Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.

Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.

Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.

Что такое ППА?

ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

• право передачи имущества в субаренду;
• право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
• право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
• передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
• передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

• участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
• провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Особенности оформления

Отличие от субаренды

Арендатор, сдающий объект в субаренду, остаётся таким же участником соглашения, заключённого с арендодателем, все так же продолжает исполнять свои обязанности, то есть он несёт ответственность за какое-либо нарушение договора.

В отличие от субаренды, при переуступке права и обязанности первоначального арендатора полностью прекращаются и переходят к новому.

По этой причине различны и документы, составляемые при этих сделках.

Как заключить договор

Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК России гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).

Договор переуступки или перенайма, образец которого легко можно отыскать в интернете, должен содержать:

• порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
• порядок использования арендуемого имущества;
• условия содержания этого имущества;
• порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
• другие существенные условия.

Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру . Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием.

Передача документов, регистрация

После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.

Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).

Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:

• заявление по форме регистрирующего органа;
• документ об оплате;
• учредительные документы;
• соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
• документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
• свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
• договор аренды;
• договор переуступки;
• технический паспорт, план, экспликация помещений.

Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Перенаем удобен тем, что позволяет компании получить имущество в аренду, сохранив при этом условия действующего договора, заключенного с другим арендатором. Например, соглашение перенайма можно использовать в ситуации, когда нужно переоформить аренду с одной компании холдинга на другую. Также перенаем широко применяется при так называемой продаже права аренды: арендатор за определенную плату предлагает контрагенту стать новым арендатором по договору аренды, который содержит выгодные условия, зарегистрирован и является долгосрочным. Плюсом перенайма является и то, что он позволяет сэкономить время на оформление расторжения и заключение нового договора. Но все так просто только в теории. На практике же юристы сталкиваются со множеством вопросов по оформлению такой сделки, поскольку ее регулированию в законе посвящена всего одна статья.

Перенаем удобен тем, что позволяет компании получить имущество в аренду, сохранив при этом условия действующего договора, заключенного с другим арендатором. Например, соглашение перенайма можно использовать в ситуации, когда нужно переоформить аренду с одной компании холдинга на другую. Также перенаем широко применяется при так называемой продаже права аренды: арендатор за определенную плату предлагает контрагенту стать новым арендатором по договору аренды, который содержит выгодные условия, зарегистрирован и является долгосрочным. Плюсом перенайма является и то, что он позволяет сэкономить время на оформление расторжения и заключение нового договора. Но все так просто только в теории. На практике же юристы сталкиваются со множеством вопросов по оформлению такой сделки, поскольку ее регулированию в законе посвящена всего одна статья. Не добавляют определенности и неоднозначные требования по заключению сделки перенайма в судебной практике и разъяснениях представителей Росреестра. При этом отсутствие существенных элементов сделки может привести к признанию перенайма несостоявшимся. В этом случае новый арендатор лишится права аренды, а прежний рискует ответить за долги по арендным платежам.

Условия договора перенайма

При подготовке договора перенайма юристу необходимо учесть ряд тонкостей, чтобы сделку не оспорили. Таких нюансов немало: от правильной формулировки предмета договора до получения нужных согласий на сделку.

Предмет договора . Это — передача прав и обязанностей по договору аренды. В этом принципиальное отличие перенайма от субаренды, при которой другому лицу передается только имущество, да и то на время. В перенайме арендатор полностью выбывает из арендных отношений: его заменяет новый.

На практике наиболее распространенной ошибкой является заключение не соглашения о перенайме, а договора цессии, в рамках которого другой компании передается только право аренды. Однако право аренды всегда сопровождается определенными обязанностями(в отношении порядка и условий пользования имуществом, его содержания, арендной платы, ремонта). Именно поэтому не допускается уступка чистого права аренды, не обремененного обязанностями(п. 2 ст. 615 ГК РФ , п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 , , постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.09 по делу № А46−13484/2009). Возникает закономерный вопрос: можно ли вместо договора цессии заключить соглашение, включающее в себя одновременно уступку права и перевод долга. Да, конечно можно. Но это как раз и есть договор перенайма, который законодатель предлагает использовать для перемены арендатора. К этому договору применяются нормы Гражданского кодекса об уступке требования и переводе долга.

