Государственный кодекс РФ предусматривает права и обязанности, как арендатора, так и арендодателя при заключении договора по аренде помещений, но довольно часто арендатор оказывается в более слабой позиции. На практике арендодатели диктуют свои условия и прибегают к различным способам давления на арендатора, в том числе применяют такие меры, как удержание имущества арендатора. Причиной удержания довольно часто бывает не только просрочка арендатором оплаты, но и оспаривание одностороннего увеличения арендной платы арендодателем.

Угроза совершения таких действий представляет серьёзную проблему для любого предпринимателя, который арендует помещение. На практике в подобных случаях удержание имущества арендатора арендодателемпроявляется в воспрепятствовании перемещения имущества арендатора или продажи его третьим лицам, а также в захвате и последующем распоряжении данного имущества арендодателем. Стоимость удержанного имущества часто значительно превышает сумму задолженности, и угроза совершения таких действий является для арендатора серьёзной проблемой. Для торговых компаний такие последствия могут быть вообще катастрофическими из-за весьма значительной стоимости товара.

Такие действия со стороны арендодателя часто используются в качестве психологического воздействия на должника, потому что при законном обращении хозяина помещения с целью взыскания задолженностей ждут значительные трудности, связанные с подачей иска в суд, организацией публичных торгов и других действий. В результате арендодатели довольно часто злоупотребляют своими правами и применяют незаконное удержание имущества арендатора. При этом стоимость задержанного имущества бывает значительно больше размера задолженности. В судебной практике до сих пор не существует однозначных критериев по определению законности таких действий со стороны арендодателей. Но в любом случае незаконный самозахват имущества арендатора - нарушение законодательства РФ, потому что для совершения удержания имущества должника нужно проводить все необходимые судебные процедуры с оформлением соответствующих документов.

Основные положения об удержании имущества арендатора в законодательстве РФ

При заключении договора об аренде обе стороны сразу устанавливают правила и требования по удержанию задолженностей в случае неуплаты за аренду или другие убытки в период эксплуатации помещения. В договоре сразу определяется, какое имущество может стать предметом удержания (в соответствии со статьёй №359 ГК РФ). Таким образом, удержание имущества арендатора арендодателемможет быть применимо только , но без возмещения других убытков или при соблюдении каких-либо других договорных требований. Если вещь, предназначенная, по договору для удержания за задолженность была продана третьему лицу до вступления арендодателя в законные права на её удержание, то она является уже собственностью покупателя и кредитор не имеет права её удерживать. Также самозахват имущества арендатора помимо его воли и удержание этой собственности является незаконным.

Удержание при расторжении договора аренды

Если договор расторгается по истечении срока аренды, и арендатор осведомлён о прекращении договора, то удержание не вывезенного вовремя имущества не рассматривается как действие, совершённое помимо воли арендатора. В таком случае за дальнейшее хранение имущества арендатор должен заплатить по договорённости. Но если договор расторгнут досрочно, то арендодатель обязан дать разумный срок для вывоза имущества (от месяца до трёх), иначе его действия будут расцениваться как самовольный захват имущества арендатора. Но довольно часто арендодатели злоупотребляют положением и незаконно удерживают имущество должников, создавая им гораздо большие материальные проблемы, чем сумма их долга.

Когда нельзя применять удержание к имуществу арендатора

Согласно статье №359 ГК РФ удерживать имущество арендатора можно только если существуют договорные отношения по предмету удержания, составлен и подписан акт удержания имущества арендатора. Таким образом собственность арендатора, находящуюся в арендуемом помещении, нельзя удерживать, если обе стороны не находятся в договорных отношениях по распоряжению этим имуществом. Поэтому действия арендодателей в таких случаях расцениваются как самовольное удержание имущества арендатора и суд вправе отказать в предоставлении арендодателю защиты за незаконные действия.

Среди способов обеспечения исполнения обязательств удержание имущества должника используется не очень часто и в основном в рамках определенных видов обязательств (например, в договоре подряда для обеспечения исполнения денежных обязательств заказчиком). В то же время сфера применения данной обеспечительной конструкции намного шире, поскольку она может быть использована и вне обязательств по оплате удерживаемой вещи. Один из вариантов — как способ защиты интересов арендодателя от неисполнения арендатором обязанности по оплате пользования предоставленным объектом недвижимости.

