В Российской Федерации регулярно принимаются законы, которые позволяют государству изымать у граждан частную собственность - недвижимость и другое имущество. Например, так произошло перед проведением олимпиады в Сочи, в процессе подготовки к чемпионату мира по футболу, либо в Новой Москве. В апреле 2015 г. законодателями был рассмотрен вопрос об изъятии земель у дачников. Нововведение касается всех субъектов федерации РФ. Оценка недвижимости и иного имущества при изъятии и сносе государством производится с целью установления его реальной рыночной стоимости. Цель процедуры - получение собственником справедливой компенсационной выплаты.

Этапы работы

Обращение
клиента

Заключение
договора

Выезд
на объект

Оплата
услуг

Подготовка
отчета

Вы получаете
отчет

Мы производим оценку следующих видов имущества:

• Оценка земельного участка при изъятии/сносе государством;
• Оценка жилого дома при изъятии/сносе государством;
• Оценка имущества при изъятии/сносе государством;
• Оценка нежилого помещения при изъятии/сносе государством;
• Оценка коммерческих помещений при изъятии/сносе государством;
• Оценка офисных помещений при изъятии/сносе государством;
• Оценка торговых помещений при изъятии/сносе государством;
• Оценка складских помещений при изъятии/сносе государством;
• Оценка нежилого здания при изъятии/сносе государством;
• Оценка квартиры при изъятии/сносе государством;
• Оценка гаража при изъятии/сносе государством;
• Оценка ущерба при изъятии имущества для государственных нужд.

Цены:

Название услуги	Срок	Стоимость
Оценка квартиры при изъятии или сносе государством	2 - 3 дня	от 5 000 руб.
Оценка частного дома перед его изъятием и сносом государством	3 - 5 дней	от 8 000 руб.
Оценка коммерческих помещений при изъятии/сносе государством	5 - 7 дней	от 15 000 руб.
Оценка торговых площадей при изъятии/сносе государством	5 - 7 дней	от 15 000 руб.
Оценка офисных помещений при изъятии или сносе государством	5 - 7 дней	от 15 000 руб.

Сертификаты экспертов:

Почему возникает необходимость в наших услугах при изъятии имущества?

Последние годы границы г. Москвы постоянно расширяются. Развивается градостроительство: возводятся новостройки, городские объекты, теплотрассы, строятся дороги, коммуникационные сети и т.д. Кроме того, полным ходом идет программа «Реновация», в ходе которой будут снесены пятиэтажные «хрущевки».

Однако преобразование городской инфраструктуры несет в себе и негативные моменты. Чтобы освободить территорию для государственных и муниципальных нужд, у владельцев изымаются частные дома, участки, квартиры в многоэтажных зданиях, а также коммерческие объекты.

Перед сносом недвижимости, собственник получает предложение о выкупной цене. Зачастую сумма, предложенная властями, ОЧЕНЬ СИЛЬНО ЗАНИЖЕНА. При этом недоплата может составлять несколько миллионов. Особая практика ведется в отношении ветхих домов. Владельцам говорят, что их недвижимость подлежит сносу, поэтому стоит дешево. Однако это не так, поскольку рыночная стоимость жилья или коммерческого помещения все равно остается высокой. Об этом свидетельствует процедура оценки недвижимости, проводимая «ИНЕКС» в соответствии с Федеральными стандартами и законами об оценочной деятельности.

Если вы попали в такую ситуацию, эксперты нашей компании приложат все силы для того, чтобы вы получили достойную компенсацию за имущество, равную его рыночной стоимости.

Чем поможет независимая оценка?

Наши специалисты произведут оценку рыночной стоимости любого вида недвижимости и имущества. Мы составим отчет об оценке, в котором будет указана справедливая стоимость квартиры, земли, магазина, склада и т. д. Если государство не согласится с суммой, настаивая на своей заниженной стоимости, наши юристы будут представлять интересы заказчика в суде. Мы ведем дело от начала до конца, всегда добиваясь выплаты полноценной компенсации за изъятие/снос собственности.

Команда профессионалов «ИНЕКС»

Вы можете обратиться в нашу компанию за любой из этих услуг по оценке недвижимости. Профессиональный опыт, навыки и отличное знание законодательства РФ позволяет нашим специалистам браться даже за самые сложные дела, успешно доводя их до положительного результата. Чтобы оставить срочную заявку, воспользуйтесь формой обратной связи, либо позвоните нам по телефонам, указанным в разделе «

Коростелев С.П.
Заместитель председателя
Экспертного совета НП СОО «Сибирь»,
доктор технических наук, профессор

В последнее время перед оценщиками ставятся задачи, выходящие за рамки действующего законодательства РФ об оценочной деятельности и стандартов оценки. К таким задачам, в частности, относятся задачи определения доли федерации, региона или муниципалитета в реализуемых девелоперских проектах на государственной земле /1,2/, оценки бюджетной эффективности таких проектов, кадастровые и таможенные оценки, а также оценки для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков для государственных нужд.

Последний вид оценок сейчас наиболее актуален, так как любые крупномасштабные инфраструктурные и девелоперские проекты связаны с необходимостью изъятия земельных участков и улучшений на них у собственников или с прекращением прав на объекты недвижимости у арендаторов. Примеров можно привести достаточно много. Это и изъятие земельных участков в Сочи в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и прекращение прав на земельные участки и улучшений на них по трассам прохождения четвертого транспортного кольца в Москве, ЦКАД в Московской области, трассы Москва - Санкт-Петербург, строительство со скандалами в Бутово и реализация девелоперских проектов на муниципальной земле и т.д.

При решении подобных оценок перед оценщиком ставится задача кроме определения рыночной стоимости определить также убытки собственников и арендаторов земельных участков и объектов недвижимости для целей определения выкупной цены по ст. 281 Гражданского Кодекса РФ. Однако, такого объекта оценки как убытки в законе об оценочной деятельности (ФЗ-135) и федеральных стандартах оценки (ФСО) нет.

Оценщики охотно берутся за выполнение подобных задач, но при этом подвергают себя огромному риску, особенно в условиях повышенной материальной ответственности оценщика по новому законодательству о переходе на саморегулирование. Дело в том, что признанной методологии оценки убытков или прав требований на возмещение убытков до настоящего времени еще нет и оценщики вынуждены сами придумывать свои методики решения подобных задач. Кроме того, при проведении оценки для целей возмещения убытков или определения выкупной цены оценщики сталкиваются с проблемой противоречия экономического содержания решения задачи с правовой формой, то есть несовершенным законодательством. Особенно это ярко сейчас проявляется при проведении оценок для целей определения убытков, причиненных в связи с изъятием у собственников недвижимого имущества под олимпийские объекты в Сочи. Оценщики, которые участвуют в подобных работах, да и СРО оценщиков оказались в очень щекотливом положении, так как заказчики работ не удосужились вначале заказать разработку методологии оценки, как это было, например, при проведении оценок активов в РАО ЕС, а потом уже привлекать к работе профессиональных оценщиков. Телега оказалась впереди лошади.

С другой стороны некоторые из участвующих в работе оценщиков не поняли, что для решения подобных задач не достаточно знаний и навыков оценки недвижимости на основе давно устаревших методик, основанных на американском опыте оценки 80-х - 90-х годов прошлого века, что нужны новые подходы для решения таких непростых задач и детальное знание законодательства РФ.