Основание перенайма . Во-первых, в договоре нужно четко указать обязательство, из которого возникли передаваемые права и обязанности(постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.04.09 по делу № А82−3588/2008−38). Сторонам лучше подробно описать основание возникновения права аренды(реквизиты договора аренды), индивидуализировать объект аренды, определить объем, порядок и условия передачи прав и обязанностей, установить порядок расчетов и передачи объекта аренды, а также указать состояние задолженности первоначального арендатора на момент перенайма.

Возмездность договора. Для исключения риска признания договора ничтожным как дарения, запрещенного между коммерческими организациями, в договоре перенайма лучше предусмотреть оплату за передаваемые права и обязанности(указать размер и порядок внесения платы новым арендатором). Если договор перенайма уже заключен и условия о возмездности в нем отсутствуют, то несмотря на преобладающую в судебной практике позицию о ничтожности таких сделок, шансы доказать его действительность все же есть.

Передача документов. Согласно пункту 2 статьи 385 Гражданского кодекса, в договоре стоит предусмотреть порядок передачи новому арендатору следующих документов: оригинала договора аренды, свидетельства о госрегистрации права аренды, технического(кадастрового) паспорта или плана, иных документов, подтверждающих исполнение обязанностей арендатора и отсутствие задолженности по арендным платежам(акты сверок, письма).

Оформление перенайма

Гражданский кодекс не содержит специальных правил о форме договора перенайма. Поскольку он содержит в себе элементы цессии и перевода долга, то к нему применяются в соответствующих частях правила об этих договорах.

Форма договора . Договоры цессии и перевода долга должны быть составлены в той же форме, что и основной договор(ст. 389 , ГК РФ). Основным договором является договор аренды. Он должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами(п. 1 ст. 651 ГК РФ). Значит, договор перенайма можно оформить только путем подписания единого документа. Иные способы заключения сделки перенайма являются ненадлежащими, а сама сделка — незаключенной(постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.09.06 по делу № А40−22814/06−84−173 , федеральных арбитражных судовПоволжского округа от 24.01.06 по делу № А06−1320/2−22/05 , Московского округа от 12.10.04 по делу № КГ-А40/8996−04).

Государственная регистрация . Если договор аренды подлежал регистрации, договор перенайма также следует зарегистрировать. Он регистрируется как самостоятельная сделка и считается заключенным с момента такой регистрации(п. 2 ст. 389 , п. 3 ст. 433 ГК РФ, постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.04.09 по делу № А11−11689/2008-К1−17/45). Внесения изменений в основной договор аренды не требуется.

Трудности возникают в случае, когда долгосрочный договор аренды был зарегистрирован, а по истечении указанного в нем срока возобновлен на неопределенный срок без погашения записи об аренде в ЕГРП. Возникает закономерный вопрос: подлежит ли госрегистрации соглашение о перенайме. Однозначного ответа на него нет ни в законодательстве, ни у представителей Росреестра. Логично предположить, что соглашение о перенайме не подлежит регистрации, поскольку договор аренды является продленным на неопределенный срок(п. 11информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). Следовательно, стороны могут заключить его и произвести замену арендатора, не сообщая об этом в Росреестр. Такое решение основано на законе, но рискованно. Например, при перенайме земельного участка новый арендатор в последующем может столкнуться с проблемой регистрации построенных на нем объектов недвижимости, поскольку по данным Росреестра арендатором земельного участка будет являться предыдущий арендатор. В результате у нового арендатора будут отсутствовать правомочия на регистрацию построенных объектов.

Можно попробовать зарегистрировать соглашение о перенайме, несмотря на то, что договор аренды продлен на неопределенный срок. Некоторые специалисты регистрационной службы считают, что если нет иных оснований для отказа в регистрации, соглашение должно быть зарегистрировано. Однако поскольку законом этот вопрос не урегулирован, практика может значительно отличаться. В итоге получается, что гарантий того, что соглашение о перенайме пройдет госрегистрацию, нет.

Наиболее безопасным в этой ситуации может стать заключение арендодателем и первоначальным арендатором дополнительного соглашения к договору аренды о пролонгации договора на определенный срок и его регистрация в Росреестре. А уже после этого арендаторы(первоначальный и новый) могут заключить договор перенайма и зарегистрировать его.

Акт приемки-передачи . Подписания какого-либо акта о передаче объекта аренды между арендодателем и новым арендатором в принципе не требуется, поскольку обязательство арендодателя по передаче объекта аренды уже исполнено. Однако такой акт может быть подписан между первоначальным и новым арендаторами как гарантия того, что объект аренды передается в состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с договором(ст. 611 , ГК РФ).

