Право пожизненного проживания в завещании. Апелляционное определение по гражданскому делу по иску А. к Л. о признании утратившим право пожизненного проживания и пользования жилым помещением На видео о вопросах при наследовании по завещанию

Лица, имеющие право пожизненного проживания, остаются прописанными в квартире после перехода собственности к новому владельцу. Выселить пожизненных жильцов не сможет никто. Существует несколько видов сделок, позволяющих собственникам, продавшим свое жилище, оставаться в нем до смерти. Рассмотрим их подробнее.

Право пожизненного проживания означает, что недвижимость может продаваться и переходить к другому владельцу, но люди, проживающие в помещении, будут оставаться, пока не сочтут нужным его покинуть. Выселить их нельзя даже принудительно – через суд.

Существуют несколько групп граждан, имеющих право быть прописанными и использовать чужую жилплощадь, независимо от воли собственника. Нельзя выселить жильцов:

• подписавших договор продажи с правом пожизненного проживания;
• отказавшихся от своего права на приватизацию жилой площади;
• являющихся рентополучателями;
• получивших прописку и право пожизненного проживания по завещанию умершего хозяина жилой недвижимости.

В каждом случае у постоянных жильцов свои основания для пожизненной прописки. Как они возникают, описано дальше в статье.

При отказе от приватизации

Человек, написавший отказ от приватизации, может пожизненно проживать на своих квадратных метрах независимо от желания фактического хозяина квартиры. Даже если владелец надумает продать жилище вместе с прописанным в нем бывшим родственником, последний будет жить в помещении, пока сам не выпишется либо умрет.

Как возникает. Право на пожизненную прописку в определенном жилище возникает у граждан, проживавших в муниципальном помещении на момент его приватизации, но отказавшихся от оформления жилья на себя. В семьях возникают различные ситуации. В результате развода, конфликта у собственника может возникнуть желание выселить близких ему в прошлом людей на улицу. Права отказников на пожизненную прописку защищены законом.

Где посмотреть . Пожизненные жильцы – отказники по приватизации на бумаге прописываются в справке о прописанных из паспортного стола. Дополнительно можно потребовать у продавца договор соцнайма и договор приватизации. Сравнив их, можно установить перечень проживавших лиц и возможных граждан с правом пожизненного проживания.

Читайте об отказе от приватизации .

При ренте

Рентополучатель – это бывший хозяин квартиры, который продал жилье с условием, что он будет получать от нового собственника содержание и оставит за собой возможность пользоваться жильем.

Как возникает. Право на использование чужого жилья возникает на основании подписанного договора ренты. Предметом договора между сторонами является жилище и условия его перехода к другому собственнику. Иждивенец после подписания договора ренты сохраняет право пожизненного проживания до смерти.

В каждом индивидуальном случае список требований и затрачиваемые суммы зависят:

• от реальной стоимости жилья;
• личных пожеланий продавца;
• компетентности юристов, консультирующих участников сделки.

Список выдвигаемых требований может быть любым. Все условия должны быть подробно оговорены, документально оформлены, подписаны при нотариусе обеими сторонами.

Существуют два вида ренты. При первом, оплата и содержание иждивенца продолжается до его смерти. Во втором случае, новый владелец тратит деньги на бывшего хозяина, пока не погасит определенную сумму. В обоих случаях продавец и покупатель заключают нотариальное рентное соглашение с правом пожизненного проживания. Взаимоотношения сторон при оформлении ренты регулируются ст. ст. 601, 602, 603, 604, 605 гл. 33 ГК РФ.

Где посмотреть. Дополнительно к справке о зарегистрированных нужно посмотреть документ-основание. В договоре ренты будет указано, кто является рентополучателем. Возможно также, что кроме бывшего хозяина жилья в квартире может проживать любое третье лицо.

Завещательный отказ

Завещательный отказ обязывает человека, наследующего недвижимость покойного, выполнить его волю. В том числе волю предоставить квартиру третьему лицу на праве пожизненного проживания. По закону он не возникает, только в рамках завещания.

Как возникает. Право пожизненного проживания могут получить лица, упомянутые в завещании умершего собственника. В качестве условия может быть указан круг лиц, которые должны проживать в жилище пожизненно либо на ограниченный срок без права собственности.

Кроме проживания и прописки, третье лицо по завещанию усопшего может получить содержание со стороны домовладельца. На эти цели наследник расходует средства, оставленные покойным хозяином недвижимого имущества. Прописка сохранится, за указанным в завещании человеком, и после продажи жилья наследником. Покупатель не сможет выселить такого жильца из квартиры.

Где посмотреть. Справка о прописанных + свидетельство о праве на наследство. Идеально, если продавец покажет изначальное завещание.

Можно ли прописать такое право в договоре дарения

Право проживать в подаренной квартире возникнет у дарителя, который указал в договоре, что он останется прописанным и будет пользоваться квадратными метрами. По поводу правомерности такой дарственной существуют разные мнения.

• Большинство адвокатов считают недопустимым вписывать в договор дарения пункты, утверждающие право на пожизненное проживание в квартире бывшего собственника. Юристы усматривают в этом акте попытку прикрыть обычный договор ренты квартиры.
• ГК РФ п. 1 ст. 572 прямо указывает, что дарение не должно быть осложнено никакими встречными требованиями со стороны дарителя. Право пожизненного проживания в этом контексте рассматривается именно как встречное предоставление – обязанность предоставить право пользования жильем бывшему собственнику. В связи с прямым законодательным запретом такие пункты договора недопустимы.
• Есть третье мнение. Юристы советуют оформить два отдельных документа. Первый будет оговаривать дарение имущества, а во втором должно быть закреплено право бывшего собственника на пожизненное проживание. Однако судебная защита второго документа под большим вопросом.

Купля-продажа квартиры с пожизненными жильцами

Как возникает. Право на проживание может возникнуть в результате продажи жилища, когда это оговорено и вписано отдельным пунктом договора. После перехода имущества к новому хозяину продавец приобретает статус пожизненного жильца. Основанием для обременения Росреестром это не является и собственник вправе перепродать квартиру с жильцами другому человеку.

Хозяину недвижимости не нужно получать разрешение на продажу от лиц, использующих жилплощадь. Передача домовладения (квартиры) происходит по обычной схеме. Сделка отличается от стандартной купли – продажи тем, что собственник, продающий недвижимость с существенными ограничениями, согласно ст. 558 ГК РФ, обязан предупредить покупателей о наличии жильцов заранее, и в договоре указать имена лиц, имеющих право на пожизненное проживание в жилище.

Если во время совершения сделки этого не было сделано, и сторонами был подписан стандартный документ, не содержащий пунктов, ограничивающих возможности нового владельца, покупатель будет вправе оспорить сделку и вернуть деньги.

Где посмотреть. Справка о прописанных (домовая книга) + предыдущий ДКП, в котором должны быть указаны граждане с правом пожизненного проживания.

Как выявить пожизненных жильцов

Покупка квартиры происходит обычно после предварительного просмотра объекта. Спрятать посторонних людей, проживающих в квартире, вряд ли удастся.

Дополнительно нужно проанализировать следующие документы:

• Справка о прописанных лицах. Это основной документ. Лица, имеющие право на пожизненное проживание в чужой квартире, бывают в ней прописаны.
• Покупая домовладение, стоит внимательно просмотреть домовую книгу. В ней делаются отметки о прибытии и убытии новых жильцов.
• Выписка из ЕГРН пригодится в случае ренты – обременение рентой регистрируется Росреестром. В остальном Выписка ЕГРН не содержит информации о проживании посторонних жильцов. Росреестр не регистрирует прописанных в жилище лиц, пользующихся правом пожизненного пользования квартирой.
• Документ-основание (договор, дарственная, наследное свидетельство, договор о приватизации). Например, в предыдущем ДКП указывается список прав проживания, а свидетельстве на наследство – завещательный отказ.

Поскольку прописанные жильцы не являются обременениями, квартира может быть продана.

ВНИМАНИЕ! Если продавец заверил, что пожизненных жильцов нет, а впоследствии выяснилось, что они имеются, то покупатель может оспорить сделку через суд или потребовать возместить убытки.

Каждый случай индивидуален. Для покупателей и людей, стремящихся сохранить за собой квадратные метры, даже после получения за них денежной суммы, выгоднее обратиться за консультацией к опытному юристу. Самостоятельно разобраться в тонкостях отечественного законодательства по силам только людям, имеющим специальное образование. Получить бесплатную консультацию можно, записавшись в специально отведенном разделе внизу страницы.

Чтобы статья принесла пользу людям, ставьте лайк.

Действующая редакция Гражданского Кодекса РФ допускает возможность составления завещания с обременением права наследования. Это новый вид формы такого распорядительного документа.

В юридической практике завещание с обязательствами не очень часто пользуется спросом. Но составить такой документ можно, ссылаясь на общий принцип свободы подобной документации, который установлен .

Завещание с условием - ГК РФ

Исходя из принципа, который содержится в вышеуказанной норме Гражданского кодекса РФ, можно выделить общие права на составление распорядительного документа, в том числе с дополнительными обязательствами:

• любой гражданин РФ вправе самостоятельно, то есть по своему усмотрению, завещать свое имущество любому человеку, или нескольким людям;
• завещатель в праве любым образом разделить доли наследства между наследниками;
• завещатель может отказать в предоставлении наследства любому лицу, одному или нескольким наследникам, причем причины отказа могут не указываться;
• законодатель дает право завещателю, во время оформления своей воли, оформить как завещание с возложением, так и завещательный отказ;
• завещатель вправе включить в завещательный документ дополнительные распоряжения.

Все требования и ограничения, которые должны отображаться во время составления любого вида завещательного документа, регламентируются в . Его основа заключается в том, что человек может определить помимо круга наследников и распределения доли наследства, еще и дополнительные обязательства, которые необходимо реализовать для получения наследства.

Прописанные в таком документе действия могут быть разносторонними и практически неограниченными, но обязательно без нарушения каких-либо конституционных прав и свобод человека. В связи с этим очень важно правильно и четко составить такое завещание.

Практика показывает, что имеют место множество противоречивых аспектов, при внесении в документ различных дополнительных действий для наследников. Такие нюансы могут не только послужить причиной к оспариванию такого распоряжения, а и к признанию документа частично или полностью недействительным. Поэтому большинство нотариусов стремятся отговорить клиента от внесения таких дополнительных предписаний.

Какие условия можно включить в завещание?

Завещатель может указать практически любые действия, которые наследник обязан совершить для получения завещанного ему имущества. Ограничения - прописанные обязательства исключают вариант возникновения противоречий интересам, свободам и правам других граждан.

Можно выделить ряд наиболее часто встречающихся дополнительных предписаний в таких документах:

• условие на пожизненное проживание, возможно с содержанием;
• выплата содержания для некоторых лиц, которые значатся в завещании;
• табу на повторное вступление в брак, довольно часто прописывается, если наследник – это супруг;
• условие на заключение брака только с определенным лицом;
• предоставление наследства только после совершеннолетия или после окончания учебы и т. п.

Но, как показывает практика, большинство подобных предписаний завещателей очень часто оспариваются в суде. Например, условия о браке напрямую противоречат основе добровольности брачного союза. Такие действия будут рассматриваться как недействительные.

Чтобы исключить подобного судового разбирательства, стоит очень ответственно подойти как к оформлению самого документа, так и к описанию дополнительных действий для получения наследства.

Завещание с условием пожизненного проживания

Такое обязательство полностью правомерно и очень часто прописывается в подобной распорядительной документации. Иногда вписывается, что наследник обязан предоставить какому-либо третьему лицу право на проживание в полученной недвижимости по наследству. Продолжительность выполнения такого условия не ограничена. Может быть прописано проживание третьего лица на год, два, а может и на пожизненно.

Бывали случаи, что завещатель дополнял это обязательство еще и пожизненным содержанием. На таких условиях наследник обязуется выплачивать определенную сумму денег тем людям, в пользу которых и составляется такое предписание. В большинстве случаев, такой распорядительный документ не признается правомерным. Ведь под видом условия указано пожизненное содержание. Это уже не односторонняя сделка, а возмездная или двусторонняя.

Завещание с условием не продавать квартиру

Исходя из прописанных норм и законодательных правил РФ, ограничить наследника правами распоряжаться унаследованной недвижимостью — домом, квартирой и т.п. невозможно. Но во время оформления наследства на квартиру, могут иметь место некоторые нюансы.

За завещателем остается право на внесение изменений в условие завещанного имущества. Он может обязать наследника предоставить проживание какому-либо лицу в полученной по наследству квартире. Возложить на наследника подобные обязательства можно на определенный срок — на период жизни третьего лица или на несколько лет.

Последствия за нарушение условий завещания в РФ

Любые обязательства по завещанному имуществу должны быть составлены, ориентируясь на пользу интересов наследников.

Наиболее часто встречаемые нарушения условий завещания:

• предписания, описанного в завещании, не существует на момент открытия наследства, а существует только на момент составления документа;
• лицо, указанное в обязательствах завещающего документа, по каким-либо причинам не знало о предписании или наступление действия не зависело от него. В большинстве случаев, наследник никаким образом не имеет права на признание прописанных в документе действий недействительными на основе вышеперечисленного;
• от наследника нотариусу не была предоставлена в полной мере вся документация, которая подтверждает полное выполнение всех предписаний в распорядительном документе и т.п.

За нарушение любого пункта прописанных условий завещания, нотариус вправе не оформить наследственные права. Наследнику может быть отказано в выдаче на его имя соответствующего свидетельства о праве на наследство по завещанию.

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего: Акининой О.А.

Судей: Гороховика А.С., Сафоновой Л.А.

При секретаре: Татариновой Г.Ю.

С участием прокурора Пискаревой И.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Л. на решение Промышленного районного суда г. Самара от 09 сентября 2015 года, которым постановлено:

Признать Л. утратившим право пожизненного проживания и пользования жилым помещением — квартирой № дома № по <адрес>

Обязать УФМС России по Самарской области в Промышленном районе г. Самара снять с регистрационного учета Л. из квартиры № дома № по <адрес>

Л. в иске к А. о признании недействительным заявления от ДД.ММ.ГГГГ об отказе от права на получение завещательного отказа в виде права пользования квартирой № в доме № по ул. <адрес> — отказать.

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Акининой О.А., выслушав объяснение Л. и его представителя Юдина Н.В., по доверенности, поддержавших доводы жалобы, возражение относительно доводов жалобы А., его представителя Малофеева В.А., выслушав заключение прокурора, полагавшего решение отменить и постановить новое решение, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

А. обратился в Промышленный районный суд г. Самара с иском к ответчику Л. о снятии с регистрационного учета, как прекратившего право пользования жилым помещением и выселении, указав в обоснование своих требований следующее.

А. получил после смерти матери А. ДД.ММ.ГГГГ, по её завещанию от ДД.ММ.ГГГГ квартиру, принадлежащую ей единолично на праве собственности, расположенную по адресу: <адрес>. Квартира приобретена его матерью по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. В завещании был сделан завещательный отказ в соответствии со ст. 1137 ГК РФ о возложении на наследника А. обязанности предоставить право пожизненного проживания и пользования указанной квартирой гражданскому мужу матери — Л., ДД.ММ.ГГГГ рождения.

Ответчиком Л. у нотариуса Лосевой А.В. был нотариально оформлен отказ от получения завещательного отказа, то есть право пользования жилым помещением у него не возникло. А. получил по завещанию свидетельство о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру общей площадью 37,00 кв.м, в том числе жилой -17,40 кв.м., с инвентаризационной оценкой объекта наследования 213 394 рубля, кадастровый номер №, без каких-либо обременений.

Свидетельство о регистрации права на данную квартиру получено истцом ДД.ММ.ГГГГ.

С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время в указанной квартире зарегистрирован и фактически проживает Л., не имея права собственности или права пользования спорной квартирой, добровольно выехать из квартиры отказывается.

Кроме того, у ответчика имеется пятеро детей, то есть имеется возможность проживания по другому адресу. Наличие ответчика в квартире истца препятствует ее продаже, чем нарушаются законные интересы и права собственника данного жилого помещения.

На основании изложенного А. просил суд снять Л. с регистрационного учета по адресу: <адрес> как прекратившего право пользования квартирой и выселить его из указанной квартиры.

Л., не признав исковые требования, обратился в суд с встречным иском к А. о признании недействительным заявления от ДД.ММ.ГГГГ об отказе от права на получение завещательного отказа в виде права пользования квартирой № дома № по ул. <адрес>, о возложении обязанности на нотариуса Лосеву А.В. выдать наследнику по завещанию А. документ — подтверждение односторонней обязывающей сделки на принятие завещательного отказа.

В обоснование своих требований Л. указал, что после смерти А., А. в ДД.ММ.ГГГГ открыл наследственное дело, но в права наследства он не вступал. ДД.ММ.ГГГГ Л. был госпитализирован в больницу с диагнозом инфаркт миокарда. Сразу после выхода из больница А. обратился к нему с просьбой доехать до нотариуса и подписать бумагу, поскольку у него проблемы со вступлением в наследство. ДД.ММ.ГГГГ сын А. довез Л. до нотариуса Лосевой А.В., где ему на подпись дали уже изготовленное заранее заявление, нотариус при этом не присутствовала, ничего ему не разъясняла.

В ДД.ММ.ГГГГ выяснилось, что он подписал заявление об отказе от права пользования квартирой расположенной по адресу: <адрес> Считает, что А. и нотариус Лосева А.В. ввели его в заблуждение. Считает, что нотариус Лосева А.В. грубо нарушила его права на жилище, гарантированные Конституцией РФ.

На основании изложенного Л. просил суд считать недействительным заявление от ДД.ММ.ГГГГ об отказе от права на получение завещательного отказа в виде права пользования квартирой № дома № по <адрес>. Обязать нотариуса Лосеву А.В. выдать ему и наследнику по завещанию А. документ - подтверждение односторонней обязывающей сделки на принятие завещательного отказа.

Судом постановлено указанное выше решение.

Суд, разрешая спор по существу, пришел к выводу, что в сложившейся ситуации формальная регистрация ответчика Л. в принадлежащем А. жилом помещении нарушает права собственника, предусмотренные ст. 288 ч. 1 и ч. 2 ГК РФ.

Установленные обстоятельства в их совокупности, по мнению суда, дают основание для вывода о том, что добровольный отказ Л. от права пользования спорным жилым помещением, свидетельствует об утрате им права пользования квартирой, предоставленной по завещательному отказу, и соответственно, об утрате права требования исполнения завещательного отказа в виде обязанности предоставления права пожизненного проживания и пользования квартирой.

Суд исходил из того, что не установлено оснований для признания недействительным нотариально удостоверенного заявления об отказе Л. от права получения завещательного отказа в виде права пожизненного пользования квартирой № 40, расположенной по адресу: <адрес>, поскольку в ходе личной беседы нотариусом было разъяснено Л., что в его пользу в завещании А. установлен завещательный отказ в виде права пожизненного пользования квартирой, расположенной по адресу: <адрес>. Ему была разъяснена ст. 1137 ГК РФ о сути завещательного отказа. Заявление Л. подписал в присутствии нотариуса Лосевой А.В.

В апелляционной жалобе Л. просит отменить судебное решение, считая, что суд не принял во внимание, что Л. и умершая А. проживали одной семьей. После смерти А. Л. продолжает проживать в спорной квартире, зарегистрирован в ней и несет бремя её содержания.

А. просил помощи в оформлении наследства, пояснив, что нужно отказаться от пожизненного пользования квартирой, но при этом, обещал, что Л. останется проживать в спорной квартире пожизненно.

Судебным решением Л. лишен единственного жилого помещения, при этом никогда не отказывался от права проживания в спорной квартире.

Кроме того, Л. считает, что А. пропущен срок для обращения с таким иском. Срок исковой давности следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, выслушав доводы сторон, судебная коллегия считает решение подлежащим отмене, как постановленное с не соответствием выводов установленным обстоятельствам и с неправильным применением норм материального права.

В соответствии с п. 1 ст. 1137 Гражданского кодекса РФ, завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ).

При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (п. 2 ст. 1137 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 33 Жилищного кодекса РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения.

Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа (ч. 3 ст. 33 Жилищного кодекса РФ).

Из материалов гражданского дела видно, что А. принадлежала на праве собственности <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ л.д. 12.

Л. В.М., ДД.ММ.ГГГГ., зарегистрирован в данном жилом помещении с ДД.ММ.ГГГГ постоянно.

ДД.ММ.ГГГГ А. составила завещательное распоряжение на случай своей смерти, согласно которому принадлежащую ей квартиру № в <адрес> завещала А. и возложила на него обязанность предоставить право пожизненного проживания и пользования указанной квартирой Л.

Завещание удостоверено нотариусом Богатыревой И.Н. ДД.ММ.ГГГГ

А. умерла ДД.ММ.ГГГГ

Из материалов дела также видно, что ДД.ММ.ГГГГ А. получил свидетельство о праве на наследственное имущество, состоящее из квартиры № в <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ за А. зарегистрировано право собственности на квартиру № в <адрес>

Разрешая спор по существу, суд пришел к выводу, что формальная регистрация ответчика Л. в принадлежащем А. жилом помещении нарушает права собственника, предусмотренные ст. 288 ч. 1 и ч. 2 ГК РФ.

