Перевод земель сельхозназначения органами местного самоуправления. Как перевести сельскохозяйственный участок из одной категории земли в другую? Переведем Ваш земельный участок в промназначение

Любой участок земли имеет определённую категорию. Нецелевое пользование наделом является действием, противоречащим закону. Собственник обязан эксплуатировать территорию только в рамках её юридического статуса. В этой связи возникает вопрос « что делать владельцу в случае необходимости осуществления конкретных работ на сельскохозяйственном участке»? Ответ один: изменить вид разрешённого использования.

Порядок смены статуса УЗ

Для чего нужен перевод из с/х назначения в другую категорию?

Земли подразделяются на несколько групп: сельхозназначения, запаса, населённых пунктов и т.д. Такая классификация необходима для защиты территорий от неправомерного использования.

Изменение разрешённого пользования земельного надела может понадобится в ряде случаев:

• Возведение жилых домов и зданий;
• Строительство дороги;
• Постройка многоквартирного дома с целью ведения подсобных работ;
• Корректировка площади;
• Стройка торгового центра;
• Организация заповедной зоны.

ВАЖНО! Если не перевести землю в нужную категорию, на собственника налагается административный штраф в размере от 3 до 20 тысяч рублей.

Чем регламентируется смена назначения?

Земельным кодексом РФ установлены категории земель. Смена целевого назначения участка регламентирована ЗК РФ и ФЗ № 172 от 21.12.2004 года «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

В законе расписан процесс, условия и сроки рассмотрения дела о смене целевого предназначения, возможные причины отказа и порядок обжалования вынесенного решения.

Условия перевода земельного участка

В федеральном законе № 172 указаны условия, при которых допускается смена целевого предназначения сельскохозяйственных угодий. Преобразование возможно в случаях:

• Организации заповедников;
• Проведения консервации земли;
• Добычи полезных ископаемых;
• Прокладки линий электропередач;
• Строительства объектов производства;
• Объединения непригодных земель с водным или лесным фондом.

ВНИМАНИЕ! Запрещён перевод угодий с/х назначения, если его кадастровая стоимость на 50% выше, чем у земель, расположенных в городском округе или поселении муниципалитета.

Закон также не допускает смену целевого предназначения сельскохозяйственной земли, если на ней осуществляется производство особо ценной сельхозпродукции.

Порядок действий

Изменение сельскохозяйственного назначения ЗУ совершают поэтапно:

• Составляют ходатайство;
• Оформляют перечень необходимой документации;
• Обращаются с заявлением и пакетом бумаг в соответствующий государственный орган.

Для начала необходимо подготовить письменное ходатайство в орган госвласти, в чьей компетенции находится решение вопросов о переводе земель в другую категорию. Например, в городскую или поселковую администрацию.

В заявлении обязательно указывают:

К ходатайству прикладывают перечень документов, речь о которых пойдёт позже.

Прошение в местный орган власти направляют лично. А документы можно послать почтой заказным письмом, поставив свою подпись.

По итогам рассмотрения заявления исполнительные органы выносят решение об удовлетворении требования землевладельца или отказывают в нём.

Если исход дела положительный, компетентные органы составляют акт, в котором содержится аргументация принятого решения, границы УЗ, его площадь и кадастровый номер.

Сроки и стоимость

Срок вынесения решения зависит от места рассмотрения заявления. При его подаче в правительственные органы срок принятия решения составит 3 месяца. При направлении ходатайства в местную администрацию на рассмотрение вопроса закон отводит 2 месяца со дня сдачи документации.

ВАЖНО! Со дня принятия решения по делу постановление направляют заявителю в течение 14 дней.

При удовлетворении прошения собственник земельного участка обязан оплатить расходы по внесению изменений в документы и кадастровую базу. Заявитель оплачивает и иные издержки, связанные со сменой целевого назначения земли.

ВНИМАНИЕ! В 2018 году стоимость перевода земельных участков в другую категорию составляет от 9 до 12 тысяч рублей за сотку.

Возможный отказ в изменении

Исполнительные органы власти вправе оказать в преобразовании сельскохозяйственного участка в другую категорию, если требования по составлению заявления не соблюдены или с документами обратилось лицо, которое не имеет на это право согласно закону.

Иные причины отказа:

• Отрицательное заключение экологической экспертизы;
• Несоответствие перевода с/х надела в другой статус действующему законодательству;
• Расхождение целевого назначения УЗ с документацией по землеустройству и проектированию территорий.

При несогласии заявителя с принятым решением он имеет право его опротестовать в течение 3 месяцев со дня получения.

Особенности перевода

В промышленную категорию

Согласно закону, с/х земли можно перевести в промышленные, если нет других вариантов размещения промышленных объектов и если кадастровая стоимость надела не выше средних значений по району.

Когда участок соответствует заявленным требованиям, обращаются в местную администрацию с заявлением и перечнем необходимой документации.

В дачное строительство

В ходе преобразований сельскохозяйственным угодьям присваивают категории для строительства дачных домов с правом регистрации или без возможностей регистрации постройки.

В правоустанавливающей и кадастровой документации обозначают целевые характеристики УЗ.

Если участок записан, как садовый, необходимо провести его преобразование в дачный. Для этого обращаются с ходатайством в территориальный орган местного самоуправления с комплектом документов.

ВАЖНО! Для изменения целевого назначения особо плодородных земель нужно провести экологическую экспертизу.

Обязательным условием для преобразования сельскохозяйственного угодья под дачное строительство является получение разрешения собственника участка.

Необходимые документы

К ходатайству о переводе сельскохозяйственного участка заявителю необходимо приложить следующий набор документов:

• Копию паспорта для физического лица.
• Выдержку из Росреестра индивидуальных предпринимателей для юридического лица.
• Документы на владение земельным участком.
• Заключение экологической экспертизы при её назначении.
• Согласование с исполнительным органом.
• Выписку из земельного кадастра со сведениями об участке земли.
• и местонахождения территории с обозначением адреса.