Получение согласия на перенаем

Помимо соблюдения требований к форме и содержанию договора сторонам придется своевременно заручиться необходимыми согласиями на совершение сделки.

Согласие арендодателя . Его наличие обязательно, иначе сделка будет признана ничтожной как несоответствующая закону(п. 1 ст. 391, ст. 168 ГК РФ, постановления федеральных арбитражных судов Поволжского округа от 08.06.09 г. по делу № А55−12173/2008 , Северо-Кавказского округа от 12.03.10 по делу № А32−13018/2009). Исключение составляет перенаем земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если срок договора аренды более пяти лет, а договор не предусматривает обязанности арендатора получать согласие. В этом случае арендатор вправе лишь уведомить собственника(арендодателя)(п. 9 ст. 22 ЗК РФ , п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 № 11).

Согласие арендодателя может быть оформлено в виде отдельного документа или приложением к договору. Если согласие на перенаем в общем виде было включено в текст договора аренды, то дополнительно получать его необходимости нет(п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Согласие уполномоченного органа арендатора на крупную сделку . Помимо общих правил отнесения сделки к крупной в судебной практике сформулирован еще один, дополнительный признак: прекращение производственной деятельности компании в результате заключения договора(п. 40 информационного письма от 11.01.02 № 66). Например, если в аренду сдано имущество, необходимое компании для осуществления ее основной деятельности. Этот признак некоторые суды распространяют и на отношения перенайма(постановление ФАС Московского округа от 19.08.10 по делу № А40−151327/09−150−1025). Причем если истец заявляет о недействительности сделки по причине отсутствия согласования, он должен доказать факт прекращения деятельности именно вследствие заключения договора(постановление ФАС Центрального округа от 16.09.08 по делу № А14−13452−2007/406/29).

Однако в судебной практике нет единого мнения о том, может ли перенаем являться крупной сделкой. В одном случае суды полагают, что передача прав и обязанностей не влечет отчуждения имущества(имущественных прав) и не может признаваться крупной).

Вывод напрашивается: лучше получить одобрение уполномоченного органа компании на совершение этой сделки.

ВОПРОСЫ В ТЕМУ

Вопрос 1. Можно ли оформить перенаем государственного(муниципального) имущества, минуя торги?

Нет, нельзя. Такой договор заключается только по результатам проведения конкурса или аукциона(ч. 1, 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.06 № 135-ФЗ« О защите конкуренции» , постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.05.10 по делу № А45−25943/2009). Без проведения торгов такие сделки признаются недействительными(постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.10.10 по делу № А33−294/2010).

Вопрос 2. Можно ли уступить право требования арендных платежей без отчуждения остальных прав и обязанностей?

Да, в рамках цессии можно уступить часть прав, если они могут быть отчуждены от объекта аренды. Полной замены стороны в договоре в такой ситуации не происходит. Арендодатель, уступив право на получение арендных платежей, остается арендодателем имущества и продолжает выполнять свои обязанности(постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.06.11 по делу № А40−75996/10−6-647).

Подходы судов к отсутствию в договоре перенайма условия о его возмездности.

Новому арендатору нужно проверить объект и право аренды на наличие обременений.

Лучше заранее убедиться в отсутствии запрета на совершение регистрационных действий, а также в том, что объект(право) аренды не является предметом залога и не сдан в субаренду. Это важно, так как залог и субаренда при перенайме сохраняются(п. 1 ст. 353 ГК РФ , ст. 33 Закона от 29.05.92 № 2872−1 «О залоге» , п. 1 ст. 617 ГК РФ , п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Если объект аренды заложен, перенаем возможен только с согласия залогодержателя(п. 2 ст. 346 ГК РФ).

Елена Шильникова , руководитель юридического отдела ЗАО« Фитнес-Арена»

    Некоторые вопросы, связанные с перенаймом и расторжением договора аренды нежилых помещений.