Как правило, в арендных отношениях в качестве «слабой стороны» выступает арендатор; в некоторой мере он зависит от воли арендодателя, особенно если очень заинтересован в использовании конкретного объекта аренды, скажем, офиса. Однако в защите от недобросовестных контрагентов порой нуждаются и арендодатели, поскольку в реальной жизни арендаторы очень часто не вносят плату по договору или вносят, но в меньшем размере и с нарушением сроков. Суммы такой задолженности могут вырасти до баснословных размеров, если арендодатель (умышленно или нет) вовремя не возьмет ситуацию под свой контроль. Что же делать в таком случае? Обращение в суд не всегда бывает лучшим решением, поскольку требует много времени, сил и опять же денег. Кроме того, нет гарантий, что к концу тяжбы у арендатора будет имущество, на которое можно обратить взыскание в счет удовлетворения требований арендодателя. Указанная проблема ставит вопрос о поиске действенных и эффективных мер, направленных на защиту прав и законных интересов арендодателя.

Удержание имущества арендатора не всегда законно

Для осуществления текущей дея­тельности в арендуемых помещениях арендаторы завозят свое имущество: офисную мебель, оргтехнику, оборудование и др. Стороны договора аренды могут заключить договор залога такого имущества в обеспечение исполнения обязательств арендатора. Однако далеко не каждый арендатор согласится на такие условия сотрудничества. К тому же для того, чтобы договор залога считался заключенным, необходимо согласовать в нем условие о предмете: предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом (ч. 1 ст. 339, ст. 432 ГК РФ). Между тем на момент заключения договора аренды его стороны не знают, какое именно имущество арендатор завезет в арендуемое помещение и будет завозить и оставлять в нем в дальнейшем.

Однако арендодатель в отношениях, связанных с предпринимательской деятельностью, может удерживать такое имущество по правилам об удержании (§ 4 главы 23 ГК РФ). Согласно ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или по возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели. Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после поступления этой вещи во владение кредитора права на нее приобретены третьим лицом.

Для применения права удержания требуется соблюдение ряда условий:

• имущество оставлено арендатором в арендованном помещении (здании, сооружении) по своей воле (постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.07.2009 № Ф03-3098/2009 по делу № А73-13639/2008);
• между сторонами есть непогашенное обязательство, в котором арендатор выступает должником (постановление ФАС Поволжского округа от 11.10.2007 по делу № А72-3138/2005-25/180);
• кредитор и должник связаны обязательством, срок которого наступил, а удержание не исключено соглашением сторон в соответствии с п. 3 ст. 359 ГК РФ (постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2011 по делу № А56-69617/2010);
• арендодатель законно владеет оставленным арендатором имуществом (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 08.10.2007 по делу № А79-11689/2006, Цент­рального округа от 03.10.2006 по делу № А54-612/2006-С19, Восточно-Сибирского округа от 27.04.2009 по делу № ­А58-5012/08-Ф02-1542/09).

Если основанием поступления имущества арендатора во владение собственника помещения является оставление арендатором его в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на помещение, такое владение оборудованием в порядке удержания не может быть признано незаконным (п. 14 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. информационным письмом ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Правила о залоге имущества обычно применимы и для его удержания

Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (ст. 360 ГК РФ). Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не преду­смотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Удов­летворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке допускается на основании соглашения залогодателя и залогодержателя, если иное не предусмотрено законом. В договоре о алоге, содержащем условие об обращении взыс­кания на заложенное имущество во внесудебном порядке или условие о порядке реализации заложенного имущества на основании решения суда, могут быть предусмотрены способ либо несколько способов реализации заложенного имущества, которые залогодержатель вправе использовать по своему усмот­рению, в том числе в определенной последовательности или в зависимости от каких-либо иных условий (ст. 349 ГК РФ).

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 350 ГК РФ).

В договоре о залоге движимого имущества, который предусмат­ривает внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество и сторонами которого являются юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели, в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, стороны также могут указать один или несколько способов реализации предмета залога, в том числе преду­смотреть оставление за собой предмета залога залогодержателем или продажу предмета залога третьему лицу залогодержателем или комиссионером, действующим на основании заключенного между ним и залогодержателем договора комиссии (п. 3 ст. 28.1 Закона РФ от 29.05.92 № 2872-1 «О залоге», далее — Закон о залоге).