Заявление будет рассмотрено при указании веских оснований для преобразования земли.

Таким образом, российское законодательство разрешает перевод земель сельхозназначения в другую категорию. Прошение рассматривается в течение 2-3 месяцев. Оформление преобразованного УЗ заключается во внесении его в единый кадастровый реестр земельных участков. Переоформление осуществляется за счёт средств инициатора.

Земли, выделенные под ведение сельского хозяйства, все чаще попадают под внимание тех, кто желает обзавестись загородным домом. Тем более что стоимость их дешевле, чем в черте населенного пункта. Вот только для использования сельхозземель по иному назначению их сначала нужно перевести в другую категорию по всем правилам российского законодательства.

Перевод в иную категорию регулируется ЗК РФ, Градостроительным кодексом РФ, федеральными и местными законодательными актами. Процедура осуществляется только при наличии на то оснований, предусмотренных законом, грамотно оформленных документов на земельный участок и правильно составленного ходатайства, которое нужно направить в исполнительные органы.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

В соответствии с ЗК РФ к таким землям относятся участки, которые находятся за чертой населенного пункта и предназначены для нужд сельского хозяйства. Собственниками их могут быть как физические лица, так и юридические, а также муниципальные образования и само государство. Изменение статуса наделов регулируется ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ. Подобная процедура может быть осуществлена в случае:

• изменения черты расположенного рядом населенного пункта;
• создание особо охраняемой природной территории;
• вынужденном размещении объекта промышленности на сельхозземле;
• консервации надела;
• строительства линии электропередачи, дороги или добычи полезных ископаемых в случае, когда есть утвержденный проект рекультивации сельскохозяйственного участка;
• вынужденного размещения объектов коммунально-бытового вида.

Если участок сельскохозяйственного назначения относится к особо продуктивным и ценным угодьям, или его кадастровая стоимость на 50% выше средней по муниципальному образованию, перевести его в иную категорию будет просто невозможно.

Прежде чем приступать к процедуре, следует уточнить назначение намеченного сельхозугодья.

Решение о переводе надела в другую категорию принимает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти. Именно они рассматривают ходатайства, которые подаются обязательно собственниками участков. Причем еще до начала подобной процедуры сельскохозяйственное угодье должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав и поставлено на кадастровый учет, что само по себя является продолжительной и недешевой процедурой. Вот почему собственнику выгоднее приобретать участок с правоустанавливающей категорией, нежели потом оформлять самостоятельно необходимые бумаги.

Помимо грамотно составленного ходатайства, в котором должны быть указаны причины и основания для перевода, понадобятся также следующие документы:

• удостоверение личности владельца участка;
• выписка из государственного земельного кадастра и реестра прав на недвижимое имущество;
• согласие владельца на перевод земли из сельскохозяйственной категории в другую;
• заключение госэкологической экспертизы в случае необходимости.

Срок рассмотрения поданного ходатайства составляет 2 месяца при рассмотрении его органами исполнительной власти и 3 месяца, если оно было подано Правительству РФ. После вынесения решения составляется акт о переводе сельскохозяйственных земель в иную категорию или отказе в удовлетворении поданного ходатайства. Последнее решение может быть принято из-за существующих ограничений в законодательстве, отсутствия оснований, несоответствия требуемого целевого назначения территориальному планированию или отрицательного заключения экологической экспертизы. В любом случае акт рассмотрения дела должен быть направлен заинтересованному лицу в течение двух недель со дня его вынесения.

Обратите внимание!

Оспорить решение исполнительного органа можно в суде в течение трех месяцев со дня получения акта об отказе в переводе, однако сделать это без помощи квалифицированного юриста, имеющего большой опыт в подобных делах, будет очень трудно.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в категорию под индивидуальное жилое строительство

Чаще всего земли сельскохозяйственного назначения пытаются перевести в иную категорию для возведения на них жилых домов. Такой перевод, согласно законодательству РФ, можно осуществить, только если присвоить участку категорию земель населенного пункта, на что, опять же, должны быть основания. Ими могут стать расположение угодья вблизи от границы населенного пункта по генплану, а также планирование резерва для развития территории населенного пункта и изменение назначения сельскохозяйственных зон на перспективу. В противном случае перевести надел в иной вид для получения разрешения на постройку на нем строительства будет практически невозможно и невыгодно.

Объясняется это тем, что сельскохозяйственные земли обладают самой дорогой кадастровой стоимостью, поэтому при переводе в другую категорию государство потеряет запланированный с этого угодья доход. Даже при доказанной необходимости перевода собственник должен будет возместить потери государству.

Для перевода участка в категорию, разрешающую жилищное строительство, нужен стандартный пакет документов.

Вам понадобится ходатайство установленного образца, выписка из кадастра, копия паспорта заявителя, письменное согласие на изменение и документ, подтверждающий право на земельный надел.

В ходатайстве необходимо указать имя, фамилию, отчество и место жительства физического лица либо наименование и расположение юридического лица, местоположение, площадь и кадастровый номер участка, перевод которого необходимо осуществить, категорию земель, которую необходимо присвоить и обоснования для этого, реквизиты правоустанавливающих документов на надел.

Подавать ходатайство может представитель заинтересованного лица. В акте, подтверждающем перевод земель сельскохозяйственного назначения, должны быть указаны основания для проведения такой процедуры, кадастровый номер участка, его границы и площадь, а также тип земельного участка после перевода.

Обратите внимание!

Стоимость перевода сельхозземли в другую категорию будет зависеть от кадастровой стоимости участка, его размера, подготовки необходимой документации и проекта дома, а также необходимости организации экологической экспертизы.

На практике часто прибегают не к смене назначения сельскохозяйственных земель, если хочется возвести на них жилое строение, а к юридическому закреплению использования сельхозучастка под жилищное строительство. Но подобную процедуру можно осуществить, если сельскохозяйственная земля представляет собой дачный надел или участок для садоводства.