Комитет по управлению имуществом г. Москвы 5 мая 1993 г. заключил договор аренды нежилого помещения сроком до 1 июля 1998 г. с муниципальным предприятием "Ассоль" (далее - МП "Ассоль"), а 14 ноября 1996 г. - договор аренды того же помещения с ЗАО "Люкс дю Монд".
      МП "Ассоль" заявило в Арбитражный суд г. Москвы иск о признании договора с ЗАО "Люкс дю Монд" недействительным. Этот договор, по мнению истца, был заключен на обремененные обязательствами помещения, так как заключенный с ним договор аренды от 5 мая 1993 г. не был расторгнут.
      Арбитражный суд согласился с этим мнением и аргументировал свою позицию следующими доводами. Как следует из материалов дела, заключение договора с ЗАО "Люкс дю Монд" было обусловлено, во-первых, письмом, адресованным директору Центрального агентства по управлению имуществом г. Москвы о том, что МП "Ассоль" не возражает против переуступки его права аренды ЗАО "Люкс дю Монд", являющемуся субарендатором части помещения, и просит заключить с последним договор аренды на все помещение, и, во-вторых, распоряжением Комитета по управлению имуществом г. Москвы от 18 декабря 1995 г. о передаче ЗАО "Люкс дю Монд" этих помещений в аренду сроком на пять лет.
      Согласно ст. 384 ГК право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Так как в договоре с ЗАО "Люкс дю Монд" от 14 ноября 1996 г. были изменены размер арендной платы, срок аренды и некоторые другие условия, Арбитражный суд посчитал, что цессии не было, и расценил договор как самостоятельный, не связанный с правопреемством по договору от 5 мая 1993 г.
      Необоснованными признал Арбитражный суд и доводы ЗАО "Люкс дю Монд" о том, что договор с ним заключен не в связи с переуступкой права аренды, а в связи с расторжением договора с МП "Ассоль". Суд указал, что при расторжении договора должны быть соблюдены порядок и форма, установленные ст. 452 ГК. Так как МП "Ассоль" и Комитетом по управлению имуществом г. Москвы не соблюдена письменная форма расторжения договора, соглашение сторон о расторжении договора нельзя считать достигнутым в надлежащей форме, а договор, как следствие, расторгнутым. Поэтому договор с ЗАО "Люкс дю Монд" заключен на несвободные помещения и в соответствии со ст. 168 ГК является ничтожным. В связи с этим исковые требования МП "Ассоль" подлежат удовлетворению.
      Апелляционная инстанция Арбитражного суда г. Москвы оставила это решение без изменения, а Федеральный арбитражный суд Московского округа решение и постановление Арбитражного суда г. Москвы отменил как не соответствующие нормам материального права. По мнению суда, "ни уступки прав, ни расторжения договора не было, а распоряжение Комитета по управлению имуществом г. Москвы, письмо МП "Ассоль" и заключенный на их основе договор с ЗАО "Люкс дю Монд" в своей совокупности привели к переоформлению структуры договорных отношений по аренде спорных помещений". Аргументировать этот вывод нормами действующего законодательства суд не счел необходимым.
      Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, рассмотрев заявление МП "Ассоль" о принесении протеста на постановление Федерального арбитражного суда Московского округа об отказе ему в удовлетворении требования о признании договора аренды, заключенного ЗАО "Люкс дю Монд" и Комитетом по управлению имуществом г. Москвы, недействительным, отказал в принесении протеста, но в качестве основания отказа указал, что МП "Ассоль" передало свои права и обязанности по договору аренды ЗАО "Люкс дю Монд" в порядке перенайма, о чем сообщил арендодателю. Поэтому договор, заключенный 14 ноября 1996 г. с ЗАО "Люкс дю Монд", нельзя признать недействительным.
      Как свидетельствуют решения и постановления Арбитражных судов по комментируемому делу, у них отсутствовала единая позиция по поводу квалификации отношений между МП "Ассоль", ЗАО "Люкс дю Монд" и Комитетом по управлению имуществом г. Москвы. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации признал, что между МП "Ассоль" и ЗАО "Люкс дю Монд" состоялось соглашение об уступке прав по договору аренды от 5 мая 1993 г., во исполнение которого был заключен договор аренды на занимаемые ранее МП "Ассоль" помещения с ЗАО "Люкс дю Монд". Арбитражный суд г. Москвы посчитал, что уступки прав не было, а так как договор с МП "Ассоль" не был расторгнут в надлежащем порядке, то договор, заключенный с ЗАО "Люкс дю Монд" на аренду несвободного помещения, является ничтожным. Федеральный арбитражный суд Московского округа не усмотрел в спорных отношениях ни цессии, ни расторжения договора и квалифицировал их как "переоформление структуры договорных отношений".
      Представляется необходимым разобрать каждую из указанных позиций.
      1. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Одновременную передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу ГК именует перенаймом.
      Положения Гражданского кодекса об аренде подробно не регламентируют порядок перенайма (за исключением обязательного получения согласия арендодателя перед оформлением сделки по перенайму), его форму и другие правила. Поэтому к перенайму должны применяться общие положения ГК об обязательствах, которые регулируют перемену лиц в обязательстве.
      Гражданский кодекс (п. 1 ст. 382) предусматривает, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке или перейти к другому лицу на основании закона. Из этого следует, что для передачи арендатором прав по договору аренды другому лицу необходимо согласованное волеизъявление обеих сторон, т.е. заключение между ними договора.
      Положения гл. 24 ГК о перемене лиц в обязательстве умалчивают об основаниях перевода долга. Однако в силу ст. 155 ГК односторонняя сделка не может создать обязанности для лица, в ней не участвующего. Поэтому и для перевода долга нужно не только волеизъявление должника, но и волеизъявление лица, принимающего его долг. Следовательно, для перевода долга по договору аренды также необходимо согласованное волеизъявление арендатора и перенанимателя.