Судебная коллегия считает, что вывод суда первой инстанции о формальной регистрации Л. в спорном жилом помещении не соответствует установленным по делу обстоятельствам, поскольку из материалов дела и пояснений сторон усматривается, что Л. был вселен в спорное жилое помещение и зарегистрирован в нем прежним собственником А. и не только зарегистрирован, но и с ДД.ММ.ГГГГ постоянно проживает в спорном жилом помещении. Указанное свидетельствует о том, что Л. приобрел право пользования спорным жилым помещением с согласия прежнего собственника А.

Вывод суда о добровольности отказа Л. от завещательного отказа в силу того, что нотариус разъяснил Л. статью 1137 ГК РФ, не может быть признан судебной коллегией обоснованным, поскольку также противоречит фактическим обстоятельствам.

Согласно статье 1137 ГК РФ предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и тому подобное.

В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.

Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам.

Установленные по данному делу обстоятельства свидетельствуют, что обе стороны и наследник – А. и отказополучатель Л. фактически исполнили завещание, поскольку на протяжении 6 лет после смерти наследодателя А. принял составленный в его пользу завещательный отказ, продолжая проживать в жилом помещении, а А. исполнил волю наследодателя и предоставил Л. право пользования жилым помещением.

Заявление Л. от ДД.ММ.ГГГГ о том, что он отказывается от права на получение завещательного отказа в виде права пожизненного пользования квартирой, расположенной в <адрес>, судебная коллегия расценивает, как мнимое, без намерения создать соответствующие правовые последствия, поскольку и после подписания данного заявления Л. продолжал пользоваться жилым помещением, а А. не требовал выселения Л. на протяжении 4 лет.

Указанные обстоятельства фактически подтверждены нотариусом Лосевой А.В., из письменных пояснений которой следует, что инициатива пригласить в нотариальную контору Л. исходила не от него самого, а от нотариуса и наследника по завещанию. Л решил отказаться от права завещательного отказа, сославшись на хорошие отношения с А. и не желание документально обременять права А. на жилое помещение, что также свидетельствует о мнимом отказе Л. от своего права.

В силу статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Поскольку отказ Л. от права пожизненного пользования квартирой указанной в завещании, является мнимым, оформленным лишь для беспрепятственного оформления свидетельства о праве на наследство А., то такой является недействительным.

Поскольку судебное решение постановлено с не соответствием выводов установленным обстоятельствам, и при неправильном применении норм материального права, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований А. о снятии с регистрационного учета Л., как прекратившего право пользования квартирой и выселении его из квартиры № дома № по <адрес>

Встречные требования Л. о признании недействительным отказа от права на получение завещательного отказа в виде пожизненного пользования квартирой № дома № по <адрес> подлежат удовлетворению.

Требования Л. В.М. о возложении обязанности на нотариуса Лосеву А.В. выдать Л. и А. документ- подтверждение односторонней обязывающей сделки на принятие завещательного отказа (п. 1 ст. 1137 ГК РФ) подлежат оставлению без удовлетворения, как не основанные на законе.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Промышленного районного суда г. Самара от 09 сентября 2015 года отменить.

Постановить новое решение.

Отказать в удовлетворении исковых требований А. о снятии с регистрационного учета Л., как прекратившего право пользования квартирой и выселении его из квартиры № дома № по <адрес>

Отказать в удовлетворении требований Л. о возложении обязанности на нотариуса Лосеву А.В. выдать Л. и А. документ- подтверждение односторонней обязывающей сделки на принятие завещательного отказа (п. 1 ст. 1137 ГК РФ).

Председательствующий

Если коротко, то право пользования жилым помещением, например квартирой — это обеспеченная законом возможность проживать в нем.

Основанием для права пользования квартирой , чаще всего, служит регистрация по месту жительства («прописка »).

Но право пользования может возникнуть и без «прописки » – например, на основании договора найма или , а также на основании так называемого завещательного отказа . Рассмотрим все эти случаи по порядку, применительно к сделке купли-продажи квартиры.

