самом деле?

Вторая реальность.

На публичной кадастровой карте не отображаются участки, по которым утверждены схемы расположения земельных участков. По крайней мере, я не находил ни одного.

Причина такого безобразия, на мой взгляд, в большей степени состоит не в том, что администрации не направляют в Росреестр утвержденные схемы. А в том, что Росреестр имеет по этому вопросу свою особую позицию.

Приготовьтесь узнать очередную чиновничью уловку по неисполнению требований Земельного кодекса.

Кто даже немного разбирается в юриспруденции или понимает иерархию нормативных актов, оценит изящество «отмазки», которую придумали в Федеральной кадастровой палате, чтобы не исполнять закон (Земельный кодекс).

Подведомственное Министерству экономического развития Федеральное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» выпустило письмо от 07 апреля 2015 года N 10-0946-КЛ.

В данном письме говорится: условный номер земельного участка, образованного в соответствии со схемой расположения земельного участка, и реквизиты решения, которым утверждена схема, вносятся в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости.

Развивая эту мысль, чиновники указывают, что сведения об участках, в отношении которых утверждены схемы, не могут быть внесены в государственный кадастр недвижимости до внесения в кадастр сведений об объекте недвижимости и присвоении ему кадастрового номера.

Иными словами , сведения об утвержденных схемах не попадут в кадастр и соответственно не отобразятся на публичной кадастровой карте, пока участок не будет поставлен на учет.

Но даже ежику понятно, что когда участок поставлен на кадастровый учет, нет никакой практической необходимости вносить сведения из схемы. Потому что участок и так отображается на карте, как объект недвижимости с красными границами.

Знатоки и профессионалы могут возразить, так как государственный кадастр недвижимости, как отдельный федеральный информационный ресурс, уже не существует.

Да, с 2016 года,

кадастр недвижимости объединен с реестром прав в Единый государственный реестр недвижимости).

Но от этого объединения картина не поменялась.

На публичной кадастровой карте как не было сведений из утвержденных схем, так и нет.

Примечание.

На публичной кадастровой карте в разделе Дополнительные сведения есть опция Схемы расположения земельный участков.

Если я правильно понимаю замысел разработчиков ПКК, то при выборе данной опции на карте должны отображаться синим цветом границы участков. В отношении этих участков утверждены схемы.

Однако, многочисленные проверки, в том числе, в отношении участков, по которым я сам получал утвержденные схемы, показали, что ни синим, ни другим цветом границы участков по утвержденным схемам не отображаются.

Если в ваших ситуациях удавалось находить на ПКК контуры участков по утвержденным схемам, то поделитесь находкой в комментариях.

Буду очень признателен, как и сотни читателей сайта.

В видео я показал, что отображается на территориях, по которым утверждены схемы.

Таким образом, существующая система отображения сведений на ПКК, с высокой степенью вероятности, не позволит определить: занята ли выбранная вами территория по ранее утвержденной схеме или нет.

В этом вопросе, скорее всего, придется действовать практически вслепую.

Однако, не все так плохо.

В видео я показал

3 способа проверить — занят участок чужой схемой или свободен.

Часть 1-ая.

Часть 2-ая.

Способы, показанные в видео, не могут гарантировать 100 процентное выявление всех занятых чужими схемами участков.

Потому что всегда найдется чиновник, который не направит схему или так опубликует извещение, что его никогда не найдешь.

Тем не менее, некоторые утвержденные схемы можно вычислить, и не тратить время на участки, по которым будет отказано.

3. Нарушение требований к образуемым участкам дескредитирует утверждение схемы земельного участка.

Требования к образуемым и изменяемым земельным участкам изложены в статье 11.9 Земельного кодекса.

Статья небольшая и содержит всего 7 пунктов.

Некоторые из этих пунктов относятся к изменяемым земельным участкам.

Поэтому для составления схемы на свободной земле с целью первичного получения участка не применяются.

Рассмотрим данное основание отказа на примерах составления схемы под ИЖС.

Первое требование.

Соблюдайте предельные размеры земельных участков.

Предельные размеры земельных участков бывают 2-х видов.

• Максимальный размер, выше которого площадь земельного участка не допускается;
• Минимальный размер, меньше которого участок сформировать нельзя.

Где узнать предельные размеры земельных участков?

Градостроительные регламенты содержат предельные размеры земельных участков.

Звучит пугающее, но на самом деле достаточно просто.

Градостроительные регламенты являются частью Правил землепользования и застройки.

Где найти Правила я уже рассказывал при рассмотрении первого основания отказа в утверждении схемы.

Беглого просмотра Правила достаточно, чтобы найти фрагмент, в котором указаны предельные размеры земельных участков.

На картинке изображен фрагмент из Правил.

В таблице приведены предельные размеры земельных участков всех территориальных зон.

Для зоны Ж-1, которая предусматривает индивидуальное жилищное строительство, установлены следующие предельные размеры.

• Минимальный размер площади – 600 кв.м.
• Максимальный размер участка — 2000 кв.м.

Таким образом , для данного населенного пункта можно составлять схему под ИЖС с площадью участка от 6 до 20 соток.

Проще говоря, чтобы не получить отказ, нужно составлять схему с площадью участка в пределах указанных значений.

Примечание.

Существуют территории, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или не устанавливается.

Таких территорий достаточно много:

• земли лесного фонда,
• территории, покрытые поверхностными водами,
• земли запаса,
• земель особо охраняемых природных территорий,
• и другие.

Как правило, на таких территориях индивидуальное жилищное строительство не допускается.

Поэтому данные случаи малоинтересны.