      МП "Ассоль" выразило свое согласие на перенайм в письме, однако это волеизъявление было направлено не ЗАО "Люкс дю Монд", а Комитету по управлению имуществом г. Москвы. Подтверждение согласия ЗАО "Люкс дю Монд" на передачу ему прав и обязанностей МП "Ассоль" в материалах дела отсутствует. Более того, ЗАО "Люкс дю Монд" в судебном заседании отрицало уступку прав. Так как его волеизъявления на принятие прав и обязанностей по договору аренды от 5 мая 1993 г. не было, то нельзя говорить о достижении им и арендатором соглашения о перенайме.
      Помимо достижения соглашения о передаче прав и переводе долга первоначальной стороной обязательства и новой стороной нужно, чтобы оно согласно ст. 389 ГК было облечено в соответствующую форму: простую письменную или нотариальную в зависимости от формы сделки, права и обязанности по которой передаются.
      Договор аренды нежилого помещения на основании пп. 1, 2 ст. 609 ГК должен заключаться в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации. Следовательно, если бы соглашение о перенайме было достигнуто, МП "Ассоль" и ЗАО "Люкс дю Монд" должны были бы заключить договор перенайма в письменной форме и зарегистрировать его (до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договоры аренды недвижимости в г. Москве подлежали регистрации в Комитете по управлению имуществом).
      К порядку перемены лиц в обязательстве ГК предъявляет еще одно требование: уведомление кредитора о состоявшейся уступке права (п. 3 ст. 382 ГК). Следовательно, после заключения договора перенайма необходимо письменно уведомить арендодателя о состоявшемся переходе прав арендатора к другому лицу.
      Таким образом, при перенайме ГК не требует расторжения договора с прежним арендатором и заключения нового договора аренды с перенанимателем.
      2. В письме Центральному агентству по управлению имуществом г. Москвы МП "Ассоль" не возражало против переуступки прав аренды ЗАО "Люкс дю Монд" и просило заключить с ним договор аренды на все помещение. Поскольку это письмо содержало два взаимоисключающих положения, этим положениям следовало дать толкование.
      МП "Ассоль" в соответствии с положениями ГК о перемене лиц в обязательстве не должно было давать согласие арендодателю на уступку своих прав другому лицу, с одной стороны, а с другой стороны, для уступки прав не требуется заключения нового договора аренды с перенанимателем. Заключение нового договора необходимо только тогда, когда прежний арендатор отказывается от договора аренды, т.е хочет его расторгнуть. Для расторжения договора согласно п. 1 ст 450 ГК требуется согласие сторон. Так как ЗАО "Люкс дю Монд" пользовалось частью арендуемых МП "Ассоль" помещений по договору субаренды, в письме МП "Ассоль" выразило свое согласие арендодателю на передачу права пользования всем помещением ЗАО "Люкс дю Монд" путем расторжения договора, без которого договор с последним не мог быть заключен.
      Следует отметить, что в подтверждение своих требований ни МП "Ассоль", ни ЗАО "Люкс дю Монд" не ссылались на волеизъявление МП "Ассоль" о передаче прав, выраженное в этом письме. Следовательно, действительная воля МП "Ассоль" была направлена на расторжение договора, а не на передачу прав.
      Арбитражный суд г. Москвы не признал договор МП "Ассоль" с Комитетом по управлению имуществом г. Москвы расторгнутым ввиду несоблюдения сторонами требований, предъявляемых к форме соглашения о расторжении договора.
      Гражданский кодекс (п. 1 ст. 452) предусматривает, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. Как уже говорилось, договор аренды нежилых помещений должен совершаться в простой письменной форме. Причем в отличие от договора аренды зданий, сооружений и предприятий не установлено, что он должен заключаться только путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Таким образом, на форму договора аренды нежилых помещений распространяются правила п. 3 ст. 434 ГК, согласно которым письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК, т.е. путем совершения лицом, получившим оферту, действий по исполнению договора.
      Из этого следует, что соглашение о расторжении договора будет считаться облеченным в письменную форму, если на письменное заявление одной стороны о согласии на расторжение договора другая сторона совершит действия, явно свидетельствующие о его принятии. В письме МП "Ассоль" Комитету по управлению имуществом г. Москвы было выражено согласие на расторжение договора, которое было принято последним путем издания 18 декабря 1995 г. распоряжения о передаче спорных нежилых помещений в аренду ЗАО "Люкс дю Монд" и заключении с ним договора аренды. Следовательно, следует признать принятие предложения о расторжении договора путем конклюдентных действий и считать письменную форму расторжения договора от 5 мая 1993 г. соблюденной.
      Таким образом, договор МП "Ассоль" и Комитета по управлению имуществом г Москвы расторгнут в надлежащей форме, а договор с ЗАО "Люкс дю Монд" заключен на свободное помещение и является действительным. Поэтому требования МП "Ассоль" о признании этого договора недействительным не подлежали удовлетворению.
      3. Федеральный арбитражный суд Московского округа указал, что не было ни уступки, ни расторжения договора, а произошло переоформление структуры договорных отношений. Более противоречивый вывод трудно себе представить. Если договор между МП "Ассоль" и Комитетом по управлению имуществом г. Москвы не расторгнут, как признал суд, МП "Ассоль" является законным арендатором и переоформление структуры договорных отношений без его согласия незаконно, а если он законный арендатор, то изменить структуру договорных отношений по аренде можно только путем перенайма, но и он, по утверждению суда, не состоялся.