В начале разберемся, почему вообще возникает проблема изъятия земельных участков и оценки убытков, причиненных собственникам, землепользователям и арендаторам.

Исторически социальная концепция земли выделяет две большие группы людей, которые по-разному смотрят на использование земли. Первая группа считает, что земля является рыночным товаром, и она должна быть поделена между членами общества с правом неограниченного владения. Другая группа отстаивают идею о том, что земля является общим достоянием и должна находиться в ведении государства. Борьба этих двух противоположных взглядов на землю привела к определенному компромиссу, который выразил Британский королевский суд и подтвердил Верховный суд США в 1876 году: «Когда частная собственность приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права, т. е. государство получает право вводить ограничения прав собственника»

К таким ограничениям относятся строительные ограничения, системы зонирования, законодательство по застройке и развитию территории и контроль за окружающей средой.

Ни в одной стране мира нет абсолютного права собственности на землю. Теория оценки выделяет пять властных полномочий правительства, ограничивающих права собственности.

• Право на принудительное изъятие или присвоение права на частную собственность с выплатой справедливой компенсации владельцу.
• Право вводить налогообложение и взимать налоги с владельцев недвижимости для поддержания государственных программ и оказания общественных услуг.
• Право передавать недвижимость во временное ведение (пожизненное владение, хозяйственное ведение, аренду, оперативное управление и т. д.)
• Право регулирования имущественных отношений (полноценное право) для обеспечения обороноспособности, безопасности, здоровья, моральных устоев и благосостояния общества.
• Право государства возвращать в свою собственность недвижимость в случае смерти владельца, не оставившего завещания и при отсутствии законных наследников (выморочное имущество).

Вышеописанные положения реализованы и в Российской Федерации. Статья 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля как недвижимое имущество - объект гражданского оборота. Осуществляя властные полномочия на своей территории, государство устанавливает обязательные для исполнения всеми пользователями земли экологические требования в интересах общества, контролирует использование земель, определяет охранные зоны, публичные сервитуты и т.д.

В статье 35 Конституции РФ сказано: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения ».

Особый правовой режим земли и роль государства в регулировании прав на землю и определили особенности возмещения убытков в сфере земельных отношений.

Еще в советский период вопросы возмещения убытков регулировались в специальном нормативно-правовом акте. Порядок возмещения убытков землепользователям и потерь сельскохозяйственного производства при отводе земель для государственных и общественных нужд был регламентирован Постановлением Совета Министров СССР от 9 августа 1974 г. N 636 /3/.

Современное российское законодательство выработало свою систему нормативно-правовых актов. При возмещении убытков в этой сфере применяются общие правовые нормы, посвященные возмещению убытков (ГК РФ), и специальные нормы законодательства, прежде всего земельного (ЗК РФ), регламентирующие специальные вопросы возмещения убытков с учетом особого правового режима земли.

В соответствии со ст. 15 Гражданского Кодекса РФ лицо, Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб ), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст. 281 Гражданского Кодекса РФ у лица, участок которого изымается, возникает право на получение выкупной цены за изымаемый земельный участок , в состав которой включаются:

• рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества,
• а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка,
• включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Ст. 62 Земельного Кодекса РФ трактует величину убытков, причиненных нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, как убытки, подлежащие полному возмещению, в том силе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством РФ.

Постановлением Правительства РФ от 07 мая 2003 года №262 установлены правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц. В соответствии с данным Постановлением определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. В случае, когда изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд нарушается право арендатора земельного участка, то учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

В соответствии с вышеупомянутым Постановлением Правительства РФ от 07 мая 2003 года №262 Руководителем Росземкадастра 11 марта 2004 года были утверждены «Временные методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц». Согласно данным рекомендациям в составе убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки, изымаемые для государственных и муниципальных нужд, учитываются размер реального ущерба, размер упущенной выгоды, а также размер убытков, которые несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Казалось бы, что выстроена логичная и иерархичная структура нормативно-правовых документов, полностью обеспечивающая процесс определения выкупной цены или убытков при изъятии земельных участков для государственных нужд. Однако при более глубоком изучении этих документов с позиции оценщика выявляется много проблем, которые не позволяют решить задачу оценки убытков на основе следования требований только этих документов. Остановимся на этом подробнее.

Во-первых, разберемся с новыми для оценщика понятиями, которые не прописаны в ФЗ-135 и ФСО, это, прежде всего, относится к таким понятиям, как «выкупная цена», «убытки», «упущенная выгода».

Процедура изъятия земельных участков прописана в статьях 279 - 282 Гражданского кодекса РФ. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Собственник и иные землепользователи земельного участка должны быть не менее чем за один год уведомлены о предстоящем изъятии . Изъятие земельного участка до истечения годичного срока для целей выкупа допускается только с согласия собственника или землепользователя этого участка.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник и иные землепользователи земельного участка должны быть извещены о произведенной регистрации с указанием ее даты.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок . При определении выкупной цены в нее включаются

• рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества,
• а также все убытки , причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду .

Следует отличать процедуру выкупа земель и изъятия земельных участков. В первом случае речь идет о земельных участках, находящихся в частной собственности , а во втором - об о государственных или муниципальных землях. То есть собственники земельных участков имеют право на получение стоимости земельного участка в случае его выкупа для государственных или муниципальных нужд, а также на возмещение убытков . Землевладельцы, землепользователи и арендаторы имеют в данном случае лишь право на получение убытков (в этом вопросе оценщики часто путаются).

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд возможно только при соблюдении обязательной процедуры, установленной действующим законодательством, обязательного возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Таким образом, если собственник, арендатор или землепользователь согласен с предложенной ему компенсацией за его собственность или права на собственность, то никаких проблем не возникает и процедура соблюдается.

Если же собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления.

Традиционно убытки принято классифицировать на реальный ущерб и упущенную выгоду . Эта классификация нашла отражение и в российском законодательстве. Рассмотрим их специфические черты применительно к сфере земельных отношений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса РФ под реальным ущербом понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утраченного или поврежденного имущества.

С экономической позиции реальный ущерб характеризуется уменьшением (реальным или неизбежным в будущем) наличного имущества собственника в отличие от упущенной выгоды , когда наличное имущество потерпевшей стороны не увеличивается , хотя и могло бы увеличиться, если бы имущество не было бы изъято.

Таким образом, реальный ущерб включает:

• во-первых, утрату и повреждение имущества
• во-вторых, фактически понесенные лицом расходы на момент изъятия или предъявления иска в суд;
• в-третьих, будущие необходимые расходы, т.е. расходы, которые лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права;

Обобщая вышеизложенное можно констатировать, что если выкупная цена и убытки от изъятия земельного участка посчитаны правильно и собственник, землепользователь или арендатор согласны с рассчитанными величинами, то проблем не возникает и процедура изъятия совершается. Однако остается открытым вопрос: кто же должен сделать подобные расчеты. Прямого ответа на этот вопрос в приведенных выше нормативных документах нет. Однако во всех этих документах есть упоминание «рыночной стоимости», а определением этой величины по закону занимаются оценщики.