Из системного анализа приведенных законоположений следует, что арендодатель вправе обратить взыскание на имущество арендатора, которое он удерживает, путем его продажи третьему лицу. Для этого необходимо в договоре аренды предусмотреть такое право арендодателя и механизм его реализации.

Например, представим до­говор аренды со следующим условием. Стороны договариваются о том, что при наличии у арендатора перед арендодателем непогашенных денежных обязательств в любом размере арендодатель вправе удерживать имущество должника. При просрочке со стороны арендатора более десяти календарных дней арендодатель вправе указанное имущество продать полностью или частично. Способ, форму и иные условия реализации самостоятельно определяет арендодатель.

Для определения рыночной стоимости продаваемого имущества арендатора арендодатель обязан пригласить профессионального оценщика. По установленной им цене арендодатель вправе продать имущество арендатора любому лицу. Свои расходы на проведение экспертизы арендодатель погашает за счет стоимости реализуемого имущества арендатора. Оценщик не привлекается только в том случае, если стоимость имущества арендатора является явно незначительной.

Арендатор во всяком случае соглашается с результатом оценки, если оценщик отвечает установленным законом требованиям. Арендатор дает безусловное согласие на продажу своего имущества арендодателем и предоставляет ему все необходимые полномочия для этого. Арендатор не будет возражать против продажи своего имущества по цене, определенной независимым оценщиком. Вырученные от реализации имущества арендатора средства арендодатель направляет на погашение долгов арендатора. Если вырученная от реализации имущества сумма превышает сумму долга арендатора, то арендодатель перечисляет положительную разницу между этими суммами арендатору по реквизитам, указанным в договоре аренды или вносит в депозит нотариуса. Арендодатель обязан в письменной форме известить арендатора о приглашении оценщика и дате проведения оценки, а также выслать ему копию заключенного договора о продаже имущества арендатора. Стороны признают для себя обязательную силу данного условия, которое они рассматривают в качестве непоименованного в законе способа обеспечения исполнения обязательств арендатора. Арендатор гарантирует арендодателю, что он имеет все необходимые разрешения на принятие на себя такого условия.

Приведенные выше примерные условия для договора аренды в законодательстве прямо не предусмотрены, однако и не противоречат ему, а потому допустимы в силу принципа свободы договора. Возможность их установления в договоре аренды следует из системного анализа взаимосвязанных нормативных положений ст. 349, 350, 360 ГК РФ и ст. 28.1 Закона о залоге . Никаких запретов на включение подобных положений в до­говор в законе не содержится. Они не ограничивают правоспособность арендатора и автономию его воли, не нарушают баланс интересов, поскольку он добровольно на него согласился. Цель таких условий — защита прав арендодателя. Арендатор не лишен возможности надлежащим образом исполнять свои обязательства и не допустить продажу своего имущества.

Право распоряжаться имуществом путем его продажи принадлежит собственнику, однако в данном случае арендатор предоставляет такое право арендодателю. Предоставление третьему лицу права на продажу имущества является одним из видов распоряжения собственником принадлежащим ему имуществом в соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ . Продажа его по цене, определенной независимым оценщиком, гарантирует соблюдение прав и законных интересов арендатора, который не лишен возможности оспорить проведенную оценку.

Разумеется, такие условия для арендатора не выгодны, и мало кто из потенциальных арендаторов расценит их как положительные. В то же время если у арендодателя есть основания сомневаться в добросовестности будущего бизнес-партнера, то благодаря подобным договорным положениям он сможет защитить себя в случае неисполнения обязательств арендатором. Если арендодатель будет иметь в наличии несколько договоров аренды — с данным условием и без него, это может служить доказательством того, что предлагаемый им к заключению договор аренды не является договором присоединения, поскольку арендаторы были вправе настаивать на исключении тех или иных условий.

Удержание имущества должника и самовольный захват необходимо разграничивать

Для арендодателя, который по­желает воспользоваться рас­смат­риваемым способом защиты своих интересов, крайне важно понимать различие между законным удержанием и распоряжением имуществом должника и его самовольным ­захватом.