Выпуск от 15 октября 2010 года

Схемы корреспонденций счетов

Подборка по материалам информационного банка "Корреспонденция счетов" системы КонсультантПлюс

Ситуация:

Как отражается в учете организации - нового арендатора приобретение прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения (перенаем), если организация возмещает прежнему арендатору денежные средства, перечисленные им арендодателю в качестве аванса?

С согласия арендодателя новый арендатор получил от прежнего арендатора по договору перенайма права аренды. Договорная стоимость перенайма помещения равна 177 000 руб. (в том числе НДС 27 000 руб.). Оставшийся срок действия договора аренды - три года. Стоимость помещения, полученного по договору перенайма, составляет 2 000 000 руб.

На момент перенайма арендная плата за шесть последних месяцев срока действия договора аренды в сумме 354 000 руб. (в том числе НДС 54 000 руб.) выплачена прежним арендатором арендодателю авансом. Указанную сумму новый арендатор возмещает прежнему арендатору. Доходы и расходы для целей налогообложения прибыли организация определяет методом начисления.

Корреспонденция счетов:

Гражданско-правовые отношения

Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В этом случае ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ) <*>.

Поскольку в результате перенайма организация выбывает из договора аренды, т.е. происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке права требования и переводе долга (Письма Минфина России от 14.07.2009 N 03-03-06/1/463, от 12.11.2006 N 03-03-04/1/782, УМНС России по г. Москве от 27.01.2004 N 26-12/5331, Постановление ФАС Московского округа от 21.05.2009 N КГ- А41/4112-09 по делу N А41-16653/08).

Это обусловлено тем, что право аренды, как право пользования имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования имуществом. Эти обязанности вытекают из закона или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания и др. (п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)).

Таким образом, при заключении договора перенайма к новому арендатору от прежнего арендатора переходят право пользования помещением и обязанность по уплате арендодателю оставшейся суммы арендной платы. Кроме того, в рассматриваемой ситуации при перенайме к новому арендатору переходят требования, возникшие в связи с выплатой арендодателю аванса. В связи с чем организация возмещает прежнему арендатору денежные средства, перечисленные им ранее арендодателю в качестве аванса. То есть сумма полученного от прежнего арендатора аванса засчитывается арендодателем в счет уплаты аванса новым арендатором.