Вполне логично, что если для определения рыночной стоимости привлекаются оценщики, то и им поручается в задании на оценку определить также убытки и упущенную выгоду. Как говорилось выше, оценщики охотно берутся за подобную работу и сталкиваются с серьезными методологическими и правовыми проблемами, так как убытки и упущенная выгода не являются объектами оценки. Они должны быть рассчитаны (калькулированы) по определенным правилам, выработанным судебной практикой, то есть для расчета этих величин оценщик должен быть знаком с этой практикой, а не выдумывать свои доморощенные методики.

Для расчета и доказательства размера понесенных убытков необходимо использовать данные бухгалтерского баланса, расходные документы по заработной плате и все другие документы бухгалтерского учета хозяйственной деятельности, в том числе и первичные, на которых эти данные основываются. Важнейшим видом убытков является упущенная выгода. Причем в коммерческом обороте упущенная выгода занимает центральное место.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, федеральными арбитражными судами округов выработан довольно взвешенный подход к удовлетворению исков о взыскании упущенной выгоды. В судебной практики выработано такое толкование нормы статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, при котором, исчисляя размер неполученных доходов, истцу следует определить достоверность (реальность) тех доходов, которые он предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.09.2003 по делу N Ф08-3125/2003; Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.03.2003 по делу N КГ-А40/559-03 ). Размер неполученного дохода (упущенной выгоды) необходимо определять с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено (пункты 10 - 11 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.96 N 6/8 )

Особую сложность представляет собой доказывание убытков именно в форме упущенной выгоды. Хотя общие принципы для определения таких убытков и установлены в ст. 15 ГК, их явно недостаточно. Поэтому п. 4 ст. 393 ГК специально предусматривает дополнительные условия для подтверждения расходов по возмещению упущенной выгоды: "При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления ". Причем наличие таких подтверждений в виде доказательств является обязательным.

Игнорирование или незнание данной нормы права на практике ведет, как правило, к отказу кредитору в удовлетворении исковых требований о взыскании упущенной выгоды. Происходит это потому, что кредитор не может обосновать понесенные убытки представлением надлежащих доказательств. Упущенная выгода выражается в форме, например, стоимости неполученных валовых сборов зерна, других культур на основе официальных данных об урожайности. Доказательствами объемов и размеров упущенной выгоды служат предварительные договоры с заготовительными, торговыми организациями о реализации готовой продукции, иные обязательства крестьянских хозяйств перед гражданами, планы внутрихозяйственного потребления, приобретение в необходимом количестве топлива, семян, доказательства производства необходимых агротехнических работ и др.

То есть если собственник земельного участка не будет удовлетворен определенной в отчете выкупной ценой или размером убытков и пойдет в суд, то бремя доказательств ляжет на оценщика.

Выходом из этого положения может быть разделение представления результатов работы по определению выкупной цены или убытков от изъятия земельного участка на 2 документа:

1. Отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества.
2. Экспертное заключение о выкупной цене или определения убытков в виде консультационного документа.

По крайней мере, по такому пути сейчас пошел Департамент имущества города Москвы при заключении новых договоров с оценщиками.

Казалось бы, проблема решена и можно смело приступать к практической работе по оценке для указанных выше целей. Однако здесь возникает фундаментальная проблема, связанная с несовершенством законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. И связана эта проблема с определением понятия «рыночная стоимость»…

В соответствии с пунктом 1 статьи 57 ЗК РФ возмещению в полном объеме подлежат убытки (включая упущенную выгоду), причиненные:

1) изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;

3) временным занятием земельных участков;

4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;

5) изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка.

Если причинение убытков произошло в результате совершения иных действий, возмещение их производится в порядке статьи 62 ЗК РФ.

Убытки классифицируются на реальный ущерб и упущенную выгоду. Под реальным ущербом понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утраты или повреждения его имущества (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, - это неиспользованные затраты собственника земельного участка, составляющие его убытки и подлежащие возмещению. Утрата или повреждение имущества может выражаться в утрате возможности ее обработки и использовании в определенных целях.

Под убытками понимаются также неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Под неполученным доходом (упущенной выгодой) обычно понимается стоимость сельскохозяйственной продукции, которую потерпевший получил бы со своего участка, если бы его имущественные права не были нарушены.

Понесенные расходы могут быть самыми разнообразными. Например, по делам о возмещении убытков, причиненных изъятием земельных участков, предоставленных для сельскохозяйственной деятельности, реальный ущерб определяется исходя из стоимости приобретенных семян, минеральных удобрений, посадочного материала (не использованы, пропущены сроки внесения), также учитываются материальные затраты по обработке земель в виде расходов на содержание и эксплуатацию оборудования, расходы по заработной плате, амортизационные отчисления, транспортно-заготовительные расходы по приобретению и расходованию дизельного топлива, смазочных материалов, арендная плата (при авансовой оплате), расходы по уплате санкций.

А по делам о возмещении убытков, причиненных изъятием земельных участков, предоставленных для строительства, реальный ущерб определяется исходя из стоимости затрат: по проведению проектно-изыскательских и других работ, по отводу земельного участка, изготовлению технического паспорта на проектирование, изготовлению проектно-сметной документации, по оплате экспертизы проекта, оплате работ за разбивку осей, оплате строительно-монтажных работ, проведенных на изъятом земельном участке, а также стоимости ограждения, расходов по благоустройству строительной площадки и т.д.

Необходимо учитывать, что возникновение убытков может быть связано как с правонарушением, так и с правомерным поведением их причинителя (деянием, осуществляемым в рамках закона), которое и предусмотрено в статье 57 ЗК РФ.

Во-первых, убытки могут быть причинены изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, которое допускается только в строго исключительных случаях, установленных статьей 49 ЗК РФ, осуществляется на основе принципа возмездности при условии добровольного согласия собственника, владельца, пользователя, арендатора, а в противном случае - принудительно по решению суда.

Во-вторых, убытки могут быть причинены ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, которое может происходить из-за разных причин, но под действие статьи 57 ЗК РФ подпадает такое ухудшение, которое вызвано деятельностью не самого собственника земли, землепользователя, землевладельца или арендатора, а иных физических или юридических лиц (например, на соседнем земельном участке) и только в случаях, если эти лица действуют в государственных или общественных интересах. Такая ситуация возникает, к примеру, когда земельный участок загрязняется проходящей рядом автомагистралью или в результате испытаний на космическом полигоне.

В-третьих, возмещению в полном объеме подлежат убытки, причиненные временным занятием земельных участков, круг применения которого весьма краток и связан с наступлением крайней необходимости, вызванной форс-мажорными обстоятельствами. В частности, в соответствии с пунктом 5 статьи 51 ЗК РФ в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, при отсутствии необходимости реквизиции земельного участка он может быть временно, на период действия этих обстоятельств, занят для использования в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз.

В-четвертых, причинение убытков может быть вызвано также ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, которые устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда. Согласно статье 56 ЗК РФ ограничения прав на землю могут выражаться в установлении особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; условий начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, и др.

Наконец, в-пятых, возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка. Согласно части 5 статьи 2 Федерального закона от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" допускается обращение исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления с ходатайством о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую без согласия правообладателей земельных участков только в случаях:

1) перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей;

2) в связи с установлением или изменением границ населенных пунктов.