К примеру, если сам арендатор арендовал движимое имущество у третьего лица, являющегося его собственником, тогда собственник имущества вправе истребовать его из владения арендодателя, если тот еще не произвел его отчуждение. С одной стороны, арендодатель владеет им на законном основании, на праве удержания. Однако право собственности, будучи правом абсолютным, пользуется безусловным приоритетом в защите. Если арендодатель имеет право на защиту своего права удержания только против арендатора, который не исполняет свои обязательства, то собственник — против всех третьих лиц.

Иным образом обстоит дело, если арендодатель уже успел произвести реализацию имущества третьему лицу. Виндикационный иск собственник может предъявить только тому лицу, во владении которого оно фактически находится. Собственник лишен возможности оспорить саму сделку по реализации имущества и требовать признания ее недействительной. Как указал Конституционный суд РФ, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунк­тами 1 и 2 ст. 167 ГК РФ . Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя: безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др. (постановление КС РФ от 21.04.2003 № 6-П).

Удовлетворение виндикационного иска собственника возможно только при условии, что он сможет индивидуализировать истребуемое имущество. Но в нашем случае речь идет об имуществе, которое не всегда подвергается строгому учету и имеет индивидуализирующие признаки, а потому идентифицировать его может быть затруднительно. Действительно, как собственник докажет, что находящаяся у третьего лица мебель принадлежит именно ему? Однако при удовлетворении виндикационного иска третье лицо предъявит требование арендодателю, продавшему ему имущество. Обратного требования у арендодателя к арендатору уже не будет, поскольку он не проявил должной осмотрительности и не проверил принадлежность имущества арендатору.

При невозможности предъявить арендодателю виндикационный иск собственник реализованного имущества вправе потребовать взыскания неосновательного обогащения. Такое требование подлежит удовлетворению, если собственник имущества в обязательстве с арендодателем не состоит и не является его должником. Арендодатель при этом должен знать о том, что собственником отчужденного им имущества является именно третье лицо. Так, в одном деле суд установил, что арендодатель в счет долгов своего арендатора продал его имущество. Однако данное имущество принадлежало суб­арендатору. Суд отметил, что субарендатор не являлся стороной по договору аренды и не выступал в качестве должника арендодателя в смысле ст. 359 ГК РФ . В материалах дела имелось также письмо арендодателя в ответ на претензию субарендатора, из которого следовало, что ему было известно о наличии на арендуемом складе имущества, принадлежащего суб­арендатору. При таких обстоятельствах суд удовлетворил иск субарендатора о взыскании неосновательного обогащения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу № ­А56-11593/2009).

В то же время арендодатель может указать в договоре аренды, что арендатор гарантирует принадлежность всего имущества именно ему, и последний обязуется отвечать за все претензии и требования со стороны любых третьих лиц. В таком случае у арендодателя отпадает необходимость выяснять судьбу имущества. Он вправе будет предъявить регрессное требование арендатору, если к нему заявит иск третье лицо, которому он продал имущество. В договоре аренды также следует указать, что арендатор обязан ставить в известность арендодателя обо всем имуществе, которое он завозит в арендуемое помещение, если оно ему не принадлежит на праве собственности. В отсутствие информации об ином арендодатель рассмат­ривает его как собственность арендатора.

Возможности реализации имущества должника ограничены законом

Как было сказано выше, арендодатель вправе удерживать имущество должника, и при неудовлетворении денежных требований реализовать его с пуб­личных торгов по общим правилам о реализации заложенного имущества. Однако необходимо также учитывать, что не всякое имущество арендодатель может продать. Если на его продажу требуется лицензия, которой кредитор не обладает (к примеру, на реализацию алкогольной продукции), такая реализация невозможна.

С учетом изложенного предложенная модель обеспечения прав арендодателя может быть рекомендована к использованию с некоторыми оговорками. Механизм реализации и все необходимые гарантии следует включать в договор аренды. Реализовывать арендодателю следует только вещи, попавшие к нему от арендатора, обладающие родовыми признаками, исключив тем самым возможность удовлетворения виндикационного иска, если вдруг имущество окажется собственностью другого лица. Индивидуально определенное имущество арендодатель вправе просто удерживать и реализовывать по правилам, предусмотренным в законе.