Бухгалтерский учет

Плата за перенаем помещения в бухгалтерском учете организации - нового арендатора учитывается в составе расходов будущих периодов на дату государственной регистрации договора перенайма и отражается по дебету счета 97 "Расходы будущих периодов" в корреспонденции с кредитом счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами". Данные расходы в течение оставшегося срока действия договора аренды списываются в расходы по обычным видам деятельности текущего периода (п. 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, п. п. 5, 19 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н). Таким образом, ежемесячно в течение оставшегося срока действия договора аренды в бухгалтерском учете организации производится запись по дебету счета учета затрат на производство (расходов на продажу) в корреспонденции с кредитом счета 97.

В результате перенайма, как сказано выше, к организации переходят требования прежнего арендатора, возникшие в связи с выплатой арендодателю аванса. При этом организация возмещает прежнему арендатору сумму, уплаченную им арендодателю в качестве аванса. В связи с этим в бухгалтерском учете организации отражаются дебиторская задолженность арендодателя и кредиторская задолженность перед прежним арендатором. При этом производится запись по дебету счета 76 (например, аналитический счет 76-а "Расчеты по авансам (предоплате) выданным") в корреспонденции с кредитом счета 76 (например, аналитический счет 76-п "Расчеты с прежним арендатором").

Помещение, полученное организацией - новым арендатором по договору перенайма, учитывается на забалансовом счете 001 "Арендованные основные средства" в оценке, указанной в договоре перенайма (п. 2 ст. 8 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете", Инструкция по применению Плана счетов, Письмо Минфина России от 24.08.2004 N 03-03-01-04/1/8) <**>.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Сумму НДС, предъявленную прежним арендатором в составе платы за перенаем, организация имеет право принять к вычету после принятия на учет задолженности по внесению этой платы при наличии счета-фактуры прежнего арендатора (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 Налогового кодекса РФ, Письмо ФНС России от 23.07.2009 N 3-1-11/531).

В рассматриваемой ситуации организация возмещает денежные средства прежнему арендатору, перечисленные им арендодателю в качестве аванса. При этом арендодатель сумму полученного от прежнего арендатора аванса засчитывает в счет уплаты аванса новым арендатором.

Согласно п. 12 ст. 171 НК РФ суммы НДС, перечисленные арендодателю при оплате аренды авансом, принимаются к вычету. Для применения этого вычета необходимы: счет-фактура арендодателя на сумму аванса, документ о фактическом перечислении аванса, а также договор, предусматривающий такой порядок оплаты (п. 9 ст. 172 НК РФ). В данном случае у нового арендатора отсутствуют такие документы. Таким образом, даже при наличии счета-фактуры арендодателя оснований для применения налогового вычета у нового арендатора нет.

Налог на прибыль организаций

Плата за перенаем для целей налогообложения прибыли учитывается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на последнее число отчетного периода равномерно в течение оставшегося срока действия договора аренды помещения (пп. 49 п. 1 ст. 264, абз. 2 п. 1, пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ, см. Письмо УМНС России по г. Москве N 26-12/5331).

Что касается возмещения прежнему арендатору денежных средств, перечисленных им арендодателю в качестве аванса, то такое возмещение не признается в составе расходов. Это обусловлено тем, что сумму полученного от прежнего арендатора аванса арендодатель засчитывает в счет уплаты аванса новым арендатором (п. 1 ст. 252, п. 14 ст. 270 НК РФ) <***>.

<*> Договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем), как и сам договор аренды, оформляется в соответствующей письменной форме и подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 164, п. п. 1, 2 ст. 389, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона N 122-ФЗ). Регистрация договора перенайма производится по соглашению сторон (прежним и новым арендатором). В таблице проводок не приводятся бухгалтерские записи, связанные с уплатой государственной пошлины за регистрацию договора перенайма.

<**> В данной схеме не рассматриваются операции, связанные с начислением и уплатой арендной платы за пользование помещением, которые отражаются в общеустановленном порядке. При этом напомним, что в последние шесть месяцев срока действия договора аренды соответствующая часть аванса засчитывается в счет арендной платы за текущий месяц.

<***> Заметим, что арендная плата, в том числе за шесть последних месяцев оставшегося срока действия договора аренды, признается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией в том отчетном (налоговом) периоде, к которому она относится (пп. 10 п. 1 ст. 264, п. 1, пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ).