Что нужно сделать до начала стройки

Чтобы построенный дом в будущем не стал источником всевозможных проблем - юридических, технических и просто бытовых, лучше возводить его по правилам. Сегодня речь пойдет о согласовании проекта, его утверждении и получении разрешения на строительство.

При согласовании проекта, которое длится порою несколько месяцев, необходимо обеспечить соответствие состава и содержания проектной документации и принятого проектного решения требованиям задания на проектирование, правильность привязки объекта к местности и соответствие условий застройки действующим СНиПам и ТСН (территориальным нормам).

Согласование проекта

Если в проекте нет записи ответственного лица о соответствии принятых решений действующим государственным нормам, правилам и стандартам, то проект подлежит обязательному согласованию с организациями в установленном порядке.

Такая запись в проектах индивидуального строительства встречаемся крайне редко.

В подавляющем большинстве случаев ответственное лицо назначается для надзора только за муниципальным строительством. Поэтому проектная документация индивидуального строительства подлежит индивидуальному же согласованию в надзорных организациях, о которых речь ниже.

Главный архитектор

Прежде всего на рассмотрение главному архитектору муниципального образования (города, района, области) представляют эскизный проект. На этом этапе архитектор проверяет качество художественного оформления фасадов, их гармонию с обликом расположенных рядом строений и зданий, соответствие будущего строения природному и историко-культурному окружению. В случае существенных замечаний эскизный проект по решению главного архитектора может быть направлен на рассмотрение в градостроительный или технический совет муниципального образования, Главархитектуру, государственные надзорные органы и иным заинтересованным субъектам градостроительной деятельности.

Государственные службы

Если эскизный проект будет одобрен главным архитектором, то заказчик или его архитектор могут продолжать раз работну проекта и, сформировав пакет документов, направить его для дальнейшего согласовании в несколько учреждений. Это Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора, Комитет по водному хозяйству, Управление государственной противопожарной службы, Госкомитет по экологии. Управление ГИБДД ГУВД, Главное управление по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям. В процессе рассмотрения документов каждая инстанция может давать свои замечания по проекту. Но возможны случаи, когда некоторые из перечисленных согласований не потребуются.

Проект, сделанный с ошибками и недочетами, вам с архитектором придется исправлять и предоставлять на повторное согласование. После всех согласований главный архитектор муниципального образования заверяет проект подписью и печатью на генеральном плане. После этого застройщик должен обратиться за разрешением на строительство в местную администрацию.

Приведём конкретный пример согласования проекта застройки у главного архитектора. Прежде всего следует привести материалы проекта в соответствие с требованиями действующих строительных норм. Чаще всего используется типовой проект, совершенно не привязанный к месту застройки, что может существенно удлинить процедуру утверждения. В этом случае в проектной документации отсутствует план местности с нанесёнными на него зелёными насаждениями (деревья и кустарники) – так называемая геоподоснова . Для составления такого плана необходимо заранее вызывать геодезиста для привязки к местности объекта будущего строительства.

Пожарная инспекция

После согласования проекта у архитектора вас ожидает процедура согласования у «пожарника», который, рассмотрев проект, наверняка предложит дополнить его, чтобы учесть мероприятия по пожарной безопасности здания, проставить в проекте расстояния до ближайших по строек, указать устройство защиты от молний и многое другое. Зачастую приходится полностью переделывать пояснительную записку из-за корректировок пожнадзора.

Санэпиднадэор

Следующий, не менее ответственный этап – согласование проекта в санэпиднадзоре, куда представляется пояснительная записка. В ней обязательно должны быть предусмотрены мероприятия по защите окружающей среды, в частности по утилизации сточных канализационных вод. которые ни в коем случае не должны попадать в грунтовые воды. При наличии канализационной системы в месте привязки объекта необходимо иметь разрешение на подключение внутренней канализации к коллектору сточных вод населенного пункта. При отсутствии общей канализации нужен проект индивидуальных очистных сооружений.