Согласно пункту 2 статьи 57 ЗК РФ в случае изъятия земель для государственных или муниципальных нужд убытки возмещаются только землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков. Собственникам земельных участков убытки, причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, не возмещаются, поскольку они компенсируются в составе выкупной цены за земельный участок. Согласно статье 281 ГК РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка.

В остальных случаях убытки возмещаются только собственникам земельных участков.

Данное положение рассматривается специалистами в области земельного права как несовершенное и требующее корректировки. Так, в случае ухудшения качества земель в результате деятельности других лиц убытки будут причинены в первую очередь землепользователю, так как именно он непосредственно извлекает пользу из земельного участка. В случае если договор аренды носит краткосрочный характер, возмещение таких убытков собственнику может быть оправданно, однако если договор аренды заключен на длительный срок, а возможно и с правом выкупа, очевидно несовершенство правового регулирования. Представляется, что арендатор сможет защитить свои права только путем пересмотра договора аренды в части уменьшения арендной платы, на что может не согласиться собственник, и арендатор будет вынужден нести убытки самостоятельно или прекратить договор.

Еще более очевидным является несовершенство нормы о том, что в случае временного занятия земельного участка возмещение убытков производится только его собственнику. Так, реализация данной нормы повлечет неоправданные задержки в возмещении убытков, связанные с необходимостью совершения дополнительных действий: арендатор для возмещения своих убытков будет обращаться к собственнику земельного участка, который, в свою очередь, обратится к причинителю вреда. Не говоря уже о возможных сложностях, связанных с определением и поиском собственника земельных участков, длительностью судебных процессов, неизбежна проблема несоответствия сумм возмещения полученного собственником и выплачиваемого арендатору, обусловленного разными подходами к расчету размера убытков, определенному в ЗК РФ, которым регулируются отношения по выплате возмещения собственникам, и ГК РФ, под правовое регулирование которого подпадают отношения между собственниками земельных участков и арендаторами. Так, например, ЗК РФ в отличие от ГК РФ не предусматривает возможности взыскания сумм за пользование чужими денежными средствами.

Пункт 3 статьи 57 ЗК РФ определяет круг субъектов, обязанных возмещать убытки в рассматриваемых случаях. К ним относятся:

1) органы государственной власти или местного самоуправления за счет средств соответствующих бюджетов;

2) лица, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них;

3) лица, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.

Что касается случая временного занятия земельного участка, то о нем комментируемая статья специально не упоминает. Однако, поскольку по законодательству временное занятие возможно только при особых обстоятельствах и в интересах всего общества, можно сделать вывод, что возмещение убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам производится из государственного или местного бюджета. Эти суммы можно взыскать в порядке регресса, если имеется конкретный виновник, например, аварии, вызвавшей чрезвычайную ситуацию.

При расчетах размеров возмещения убытки определяются с учетом стоимости имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка землепользователей, землевладельцев, арендаторов. Данная норма является специальной по отношению к пункту 3 статьи 393 ГК РФ, определяющему цену, принимаемую во внимание при возмещении убытков. Пункт 4 статьи 57 ЗК РФ направлен на реализацию положения о предварительном возмещении убытков и распространяется на любое имущество, в том числе земельный участок. Стоимость имущества с учетом статьи 281 ГК РФ должна быть рыночной, то есть такой, по какой имущество (земельный участок, строения на нем и т.д.) могло быть продано при добровольном отчуждении.

В настоящее время порядок возмещения убытков и потерь регламентирован Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (утверждены Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 года N 262). Данный акт несколько изменил ситуацию, поскольку в нем заметен переход от подробного, но неточного описания убытков к использованию бланкетных норм - по ряду весьма важных вопросов следует ссылка на гражданское законодательство. Например, плата за изымаемый участок должна включать в себя и убытки, а сам размер платы определяется гражданским законодательством; в соответствии с пунктом 6 определение убытков должно производиться в соответствии с гражданским законодательством, в том числе и учитывается упущенная выгода.

В названных Правилах установлено, что основаниями для возмещения убытков собственникам земельных участков являются:

Соглашение о временном занятии земельного участка между собственником земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;

Акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав собственника земельного участка, соглашение о сервитуте;

Решение суда.

Основаниями для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков являются:

Акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

Соглашение о временном занятии земельного участка между землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;

Акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка, соглашение о сервитуте;

Акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;

Решение суда.

Установлено, что размер убытков определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли РФ. Споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются судом.

Определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

Определение размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, производится с учетом убытков, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды. Учитываются также расходы, связанные с временным занятием земельных участков.

При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав, учитываются разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений, убытки, которые собственники земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.

При определении размера убытков, причиненных землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков ограничением их прав на земельные участки, учитываются убытки, которые землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.

Определение размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц производится с учетом убытков, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды, а также затрат на проведение работ по восстановлению качества земель.

Основные сложности на практике возникают при определении и доказывании упущенной выгоды. При предъявлении требования о возмещении упущенной выгоды землевладелец, землепользователь или арендатор должны доказать размер доходов, которые они не получили из-за принятия решения об изъятии земель для государственных или муниципальных нужд, а также причинную связь между изъятием земельного участка и неполученными доходами.

Таким образом, землевладельцам необходимо заранее готовить доказательства той выгоды, которую они могли бы получить (протоколы о намерениях, соглашения о расторжении договоров с поставщиками и т.п.). Однако, безусловно, существенную проблему представляет отсутствие единой методики подсчета упущенной выгоды, что может также привести к различию в указанных суммах возмещения.

Расчет убытков и упущенной выгоды сельскохозяйственного производства, расчет убытков при изъятии земельных участков, способы расчета убытков, таблица расчета убытков, расчет упущенной выгоды сельскохозяйственного производства

Расчет убытков, расчет упущенной выгоды

Изъятие (выкуп) и предоставление земельных участков для строительства связаны с выплатой рыночной цены земельного участка, возмещением стоимости убытков, включая упущенную выгоду. Иногда стоимость указанных выплат перекрывает стоимость строительства объекта, что для многих инвесторов, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства является полной неожиданностью. При этом очень часто сельскохозяйственные организации необоснованно и многократно завышают стоимость убытков и упущенной выгоды, что приводит к различным спорам. Решение указанных вопросов и порядок расчетов убытков, включая упущенную выгоду и стоимости биологического этапа рекультивации нарушенных земель подробно изложены в специальной главе книги-пособия: "Предоставление земельных участков для строительства объектов нефтегазового комплекса, промышленности, транспорта, линий связи и электропередачи. (Практическое пособие для разработки землеустроительной и кадастровой документации)." - М.: Юни-пресс, 2015 г. 5-е дополненное и исправленное издание в 2-х томах (всего 1280 стр. формата А4).

В книге-пособии приведены нормативные требования по возмещению убытков, включая упущенную выгоду:

Действующие нормативные правовые акты РФ и постановления Правительства РФ;

Указан и другие методики определения страховой стоимости сельскохозяйственной продукции и отражения в отчетности сельскохозяйственных предприятий;

Дается описание как на практике производятся расчеты, какие исходные данные используются, приведены формы для расчета, обращено внимание на существенные детали и аргументы, которые учитываются при расчете;

Сказано как существенно уменьшить стоимость убытков, включая упущенную выгоду и достичь согласия с землепользователем в спорных и конфликтных ситуациях;

- есть ответы на вопрос как автоматизировать расчет убытков , включая упущенную выгоду с использованием программы LOSS.

Расчет убытков и упущенной выгоды

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 г. № 262 основанием для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков является:

а) акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

б) соглашение о временном занятии земельного участка между землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;

в) акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка, соглашение о сервитуте;

г) акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;

д) решение суда.

Организовать и выполнить расчет убытков, включая упущенную выгоду реально можно двумя способами:

1) самостоятельно выполнить расчет по взаимному согласию землепользователя (получателя суммы убытков) и лица заинтересованного в приобретении земельного участка (плательщика суммы убытков);

2) привлечь для расчета независимого оценщика и получить отчет об оценке, который затем используется органами местного самоуправления и исполнительными органами государственной власти для возмещения убытков, включая упущенную выгоду (осуществления платы или получения платы). Некоторые организации также привлекают независимых оценщиков. Недостатком этого способа является, то, что стоимость оценочных работ нередко бывает почти равна или больше стоимости самих убытков.

Расчет убытков и упущенной выгоды сельскохозяйственного производства

Землепользователь заинтересован в максимальном увеличении стоимости возмещения убытков сельскохозяйственного производства. В связи с этим старается указать на территории, подлежащей изъятию (выкупу), такие сельскохозяйственные культуры, которые дают наибольшую урожайность и максимальную стоимость реализации единицы продукции. Иногда доходит до абсурда. В хозяйстве, где имеется всего 8 га овощей (капусты), пытались доказать, что все они размещаются именно в полосе отвода по трассе нефтепровода шириной 30 метров и длиной 3 километра.

Поэтому, во избежание недоразумений и споров, необходимо выполнить съемку размещения посевов сельскохозяйственных культур на местности с участием агронома хозяйства. Это позволит правильно и безошибочно определить вид сельскохозяйственных культур. Для нанесения размещения сельскохозяйственных культур используют планово-картографический материал масштаба 1:10000 или 1:25000, или тот, который имеется (топографическая съемка или генплан строительства). При этом граница снимается с учетом отображения контуров ситуации и промерами рулеткой, или дальномером теодолита, или с применением GPS навигатора.

Границы посевов отмечают на картографическом материале в масштабе плана. На чертеже делается надпись с указанием размещаемой культуры.

Расчет убытков

В качестве исходных данных при расчете убытков сельскохозяйственного производства используются следующие сведения:

Вид сельскохозяйственных культур на пашне или других сельскохозяйственных угодий: залежь, сенокос, пастбище, многолетние насаждения;

Норма высева;

Стоимость семян;

Стоимость минеральных и органических удобрений, внесенных под урожай, затраты на их транспортировку и внесение;

Стоимость обработки почвы, посева и ухода за посевами, защита растений;

Дополнительные неучтенные затраты (например, известкование кислых почв, полив, авиаобработка и т.п.).

Виды обработки и ухода за посевами определяются как по фактически произведенным, так и согласно технологических карт при планировании посевов. Очень важно получить достоверные данные по стоимости технологических операций. Затраты на обработку почвы и ухода за посевами складываются из следующего:

Стоимости горюче-смазочных веществ,

Зарплаты механизаторов,

Затрат на ремонт и обслуживание машинотракторных агрегатов,

Амортизации тракторов, машин и орудий,

Налогов и отчислений.

Формула расчета убытков

Для определения реальных убытков первоначально производится полевое обследование, в ходе которого определяются виды земельных угодий и сельскохозяйственных культур, которые отображаются на планово-картографическом материале, выполняются необходимые измерения на местности.

На картографическую основу по координатам наносятся проектируемы границы земельных участков.

Выполняется расчет общей площади изымаемых земельных участков, в том числе по видам земельных угодий и сельскохозяйственных культур.

По каждому земельному участку или его части в разрезе видов сельскохозяйственных культур производится расчет произведенных затрат:

На семена;

На органические и минеральные удобрения;

Вспашку, посев, уход;

Дополнительные неучтенные затраты.

Для расчетов используются исходные данные, предоставленные обладателем права на земельный участок.

Упущенная выгода определяется как стоимость продукции в ценах, по которым можно было ее реализовать за минусом ранее установленных затрат (убытков) на производство этой продукции.

Расчет убытков собственников земельных участков

Расчет убытков собственников земельных участков производится при определении выкупной стоимости земельного участка или при определении стоимости аренды земельного участка на период строительства объекта или при определении соразмерной платы за сервитут.

Учитывается длительность использования земельного участка, а также причиненный ущерб почвенному покрову для определения затрат на рекультивацию, нарушение транспортных связей, другие ограничения и неудобства по использованию земельных участков.

Руководствуясь пунктами 1 и статьи 57 Земельного кодекса РФ, собственник вправе рассчитывать на возмещение убытков в случае:

Ухудшения качества земель в результате деятельности других лиц;

Временного занятия земельных участков;

Ограничения прав на земельный участок.

При изъятии земельного участка, убытки, включая упущенную выгоду включаются в выкупную цену земельного участка.

Собственник земельного участка вправе самостоятельно решать вопросы по организации работ, связанных с определением стоимости убытков, включая упущенную выгоду, выполняет эти работы своими силами или с привлечением экспертов или независимых оценщиков, подписывает (утверждает) расчеты, акты определения убытков, соглашения о предоставлении земельного участка при условии возмещения причиненных убытков. В случае недостижения согласия о стоимости убытков собственник защищает свои интересы в суде.

Расчет убытков землепользователей

Убытки, включая упущенную выгоду возмещаются не только собственникам, но и землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 57 Земельного кодекса РФ, а именно:

1) изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;

3) временным занятием земельных участков;

4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;

5) изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка.

Убытки, включая упущенную выгоду, затраты на рекультивацию нарушенных земель (биологический этап), как правило, выплачиваются собственнику земельного участка. А затем собственник возмещает арендатору, постоянному (бессрочно) пользователю, безвозмездному пользователю причиненные убытки.

Расчет убытков сельскохозяйственного производства

Стоимость убытков зависит также от времени изъятия (выкупа) земель, то есть, возможно, на момент строительства не все обработки и уход за сельскохозяйственными культурами согласно технологическим картам были проведены.

Если хозяйство произвело уборку урожая сельскохозяйственных культур до начала строительно-монтажных работ, то расчет убытков не производится или учитываются только произведенные и неиспользованные затраты под урожай будущего года.

Нормы внесения минеральных удобрений определяются по данным главного агронома хозяйства согласно фактически внесенным на момент изъятия (выкупа) земель (или которые вносились в прошлом году, если расчет выполняется в осенне-зимний период). Норму минеральных удобрений вводить в натуральном (физическом) весе, то есть в котором производится их продажа - покупка и внесение.

Строительство крупных линейных объектов ведется в течение продолжительного времени, и наибольший объем земляных работ планируется на летний период. В таком случае следует договориться с сельскохозяйственным предприятием о том, что расчет и оплата убытков сельскохозяйственного производства будет производиться по фактически занятым площадям и причиненному ущербу.