Тем не менее, нужно знать, что для территорий, где не действуют градостроительные регламенты, предельные размеры участков устанавливаются отдельными законами.

Второе требование.

Границы участка на схеме не должны пересекать границы муниципальных образований и/или населенных пунктов.

Соблюсти данное требование просто.

Достаточно не залазить за границы кадастрового квартала, в котором вы формируете схему участка.

Потому что границы кадастрового квартала не могут пересекать границы муниципальных образований и/или населенных пунктов.

Иными словами , соблюдая правило не пересечения границ кадастрового квартала, вы одновременно выполняете требование о недопустимости пересечения границ муниципальных образований и/или населенных пунктов.

В программе для подготовки схемы границы кадастрового квартала выделяются жирной линией, поэтому ошибиться трудно.

Формируйте на схеме границы участка исключительно внутри кадастрового квартала, и все будет в порядке.

Избегайте пересечения границ территориальных зон, лесничеств, лесопарков.

Указанное требование, по сути, очень близко к предыдущему, которое мы рассмотрели.

При получении участка под ИЖС особо нужно обращать внимание на недопустимость пересечения границ территориальных зон.

Потому что зоны, в которых допускается индивидуальное жилищное строительство, однозначно имеют границы.

Как определить границы территориальных зон для ИЖС?

Узнать границы достаточно просто.

Нужно посмотреть на карты зонирования.

Как правило, карты являются приложением к Правилам землепользования и застройки.

На скриншоте фрагмент карты муниципального образования г. Анапа.

Территориальные зоны, обозначенные на карте, различаются по цвету, и каждая имеет свои границы.

Зона под жилищную застройку выделена желтым цветом.

При выборе места расположения участка нельзя допускать пересечения границами участка границ территориальной зоны.

Соблюдайте данное требование и избежите отказа по третьему основанию.

4. Схема не соответствует утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации и положению об особо охраняемой природной территории.

Утвержденный проект планировки территории, так же как и все нормативные акты, является публичным документом. Проект планировки размещают на сайте администрации.

Утвержденный проект состоит из чертежей, карт и описания.

Зачем нужен проект планировки территории?

Проект планировки определяет красные линии и размещение объектов капитального строительства.

Кроме этого, проект планировки устанавливает границы территорий объектов культурного наследия.

Проект планировки учитывает схему границ зон с особыми условиями использования и другие параметры.

Если готовите схему для получения участка под ИЖС и выбранный участок находится близко к деловым и общественным центрам населенного пункта, выходит границей на проезжую часть, то целесообразно изучить проект планировки, чтобы как минимум не пересекать красные линии.

В маленьких населенных пунктах проект планировки вообще может отсутствовать.

Отсутствие проекта планировки исключает его нарушение при составлении схемы.

Что такое землеустроительная документация?

Начнем с определения: что такое землеустройство?

Землеустройство – это мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, организации рационального использования земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, и т.д.

Полное определение землеустройства см. в статье 1закона «О землеустройстве» от 18.06.2001 N 78-ФЗ.

Из определения следует, что землеустройство это мероприятия, то есть действия властей.

Землеустроительная документация – это документы, полученные в результате проведения землеустройства.

Иными словами , землеустроительная документация это любой документ власти, полученный в результате вышеперечисленных мероприятий.

Приведем примеры землеустроительной документации.

Виды землеустроительной документации.

• Схема землеустройства территорий субъектов Российской Федерации.
• Генеральная схема землеустройства территории Российской Федерации.
• Схема землеустройства муниципальных образований.
• Схемы использования и охраны земель.
• Карты (планы) объектов землеустройства.
• Проекты внутрихозяйственного землеустройства.
• Материалы почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвентаризации земель.
• Проекты улучшения сельскохозяйственных угодий, освоения новых земель, рекультивации нарушенных земель, защиты земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий.
• Тематические карты и атласы состояния и использования земель.

Вышеуказанный перечень является открытым.

Местные и региональные власти могут вводить свои виды землеустроительной документации.

Как избежать нарушения требований землеустроительной документации?

Для начала выясните какая в принципе землеустроительная документация действует в населенном пункте.

Я использую примеры для получения земли под ИЖС.

Как найти землеустроительную документацию?

На сайте администрации найдите поле «Поиск по сайту» и поочередно вводите виды документов.

Например: схема землеустройства; карта объектов землеустройства; материалы почвенных обследований и т.д.

Если поиска по сайту нет, то вводите название документов в любой поисковик, добавляя название населенного пункта.

Затем, просмотрите найденные документы чтобы выяснить: насколько они относятся к территории, на которой вы хотите составить схему участка.

Примечание.

Материалы почвенных, геоботанических и других обследований, а также оценки качества земель помогут не ошибиться с выбором участка.

Поэтому потратить полдня на выявление землеустроительной документации на сайте администрации, не большая цена за выбор участка с качественными почвами.

Положение об особо охраняемой природной территории.

Особо охраняемые природные территории – это участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение.

Особо охраняемые природные территории изымаются решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования.

Для этих территорий устанавливается режим особой охраны.

На сайтах местных администраций, в которых чиновники дружат с мозгами, есть специальные разделы по земельным вопросам.

В этих разделах, как правило, публикуются Правила землепользования и застройки, Положения об особо охраняемых природных территориях, проекты планировки территории, землеустроительная и другая документация.

Беглое прочтение данных документов позволяет определить, насколько документы относятся к той территории, где вы собрались получить участок.

Если никаких ограничивающих фактов вы не установили, то можно смело делать схему, соблюдая, в первую очередь, Правила землепользования и застройки.

5. Проект межевания территории на 100% исключает утверждение схемы земельного участка.

Для отдельных территорий местные власти могут утверждать проекты межевания.

Только администрация формирует участки на территориях с утвержденным проектом межевания.

Из этого следует вывод.

Если в кадастровом квартале действует проект межевания, то ищете участок в другом квартале.

Потому что утверждение схемы земельного участка зайдет в тупик.

Администрация нарезает одинаковые по размеру участки в кадастровых кварталах с утвержденными проектами межевания. Как правило, участки нарезают для предоставления на аукционах.

Участки сформированные блоками хорошо видны на публичной кадастровой карте. В таких блоках почти все участки одинаковой формы и размера.

Если видите на ПКК такие блоки, то можно предположить, что на территории действует проект межевания.

Как проверить есть ли утвержденный проект межевания?

Один из способов состоит в следующем.

Необходимо в любой поисковой системе напечатать номер кадастрового квартала.

Набирайте номер квартала, на территории которого хотите составить схему.

В результатах поиска нужно проверить наличие упоминания об утвержденном проекте межевания.

Такой же поиск желательно провести на сайте администрации.

Если нет упоминаний об утвержденнии проекта межевания территории, то с высокой вероятностью следует, что проекта межевания нет.

Однако нужно понимать, что интернет не дает 100-процентной гарантии.

Оптимистичная ситуация выглядит следующим образом.

В интернет нет упоминаний о проекте межевания.

На сайте администрации и на ПКК кадастровый квартал не содержит блоки красиво нарезанных участков.

Если картина такая, то можете делать схему участка.

Мы рассмотрели 5 оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка.

Если остались вопросы: задавайте в комментариях.

Используйте готовые видео для составления схемы участка. Потому что предварительное согласование дает шанс получить земельный участок без торгов.

Желаю достойной жизни и успешного получения земли .

КонсультантПлюс: примечание.

О порядке согласования схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории при образовании земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, см. ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ .

ЗК РФ Статья 11.10. Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

1. Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее - схема расположения земельного участка) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.

2. Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

3. Подготовка схемы расположения земельного участка обеспечивается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

4. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом.

5. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов.

6. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, может быть обеспечена указанным юридическим лицом. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды или безвозмездного пользования, может быть обеспечена указанными гражданином или юридическим лицом.

7. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для последующего изъятия для государственных или муниципальных нужд может быть обеспечена лицом, в пользу которого изымается земельный участок.

8. В случае образования земельных участков путем перераспределения земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подготовка схем расположения земельных участков обеспечивается гражданами, являющимися собственниками таких земельных участков.

(см. текст в предыдущей редакции)

9. Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется в форме электронного документа.

В случае, если подготовку схемы расположения земельного участка обеспечивает гражданин в целях образования земельного участка для его предоставления гражданину без проведения торгов, подготовка данной схемы может осуществляться по выбору указанного гражданина в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе.

10. Подготовка схемы расположения земельного участка в форме электронного документа может осуществляться с использованием официального сайта федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав), в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" или с использованием иных технологических и программных средств.

(см. текст в предыдущей редакции)

11. Орган регистрации прав обеспечивает возможность подготовки схемы расположения земельного участка в форме электронного документа с использованием официального сайта указанного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" любым заинтересованным лицом за плату. Размер такой платы и порядок ее взимания устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

(см. текст в предыдущей редакции)

Подготовка схемы расположения земельного участка в форме электронного документа органами государственной власти или органами местного самоуправления с использованием официального сайта органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" осуществляется без взимания платы.

(см. текст в предыдущей редакции)

12. Форма схемы расположения земельного участка, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе, требования к формату схемы расположения земельного участка при подготовке схемы расположения земельного участка в форме электронного документа, требования к подготовке схемы расположения земельного участка устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

13. Схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

(см. текст в предыдущей редакции)

14. В решении об утверждении схемы расположения земельного участка в отношении каждого из земельных участков, подлежащих образованию в соответствии со схемой расположения земельного участка, указываются:

1) площадь земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка;

2) адрес земельного участка или при отсутствии адреса земельного участка иное описание местоположения земельного участка;

3) кадастровый номер земельного участка или кадастровые номера земельных участков, из которых в соответствии со схемой расположения земельного участка предусмотрено образование земельного участка, в случае его образования из земельного участка, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости;

(см. текст в предыдущей редакции)

4) территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок, или в случае, если на образуемый земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется или для образуемого земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, вид разрешенного использования образуемого земельного участка;

15. Срок действия решения об утверждении схемы расположения земельного участка составляет два года.

КонсультантПлюс: примечание.

До 01.01.2025 допускается отказ в утверждении схемы расположения земельного участка по основаниям, установленным нормативными правовыми актами г. Москвы и ЗК РФ (ФЗ от 27.12.2019 N 455-ФЗ).

16. Основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является:

1) несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с пунктом 12 настоящей статьи;

2) полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек;

3) разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам;

4) несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;

5) расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

17. В случае, если границы земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка, пересекаются с границами земельного участка или земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным после дня утверждения схемы расположения земельного участка и до истечения срока действия решения о ее утверждении, образование земельного участка осуществляется в соответствии с утвержденной схемой его расположения.

20. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение, предусматривающее утверждение схемы расположения земельного участка, обязаны направлять в срок не более чем пять рабочих дней со дня принятия указанного решения в орган регистрации прав указанное решение с приложением схемы расположения земельного участка, в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия. Сведения, содержащиеся в указанных решении и схеме, подлежат отображению на кадастровых картах, предназначенных для использования неограниченным кругом лиц.

(см. текст в предыдущей редакции)

21. Подготовка единым институтом развития в жилищной сфере схемы расположения земельного участка в форме электронного документа с использованием официального сайта органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" осуществляется без взимания платы.

(см. текст в предыдущей редакции)

Схема расположения земельного участка (ЗУ) представляет собой план местности , на котором изображены границы образуемого ЗУ (или нескольких участков) на кадастровом плане территории.

На ней должна быть указана площадь всех образуемых ЗУ. В случае, когда таких участков 2 или более, ставятся также их условные номера. Документ составляется на основе данных кадастра.

Требования к схеме границ земельного участка регламентируются приказом Минэкономразвития РФ №762 от 27.11. 2014 г., приложениями № 1 и № 2 к этому приказу, а также ст. 11.10 Земельного кодекса РФ (закон, утверждающий соответствующие изменения в ЗК, начал действовать с 01.03.2015 г.).

Инструкция по межеванию земель – это такой нормативный документ, который был утвержден Роскомземом в апреле 1996 г. В нем установлен порядок, в соответствии с которым следует выполнять разграничение земель , а также сформулированы требования, предъявляемые к каждой стадии межевания и к документированию результатов этой процедуры.

Проще говоря, эта инструкция – прямое руководство по определению и дальнейшему утверждению границ земельного надела.

Полномочиями по контролю за соблюдением предусмотренного инструкцией регламента обладают территориальные подразделения Роскомзема.

Данный нормативный акт на сегодняшний день является действующим .

Его положениями руководствуются специалисты в процессе определения землевладений.

Для инструкции по межеванию разработано несколько приложений. В их число входят образцы технических заданий, чертежей и иной документации.

В 2003 г. инструкция была дополнена «Методическими рекомендациями по проведению объектов землеустройства».

В каких случаях необходима

Такая схема потребуется в случае образования нового надела земли либо при юридически значимом изменении существующих наделов.

Она необходима в следующих ситуациях:

1. В случае разделения одного землевладения на несколько долей или при объединении
   нескольких земельных участков, если эти земли к моменту изменения границ находились в частных
   владениях. Такими участками в соответствии с российским законодательством могут являться земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, а также садово-огородные и дачные участки.
2. При изменении границ земель, формально находящихся в собственности государства.
3. В ситуации, когда необходимо выделить участок земли, принадлежащей муниципалитету , для его передачи гражданину или организации. Схема понадобится как при получении муниципальной земли в постоянное пользование, так и в случае оформления на нее арендного договора.
4. Если администрация поселения изымает землю у ее владельца , когда это необходимо для нужд государства или муниципалитета.
5. В случае, когда запланировано проведение аукциона . Для организации аукциона подается соответствующее заявление, к которому прилагается схема земельного участка. Далее публикуется объявление, после чего в течение 30 дней идет сбор заявок.Организацией проведения аукциона (и необходимых для него процедур) занимается муниципалитет. Но если была получена только одна заявка, заявитель приобретает ЗУ без аукциона. В последнем случае он сам должен позаботиться о проведении его межевания.
6. Когда имеется возможность приобрести землю без проведения торгов . Отличительной особенностью данной ситуации является то, что схему границ угодья можно предъявить напечатанной на бумаге.
7. Для того, чтобы легализовать прирезки (это прилегающие к землевладению участки, которые были самовольно захвачены гражданином и стали как бы принадлежать ему, если отсутствуют претензии третьих лиц), которые находятся во владении гражданина.

В соответствии с правилами, установленными инструкцией по межеванию, определение границ земельного участка является необходимой процедурой для оформления земли в собственность.

Об этом следует помнить гражданам, которые заинтересованы в легализации своих участков в соответствии с действующей сейчас программой дачной амнистии.

Кто занимается подготовкой

Администрация

В общем случае подготовка схемы границ ЗУ выполняется исполнительным органом государственной власти или административным органом муниципального образования.

Соответствующую заявку можно подать на сайте Росреестра (заявителю предварительно следует на нем зарегистрироваться).

Самостоятельная подготовка

Если необходимо подготовить схему земельного участка, который предстоит образовать путем его выделения из муниципальной земли , а проведение торгов при этом не планируется, организацией соответствующих работ может заняться сам гражданин.

Допускается также самостоятельная подготовка схемы в случае проведения аукциона по продаже или выделения в аренду образуемого участка.

Исключение составляют земли, которые располагаются на территории городов федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь).

При выделении ЗУ, располагающегося на территории, принадлежащей государству или муниципалитету, схему расположения может подготовить лицо, которому эта земля выделяется. Для граждан такой порядок допускается при получении земли в безвозмездное пользование или оформлении аренды.

Если участок подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд, схему вправе подготовить лицо, в пользу которого он изымается.

В случае, когда образование нового земельного участка происходит в результате перераспределения наделов, принадлежащих гражданам, которые предназначены для ведения личного хозяйства или строительства частного жилья, соответствующие схемы могут подготовить владельцы таких угодий. Это относится также к землям, являющимся собственностью РФ или населенных пунктов.

Несмотря на то, что в этих ситуациях допускается самостоятельное изготовление плана границ, для многих граждан эта процедура может оказаться достаточно сложной. Не каждый человек имеет навыки составления топографических карт и работы с графическими редакторами.

Кадастровый инженер

Согласно требованиям законодательства схема границ земельного участка должна быть привязана к кадастровому плану территории.

Дополнительные затруднения могут возникнуть из-за того, что не всегда известны координаты располагающихся рядом объектов . Поэтому во многих случаях целесообразно для подготовки схемы расположения земельного участка воспользоваться услугами кадастрового инженера.

С выездом

Если в кадастре отсутствуют необходимые сведения для составления документа либо их недостаточно, для его составления инженер может выехать к местоположению участка.

Там он проведет все нужные для составления чертежа измерения и определит точные координаты объекта.

Заказывать проведение работ с выездом кадастрового инженера имеет смысл, когда точно известно, что администрация муниципалитета одобрит выделение надела гражданину.

В противном случае расходы будут неоправданными.

Без выезда

В ситуации, когда в кадастре содержатся все данные, требующиеся для составления схемы, выезд инженера на участок не обязателен. Ведь всю нужную информацию он может получить камерально (с помощью кадастровой карты).

Финансовые затраты в таком случае будут меньше, чем при выезде специалиста.

Особенности

В процессе подготовки схемы расположения земельного участка необходимо учитывать :

• требования законодательства, определяющие правила пользования землей и застройки;
• положения утвержденной документации, касающиеся территориального планирования;
• требования документации по землеустройству;
• проект планировки территории;
• расположение территорий, находящихся в общем пользовании;
• фактическое расположение границ землевладений;
• местонахождение построек на местности (включая те, возведение которых еще не завершено);
• в определенных законодательством случаях необходимо принимать во внимание положение об особо охраняемой природной территории и расположение зон для территорий с особыми условиями использования.

Гражданину, не обладающему достаточной компетенцией, не всегда легко во всем этом разобраться. Поэтому для составления схемы при наличии каких-либо неразрешенных сомнений лучше обратиться к специалисту.

Как выглядит образец

Схема расположения земельного участка оформляется в соответствии с приказом Минэкономразвития № 762. Этот документ бывает двух разновидностей :

1. Для перераспределения земель уже имеющихся участков (в случае выполнения дорезки к землевладению). Ее образец можно посмотреть
2. Для образования нового надела смотрите по

Они отличаются только в одном: в первом случае изображается не только участок, который должен получиться в итоге, но и изначальная территория, к которой должна присоединиться другая земля.

Схема изготавливается в форме электронного документа . Если надел предоставляется гражданину без проведения торгов, то по его желанию она может быть выполнена на бумажном носителе.

Что отображается в документе

Чертеж, на котором показано расположение угодья и отображаются его границы, должен содержать :

• межевые границы территории землевладения;
• условные номера всех наделов, которые должны быть образованы согласно схеме расположения земельных участков (если таких участков несколько);
• информацию о площади образуемых участков земли;
• координаты, отображающие точное местоположение землевладения (или адрес);
• объекта недвижимости или квартала;
• сведения о проектной мощности каждого надела (если их 2 или более);
• информацию о земли участка.

План обязательно должен быть дополнен системой условных обозначений .

В документ со схемой расположения участка включается текстовое описание. В нем присутствуют наименование документа, его номер, дата утверждения, а также наименование органа административной власти, которым он был утвержден (такими полномочиями обладают органы муниципальной или государственной власти).

Если в районе, где располагается участок, имеются зоны особого пользования, сведения о них также включаются в это описание.

Основания для отказа в утверждении

По итогам рассмотрения заявления об утверждении схемы уполномоченный орган проверяет, соответствует ли выделение участка и оформление документа требованиям закона. Если какие-либо предписания законодательства не были соблюдены, в утверждении документа администрация вправе отказать.

Основания для отказа могут быть следующие .

1. Оформление документов произведено некорректно. Не соблюдены предписания по оформлению схемы, в документах присутствуют фактические ошибки или опечатки, приведена не вся необходимая информация. В таких ситуациях документ нужно будет переделать и снова передать на рассмотрение административному органу.
2. Площадь, указанная в документе, не соответствует реальным размерам участка (в случае, если на схеме она более чем на 10% больше, чем в действительности).
3. На территории угодья располагаются объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам или государству.
4. Земля на момент подачи заявления является собственностью дольщиков.

Также отказать могут и по следующим причинам.

1. Установлен факт наличия на территории участка пересекающихся границ (территория одного надела частично накладывается на другой или полностью с ним совпадает).
2. Территория является частью ранее утвержденного межевого плана.
3. Не были соблюдены требования, установленные для особо охраняемых природных территорий.
4. Установлено, что место, на котором располагается угодье, в будущем запланировано использовать для обеспечения внедрения проектов, направленных на развитие определенной местности.

В отдельных случаях может получиться так, что администрация поселения изменит целевое предназначение земли уже после того, как заявление подано . К сожалению, в такой ситуации в утверждении схемы также будет отказано.

Заключение

Составление схемы расположения границ земельного участка требуется при образовании нового земельного угодья или изменении существующего . На ней изображены границы надела на кадастровом плане и показано его местоположение. По сути это план участка, утвержденный административными органами.

Полномочиями по изготовлению данного документа прежде всего наделены органы муниципальной или государственной власти.

В ряде случаев, предусмотренных законом, допускается его самостоятельное изготовление самим заинтересованным гражданином. Однако это требует от него определенных навыков работы по составлению топографических карт.

Также необходимо учитывать многие нюансы отечественного законодательства, ведь при несоблюдении требований нормативных актов в утверждении схемы могут отказать .

Чтобы получить качественно выполненную схему, полностью соответствующую требованиям закона, лучше обратиться к специалистам. Заказав изготовление документа у кадастрового инженера, можно сэкономить немало времени и сил, а также свести к минимуму финансовые затраты.