Достоинство использования приведенного механизма заключается в оперативной реализации имущества арендатора и получении удовлетворения арендодателем. Он не тратит время и деньги на организацию и проведение торгов для продажи имущества. После себя арендатор в помещении может оставить скоропортящиеся вещи (продукты питания и др.). Удерживая это имущество и дожидаясь проведения торгов, арендодатель рис­кует его утратить. Незамедлительно же его реализовав, он удовлетворит свои требования, не допустит порчи продукции и уменьшит задолженность арендатора перед собой. Такая ситуация только укрепляет разумный баланс интересов сторон договора аренды.

к сведению

Как было сказано в начале этого материала, удержание как способ обечения исполнения обязательств часто используется сторонами договора подряда. Дело в том, что ГК РФ специально предусматривает такую возможность: при неисполнении заказчика обязанности оплатить выполненные работы подрядчик вправе удержать результат работ, а также переданные для его создания оборудование и материалы до момента исполнения такой обязанности должником (ст. 712 ГК РФ). Причем право на удержание остается у подрядчика и в том случае, когда сам договор уже расторгнут. Правда, только если размер удерживаемого имущества существенно не превышает размер задолженности (Определение ВАС РФ от 24.01.2011 № ВАС-18406/10 по делу № А36-1/2010).

Удержание является эффективным способом обеспечения и в догово­ре хранения. Хранитель вправе удержать переданную на хранение вещь при неоплате соответствующих услуг. Правда, поклажедателем не всегда является собственник вещи. Потому неизбежно встает вопрос о правомерности удержания хранителем имущества третьего лица, которое в отношениях по хранению не участвует.

Встречаются судебные акты, в которых суды допускают возможность удержания имущества, переданного на хранение поклажедателем-несобствеником, однако они приняты достаточно давно (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.12.2005 № Ф08-5460/2005 по делу № А53-22384/2004-15). А вот в более свежих актах такая возможность опровергается (Определение ВАС РФ от 03.09.2010 № ВАС-11275/10 по делу № А71-9732/2009). Потому в данной ситуации для хранителя удержание — не самый безопасный способ защиты своих прав.

Большинство отношений по аренде строится не только на договорном аспекте, но и на доверии, поэтому удержание любого типа имущества арендатора не самое распространенное явление, но все же имеет право на существование. Зачастую удержание имущества происходит при крайней необходимости, когда у арендодателя заканчивается терпение относительно невыполнения условий договора арендатором.

В этой статье

Как удерживается имущества арендатора

Удержание вещей - вынужденная мера со стороны кредитора, суть которой в том, что материальные ценности арендатора либо забираются за неуплату (в счет погашения долга), либо же являются дополнительным залогом и будут возвращены после выплаты всей суммы задолженности.

Удержание имущества арендатора разрешено и регламентируется Гражданским кодексом РФ , поэтому проводиться на законных основаниях. Безусловно, удержанные ценности должны соответствовать размеру задолженности и принадлежать должнику.

Уже упоминалось, что удержанные материальные блага могут быть реализованы, если съемщик недвижимости не рассчитается по долгам. Чтобы все прошло на законных основаниях, арендодатель должен учесть два момента:

• Договор об удержании должен быть нотариально заверенным и составленным по обоюдному желанию сторон (если нотариус не заверит документ, а вещи будут удержаны, то такие действия можно квалифицировать как незаконное присвоение);
• Рыночная стоимость удержанного имущества должна полностью соответствовать сумме долга (если в процессе реализации собственности арендатора имущество будет продано по цене, превышающей размер долга, то данный факт можно рассматривать как мошенничество).

Механизм удержания

Итак, механизм удержания имущества заключается в следующем:

Если никаких ответных действий не последовало, то арендодатель со спокойной душой может реализовать имущество в счет погашения долга.

Есть несколько ситуаций, когда провести процедуру удержания собственности не представляется возможным. К таким примерам относим:

• отношения по аренде заключались в устной форме;
• срок аренды, прописанный в договоре, не истек;
• текст договора запрещает опись имущества должника даже при появлении задолженности;
• акт удержания был составлен с ошибками или противоречит установленному образцу;
• кредитор забыл уведомить должника о составлении акта.

