С вопросом перевода земли из сельхозназначения в ИЖС я столкнулся в начале 2017 году, купив понравившийся дачный участок в надежде перевести его в статус индивидуального жилищного строительства.
Строить свой дом нужно, строго соблюдая нормы российского законодательства. Частные застройщики, пренебрегшие этим правилом, долго и зачастую безуспешно пытаются узаконить свой самострой. Первое, что следует сделать – решить вопросы с категорией земельного участка.
Российское законодательство выделяет несколько категорий земель, к которым может относиться земельный участок. И следует отметить, что не все категории дают возможность осуществлять индивидуальное жилищное строительство. И тогда для достижения своей цели у собственника возникает необходимость изменения статуса земельного участка сельхозназначения в категорию земель под ИЖС.
Земельные участки, размещенные в пределах границ населенных пунктов – города, поселка или деревни, или примыкающие к ним, относятся к землям индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
На них разрешено строить капитальные дома для постоянного проживания. Это строительство должно вестись только после согласования с местными органами власти проекта дома и получения разрешения на строительные работы. После официального ввода в эксплуатацию дома права собственности фиксируются в Росреестре. Затем в них уже можно оформлять постоянную регистрацию.
Земли сельхозназначения располагаются за границами поселений.
Они предназначаются для ведения подсобного хозяйства, выращивания различной сельхозпродукции, размещения строений, необходимых для ее производства и хранения.
Распространенный пример таких земель – садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ).
В видео разъясняются различия между землями СНТ, ДНП, ДНТ.
Являясь владельцем участка земли сельхозназначения, вы имеете право использовать его исключительно для этих целей. На нем возможно выстроить подсобные помещения и капитальный жилой дом, но оформить прописку в нем будет довольно затруднительно. Это вы сделаете, лишь доказав, что проживаете в нем круглогодично.
При оформлении права собственности вне зависимости от размеров и качества дома, владеть вы будете лишь «дачным домиком», что значительно снижает его стоимость при возможной продаже.
Перевод статуса участка из земель сельхозназначения в ИЖС означает выполнение процедуры, в результате которой он будет внесен в границы населенного пункта и учтен в соответствующей зоне его генерального плана. Это даст возможность выстроить капитальное строение, зафиксировать права собственности и оформить в нем постоянную регистрацию.
Процедура перевода участка любого назначения в ИЖС определяется двумя основными актами:
Сам перевод категории земель бесплатен, но потребует больших временных затрат. Популярность процедуры перевода земель в категории ИЖС связана еще и с тем, что земли этой категории имеют большое преимущество при продаже – налоговый кодекс позволяет сделать налоговый вычет при их продаже.
Для получения разрешения на смену категории земельного участка следует обращаться в местные органы власти, под юрисдикцией которых находится участок:
Подать прошение может только собственник участка. В случае долевого владения землей необходимы обращения каждого из собственников.
Подавая ходатайство об изменении категории участка земли, к нему необходимо приложить:
Процедура перевода участка земли в категорию ИЖС состоит из двух этапов.
Шаг 1. Ходатайство о переводе подается в орган местного самоуправления.В ходатайстве необходимо указать:
К ходатайству прикладываются упомянутые выше документы.
Шаг 2. Получение результатов рассмотрения ходатайства.Результатом рассмотрения будет либо выдача документов о переводе участка земли в ИЖС, либо мотивированный отказ в переводе.
Рассматриваются документы два месяца с даты ходатайства, ответ вы получите в течение двух недель после принятия органом самоуправления любого решения.
Если ходатайство одобрено, собственнику остается лишь переоформить участок, обратившись в Росреестр для внесения изменений. Если же в переводе отказано, отказ можно обжаловать в суде.
Отказ можно получить по нескольким причинам:
Занявшись переводом своего участка в ИЖС, вы можете натолкнуться на некоторые сложности как во время сбора требуемых документов, так и во время самого переоформления.
Необходимо выполнение целого ряда требований:
Зачастую стоимость земли сельхозназначения значительно меньше стоимости участков под индивидуальное жилищное строительство, и такой перевод вызывает ее автоматическое удорожание. Но закон не предусматривает компенсации такой разницы в стоимости, и существующая негласная практика ее истребования незаконна.
Необходимо также помнить, что, если состоялся перевод земельного участка в категорию ИЖС и в течение 10 лет на нем не построен дом, то налог на землю будет вдвое больше. Поэтому, после переоформления категории земли с процессом строительства затягивать не следует.
.Земли сельскохозяйственного назначения – обычно выдаются за пределами городской черты (за городом) для выращивания плодовых и овощных культур, для сельского хозяйства. Сельские угодья хорошо подходят для высадки и выращивания плодовых, овощных и зерновых культур. Это главное предназначение и условие для выдачи таких земель гражданам.
На землях сельскохозяйственного назначения закон разрешает строить постройки, помещения или сооружения, которые должны выполнять основные функцию этих земель, то есть иметь возможность хранения выращенных плодовых или овощных культур.
Если земля садового товарищества либо огороднического предназначения, то на таких землях возможно строить дома и постройки для проживания.
Земли сельскохозяйственного назначения регулируют:
Законом установлен порядок того, какие земли принадлежат к сельскохозяйственным, что на этих землях разрешено, а что запрещено выращивать, делать и возводить, а также об особенностях пользования этими землями.
С 2014 года были изменены законодательные акты о земле сельскохозяйственного применения в части совершения сделок и регистрации прав, а также наиболее существенные изменения следующие:
Новыми законодательными актами облегчен вариант перевода земель из одной категории в интересующую другую.
Для быстрого и грамотного оформления документации следует обратиться к квалифицированному юристу , который сможет в самые короткие сроки произвести данную процедуру по переводу земель их сельскохозяйственного назначения под ИЖС. Так как если вы сами будете перевод землю, будет потрачено больше времени и сил.
Установим порядок перевода.
Но это еще не все. После изменений в паспорте земли, такие же изменения нужно внести в документе права на землю. Еще раз уточню – это либо Свидетельство, либо Договор аренды.
В Свидетельство вносятся изменения следующим образом:
Все эти документы подаются для того, чтобы получить новое свидетельство с теми же данными, что и в кадастровом паспорте.
Если у вас «на руках» имеется договор аренды, то тогда все то же самое подается в городскую Администрацию, которая выдаст измененный договор аренды.
Тем самым вы получаете новые документы с категорией ИЖС и имеете возможность строит дом, но не больше трех этажей.
Итак, что же нужно иметь для изменения земель сельхоз на земли ИЖС.
Как уже оговаривалось выше процедура проведения изменений достаточно сложная. Руководствоваться всеми нормами права может не каждый, а тем более знать о том, как, куда, и с чем идти.
Если непосредственно действовать подготовкой документов и необходимым перечнем для подачи с целью изменений, то перечислим еще раз:
Однако в каждом регионе данный перечень может быть видоизменен в соответствии с городскими и региональными распоряжениями.
Во всех документальных действиях есть как положительные, так и отрицательные стороны. Если для строительства дома нужны одни факторы, для возведения овощей и плодовых деревьев – другие факторы, для фермерского хозяйства – третьи.
Итак, при изменении категории в ИЖС у вас сразу появляется:
Однако:
Самый главный и обстоятельный вопрос в затронутой теме является денежный. Сколь будет стоить произвести все эти действия. И целесообразно ли тратить суммы.
Если вы собираетесь ходить сами по всем инстанциям, то вам это выйдет «в разы» меньше. Оплата будет в основном только за государственные пошлины.
Что касается действий, проводимых в административных органах муниципалитета, то в основном справки и подача документа должна быть бесплатна.
Каталог координат участка в геодезических фирмах стоит около 1000-1500 рублей.
Топографическая съемка от 8000 до 30000 руб. в зависимости от региона, количества соток участка, количества планшетов, на которые наносится ситуация.
Но на самом деле сюда еще нужно прибавить «шоколадки» в каждый кабинет, в который вы будете заходить. Бюджетные служащие зарабатывают не так уже и много и как мы все знаем, неохотно разговаривают, а уж тем более подсказывают, что делать и какие действия следующие.
Поэтому лучше воспользоваться помощью юриста или специалиста, конкретно занимающимся данным направлением. Цена вопроса будет значительно выше, начинаю 50000 рублей и доходя до 150000 руб. Зато вы точно будете уверены в решении вопроса, не станете тратить свои нервы и время от незнания того, куда и зачем идти. Ведь за вас все сделает грамотный специалист, который не раз уже занимался подобной работой.
Данная информация является ознакомительной, так как описан общий порядок проведения процедуры. В каждой области, крае, республике существует свой вариант действий, он достаточно похож на описанный, но есть свои нюансы.
С каждым годом возрастает потребительский спрос граждан на загородную недвижимость. Связано это в первую очередь с тем, что люди стараются уехать подальше от городской суеты, приобретая землю, расположенную в наиболее экологически чистых местах.
Приемлемым вариантом приобретения земельного участка будет вступление в СНТ (садовое некоммерческое товарищество). Земля, находящаяся в СНТ, имеет невысокую стоимость и в большинстве случаев оснащена всей необходимой инфраструктурой. По желанию граждан, земельные участки СНТ могут быть переведены в ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). На этапе перевода возникает множество вопросов: в чем отличие СНТ от ИЖС, какие существуют плюсы и минусы ИЖС, какова процедура перевода и пр. Эти и многие другие вопросы волнуют граждан, уже купивших земли СНТ и желающих перевести их в ИЖС.
Достоинства земель ИЖС:
Недостатки земель под ИЖС:
Для начала следует выделить понятия ИЖС и СНТ, чтобы определить их различия. ИЖС — это индивидуальное жилищное строительство. На землях под ИЖС жилые строения возводятся силами граждан, за их счет. Постройки переходят в собственность и предназначаются для постоянного проживания.
СНТ – это садоводческое некоммерческое общество. Граждане объединяются для решения вопросов, связанных с огородничеством, садоводством, ведением индивидуального хозяйства.
Исходя из приведенных понятий, можно раскрыть разницу между ИЖС и СНТ :
На законодательном уровне предусмотрен подробный процесс перевода СНТ в ИЖС.
Действия при переводе:
Для того чтобы получить положительный ответ на перевод земли в категорию ИЖС, потребуется соблюсти определенные условия и этапы.
Любые мероприятия, проводимые в отношении земель, подлежат оформлению надлежащим образом, с соблюдением всех условий.
Для перевода земель из СНТ в ИЖС потребуются следующие действия:
С первого взгляда, перевод земель СНТ в ИЖС может показаться довольно простым. На самом деле, могут возникнуть трудности еще на начальном этапе.
Очень часто земли СНТ находятся вдали от населенных пунктов. Желающий перевести землю в ИЖС может столкнуться с отказом , в связи с невозможностью расширения границ населенного пункта.
Процесс приравнивания земли СНТ к ИЖС и внесения ее в территорию населенного пункта — трудоемкий и долгий.
Перевод земель можно разделить на следующие шаги:
Законом предусмотрены случаи отказа: документы поданы неправильно или перевод земель не возможен, поскольку противоречит данным в законе.
СНТ имеет определенное имущество, находящееся во владении и пользовании всех его членов.
К такому имуществу относятся:
Порядок, условия и права, на которых члены СНТ могут пользоваться указанным имуществом, определяется на общем собрании товарищества и закрепляется в протоколах.
Имущество приобретается за счет средств участников СНТ
, а значит, они имеют равные права на него.
Немного по-другому складывается ситуация с теми гражданами, которые приняли решение выйти из СНТ или не вступали в него. С ними заключается индивидуальный договор, предусматривающий право пользования коммуникациями СНТ, порядок и стоимость. Стоимость пользования не может быть выше той, которая установлена для участников СНТ.
Стоит еще раз подчеркнуть, что земли СНТ и ИЖС, совершенно разные по своим категориям и предназначениям. Поэтому, когда планируется возведение дома с перспективой дальнейшего проживания в нем (круглогодичного, а не сезонного), лучше приобретать землю категории ИЖС сразу, тем более, если допускается возможность появления затруднений с ее переводом.
Для тех, кто желает вести только садоводческое или огородническое хозяйство, вариант земель СНТ наиболее подходящий.
Садовое некоммерческое товарищество (СНТ), так же, как индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), имеет характерные преимуществ и недостатки, которые будут рассмотрены далее. Приобретая землю из категории СНТ, зачастую возникают трудности, связанные с расположенными на территории коммуникациями или их отсутствием. Это делает участок непригодным для постоянного проживания, а значит, и построенный на нём дачный дом нельзя считать жилым в полной мере и зарегистрироваться в нём.
С другой стороны, участки под ИЖС наоборот обладают всеми требуемыми для постоянного проживания условиями и имеют на территории все необходимые коммуникации. Это позволит владельцу затратить существенно меньше времени на решение формальных вопросов, однако это актуально разве что перед приобретением земельного участка. Если уже имеющаяся недвижимость относится к СНТ, то речь может идти о возможности перевести участок из одной категории в другую.
Подобную процедуру можно назвать довольно несложной, поскольку она заключается в сборе необходимых документов, их подаче вместе с заявлением в местную администрацию и ожидании ответа. Усложнить задачу может разве что отсутствие каких-либо необходимых бумаг или наличие несоответствий в них.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Индивидуальное жилищное строительство, оно же ИЖС, подразумевает именно ту форму собственности, при которой объект недвижимости носит сугубо индивидуальный характер. Это даёт право собственнику строить на своей земле, какое угодно жилое здание, не превышающее три этажа и не нарушающее действующих законов. Также, помимо жилых построек, допускаются гаражи, бани, надворные хозяйства.
Чтобы правильно подойти к выбору такого недвижимого объекта, следует заранее иметь в виду, что жилой дом, который можно построить на территории, должен быть предназначен для проживания лишь одной семьи. Кроме того, зарегистрировать права на него необходимо в срок не более трёх лет после того, как будет приобретена земля.
До начала строительства следует составить проект дома и обязательно подать его на согласование с местной контролирующей инстанцией. Только когда все разрешения будут получены, можно начинать строительство.
Земельные участки категории ИЖС, в отличие от аналогичных СНТ или дачного партнёрства, дают своим владельцам ощутимо больше возможностей в плане жилой застройки. Если же гражданин не планирует постоянно проживать на этой территории и не нуждается в прописке там же, то можно обойтись и постройкой дачи, подав запрос на разрешение непосредственно в СНТ.
Перевести участок земли из категории СНТ или дачного партнёрства в категорию ИЖС можно, соблюдая следующую последовательность действий:
Ответ администрации предоставляется в письменном виде, к которому прилагается акт со сведениями о том, можно ли осуществить перевод земельного участка из СНТ в участок под ИЖС или такая просьба невозможна.
В случае отказа в ответе администрации должны быть представлены весомые аргументы, почему вынесено именно такое решение. Если основания для отказа можно устранить, то гражданин вправе подать повторное ходатайство на перевод.
Чтобы принять окончательное и правильное решение о переводе имеющегося в собственности земельного дачного или садового участка в категорию земель под ИЖС, необходимо выделить их характерные особенности. Это позволит сравнить имеющееся на данный момент с тем, что человек получит по завершению процедуры.
Земля садового некоммерческого товарищества | Земля под индивидуальное жилищное строительство |
---|---|
|
|
Можно также отметить, что земли дачного и садового товарищества, то есть СНТ, часто располагаются в удалении от населённых пунктов, имеют некоторые ограничения в правах и дополнительные обязательства перед другими участниками.
Перевод участка земли из категории СНТ в ИЖС регламентирован российским законодательством и имеет общий порядок для всех граждан. Заинтересованное лицо подаёт ходатайство местной администрации или иному органу местного самоуправления с указанными в нём сведениями об объекте недвижимости и своих пожеланиях. Подаётся заявление собственником земли лично, вместе с перечнем необходимых документов. В этот перечень следует обязательно приложить и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Что касается правоустанавливающих документов, понадобится не только свидетельство прав собственности, но и прочие бумаги, на основании которых это право было получено. Кроме того, право на перевод участка в другую категорию имеют исключительно лица с российским гражданством.
Чтобы определить для себя, действительно ли нужно осуществлять перевод объекта СНТ в участок под ИЖС, следует сначала чётко обозначить, для чего и как планируется использовать эту недвижимость, и будет ли такое решение выгодным на самом деле.
Дорогие читатели!
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).