Комитет по водному хозяйству

Если будущее строение находится в непосредственной близости н водоёму, ю потребуется согласовать проект н с Комитетом по водному хозяйству. При строительстве индивидуального жилья нужно учитывать требования Положения о водоохранных зонах (водных объектах) и их прибрежных защитных полосах. Мероприятия по защите водных ресурсов также должны найти свое место в пояснительной записке.

Водоснабжение

При проектировании индивидуальной системы хозяйственного и питьевого водоснабжения застройщик обязан получить разрешение администрации на сооружение водозабора (колодца, скважины, насосной станции у водоёма). Он должен согласовать место водозабора и зону санитарной охраны, получить лицензию на право пользования подземными водами, разработать проект скважины с обоснованием сани тарных мероприятий, получить разрешение на строительство и ордер на производство земляных работ.

После согласия указанных инстанций владелец участка получает регистрационную нарточну документ, разрешающий ему приступить к строительно-монтажным работам на земельном участке.

Строительство дома с нуля - порядок согласования проекта

Для чего нужно согласование проекта

При строительстве дома без разработки и согласования проекта юридическим результатом будет самострой. Следовательно, в нем невозможно прописаться, его нельзя будет продать. Единственную операцию, которую можно будет произвести – это страхование с формулировкой незавершенного строительства. При этом сумма страховки будет небольшая.

Прежде всего, нужно понимать, что порядок согласования проекта для жителей Москвы и регионов несколько отличается. И поэтому единой схемы согласования проекта не существует. Обращаться для согласования следует в местные разрешительные органы. Эти организации в результате выдают письмо о согласовании проекта. Могут также выдать заключение эксперта или поставить штамп.

Если участок еще не приобретен, то желательно перед его выбором выяснить какие коммуникации будут доступны. И насколько сложно их будет провести к участку. Необходимо получить ряд согласований по проведению коммуникаций для получения технических условий. И уже под них составлять проект для строительства дома .

При выборе участка под застройку нужносогласование проекта планировки, в части которого отображаются чертежи территории. Для его согласования требуются следующие документы:

1. Архитектурно-планировочное задание;
2. Решение компетентного органа о разработке проекта планировки;
3. Материалы инженерно-технических изысканий;
4. Постановление об отводе земельного участка.

Также требуется произвести согласование проекта межевания , подготовленным кадастровым инженером. А утверждается он решением собрания участников долевой собственности. Предметом для согласования является местоположение и размер границземельного участка.

Еще необходимо согласование архитектурного проекта. Его проводят на основании архитектурного паспорта, который состоит из плана кровли, фасадов, планов этажей, разрезов по осям, копии лицензии проектировщика и пояснительной записки.

Разрешения необходимые для согласования

Для согласования проектов строительства потребуются следующие разрешения:

1. Получение ходатайства представителей исполнительных органов о разрешении на строительство;
2. Обязательно нужно сделать заказ на акт обследования участка и его топосъемку в отделе Геонадзора комитета по архитектуре. Для этого предоставляется план участка и копия документа о праве собственности;
3. После предоставления плана строений на участке в санитарную и пожарную инспекцию, можно получить Строительный паспорт в Комитете по архитектуре. При сооружении наземных или подземных коммуникаций требуется согласование в отделах Энергетического или Газового хазяйства;
4. При строительстве жилого дома, площадь которого больше 500 м, нужно получить АПЗ – архитектурно-планировочное заданиев Комитете по архитектуре;
5. Дополнительно понадобится разрешение на строительно-монтажные работы и на осуществление земляных работ .

Согласование проведения и подключения коммуникаций

Отдельно нужно будет провести согласование проекта электроснабжения . Для этого потребуются еще ряд согласований: с энергосбытом и энергонадзором. Электроснабжение производится от сети поселка, к которому относится участок.