Незаконное удержание и нарушение норм законодательства

Все процессы, связанные с передачей средств за аренду, должны подтверждаться каким-либо платежным документом, ведь существует множество примеров мошенничества как со стороны арендатора, так и арендодателя. Если при осуществлении безналичного расчета по арендной плате можно доказать факт оплаты по договору (чеки, выписка банка и т. д.), то если платежи поступают за наличные, то это многократно повышает все риски. Поэтому при проведении процедуры удержания необходимо четко следовать букве закона.

Если арендодатель изъял имущество, нарушив выше указанные пункты, то речь о незаконном присвоении имущества или самоуправстве, что несет за собой привлечение к ответственности и ряд санкций:

• начисление штрафа в размере от 80 тыс. рублей;
• общественные работы с минимальным сроком 480 часов;
• привлечение к исправительным работам на срок 2-5 лет;
• лишение свободы от 6 месяцев до 5 лет.

Градация наказания зависит от стоимости незаконно присвоенного имущества, а также наличия дополнительных отягчающих обстоятельств (угроз).

Удержанное имущество может быть возвращено должнику в том случае, если он погасит свои обязательства и сможет договориться с кредитором об отсрочки реализации. осуществляется согласно ранее составленной описи. Если арендатор обнаружит пропажу материальных ценностей (а было оговорено, что кредитор не будет их продавать) или же нарушена их целостность, то он имеет полное право требовать компенсацию, возврат или полную замену испорченных предметов. Данная норма закона очередной раз подтверждает то, что на момент составления описи должны браться во внимания все ключевые факторы и характеристики собственности.

Удержание вещей при отсутствии задолженности

Такая ситуация тоже не является редкостью. Есть несколько ярких примеров, когда удержание вещей арендодателем проводиться на законных основаниях, хотя задолженности по договору нет. К наиболее распространенным ситуациям относим:

• Срок действия договора закончился, пролонгация не предусмотрена/есть отказ от дальнейшей пролонгации, подписан акт передачи имущества, но некоторые ценности остались в квартире. Поскольку право пользования квартирой снова вернулось к собственнику и акт о ее передачи подписан, то все ценности, находящиеся в ней, автоматически становятся собственностью арендодателя и он может распоряжаться ими по своему усмотрению.
• Договор закончился, пролонгации нет и акт по передачи не подписан. В таком случае кредитор не может распоряжаться вещами по своему усмотрению, но может перевести их в иное место для хранения.

Если в договоре существует пометка о возможной автоматической пролонгации и взаимоотношения не были официально расторгнутыми, то применять какие-либо действия/санкции по изъятию/удержанию имущества арендатора при условии своевременной оплаты противозаконно.

С ситуацией, когда арендаторы оказываются не в состоянии оплатить аренду, знаком практически каждый арендодатель. В кризис таких ситуаций становится еще больше, причем многие из них связаны с прекращением деятельности арендатора. Рассмотрим данную ситуацию с практической точки зрения и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для ­арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.

Возникающие по поводу оставленного арендатором имущества правоотношения можно рассматривать с нескольких позиций. В том случае, если у арендатора остались неисполненные обязательства, мы можем говорить о возможности удержания имущества (§ 4 гл. 23 ГК РФ). Вещи арендатора, оставленные в арендованном помещении, могут рассматриваться как брошенные (ст. 226 ГК РФ). Кроме того, действия арендодателя с имуществом арендатора можно квалифицировать и с точки зрения действия в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ). Разберем ­каждое из этих оснований подробно.

Арендатор прекратил платить за аренду

Разберем типичную для наших дней ситуацию, когда арендатор прекращает платить за аренду. На первом этапе стороны попытаются решить данный вопрос в ходе переговоров, возможно, арендатору будет предоставлена отсрочка или рассрочка по платежу, сделана временная скидка. Если ситуация не выправится, арендодатель будет стремиться прекратить данный договор. Как правило, для такого случая арендодатели предусматривают возможность односторонкнего отказа от своих обязательств, вытекающих из договора аренды, при длительных либо ­многократных нарушениях срока выплаты арендной платы.