Расчет убытков при изъятии земельных участков

Убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, включаются в плату за изымаемый земельный участок (выкупную цену), порядок определения которой регулируется гражданским законодательством.

Убытки, включая упущенную выгоду следует выполнять отдельным расчетом, для того чтобы:

Учитывать интересы других обладателей права на земельные участки (арендаторов, постоянных (бессрочных) пользователей, безвозмездных пользователей);

Производить согласования с обладателями права на земельные участки и возмещать причиненный ущерб.

Учитывая длительный процесс оформления документов по изъятию (выкупу) и предоставлению земельных участков под строительство, расчет убытков сельскохозяйственного производства нередко выполняется в осенне-зимний период, когда неизвестно размещение культур, то есть до весеннего сева. В таком случае следует использовать планы размещения сельскохозяйственных культур, которые имеются в сельскохозяйственной организации.

Расчет возмещения убытков

Простейший способ определения убытков это когда заинтересованные стороны выезжают на местность, выполняют замеры по земельному участку, вычисляют его площадь и далее выполняют расчет убытков, включая упущенную выгоду.

Учитывая длительный процесс оформления документов по изъятию (выкупу) и предоставлению земельных участков под строительство, расчет убытков сельскохозяйственного производства нередко выполняется в осенне-зимний период, когда неизвестно размещение культур, то есть до весеннего сева. В таком случае следует использовать планы размещения сельскохозяйственных культур, которые имеются в сельскохозяйственной организации. При этом учитывается План весеннего сева

При отсутствии плана весеннего сева размещение посевов сельскохозяйственных культур определяется согласно севообороту. Для этих целей используются схемы чередования сельскохозяйственных культур в севообороте.

Расчет размера убытков причиненных собственникам земельных участков

До 1 марта 2015 года действовали требования статей 30-32 Земельного участка по предварительному согласованию земельного участка и организации работ по выбору земельного участка с составлением акта о выборе.

Одновременно с выбором земельного участка решались вопросы по расчету размера убытков причиненных собственникам земельных участков и иным обладателям права на земельные участки.

После 1 марта 2015 года лицо, которому причиняются убытки и лицо, которое причиняет и оплачивает убытки сельскохозяйственного производства, между собой производят расчеты и достигают (или не достигают) согласия по размерам убытков.

Для определения размера убытков приглашаются эксперты или независимые оценщики.

Способы расчета убытков

Каждая из сторон вправе определять способ расчета убытков и их возмещения:

1) по взаимному согласию сторон, в том с применением ранее выполненных расчетов, отчетов об оценке или судебных решений;

2) с привлечением экспертов;

3) с привлечением независимых оценщиков;

4) в судебном порядке.

Наиболее экономичный (не нужно тратиться на экспертов, оценщиков и нести судебные издержки), а также экономный по времени это расчет убытков сельскохозяйственного производства по взаимному согласию сторон. Однако этот способ имеет ограничения по применению, если одной из сторон является орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти.

Для выполнения расчетов по единой методике и действующим нормативам мы применяем собственную программу LOSS для расчета убытков, включая упущенную выгоду и стоимость затрат на биологический этап рекультивации нарушенных земель.

Таблица расчета убытков

В программе LOSS, предназначенной для автоматизированного расчета убытков, включая упущенную выгоду и стоимость затрат на биологический этап рекультивации нарушенных земель применяется следующая выходная форма.

Расчет упущенной выгоды сельскохозяйственного производства

Для расчета упущенной выгоды используются следующие сведения:

Вид сельскохозяйственных культур на пашне или естественных сенокосов, пастбищ, многолетних насаждений;

Площадь сельскохозяйственной культуры или вида сельскохозяйственного угодья;

Средняя урожайность сельскохозяйственной культуры или вида сельскохозяйственного угодья за пять предшествующих лет;

Стоимость реализации единицы вида продукции;

Стоимость убытков на производство этой продукции (ранее произведенные расчеты);

Коэффициент к сроку временного пользования, который определяется согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 28 января 1993 г. N 77 и применяется по взаимной договоренности сторон (мы уже отмечали в начале данной главы, что используем текст Постановления Правительства РФ от 28 января 1993 г. N 77 в части использования при расчете убытков сельскохозяйственного производства не как действующую правовую норму, а как методику расчетов).

Обращаем внимание на то, что данные по средней урожайности сельскохозяйственной культуры и многолетних насаждений с посевной (посадочной) площади следует использовать согласно данным годовых отчетов за 5 предшествующих лет, а не плановой урожайности текущего года.

Стоимость реализации сельскохозяйственной продукции определяется не по отдельным небольшим партиям продукции, а по стоимости основной массы продукции. Для того, чтобы быть в курсе, необходимо следить за рыночными ценами на продукцию растениеводства. Цены закупочные в каждом субъекте Российской Федерации могут быть разными с учетом местных дотаций. Кроме того, отдельные субъекты Российской Федерации принимают ежегодно нормативы для определения стоимости убытков, включая упущенную выгоду, при изъятии земель сельскохозяйственного назначения.

Федеральным законом от 31.12.2014 года № 499-ФЗ были внесены поправки в ЗК РФ регулирующие процедуру изъятия земельных участков для публичных нужд, в том числе порядка возмещения убытков, которые возникают в связи с этим изъятием.
Ряд поправок к закону вызвали вопросы у правоприменителей, в частности возникли вопросу по порядку расчета размера компенсации за изымаемый земельный участок.

Расчет компенсации при изъятии земельного участка

Что включается в расчет компенсации?
В состав убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельных участков для публичных нужд, закон № 499-ФЗ включает те же составляющие, что и ранее действующее законодательство (п. 4 ст. 63 ЗК РФ и п. 2 ст. 281 ГК РФ в редакции до 01.04.15). За изъятие полагается выплатить рыночную стоимость участка (либо рыночную стоимость иных вещных либо обязательственных прав на участок), стоимость расположенной на нем недвижимости, убытки, которые возникают в связи с невозможностью исполнить ранее принятые обязательства перед третьими лицами, а также упущенную выгоду (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ).

Все перечисленное выше - это убытки (реальный ущерб и упущенная выгода). Однако рыночная стоимость участка выделяется в законе особенно. Это объясняется тем, что стоимость изымаемого объекта доказывается с помощью отчета об оценке, подготовленного в соответствии с ФЗ от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Остальные убытки, включая упущенную выгоду, не являются объектом оценки и потому не могут попасть в отчет оценщика. Их размер подтверждают с помощью других доказательств.

Изменения в Закон расширили список лиц, которые вправе претендовать на компенсацию в случае изъятия участка. Ранее Земельный кодекс относил к ним только собственников. Сейчас же на возмещение убытков могут рассчитывать и иные законные владельцы, например арендаторы (титульных владельцев и собственников Земельный кодекс теперь называет правообладателями). До принятия поправок данное правило не было очевидным.

Оценка рыночной стоимости изымаемого земельного участка

Оценке подлежит рыночная стоимость изымаемого участка, который принадлежит на праве собственности, либо рыночная стоимость любых иных прав на участок (ст. 56.8 ЗК РФ). Оценка проводится по правилам закона № 135-ФЗ за исключением тех особенностей, которые указаны в земельном законодательстве.