Перевести наделы сельскохозяйственного назначения в иной вид возможно лишь при наличии на то оснований, перечисленных в Законе №172-ФЗ, а также необходимого пакета документов.

Важно отметить, что инстанции, рассматривающие вопрос, вправе отказать заинтересованному лицу даже при неправильно составленном ходатайстве. Вот почему доверить процедуру по переводу сельскохозяйственного участка лучше юридической фирме, которая имеет обширный опыт работы в подобных делах и может решить все юридические проволочки.

Из этой статьи вы узнаете:

• Какие проблемы окружают перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию
• Как можно использовать сельскохозяйственные земли без их перевода
• Когда можно осуществить перевод сельскохозяйственных земель
• Какие документы нужны для этого
• Когда могут отказать в переводе сельскохозяйственных земель в другую категорию

Владелец земельного участка (ЗУ) имеет право использовать свой объект только в соответствии с его статусом. Допустим, чтобы построить пансионат или дом отдыха на сельскохозяйственных землях, нужно сначала изменить их целевое назначение. И только в этом случае такое использование участка не будет носить противоправный характер. Поскольку сегодня перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию стал актуальным, мы предлагаем вам полезную информацию по данному вопросу.

Проблематика перевода сельскохозяйственных земель в другую категорию

По официальным данным Госкомстата еще в начале 2004 года Российская Федерация имела 1,7 млрд га земель, которые принадлежали лесному и водному хозяйствам, промышленности, транспорту и поселениям, были отведены под строительство и особо охраняемые объекты (заказники, заповедники).

Сегодня в нашей стране 400 млн га земель сельскохозяйственного назначения. И эти самые ценные ресурсы стали максимально уязвимы для злоупотреблений разного рода. В течение последних 5-7 лет их площадь уменьшилась на 40 млн га. При этом сокращение земель отмечено практически во всех регионах, а не только там, где в свое время осваивалась целина. К примеру, в Московской области полезные сельскохозяйственные угодья уменьшились на 166 000 га.

Этой весной федеральный орган – Минприроды России - начал тщательную проверку законности постройки особняков и дач в охранной природной зоне вокруг столицы. В настоящее время обнаружено около 25 000 нарушений действующего законодательства по охране окружающей среды.

По информации Федеральной службы по надзору в сфере экологии и природопользованию даже в ближнем Подмосковье нелегитимно заняты под застройку около 1 400 га государственных земель. К примеру, в Московской области 80 % берегов водохранилищ, расположенных в природоохранной зоне, застроено незаконно.

При этом строительство осуществляется в районах береговой полосы водных объектов, не являющихся частными, где капитальные сооружения вообще запрещены (согласно Водному кодексу РФ это прибрежная зона шириной от 5 до 20 м в зависимости от размера самого водного объекта, с неограниченным доступом, то есть не имеющая заграждений). Самозахвату подверглись земли следующих водохранилищ: Клязьменское, Истринское, Пестовское, Пироговское и Пяловское. Такие же незаконные застройки появились за эти годы и в охраняемой зоне Москвы-реки, канала им. Москвы, прочих водоемов.

Большинство положений закона № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 имеют процессуальный характер. Они устанавливают порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения (и прочих) в другую категорию и определяют действия участников подобных правоотношений. Точнее, закон устанавливает круг лиц, которые могут принимать участие в процессе смены целевого назначения земель; мотивы для такого перехода; порядок рассмотрения актов органов местного самоуправления и федеральной власти о переводе участков между категориями и легитимность принятых по ним решений, а также правомерность отказа в данной процедуре.

ФЗ № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 определяет требования к оформлению ходатайств, к списку необходимых приложений, к тексту решений о переводе, а также устанавливает порядок корректировки документов в связи со сменой категории земель. Специальная глава в нем посвящена всем тонкостям перевода ЗУ между категориями. К примеру, там оговорены нюансы для следующих целевых групп: земли для поселений, сельскохозяйственные угодья; особо охраняемые территории; объекты лесного фонда и водного хозяйства, а также земли запаса.

Переходная и заключительная часть закона предписывает обязательную принадлежность участков к какой-либо категории и регламентирует условия, при которых местными властями для территорий, находящихся под их юрисдикцией, могут быть приняты решения о смене целевого назначения участков.

Изложенные выше позитивные тенденции, связанные с утверждением закона, серьезно повлияют на дальнейшее искоренение явлений произвола с участками земли в дальнейшем. Однако принятый закон не устраняет главную проблему – исправление имевших место ранее ошибок и нарушений.

Поэтому с учетом выявления около 60 % официальных документов о смене категории ЗУ, оформленных и выданных вразрез с законодательством, владельцы недвижимости обеспокоены новыми тенденциями в деятельности государственных органов. И для этого есть веские причины. Все чаще возникают прецеденты фактического привлечения к ответственности чиновников, незаконно отдавших, допустим, часть площади заповедника под строительство сооружений, а также покупателей такой земли.

В последнее время активизировало свою работу Министерство природных ресурсов Российской Федерации. Вместе с природоохранными структурами министерство приступило к возбуждению судебных дел по фактам незаконных правовых отношений в вопросах землепользования. В конце концов и суды пришли к регулярному рассмотрению претензий физических лиц и компетентных органов к нарушителям земельного права.

Широкие полномочия по наведению порядка в вопросах распоряжения ЗУ имеет Прокуратура Российской Федерации, которая также оживила свою работу в этом плане. Специалисты профильного отдела ведут обширный круг вопросов, проверяя законность правовых актов и сделок в регионе, использование бюджетных средств всех уровней, включая легитимность операций, затрагивающих интересы федерации. Как раз на этом и основывается активное участие прокуратуры почти во всех процессах приватизации и особенно связанных с недвижимостью.