Основанием для регистрации в приватизированной/частной квартире может служить:

• право собственности на эту квартиру;
• согласие собственника на «прописку » в своей квартире другого человека, в т.ч. члена своей семьи.
• решение суда о праве пользования квартирой конкретному человеку (не собственнику );
• завещательный отказ;

Вообще, право пользования существует отдельно от права собственности на квартиру. Т.е. собственник квартиры может быть в ней «не прописан », а «прописанный » в квартире человек может не являться ее собственником.

По сути, право пользования – это один из видов обременений прав на квартиру (с позиции Покупателя ). В большинстве случаев такое обременение НЕ регистрируется в Росреестре и, соответственно, его НЕ видно в Титуле. Можно списать это на несовершенство нашего законодательства.

Выписка собственников и членов их семей из квартиры при ее продаже – обычная практика рынка, но покупателю рекомендуется перед покупкой собрать сведения обо всех, кто имеет право пользования квартирой , т.е. о людях, которые прописаны в квартире, или имеют другие основания для проживания в ней.

Чтобы узнать, кто «прописан» в продаваемой квартире , необходимо получить поквартирную карточку. Такую Карточку в местном паспортном столе предоставляют по запросу собственников, а также по запросу органов правопорядка.

При этом поквартирная карточка не требуются для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре. Она имеет ценность только для Покупателя, чтобы выяснить, кто на момент сделки имеет право пользования квартирой , и кого надо будет выписывать из нее при ее продаже.

Само наличие «прописки » не является безусловным правом пользования квартирой

Кто сохраняет право пользования квартирой после ее продажи?

Само наличие «прописки » не является безусловным правом пользования квартирой . Например, в условиях Договора купли-продажи

Само наличие «прописки » не является безусловным правом пользования квартирой . Например, в условиях Договора купли-продажи квартиры может (и должно! ) быть прописано условие о снятии с регистрационного учета всех членов семьи Продавца, проживающих в квартире на момент сделки, т.к. продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника.

Соответственно, каждый из «прописанных » в квартире, несмотря на наличие «прописки » , после сделки, а лучше до нее, должен выполнить условие договора, и сняться с регистрационного учета («выписаться «). Если он этого не сделает, то Покупатель (новый собственник квартиры ) может снять его с учета, предъявив в паспортный стол решение суда, которое является обязательным к исполнению.

Здесь, правда, есть несколько исключений для лиц, проживающих (зарегистрированных ) в квартире, которые по закону могут сохранить свое право пользования квартирой после ее продажи :

• Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры;
• Лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа ;
• Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей;
• Проживающие в квартире получатели ренты .

Поясним подробнее:

• Отказ от приватизации . При продаже такой квартиры, право пользования теряют все члены семьи собственника, в т. ч. бывшие, за исключением тех , кто ранее отказался от приватизации этой квартиры. Такие жильцы имеют право пользования квартирой бессрочно. Это некий законодательный нонсенс, вызывающий много споров, тем не менее, приходится иметь это в виду.

• Завещательный отказ возникает в случае, когда квартира была получена Продавцом в наследство по завещанию , и в завещании присутствует завещательный отказ, устанавливающий право проживания в наследуемой квартире для какого-либо лица (не наследника ). Это право проживания сохраняется за указанным лицом даже после продажи квартиры.

• Находящиеся под опекой , или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние дети , проживающие в квартире, и не являющиеся ее собственниками, также могут сохранить свое право пользования квартирой при ее продаже. Для их выписки необходимо до сделки получить разрешение Органов опеки и попечительства .

• Получатели ренты – это бывшие собственники этой же квартиры, продавшие ее по Договору пожизненного содержания с иждивением, с условием своего проживания в ней до конца жизни. При последующей продаже квартиры ее новым собственником (плательщиком ренты ), рентополучатель сохраняет за собой право пользования квартирой , согласно условиям Договора пожизненного содержания с иждивением .

Кроме того, независимо от «прописки » , права пользования квартирой имеют те, кто проживают в ней на основании договора найма , или на основании договора безвозмездного пользования .

При продаже квартиры собственником, эти персонажи сохраняют свои права пользования по договору, а Покупатель, как новый владелец квартиры, становится стороной этого договора, автоматически превращаясь в арендодателя. Т.е. Покупатель в таком случае получает квартиру с обременением .

Прекращение прав пользования таких лиц происходит либо по истечении срока действия такого договора пользования, либо путем его расторжения (в т. ч. новым собственником квартиры ).