Теперь в законе прямо указано, каким образом следует оценивать прекращаемые права (п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ). Например, рыночная стоимость прав компании на постоянное (бессрочное) пользование определяется как рыночная стоимость права аренды на 49 лет (п. 9 ст. 26 Закона). А рыночная стоимость права аренды или права безвозмездного пользования земельным участком по договору определяется как рыночная стоимость права аренды до истечения срока действия указанных договоров. Наиболее спорные вопросы в оценке - как определить вид разрешенного использования для такого расчета и на какую дату проводить расчет. К сожалению, закон № 499-ФЗ дал ответы не на все эти вопросы. Однако именно от их решения будет зависеть итоговая сумма компенсации.

Публичный орган может изъять не только весь участок, но и часть участка, В таком случае рыночная стоимость рассчитывается как разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка и рыночной стоимостью оставшегося у правообладателя участка либо, соответственно, как разница между стоимостью прекращаемого и сохраняющегося права на участок (п. 4 ст. 56.8 ЗК РФ). Также орган власти с согласия правообладателя может предоставить ему другой участок взамен изымаемого. В таком случае компенсация уменьшается на рыночную стоимость предоставляемого взамен участка (подп. 5 п. 4 ст. 56.9 ЗК РФ).

Вид разрешенного использования (ВРИ) - это, основная характеристика земельного участка, в том числе для целей оценки. Именно от ВРИ зависит экономическая привлекательность участка. Поэтому правообладателю, у которого изымается участок, получив проект соглашения об изъятии и приложенный к нему отчет об оценке, важно обратить внимание на то, какой вид разрешенного использования применялся в целях оценки. Из-за большой специфики земельного и градостроительного законодательства предложить стандартные рекомендации по проверке ВРИ весьма затруднительно. Однако некие общие советы сформулировать можно.

Первый шаг - нужно установить дату, на которую учитывается ВРИ. По общему правилу это должен быть день, предшествующий дате принятия решения об изъятии. Если на дату решения об изъятии ВРИ уже был изменен в целях планируемого изъятия, то учитывается тот вид, который был у участка до изменения ВРИ в целях изъятия. Если, например, у участка ВРИ - размещение торгового центра, но перед изъятием ВРИ установлен для строительства дороги, для которой изымается участок, то должен учитываться вид использования - размещение торгового центра.

Второй шаг - после установления даты правильно определить сам вид разрешенного использования. Он обязательно учитывается в Государственном кадастре недвижимости, или ГКН. До 1 января 2015 года ВРИ вносился и в ЕГРП... Поэтому информацию о разрешенном использовании можно найти в выписке из ГКН и (или) ЕГРП. В то же время данные кадастра выполняют лишь информационную функцию, и указанные в них сведения о ВРИ могут не соответствовать действительности. Поэтому все сведения надо проверять, а при необходимости добиваться внесения изменений в ГКН.

Разрешенное использование устанавливается на основе градостроительной документации и фактического использования земельного участка. Чтобы узнать подлинный вид использования участка, нужно сначала обратиться к генеральному плану, а также правилам землепользования и застройки. Эти документы расскажут о перечне возможных ВРИ для земельного участка. Учитывая фактическое использование участка, можно будет установить конкретный ВРИ. Разумеется, при условии, что собственник не нарушает виды разрешенного использования, предусмотренные в генплане и ПЗЗ. Важно учитывать еще один момент. Если ВРИ установлен до принятия генплана и ПЗЗ, такой ранее установленный вид использования продолжает применяться, даже если он противоречит генплану и ПЗЗ. Но при одном условии: ранее установленный вид использования не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также не производится застройка участка (ч. 8 ст. 36 ГрК РФ, абз. 4, 6 п. 4 ст. 85 ЗК РФ, постановление Президиума ВАС РФот18.06.13 №136/13).

Нельзя исключать и того, что установить ВРИ с помощью генплана и ПЗЗ не удается. В таком случае можно опосредованно ссылаться пункт 15 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» (утв. приказом Минэкономразвития России от 22.10.10 № 508). В этом пункте говорится о том, что если участок не застроен, то принимается тот ВРИ, который обеспечивает земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования. Для застроенного участка принимается ВРИ исходя из назначения расположенных на участке объектов недвижимости.

Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю проекта соглашения об изъятии. Видимо, речь идет о дате, на которую должен быть составлен отчет об оценке, но она не говорит о том, по состоянию на какую дату должна определяться стоимость участка (или стоимость прав на него). Иными словами, дата оценки не конкретизируется. Возможно, дата оценки предполагается в пункте 5 статьи 56.8 Земельного кодекса, и это день, предшествующий дню принятия решения об изъятии.

В пункте 5 статьи 56.8 ЗК РФ дата оценки не упоминается. Поэтому не исключено, что в этой норме речь идет исключительно о дате разрешенного использования участка, но не о дате оценки в целом. Если трактовать эту норму именно таким образом, то следует признать, что в Земельном кодексе существует пробел относительно даты оценки.

В Земельном кодексе есть норма о том, что отчет об оценке, составленный в целях определения размера возмещения, действителен вплоть до подписания соглашения об изъятии либо до решения суда о принудительном изъятии участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (п. 10 ст. 56.8 ЗК РФ). Но в этой норме не говорится о случаях, когда правообладатель оспаривает отчет об оценке или иным образом заявляет свои требования в части установления размера возмещения. Более того, если правообладатель отказался заключать соглашение об изъятии именно из-за несогласия с оценкой его участка (прав), то есть как раз в оценке заключается предмет спора, было бы абсурдно ограничивать доказывание оценки спорным отчетом.

Также следует учитывать и то, что отчет об оценке, составленный в ходе подготовки соглашения об изъятии, предназначен исключительно для заключения такого соглашения. Если же участок изымается в судебном порядке, то этот отчет, по мнению авторов статьи, учитываться не должен. В таком случае рыночную стоимость следует определять исходя из показателей этой стоимости на момент рассмотрения спора. В новых нормах Земельного кодекса на этот счет ничего не сказано, но в свое время к такому выводу пришел Пленум ВАС РФ в постановлении от24.03.05 №11. Аналогичные разъяснения недавно принял и Президиум Верховного суда (см. вопрос 7 в Обзоре судебной практики № 1 за 2014 год, утвержденном Президиумом Верховного суда 24.12.14). По мнению суда, если собственник не согласен с предложенной стоимостью изымаемого участка или выкупная цена не указана в решении об изъятии (и стороны не согласовали выкупную цену), то суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Оспаривание отчета оценщика

Итак, рыночная стоимость изымаемой недвижимости является основной составляющей при определении размера возмещения правообладателю, а отчет об оценке - основным письменным доказательством размера убытков. У правообладателя есть несколько практических вариантов, которые позволят доказать более выгодный размер рыночной стоимости.

Первый вариант: «соревнование» разных отчетов. Заявители в таких спорах просто представляют суду свой альтернативный отчет об оценке, который содержит иную величину рыночной стоимости. Но этого недостаточно. Как правило, суды считают, что наличие двух отчетов с разными суммами не позволяет определить, какой из них является недостоверным. Поэтому одного только представления альтернативного отчета с иными результатами оценки будет недостаточно для опровержения результатов оценки, подготовленного по заказу публичного органа.