Со своей стороны прокуратура тоже выявляет злоупотребления госорганов исполнительной власти и местного самоуправления по переводу сельскохозяйственных земель (и прочих видов) в другую категорию. Заказники и заповедники, экологические и водоохранные зоны, леса особо охраняемых природных территорий по ряду причин самочинно переводятся из одной целевой группы земель в другую с нарушением закона и порядка и впоследствии застраиваются. При выявлении подобных фактов упраздняются все принятые по ним решения местной власти и применяются жесткие меры, включая даже снос таких сооружений.

Хозяевам земель, оформленных и присвоенных незаконно, в особенности тем, кто имеет там какие-то постройки (подобных собственников большинство), придется в скором будущем узаконивать свою недвижимость. А способы для этого найдутся.

1. Первое, что требуется от владельцев недвижимости для легализации своих прав, – обращение в администрацию района, где находится объект. Если эксплуатация ЗУ не нарушает перспектив развития рассматриваемой территории и администрация не возражает против цели его использования, участок отдается во владение хозяину застройки, возведенной на этих землях, в установленном порядке.
2. Следующая задача – признание объекта отвечающим строительным нормам и правилам. Здесь вам поможет одна из проектных организаций с лицензией на право обследования зданий (сооружений). По результатам этой процедуры выдается заключение о том, что строения пригодны для использования по целевому назначению. Городское или районное управление Госстройнадзора может контролировать процесс обследования объектов и единолично или ссылаясь на отчеты проектных организаций, согласовывать дальнейшую эксплуатацию недвижимости.
3. В результате вы получаете недвижимый объект, который: 1) находится на земле, выделенной для него официально; 2) отвечает градостроительным и прочим правилам и нормативам. С такими правомочными характеристиками постройка больше не принадлежит к разряду самовольных, поскольку она лишена их главных свойств. Таким образом, недвижимый объект почти легализован и больше не относится к разряду самовольных, утрачивая эти признаки, а хозяин вправе оформить такой участок в собственность. Администрация же получает реального пользователя ЗУ и устанавливает с ним законные правовые отношения.

Но все же соответствие строительным стандартам еще не означает, что постройка отвечает требованиям земельного закона. Здесь тоже пригодятся квалифицированные услуги профильных юристов, которые до привлечения землеустроительных органов дадут вам дельные советы по ликвидации имеющихся нарушений.

При этом выполнить все процедуры по легализации объекта бывает очень сложно. Так, в столице выявлением и урегулированием вопросов о судьбе незаконно выделенных земель и самовольных застроек занимаются: Москомзем в лице Государственной земельной инспекции, Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора г. Москвы, Государственная городская инспекция по контролю за использованием объектов нежилого фонда в г. Москве, Департамент природопользования и охраны окружающей среды Правительства Москвы, а также Центр городского госсанэпиднадзора в сотрудничестве с префектурами территориальных округов. А значит, и согласование бумаг во всех этих инстанциях займет много времени и сил.

Чтобы не стать владельцем незаконно выделенной земли и избежать ее легализации постфактум, лучше предварительно проштудировать все документы по интересующему вас участку до его приобретения.

Правоустанавливающим документом на недвижимость (в частности, землю) является постановление главы районной администрации, гражданско-правовое соглашение, свидетельство о праве наследования и др. Дополнительно необходимы:

• кадастровый план ЗУ с обозначением нормативной стоимости земли. Его составляют профессиональные геодезисты, вызванные владельцем для проведения измерительных работ;
• протокол согласования рубежей частных владений, подписанный соседями и заверенный главой администрации;
• оценка застройки участка работниками бюро технической инвентаризации либо документ о том, что какие-либо сооружения на земле не возводились;
• подтверждение отсутствия долга по налогам (сборам), справка о том, что земельный участок не арестован;
• квитанции о коммунальных платежах и прочих взносах, включая подвод коммуникаций.

На основе вышеперечисленных бумаг выдается главный документ – свидетельство о праве собственности (аренды) на землю.

При наличии на участке жилого здания для него также потребуется пакет необходимых документов.

Грамотный подход к оформлению земельной сделки позволит стопроцентно избежать перспективы судебных разбирательств с уполномоченными органами. Это, конечно же, потребует финансовых затрат. Однако в противном случае существует риск не только лишиться своей собственности и потерять истраченные деньги, но и понести дополнительные и безвозвратные затраты.

Как можно использовать сельскохозяйственные земли без перевода в другую категорию

Статья 77 (п. 1) Земельного кодекса РФ гласит, что «землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей». Эти участки могут послужить для сельскохозяйственного производства, высадки лесных защитных насаждений, научных изысканий и исследований, в учебных и других целях, связанных с аграрным бизнесом (ст. 78 Земельного кодекса РФ, пункт 2).

Сельскохозяйственные земли без перевода в другую категорию могут вмещать:

• дороги местного значения, коммуникации, лесные массивы, используемые для защиты ЗУ от негативных факторов, возникающих не только по естественным причинам (например, погодные условия), но и в результате промышленной деятельности и иного влияния людей;
• водоемы;
• здания и постройки для хозяйственных нужд, где будет выпускаться, храниться и готовиться к переработке аграрная продукция;
• сельскохозяйственные угодья с пашнями, пастбищами, сенокосами, залежами, различными многолетними насаждениями. Такие участки должны охраняться в качестве очень ценных земель.

1. Специально охраняемые ЗУ приоритетного использования, к которым принадлежат экспериментальные производства научно-исследовательских институтов, учебно-опытные участки вузов и учреждений профессионального образования. Цена таких земель, указанная в кадастре, намного выше средних значений для участков в пределах территориального образования их размещения.
2. Очень ценные полезные угодья, которые запрещено использовать для не аграрных нужд и дачного строительства.
3. Земли, имеющие сельскохозяйственное назначение, но непригодные для прямого использования, то есть участки более низкого качества по кадастровому рейтингу.

На участке, относящемся к сельскохозяйственным землям, выделенном под фермерское дело, запрещено возведение жилых объектов (директива Минэкономразвития России № Д23-5270 от 21.12.2010).

В целях возведения зданий, сооружений и построек для фермерских нужд предоставляются и покупаются участки в порядке, предусмотренном ст.11 (пункт 2) Федерального закона № 74 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11.06.2003.

Когда можно переводить сельскохозяйственные земли в другую категорию

Чтобы на сельскохозяйственных землях можно было бы вести какую-то другую деятельность или что-то строить, им следует поменять целевое назначение на соответствующее планируемому использованию. Эта норма жестко закреплена законодательно. По статьям 284-285 Гражданского кодекса РФ участок изымается у владельца через суд, если он используется не по назначению или неподобающим образом на протяжении трех лет. Законность отчуждения подтверждена судебной практикой (к примеру, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда № 17АП-7586/2010-ГК от 11.08.2010).

Как переводить сельскохозяйственные земли в другую категорию, изложено в федеральном законе № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004.

• временное исключение земель из оборота (консервация);
• образование природных заповедников со специальными режимами охраны, а также причисление ЗУ к историко-культурным, природоохранным, рекреационным и другим весьма ценным видам. При формировании ТРЗ (туристско-рекреационной экономической зоны) и переводе сельскохозяйственных земель в другую категорию, такую как «земли особо охраняемых территорий и объектов», Правительство должно принять постановление о создании подобной зоны на территории России в месте расположения участка (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда № 07АП-10686/10 от 07.12.2010, Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа № А66-14704/2009 от 21.09.2010);
• определение (изменение) границ поселений и населенных пунктов;
• организация предприятий производственного направления на землях, оценка которых по данным кадастровой палаты не выше средней для участков в пределах муниципального района (или округа), на прочих землях и с нецелевыми нуждами, если нет подходящих альтернатив расположения объектов;
• отнесение земель, негодных для ведения товарного сельского хозяйства, к составу лесного (водного) фондов или землям запаса;
• строительство дорог (в том числе железнодорожных линий), электромагистралей, линий связи (включая линейно-кабельные конструкции), нефте-, газо- и прочих видов трубопроводов, других похожих проектов при наличии утвержденного должным образом плана рекультивации сельскохозяйственных земель на время строительства указанных объектов;
• выполнение международных гарантий Российской Федерации, безопасность и защита государства (если нет других мест для дислокации объектов обороны);
• разработка недр при наличии одобренного проекта по восстановлению нарушенного почвенного слоя;
• расположение медицинских, социальных и коммунальных объектов, учреждений образования и организаций бытового обслуживания (при отсутствии других вариантов для размещения).

Согласно ст. 7 (пункт 2) Федерального закона № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» запрещен перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, если их кадастровая цена наполовину выше (и даже более) средних кадастровых расценок на участки в пределах муниципального образования. Этот относится и к особо ценным продуктивным сельхозугодьям, речь о которых идет в ст. 79 (п. 4) Земельного кодекса Российской Федерации.

Порядок оформления документов при переводе сельскохозяйственных земель в другую категорию

По ст. 2 закона № 172 для изменения целевого назначения участка следует написать соответствующее заявление в государственные службы, в компетенции которых находится решение этих вопросов. Это органы исполнительной власти разного уровня или местные администрации.

Что касается сельскохозяйственных земель, не являющихся собственностью государства, текст ходатайства и перечень приложенной документации определяет местный орган власти субъекта, где находится участок.

В текст заявления должны входить такие сведения:

• номер участка по кадастровому учету;
• наименование категорий земель - по исходной принадлежности и та, куда будет осуществляться перевод;
• аргументация перемещения земельного участка в другую целевую категорию;
• подтверждение права на землю (участок).

Дополнительные документы, которые потребуются для ходатайства (ст. 2 ФЗ № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», пункты 4-4.1):

• извлечение из ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц) или ЕГРИП (Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей);
• согласие владельца земельного участка на его переведение в другую категорию земель.

Поданные документы могут забраковать в двух случаях:

• при обращении неподходящего лица;
• при несоответствии приложенных документов установленным требованиям.

В этом случае бумаги возвращаются заявителю с аргументацией отказа (ст. 3 ФЗ № 172, пункт 3).

На протяжении двух месяцев от даты регистрации ходатайства компетентные государственные службы данного субъекта федерации или соответствующего нижестоящего властного звена (Правительству России дается срок три месяца) утверждают нормативный акт о переводе, к примеру, ЗУ (земель) сельскохозяйственного назначения в другую категорию или выносят решение о невозможности проведения данной процедуры.

Не позднее двух недель после этого распорядительный документ отправляется заявителю (в Росреестр – не позже 5 дней). Кадастровая палата извещает владельцев ЗУ об изменении соответствующих данных со ссылкой на нормативный акт о переводе. Кроме того, она уведомляет органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с таковой.

Если при смене назначения участка из сельскохозяйственного на какое-то иное будет нарушена законодательная норма Российской Федерации, процедуру могут признать нелегитимной и отменить.

Учтите, что владельцу земли, незаконно изъятой или переведенной между категориями, в дальнейшем будет очень сложно возместить затраты на отмену данного решения (постановления Президиума Высшего арбитражного суда РФ № 2683/12 от 1.07.2012 и № 13443/11 от 22.05.2012).

Почему могут отказать в переводе сельскохозяйственных земель в другую категорию

Причиной для отказа в перерегистрации земель (отдельных объектов в их составе) и присвоения им иного целевого назначения могут стать следующие факторы:

• ограничения и запреты (согласно федеральному законодательству) на перевод земель (участков земли в их составе) между категориями или отмена этой процедуры;
• наличие выводов экспертной комиссии из государственной экологической службы (если такое заключение потребуется и предусмотрено федеральным правом), ограничивающих или не допускающих изменение целевого назначения участка;
• несоответствие будущей целевой функции земель (участков земли) действующим территориальным планам и документам по землеустройству и разработке площадей;
• определение (изменение) границ поселений, присоединение земельных участков к населенным пунктам или, наоборот, их исключение из пределов города (поселка и пр.) считается переводом земель НП или некоторых территорий в их составе в иную категорию либо, наоборот, переход из каких-либо категорий в земли поселений.

Когда категория земель не внесена в кадастр недвижимости, отсутствует в правоустанавливающих бумагах на участок или документах о праве на землю, местный орган самоуправления (городской или районный) выносит решение о причислении его к землям конкретной категории с учетом цели эксплуатации при его предоставлении. Площади, находящиеся на территории поселений, должны официально принадлежать к землям данных административных единиц. А то, что расположено за пределами городской черты, – к той категории земель, которая соответствует цели официально установленного реального использования участка.

Вдобавок ст. 34 (часть 21) ФЗ № 171 от 23.03.2014 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» тоже устанавливает порядок выделения объекта в соответствии со схемой размещения участков на кадастровом плане данной административной единицы.

Если участок входит в состав земель без определения вида дозволенной эксплуатации или не принадлежащих к конкретной целевой группе, то заключение о промежуточном согласовании выделения ЗУ и утверждение плана его расположения на общем кадастровом плане местности оформляются как разрешение на эксплуатацию участка и отнесение его к подходящей категории земель. Причем издавать отдельный документ, одобряющий использование участка земли или устанавливающий в отдельном порядке его целевое назначение нет необходимости.

На федеральном уровне управление и распоряжение территориями, принадлежащими государству, в первую очередь возложено на Правительство России согласно Федеральному конституционному закону «О Правительстве Российской Федерации» (статья 14 и другие).

Налогообложение при переводе сельскохозяйственных земель в другую категорию

Перевод сельскохозяйственных земель (или ЗУ) в другую категорию изменяет и налоговую нагрузку на предприятия или предпринимателей. Меняется кадастровая стоимость земли, которая играет базовую роль при вычислении налога на землю. Короче говоря, смена земельной категории определяет налоговую ставку (директива Министерства финансов Российской Федерации № 03-05-05-02/27214 от 12.07.2013).

Напоминаем, что для объектов, являющихся землями сельскохозяйственного назначения или входящих в зоны аграрного использования в поселениях и применяемых для аграрно-промышленного производства, базовая ставка по налогу не превышает 0,3 % от кадастровой цены участка (статья 394 Налогового кодекса РФ, п. 1, подпункт 1). Что касается остальных земель, максимальная налоговая ставка для них составляет 1,5 % от цены, которая значится в кадастре.

Земли в России имеют различные категории. Одним из критериев разделения выступает целевое использование территории. В статье рассмотрим понятие земель сельскохозяйственного назначения.

Общая информация

Площадь земель сельскохозяйственного назначения достаточно большая. В этой связи они располагаются за границами территорий населенных пунктов. Эти территории предназначаются для ведения определенных видов деятельности, связанных с с/х. Существуют следующие сельскохозяйственного назначения:

1. Для животноводства.
2. Для организации подсобного хозяйства.
3. Для производства с/х продукции.
4. Для садоводства.
5. Для организации фермерского хозяйства.
6. Для дачного строительства.

Данный перечень установлен в ст. 76 ЗК. Если в законном владении есть земля сельскохозяйственного назначения, можно ли строить дом? В нормативных актах устанавливаются правила в зависимости от разрешенного использования надела. Чтобы ответить на поставленный вопрос, целесообразно рассмотреть основные виды по отдельности.

ЛПХ

Земли сельскохозяйственного назначения России представляют собой один из самых ценных природных ресурсов. В этой связи на законодательном уровне регламентируется порядок использования территорий. Для каждого вида участков устанавливаются свои специальные правила. К землям сельскохозяйственного назначения относятся территории, выделенные под ЛПХ. Такие участки предназначены для ведения деятельности с/х направления. Стоит отметить, что среди населения популярны именно эти земли сельскохозяйственного назначения. Это обуславливается сравнительно невысокой стоимостью участков. Вместе с этим, есть у таких территорий и недостатки. В частности, строительство на землях сельскохозяйственного назначения, выделенных под ЛПХ, не допускается.

Дачное хозяйство, сады и огороды

Для многих земли сельскохозяйственного назначения - это прежде всего загородная недвижимость. Участки, выделенные под дачи, используются для выращивания культурных растений, отдыха. На таких землях можно сооружать постройки, для постоянного проживания в том числе. На участках, предназначенных для садоводства, создаются некоммерческие объединения граждан: потребительские кооперативы, партнерства, товарищества. Основной целью их деятельности являются с/х работы. В нормативных актах предусматриваются определенные возможности для субъектов, которые приобрели земли сельскохозяйственного назначения. Что можно строить на участках? Соорудить можно капитальные сооружения, для постоянного проживания в том числе. При этом для владельцев предусмотрена регистрация в домах. Такая возможность определена Постановлением КС от 14.04.2008 г.

Крестьянско-фермерское хозяйство

Несколько граждан, имеющих свое имущество, могут объединить его и создать общество, основным направлением деятельности которого будет выступать производство и продажа с/х продукции. Основателем его может являться и один человек. Если граждан несколько, то инвентарь и прочее общее имущество будет долевым.

Животноводство

Еще одно направление использования земли сельскохозяйственного назначения - это выращивание и Кроме этого, на участках, выделенных под животноводческую деятельность, осуществляется кошение травы для создания запасов корма. Такие территории включают в себя пастбища и угодья. Строительство на землях сельскохозяйственного назначения, выделенных для ведения животноводческой деятельности, не допускается.

Производство с/х продукции

Существуют определенные ограничения для субъектов, приобретающих земли сельскохозяйственного назначения. Что можно строить на таких участках? На наделах, выделенных под с/х производство, допускается возведение сооружений. Они должны использоваться исключительно для выращивания, переработки, производства продукции.

Земли сельскохозяйственного назначения: земельное право

Перед приобретением участков необходимо тщательно изучить документацию. Зачастую на практике граждане приобретают землю для целей, которые в ней не предусмотрены. Некоторые владельцы, не обращая на это внимания, начинают вести задуманную деятельность. Между тем, в законодательстве предусматривается ответственность за использование участков не по назначению. Нормами допускается изменение назначения земли сельскохозяйственного назначения. Данная процедура считается достаточно сложной, требующей немалых временных и финансовых затрат. Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию регулируется ЗК и отраслевыми федеральными законами.

Владельцы участков

Право собственности на земли сельскохозяйственного назначения может принадлежать:

1. Гражданам.
2. Юрлицам.
3. Муниципальным образованиям.
4. Субъектам РФ.

В законодательстве предусмотрены некоторые запреты. В частности, определен круг лиц, которые не могут иметь во владении земли сельскохозяйственного назначения. Это:

1. Иностранцы и зарубежные предприятия.
2. Юрлица, уставной капитал которых на 50% принадлежит зарубежным субъектам.
3. Лица, у которых нет гражданства.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

Перечень случаев, при которых он допускается, установлен в ст. 7 п. 1 ФЗ № 172. В соответствии с ним, изменить категорию можно в связи с:

1. Консервацией.
2. Созданием особо охраняемых территорий.
3. Размещением промышленных объектов.
4. Строительством ЛЭП, дорог при наличии проекта рекультивации.
5. Отнесением участков, непригодных для ведения сельскохозяйственной деятельности, к водному или лесному фондам, а также территориям запаса.
6. Реализацией условий международных соглашений в области обороны.

Для проведения процедуры необходимо обратиться в соответствующий исполнительный орган - отделы муниципальной или региональной собственности либо в Правительство.

Документы

Для перевода земли в другую категорию необходимо заполнить заявление, в котором указывается вид использования, Также необходимо описать причины, по которым начата процедура. В заявлении указывается также та категория, в которую планируется перевод. Кроме этого, предоставляются следующие документы:

1. Выписка из земельного кадастра.
2. Копии документа, подтверждающего личность заявителя.
3. Выписка из ЕГРП.
4. Заключение государственной экспертизы, если ее выполнение предусматривается в законодательстве.
5. Согласие правообладателей.

Завершение процедуры

Заявление вместе с документацией рассматривается 2 месяца муниципальным или региональным органом, 3 месяца - правительством. Уполномоченная структура может принять решение о переводе надела в иную категорию либо об отказе в этом. В двухнедельный срок акт направляется заинтересованному субъекту. В случае положительного решения, его копия отправляется в кадастровую палату. Этот орган вносит необходимые записи. После этого документация отправляется в структуру, уполномоченную на проведение госрегистрации права.

Особенности предоставления участков

Отношения, касающиеся владения, пользования и распоряжения наделами, регламентируются ФЗ № 101. В нормативном акте также установлены ограничения и правила, в соответствии с которыми осуществляется оборот долей в праве собственности и участков, отнесенных к землям сельхозназначения. В ст. 10 указанного нормативного акта установлено, что предоставление наделов, принадлежащих государству либо муниципалитету, осуществляется в порядке, определенном в ЗК. Юрлицо либо гражданин, которые арендуют такие участки и осуществляют на них деятельность в соответствии с их назначением, могут получить их в собственность или заключить новое арендное соглашение. Порядок проведения сделок установлен в ЗК. По ст. 80 Кодекса, земли сельскохозяйственного назначения находятся в составе фонда перераспределения. Он формируется для:

Если земли сельскохозяйственного назначения находятся в фонде перераспределения, они могут предоставляться юрлицам и гражданам. Указанные субъекты вправе заключать арендные соглашения. Кроме этого, допускается безвозмездная и возмездная передача земли в собственность в случаях и в порядке, определенном в законодательстве. Участки могут также передаваться в аренду:

1. Казачьим обществам.
2. Научно-исследовательским организациям.
3. Религиозным объединениям.
4. Учебным заведениям сельскохозяйственного профиля.
5. Гражданам.
6. Малочисленным коренным народам РФ.

Выкуп участков в собственность в указанных случаях не допускается.

Дополнительно

Законодательство предусматривает возможность предоставления участков, принадлежащих государству или муниципалитету, и выделенных в счет долей, которыми владеет МО, крестьянско-фермерскому хозяйству или с/х организации, использующим их, в аренду либо собственность без организации и проведения торгов. Это допускается, если указанные субъекты обратились в уполномоченную структуру местной власти с соответствующим заявлением в течение полугода с даты госрегистрации надела за муниципалитетом. При этом цена участка не должна быть больше 15%, а арендная плата - 0.3% от установленной кадастровой стоимости.

Изъятие

Законодательство устанавливает ряд случаев, при которых допускается принудительное отчуждение земли у собственника, прекращение прав пользования (срочного безвозмездного), владения (наследуемого пожизненного), аренды. Правила предусматриваются в ЗК, ФЗ № 101. Участок из может принудительно изыматься у собственника, если:

В трехлетний период не включается время, в течение которого территория не могла использоваться ввиду стихийного бедствия либо по иным уважительным причинам, а также срок, в который по общему правилу осуществляется освоение надела. Последний, в свою очередь, не может превышать двух лет. Принудительное отчуждение земельных участков осуществляется в строго определенном порядке. Владельцу надела сначала направляется уведомление о выявленных нарушениях с требованием устранить их в разумные сроки. При этом субъекту может быть назначено административное наказание. В случае если при повторной проверке будет обнаружено, что выявленные ранее нарушения не устранены, контрольная инстанция вправе направить соответствующее заявление в суд.

Заключение

Целью классификации земель на категории и виды выступает обеспечение рационального и эффективного использования территорий. В законодательстве устанавливаются обязанности арендаторов и владельцев участков не только вести допустимую деятельность на участках, но и проводить мероприятия, направленные на сохранение их в надлежащем состоянии. Работы, которые выполняются субъектами, не должны причинять ущерб земле и окружающей среде. Нормами предусматривается административное наказание за нарушение предписаний. Контролирующие организации уделяют особое внимание использованию территорий в соответствии с их назначением, указанным в При выявлении нарушений виновным грозит административная ответственность вплоть до принудительного изъятия участков.

Одной из самых востребованных специализаций нашей компании является перевод земли из категории сельхозназначения в промышленную категорию. Наши специалисты накопили существенный опыт по ускоренному прохождению согласовательного этапа, сбору и проведению через все инстанции необходимого пакета документов, защите проекта, минимизации расходов заказчика.

Согласно российскому законодательству большая часть земельного фонда определена под земли сельхозназначения. Они предназначены для взращивания различных сельскохозяйственных культур, а также хранения и изготовления сельскохозяйственной продукции. Удаленность таких земель от населенных пунктов делают их идеальными для возведения промышленных сооружений. Но проблема в том, что Земельный кодекс запрещает возводить постройки такого типа на землях категории сельхозназначения.

Единственным выходом из подобной ситуации является перевод земли сельхозназначения в промышленное пользование. Эта процедура требует существенных усилий, а ее продолжительность занимает более полугода.

Стоимость услуг по смене вида разрешённого использования - от 60000 рублей.

Стоимость услуг по изменению категории участка (при наличии проекта) - от 200000 рублей.

Зачем переводить земли сельхозназначения в промышленные

Определение земли промышленного назначения указано в Земельном кодексе РФ. Согласно текущему законодательству, это земли, которые предназначены для возведения промышленных зданий и сооружений, направленных на производство промышленных изделий и товаров. Также к категории промышленных земель относятся участки, на которых планируется производить добычу полезных ископаемых. Как и в других случаях, использование земель промышленного назначения регламентируется земельным кодексом.

Промышленные земли появляются двумя путями – либо на основе старых участков, на которых ранее уже функционировали промышленные объекты. Сложность их освоения в том, что на них остаются старые ненужные постройки и коммуникации, которые мешают созданию современной промышленной инфраструктуры.

Второй тип земель – это бывшие сельскохозяйственные земли, находящиеся на удалении от населенных пунктов и не имеющие никаких коммуникаций на своей территории. Как правило, они требуют больших финансовых вложений, т.к. вся промышленная инфраструктура здесь создается с нуля. Но потенциальный доступ к сырью (при наличии залежей), удаленность от населенных пунктов и возможность расширения производственных мощностей делают с/х земли крайне привлекательными для перевода в категорию промышленных.

Порядок перевода земель сельхозназначения в промышленную категорию

Согласно текущему законодательству, сельскохозяйственные земли могут быть переведены в промышленные в двух случаях: 1) если кадастровая стоимость земельного участка не превышает среднего значения стоимости по району; 2) если отсутствуют другие варианты размещения промышленных объектов. Также на землях сельхозназначения могут возводится коммуникационные линии, если существует конкретный план рекультивации данных сельскохозяйственных угодий. Если земля соответствует всем требованиям,то необходимо обратиться в местную администрацию со следующим пакетом документов:

• Заявление на имя главы местного муниципалитета;
• Паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
• Справка из ЕГРИП (на случай, если заявитель является индивидуальным предпринимателем);
• Справка из ЕГРЮЛ (если заявителем выступает организация);
• Копии документов, подтверждающие права владения земельным наделом;
• Схема местонахождения надела (с указанием адреса). Ориентируясь на эту схему, представители администрации могут определить местонахождение соседних наделов;
• Копии справок из кадастровой палаты (формы документов КВ-1, КВ-2, КВ-3);
• Копии документов, подтверждающих права на владение сооружениями, находящихся на территории земельного надела (если, конечно, они там имеются).
• Схема территориальной планировки, в рамках которых расположился земельный участок.

В случае, если заявитель арендует земельный надел, то необходимо утвержденное разрешение арендодателя по тому или иному вопросу.

Документы можно передать лично, по почте или через доверенного представителя. Если заявление подает доверенное лицо, то к документам следует приложить доверенность, утверждающую роль представителя и указывающие его полномочия. Также нужно приложить копию паспорта заявителя.

Если администрация выносит положительное решение, то следующим этапом в процедуре является прохождение экспертиз, получение разрешений различных инстанций, защита проекта на уровне субъекта федерации и корректировка данных в государственном кадастре. Для этого необходимо предоставить свежий пакет документов:

• Заявление о внесении изменения в кадастровый учет (его можно найти на сайте Росреестра и отправить уполномоченным органам через электронную форму связи);
• План размежевания участка;
• Кадастровый паспорт земельного надела;
• Свидетельство, подтверждающее права заявителя на участок;
• Письменное разрешение муниципалитета на изменение ВРИ;
• Паспорт, удостоверяющий личность заявителя.
• Результаты экспертиз и разрешения от Минсельхоза, экологов, археологов, балансодержателей прилегающих автодорог и линейных объектов.
• Проект будущего промышленного объекта и его обоснование.

После защиты проекта на уровне субъекта федерации, можно внести соответствующие изменения в реестр.

Специалисты нашего земельно-юридического центра накопили существенный опыт по изменению категории земель сельскохозяйственного назначения на земли промышленности. Мы готовы провести всю процедуру от согласовательного этапа до защиты проекта в максимально сжатые сроки. Дополнительно мы оказываем услуги по обжалованию отказов по смене категорий земельных участков и повторному прохождению всей процедуры смены категории для заказчиков, которые уже попробовали изменить категорию своего участка самостоятельно.

Переведем Ваш земельный участок в промназначение!