Каждый участок земли должен быть определен границами. Образование надела должно осуществляться на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (далее СРЗУ), утвержденном органом местного самоуправления. Эти данные хранятся в государственном реестре и открыты для каждого гражданина, обратившегося к официальному сайту Росреестра.

Что такое схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории?

СРЗУ — это изображение с нанесенными границами образуемого участка или участков на кадастровом плане территории. Такая схема формируется кадастровыми инженерами по итогам .

Схема должна содержать площадь каждого из образуемых участков. Если в процессе образования участвуют два и более надела, то в документе присутствуют их условные номера. Схема должна дополнять межевое дело.

Подготовка документа регламентируется статьей 11.10 Земельного кодекса. Требования по его формированию и форма утверждены приказом Минэкономразвития от 27.11.2014 № 762.

Для чего нужна схема расположения земельного участка на КПТ?

Схема сама по себе не является правоустанавливающим документом. Она носит технический характер и требуется:

• чтобы образовать ЗУ из земель либо других участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, т.е. не в собственности частных лиц;
• в случае перераспределения ЗУ, находящегося в частной собственности с землями государственной или муниципальной собственности, так называемой прирезке.

Самыми распространенными случаями, когда требуется подготовка схемы расположения ЗУ:

• требуется кадастровому инженеру для подготовки межевого плана, чтобы поставить на кадастровый учет и получить кадастровый номер участка;
• владеете на правах аренды участком, находящимся в государственной собственности и желаете его разделить. В этом случае требуется утверждение схемы для раздела такого участка;
• хотите оформить пустой участок земли, никому не принадлежащий, получить его в аренду или собственность (выкупить) в соответствии с земельным кодексом.
• может потребоваться в случае получения разрешения на строительство.

В иных случаях земля выделяется органами местного самоуправления в соответствии с проектом межевания и планировки территории.

Схема утверждается на определенный период времени, по закону срок составляет — 2 года .

Структура документа должна содержать все необходимые сведения о наделе в соответствии со ст. 11.10 ЗК РФ. В схеме расположения участка отражаются следующая информация об образуемом наделе:

• условный номер;
• площадь;
• расположение;
• координаты поворотных точек границ;
• красные линии;
• границы территориальных зон с установленными специальными условиями использования;
• положение строений капитального характера;
• проекты планировки;
• границы прилежащих участков;
• чертеж оформляемого надела;
• номер кадастрового квартала;
• описание системы координат;
• условные обозначения;
• категория земли.

Предпочтительно провести топографическую съемку участка и его окрестностей. Это влечет дополнительные расходы, но скажется положительно на точном отражении фактических характеристик участка. Например, покажет, какие коммуникации проходят под земельным участком, что позволит избежать проблем с последующей его застройкой.

Этапы подготовки схемы расположения ЗУ

Инициатор образования земельного участка для получения схемы его расположения должен действовать следующим порядком:

1. Заинтересованное лицо готовит заявление о необходимости подготовки схемы расположения участка земли. Основанием для этого является документ, подтверждающий полномочия заявителя относительно этого надела.

2. Подготавливается пакет документов, которые необходимо приложить к заявлению. В него входят:

• паспорт заявителя;
• правоустанавливающий документ на участок земли (свидетельство о праве собственности, акт о выделе участка и т.д.);
• кадастровый паспорт на землю (при наличии) или выписка из ЕГРН;
• справка из БТИ, если на участке имеются строения, или кадастровая выписка, если таковых нет.

3. Заявление с документами направляется кадастровому инженеру. Перед началом работ составляется договор на оказание услуги по изготовлению схемы.

4. Полученные документы анализируются специалистом на наличие или отсутствие оснований для отказа в утверждении схемы расположения ЗУ. Для этого он запрашивает регистрационные данные участка в виде кадастровой выписки.

Схема может быть подготовлена одним из способов:

1. Аналитическим.
2. С выездом специалиста на место.

В первом случае подготовка производится камерально. Примерно проектируются границы ЗУ и готовится схема расположения. В данном случае существует риск после утверждения и оформления права на участок получить надел не в тех границах, которые вы хотите. Особенно это опасно, если вокруг выбранного вами участка имеются какие-то другие объекты недвижимости (чужие участки, строения и прочие). Если есть риски пересечения с границами чужой собственности, имеет смысл подготовить схему с выездом геодезиста. Это немного дороже, но оправдывает потраченные средства в случае пересечения участков земли с соседями.

По выезду геодезистом будут определены точные координаты границ этого участка и по ним уже будет готовиться схема.

5. Получение официального документа. Срок его подготовки обычно занимает от двух до четырех недель.

После утверждения кадастровый инженер может подготовить межевой план, провести кадастровый учет этого образуемого надела. На выходе вы получите зарегистрированный участок имеющий кадастровый номер, и на руки выдана выписка из ЕГРН.

После этой процедуры можно начинать процесс оформления права на участок земли и у вас появится объект недвижимости. До кадастрового учета, речи об объекте недвижимости быть не может, поскольку в соответствии с российским законодательством объект недвижимости возникает после его кадастрового учета и появления кадастрового номера.

Гражданин может самостоятельно, используя портал Росреестра, подготовить данную схему. Но далеко не каждый обладает всей необходимой информацией для проверки соответствия всех регламентов. Это довольно большой объем информации, которым владеет обычно кадастровый инженер. Поэтому рекомендуется не тратить время и обращаться к квалифицированным специалистам.

Образец СРЗУ на КПТ 2019 года:

Оформление СРЗУ администрацией

В большинстве случаев инициатором подготовки схемы является заинтересованное лицо: организация или гражданин. Обязанностью оформить ее территориальной администрацией является только случай реализации участка путем аукциона. Заявитель несет все расходы, связанные с изготовлением и получением СРЗУ.