Водоснабжение может производиться за счет подключения к центральной сети или от собственной скважины. Сооружение скважины производят фирмы, которые имеют на это лицензию. Для согласования понадобится договор с такой организацией. Очистные сооружения тоже нужно сооружать по договору и в соответствии с проектом планировки. А также такие сооружения необходимо согласовывать с СЭС.

Газ подключается в соответствии с проектом газификации . Для этого тоже требуется ряд согласований и акт подключения. Обязательно заключается договор на обслуживание оборудования, имеющего сертификацию под российские условия.

Согласование рабочего проекта и возможных изменений

При строительстве дома не обойтись без согласования рабочего проекта. Это главный документ для подрядчиков. Его составлением занимаются лицензированные проектировщики. Во время строительства может возникнуть необходимость внести изменения в проект. Чтобы их осуществить необходимо согласование изменений в проекте. Процедура происходит следующим образом: подрядчик направляет запрос на необходимые изменения заказчику, тот, в свою очередь, обращается в проектную организацию. Рассмотрев запрос, организация разрешает или же отказывает в получении разрешения произвести изменения. В случае согласия, вносятся изменения в проектную документацию. Результат направляется заказчику, а он высылает согласование подрядчику. На основании этого подрядчик вносит новые параметры в ведомость изменений проекта.

Нужно учитывать, что сроки согласования проекта довольно большие. Поэтому лучше всего заниматься этой процедурой в зимний период. Получив все разрешения и построив дом, желательно всю документацию сохранять. Это нужно во избежание возможных недоразумений при выяснении каких-либо обстоятельств. Также важно знать то, что получив необходимые разрешения, нужно в течение двух лет приступить к строительству. После этого срока нужно будет продлевать срок действия документов по согласованию проектов.

Видео - Главные ошибки при выборе проекта дома

Вся проектная документация, необходимая для строительства новых или реконструкции старых объектов, на данный момент регламентируется статьями Градостроительного Кодекса РФ. Его нормы являются более приоритетными, чем нормы законов о водном, земельном, лесном хозяйстве РФ, охране объектов культурного наследия, окружающей среды, но менее значимы по сравнению с действующими техническими порядками (например, Таможенного Союза), законами в области обеспечения безопасности населения при чрезвычайных ситуациях, культурных или техногенных катастрофах, промышленной безопасности и проч.

Градостроительный кодекс РФ устанавливает необходимость обязательной разработки проектно-строительной документации для будущего строительства либо реконструкции объектов. При этом возникает вопрос согласования документации на строительство.

Проектно-сметные материалы включают в себя графическую документацию и текстовую часть. Текстовая часть должна содержать в себе: информацию про объект строительства, список принятых инженерных решений, ссылки на нормативные и технические документы, пояснительную записку, проектные расчеты, проект и прочее. Проект необходимо заказывать у архитектора или специализированной организации, обладающей лицензией на подобную деятельность. Графическая часть включает в себя чертежи. На них изображаются проектно-технические решения, которые были приняты, в виде схем, и иных документов в подобной форме, например, планы подвала и этажей дома, фасада со всех сторон и прочее.

осуществляется и финансируется непосредственно заказчиком. Для его осуществления вам следует подать документы в множество организаций: санитарно - эпидемиологические, пожарные, экологические службы, районный или городской архитектурный комитет, местный орган исполнительной власти или градостроительный совет. Следует иметь в виду, что согласование может длиться до 45 дней.

Следующий этап разработки и согласования документации на строительство заключается в подаче всех необходимых документов на комплексную экспертизу. В отличии от предыдущего этапа, этот осуществляется техническим заказчиком и архитектором совместно. На экспертизе проект проверяется на удовлетворение требованиям архитектурно-планировочного задания, а также нормативам, применимым к соответствующей области строительства. Стоимость этой процедуры определяется на основе действующих на момент её проведения нормативов. Следует иметь в виду, что разрешение, дающее право на выполнение строительных работ выдает только государственная экспертиза – никаких других, частных, быть не может.