Второй вариант: проведение судебной экспертизы по оценке, ведь именно ее результаты, как правило, становятся наиболее убедительным доказательством в суде. Однако, формально заключение эксперта не должно иметь для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с иными доказательствами (п. 12 постановления Пленума ВАС РФот04.04.14 №23).

Иногда суду для назначения экспертизы достаточно ходатайства одной из сторон без представления своего альтернативного расчета. Но иногда при решении вопроса о назначении экспертизы суды учитывают значительное различие в размере выкупной цены, представленной обеими сторонами. Иными словами, чтобы убедить суд в необходимости проведения экспертизы, стороне спора лучше представить еще и альтернативный досудебный отчет оценки, чтобы показать значительное расхождение в суммах между ним и отчетом, подготовленным для публичного органа в процессе подготовки соглашения об изъятии.

Однако следует помнить, что результаты судебной экспертизы непредсказуемы, и расчет эксперта может оказаться далеким от той рыночной стоимости, на которую надеялся правообладатель. Поэтому более эффективным вариантом тактики спора является опровержение отчета оппонента.

Третий вариант заключается в опровержении отчет об оценке. Суть этой тактики в том, что сторона представляет в суд свой отчет оценки, и при этом опровергает отчет оппонента. Если суд установит нарушения в подготовке отчета оппонента, это позволит сделать вывод о недостоверности такого отчета. Таким образом, единственным достоверным доказательством оценки (если, конечно, его в свою очередь не опровергнет оппонент) будет отчет, представленный стороной. В такой ситуации судебная экспертиза с третьим результатом оценки может и не понадобиться.

Чтобы опровергнуть отчет об оценке, представленный оппонентом, нужно проверить его, во-первых, на соответствие формальным требованиям, во-вторых, по содержанию проведенного оценщиком исследования.

Во время оценки возникает следующий вопрос. На какую дату определять вид разрешенного использования, если решение об изъятии было принято до вступления в силу закона № 499-ФЗ?

Ранее закон на этот вопрос ответа не давал, но Президиум Верховного суда еще до вступления в силу закона № 499-ФЗ указал, что при наличии спора необходимо руководствоваться тем ВРИ, который был установлен в отношении участка до начала процедуры его изъятия (см. вопрос 7 в Обзоре судебной практики № 1 за 2014 год, утвержденном Президиумом ВС РФ 24.12.14). Этот подход соответствует и новому правилу (п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ). Следовательно, ВРИ надо определять на дату, предшествующую началу процедуры изъятия.

Недостоверность отчета формальным требованиям может, в частности, выражаться в том, что оценщику для исследования были представлены недостоверные документы. При подготовке отчета оценщик делает оговорку о том, что он не отвечает за достоверность переданных ему документов об объекте оценки. То есть, оценщик, по сути, верит на слово заказчику относительно того, что переданные ему документы для исследования достоверны, и зачастую не проверяет их. Проверка документов, полученных оценщиком от заказчика и использованных в отчете оппонента, порой позволяет выявить в них какие-либо пороки и несоответствия.

Еще одно формальное нарушение - отсутствие в тексте отчета обоснования невозможности применения других методов оценки, кроме метода, избранного оценщиком.

Суды также считают недостатком отчета об оценке, когда при проведении оценки сравнительным методом объекты-аналоги не соответствуют объекту оценки по всем критериям. В таком случае, как указывают суды, нужно проводить корректировку. Дело в том, что смысл сравнительного метода состоит в следующем: оценщик устанавливает цену объекта, сравнивая его с такими объектами, которые по своим существенным характеристикам схожи с оцениваемым объектом. Применяя этот метод, оценщики порой сравнивают объект оценки с объектами, которые не соответствуют объекту оценки по ряду важных критериев.

Например, оценщик сравнивает объекты, которые расположены на участках с различным ВРИ. Само по себе это не нарушение, но, чтобы сравнивать такие не вполне аналогичные объекты, оценщик обязан применять так называемую корректировку стоимости - изменять стоимость сравниваемых объектов в зависимости от того, насколько на нее влияют отличительные критерии. Так, в приведенном примере оценщик должен учесть, как на стоимость повлияет иной ВРИ. Если этого не сделать (не скорректировать цену), то велик шанс, что суд признает отчет недостоверным. .

Даже при полном соответствии отчета оппонента формальным требованиям его достоверность стоит проверить по содержанию проведенного исследования. Другими словами, когда каждая из сторон представляет свой вариант оценки, другая сторона, аргументируя особенности проведенного исследования оценщика, может доказать, что именно ее отчет наиболее соответствует рыночной стоимости.

На практике наибольшая рыночная стоимость объекта достигается при использовании доходного метода, однако он применяется оценщиками при наличии бизнес-плана или иного аналогичного документа, что бывает редко. Вторым и наиболее популярным у оценщиков методом является сравнительный метод. Этот метод позволяет определить рыночную стоимость даже на более раннюю дату, чем дата проведения оценки. В таком случае оценщик проводит индексацию рыночной стоимости, полученной на дату проведения оценки.

Одно из оснований для опровержения отчета оценщика, в котором использован сравнительный метод, уже был назван выше - это отсутствие корректировки стоимости в случае существенных отличий оцениваемого объекта от объектов-аналогов. Есть и другие основания. В частности, можно обосновать недостоверность сведений об объектах-аналогах, используемых в отчете. Дело в том, что информация по ним используется оценщиками зачастую из не совсем благонадежных источников (обычных СМИ, интернет-сайтов), сведения в которых могут быть неточными. Нередко оценщик использует данные из размещенных в источниках объявлений о продаже недвижимости. Но если в объявлениях не было данных об описании объекта-аналога, то использование такого объекта-аналога нельзя считать мотивированным.

Кроме того, нужно аргументировать, почему использованные в собственном отчете объекты-аналоги лучшим образом соответствуют по своим параметрам оцениваемому объекту, чем объекты-аналоги оппонентов. Наконец, можно попробовать обосновать неправильное использование корректировок (в том числе индексаций) в отчете оппонентов.

Определение размер иных убытков

Помимо стоимости изымаемого участка или прав на него возмещению подлежат также иные убытки, в том числе упущенная выгода. Ее размер можно подтвердить лишь с помощью заключения эксперта.

Помимо прямо перечисленных в Земельном кодексе убытков правообладатель вправе получить компенсацию упущенной выгоды (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ). Но как рассчитывать эту составляющую компенсации, в Земельном кодексе не указано. В законе появилась лишь абстрактная отсылка к федеральному законодательству. В Земельном кодексе можно найти указание на отчет об оценке убытков (подп. 2 п. 4 ст. 56.10 ЗК РФ). Но закон № 135-ФЗ не рассматривает убытки в качестве объекта оценки. Поэтому отчета оценщика по определению размера убытков быть не может. Это подтверждает и судебная практика В итоге остается один вариант - определить убытки с помощью заключения эксперта (определение ВАС РФ от 23.01.13 по делу № А73-3327/2012). Судебная экспертиза может быть назначена по поручению суда. Стороны спора вправе, самостоятельно обратившись к эксперту, заказать подготовку расчета (либо контррасчета) убытков на основании статьи 75 АПК РФ, но такой расчет не будет иметь в суде статуса экспертного заключения, а будет считаться «иным доказательством».

Похожих статей пока нет.