Орган, осуществляющий выдел земли, направляет в Росреестр электронную схему. Это необходимо, чтобы не произошло образования на этом месте другого участка до момента регистрации на него права или в последующие два года (период действия схемы).

Нарушением со стороны администрации является требование к заявителю представить схему в электронном виде. Данное требование не законно!

Причины для отказа

Для того, чтобы схема была утверждена, она должна соответствовать требованиям земельного кодекса и соответственно не должна подходить под пункты, являющиеся основанием для отказа от утверждения. Если документ соответствует всем требованиям градостроительных регламентов и законодательства, то органы местного самоуправления обязаны ее утвердить.

Согласно п. 16. ст. 11.10 ЗК, причинами для отказа могут быть, если схема:

• не соответствует формату или требованиям к ее подготовке;
• имеет нарушения требований земельного законодательства к образуемым наделам;
• не соответствует утвержденному проекту планировки территории, а также положению об особо охраняемых природных зонах, градостроительным нормам;
• имеет иные нарушения земельного законодательства.

Откажут также, если границы создаваемого участка:

• пересекают уже числящийся на кадастровом учете другой участок;
• пересекают границы земельного участка, по которому утверждена схема с действующим сроком;
• не соответствуют проекту планировки территории или нормам землеустройства;
• в пределах утвержденного проекта межевания. В этом случае станет проблемой получение желаемого участка земли в аренду или собственность. Выходом здесь будет включение его в проект.

Что делать, если получили отказ?

Дальнейшие действия заинтересованного в получении схемы лица зависят от основания, по которому получен отказ.

В случае отказа по причине несовпадения данных с базами Росреестра (кадастровой ошибки), необходимо подать запрос на их исправление. Вариантом событий может стать внесение изменений и получение выписки либо отказ. Отказ должен быть представлен в письменном виде с указанием причины. Тогда с этим документом вы сможете обратиться в суд, который своим решением обяжет орган Росреестра внести изменения.

Если администрация отказалась утверждать схему расположения участка земли по причине несоответствия узаконенному формату или нарушения правил подготовки, то заявитель вправе начать процедуру заново. Это можно сделать снова у того же кадастрового инженера или обратиться к другому.

Схема расположения земельного участка (СРЗУ) - это документ, который представляет собой план границ создаваемого участка или перераспределяемых территорий. Утверждается уполномоченными должностными лицами и является графическим приложением к распоряжению органа, ответственного за распределение земельных ресурсов. Схема содержит описание местоположения участка. В ней определяется конкретное расположение надела на местности (координаты), а также площадь и конфигурация границ выделяемой территории.

Для чего нужна схема расположения земельного участка

Схема расположения земельного участка вам потребуется в следующих случаях:

• при образовании участка с целью передачи гражданину земельного участка в аренду без проведения аукциона, либо для назначения торгов в отношении земли, находящейся в собственности государства или муниципалитета;
• при оформлении территории с целью последующего изъятия для муниципальных нужд;
• при выделении надела, который находится в собственности муниципалитета либо государства, путем раздела и передачи этой земли гражданам или организациям на праве аренды либо бесплатного пользования;
• при образовании земельного участка путем перераспределения территорий, которые находятся в собственности у граждан, а также у государства или муниципалитета. Эта процедура в простонародье называется - ;
• Кроме того, схема может потребоваться при получении разрешения на строительство. В иных случаях земля выделяется уполномоченными государственными или местными органами в соответствии с проектом межевания и планировки территории.

Впоследствии составляется межевой план по созданию, разделу или перераспределению земли. На его подготовку отводится два года - именно этот период имеет силу утвержденная схема расположения участка.

Что содержит схема расположения земельного участка

Требования к содержанию схемы расположения земельного участка на кадастровом плане утверждены приказом Минэкономразвития №762. Схемы имеют свои особенности, которые зависят от причины их оформления. Документ обычно составляется:

1. для перераспределения земли;
2. для образования участка.

Есть еще схемы, создаваемые для раздела территорий, которые находятся в собственности государства. На практике они встречаются достаточно редко. При перераспределении на плане указывают как участок, который приобретается в собственность или аренду, так и участок, к которому идет присоединение. В итоге образуется единый земельный участок, включающий «прирезку». Если надел создается обособленно, то на схеме обозначается только он.

В документе должно быть отображено:

1. расположение земельных участков;
2. красные линии;
3. положение капитальных строений на местности;
4. проекты планировки земли;
5. границы территориальных зон со специальными условиями использования;
6. площадь ЗУ;
7. границы ближайших участков, которые находятся на кадастровом учете;
8. условные номера территорий;
9. границы оформляемого земельного надела;
10. условные обозначения, которые использовались при составлении плана;
11. перечень координат характерных точек и их отображение на схеме;
12. сведения об утверждении документа уполномоченными органами.

Желательно провести топографическую съемку участка и окрестностей. Прямой ссылки в действующем законодательстве на ее обязательность нет, но должностные лица многих местных администраций считают, что топографическая съемка должна проводиться. Данная процедура влечет дополнительные расходы, но имеет и положительные черты. Например, топографическая съемка выявляет все подземные коммуникации, проходящие по участку. Это поможет избежать в будущем ряда проблем, связанных с пользованием землей, а также возведением на ней строений и сооружений.

Как подготовить схему расположения земельного участка

Документ утверждается администрацией, на территории которой расположен испрашиваемый земельный участок. А кто же составляет схему? Действующие правила наделяют таким правом ряд субъектов. Схему может оформить кадастровый инженер или орган, уполномоченный распоряжаться земельными ресурсами. Также схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории можно подготовить самостоятельно. Разберем все варианты подробнее.

Кадастровый инженер оформляет схему расположения надела на кадастровом плане без выезда на место, если в его распоряжении достаточно информации относительно объекта. В противном случае понадобится выезд специалиста и обследование участка. Инженер выезжает на место и координирует границы территории, если местоположение участка невозможно определить камерально. Результаты его измерений можно затем использовать при подготовке межевого плана в случае утверждения СРЗУ.

Если положение объекта на местности можно определить камерально и не требуется проведение топографической съемки местности, то выезд кадастрового инженера не обязателен. Стоимость услуг специалиста и сроки оформления плана в этом случае будут в несколько раз меньше.

Заказать схему расположения земельного участка можно не выходя из дома. Для этого рекомендую сервис , который присылает готовый документ в течение 2-х дней. Стоимость - 1900 рублей, данные официальные и составлены кадастровым инженером в соответствии с постановлением №762 Минэкономразвития России.

Схема расположения земельного участка, которую я недавно заказывал через

Способ №2 - оформление администрацией (долго)

На районную администрацию возложена обязанность оформления схемы территории только в случае реализации земли через аукцион. Во всех иных ситуациях документ может быть представлен заинтересованной организацией или гражданином. Это значит, что все расходы ложатся на заявителя.

Цифровой документ подготавливают для межведомственного взаимодействия. Орган, который выделяет землю, готовит электронную схему и направляет ее в Росреестр. Это делается для того, чтобы до регистрации права или в течение двух лет после оформления схемы на месте описанного надела не образовался другой участок. Администрация не может требовать от заявителя представить электронную схему. В противном случае это будет нарушением закона.

Способ №3 - самостоятельная подготовка (бесплатно)

Законодательство дает любому гражданину и юридическому лицу право составить схему расположения земельного участка самостоятельно. Главным условием является соблюдение утвержденных норм оформления, а также точности определения координат границ и углов. Если у заявителя есть навыки владения графическим редактором и геоинформационными программами, то он вполне может самостоятельно составить план расположения участка. На документе не нужно ставить какие-либо подписи и печати. Хотя некоторые особо «ответственные» сотрудники администраций требуют и этого.

Сначала на сайте Росреестра нужно заказать электронную версию кадастрового плана территории (КПТ). Ее загружают в графический редактор и программными средствами обозначают границы надела. Чтобы не получить отказ, важно точно соблюдать форму обрабатываемого документа. Нельзя допускать неточности в условных обозначениях и т.п. Также следует понимать, что даже идеальное оформление полностью не застрахует от получения отказа.

Казалось бы, муниципальным органам выгодно продавать землю, но самодельные документы они принимают неохотно. Скорее всего, здесь предложат воспользоваться услугами кадастрового инженера, который быстро и грамотно составит схему территории. Но хочется ли платить за документ, когда все можно оформить бесплатно?

Проблемы при самостоятельной подготовке СРЗУ:

1. При самостоятельном составлении плана обязательно нужно пользоваться специальными программными продуктами, ведь только они дадут требуемую точность площади и координат. Ни в коем случае ничего не делайте «на глазок» с применением циркулей, линеек и других подобных приборов.
2. Большая проблема возникает, когда на кадастровом плане вблизи надела нет никаких границ. В таком случае определить местоположение земельного участка и «привязать» его к ориентирам будет крайне проблематично.

Однако не стоит радоваться заранее, если схему расположения надела приняли. Уполномоченный орган может отказать в ее утверждении не только из-за неточностей в оформлении. Закон также содержит ряд других причин для отказа.

Причины отказа в утверждении схемы расположения земельного участка

Нередко администрация, на территории которой расположен испрашиваемый земельный участок, с первого раза не принимают схемы земельных участков. Может потребоваться доработка документа. Не стоит переживать по этому поводу и спорить с ответственными сотрудниками. Следует уточнить, что именно не устраивает чиновников. Возможно, потребуется просто внести незначительные исправления в условные обозначения.

Отказывают и по надуманным причинам. Конечно, у администрации могут быть свои планы относительно испрашиваемой территории. Тогда заявителя будут «мурыжить» годами, пока он сам не откажется от претензий на землю. Оснований для отказа в утверждении плана немного, но достаточно, чтобы поиграть на нервах заинтересованных лиц.

Отказ допускается, если:

• документ не соответствует утвержденным требованиям приказа №762 Минэкономразвития;
• границы образуемого надела пересекают границы иного участка, который уже числится на кадастровом учете;
• границы создаваемого участка пересекаются с границами другого надела, схема расположения которого утверждена, и срок ее действия не истек;
• образуемый надел не соответствует требованиям действующего законодательства;
• границы участка противоречат проекту планировки площади либо землеустроительной документации;
• ЗУ находится в области, где утвержден проект межевания территории. Мотивом для такого решения обычно является несоответствие участка, описанного в приложенной схеме, утвержденному проекту межевания и планировки. В таком случае получить землю в указанном месте в собственность или аренду будет очень проблематично. Единственным выходом является включение участка в проект.

Примеры отказов в утверждении схемы расположения земельного участка

Выводы

Если вы уверены в своих силах и сможете точно указать координаты границ, то попробуйте бесплатно составить схему самостоятельно. Но, скорее всего, вам придется не раз подгонять документ под требования администрации, а это минимум месяц дополнительных ожидании.

Когда нужны точные измерения и нет времени на самостоятельное оформление - рекомендую обращаться за схемами расположения земельных участков к лицензированному кадастровому инженеру через сервис .