Если же такая возможность арендодателем не предусмотрена, он оказывается в достаточно сложном положении, поскольку любые его действия в отношении помещения в данном случае будут нарушать законодательство, которое защищает интересы арендатора даже против собственника, передавшего ему имущество в аренду. Фактически у арендодателя в этой ситуации остается только два пути - обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды либо ждать окончания его срока. Причем в отношении краткосрочных договоров, с учетом времени, необходимого на судебные разбирательства, ожидание может стать более предпочтительным вариантом. По крайней мере, можно ­будет ­сэкономить на судебных расходах.

В соответствии с действующим законодательством возврат арендованного имущества предусматривается в том же состоянии, за исключением нормального износа, в котором оно было получено. В отношении недвижимого имущества это подразумевает, как правило, возврат помещений свободными от имущества арендатора. При досрочных расторжениях договоров ситуации, когда помещения арендаторами возвращаются не надлежащим образом, встречаются довольно часто. То есть арендатор отказывается подписывать акт приема-передачи и своевременно не освобождает помещение от своего имущества. В этом случае нарушителем договорных условий выступает уже он. Поскольку с правовой точки зрения право владения и пользования уже вернулось к арендодателю, он вправе фактически вступить во владение собственным имуществом. В большинстве случаев у арендодателя есть второй комплект ключей. То есть с технической точки зрения доступ в помещение трудности не вызывает. С точки зрения надлежащей фиксации своих действий мы рекомендуем проводить вскрытие помещения комиссией с обязательным составлением соответствующего акта. В акте кроме всего прочего фиксируется факт отсутствия либо наличия в помещении имущества бывшего арендатора. После обнаружения данного имущества необходимо создать инвентаризационную комиссию, которая определит, сколько и чего было оставлено. Все это необходимо для принятия решения, что делать с данным имуществом дальше. Как мы уже отметили выше, в зависимости от фактических обстоятельств арендодатель определяет, вправе ли он удерживать имущество арендатора до момента исполнения им обязательств, должен ли расценивать имущество как брошенное либо в интересах арендатора может реализовать имущество для погашения обязательств по договору аренды или передать имущество на хранение третьим лицам.

Удерживаем имущество

В соответствии со ст. 359 ГК РФ при неисполнении должником в срок требования об оплате арендодатель вправе удерживать вещи до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Таким образом, право на удержание можно разделить на общегражданское и специальное (предпринимательское). Общегражданское - право удерживать неоплаченную вещь. Например, химчистка вправе не возвращать клиенту принадлежащее ему пальто до момента оплаты услуг, указанных в договоре. Специальное (предпринимательское) право удержания более широкое. Так, если между арендатором и арендодателем кроме договора аренды заключен еще и договор поставки, арендодатель вправе удержать товар, подлежащий передаче арендатору, до момента оплаты аренды.

Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что, после того как эта вещь поступила в его владение, права на нее приобретены третьим лицом. То есть продажа всего оставшегося в офисе имущества в данном случае не может помочь арендатору вызволить ­принадлежащее ему имущество.

Для законного удержания необходимо исполнение трех условий:

1. имущество должно оказаться у кредитора (в нашем случае это арендодатель) на законных основаниях;
2. у должника (в нашем случае это арендатор) должны быть просроченные договорные обязательства перед кредитором;
3. имущество на момент начала удержания должно принадлежать арендатору.

Арендатор, не реализовав свое право на вывоз принадлежащих ему вещей в пределах срока договора, бездействием выразил свою волю. Поэтому можно говорить о том, что переход вещей от одного лица к другому в данном случае происходит без нарушения действующего законодательства. Однако для этого должны соблюдаться два условия. Во-первых, договор аренды должен быть уже прекращен (по истечении срока или расторгнут), во-вторых, арендодатель не должен был чинить препятствия к вывозу имущества во время действия договора. В противном случае действия арендодателя будут признаны неправомерными. Неправомерность же удержания автоматически влечет за собой необходимость возмещения убытков. Это подтверждает и судебная практика (например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.10.2012 по делу № А74-3263/2011).

Отметим, что недобросовестный арендатор может в данной ситуации пойти на злоупотребление, например, заключив задним числом договор аренды или ответственного хранения на оставленное в арендованном помещении имущество.

Удержание по своей природе является защитной мерой, к которой прибегает арендодатель, чтобы снизить риски неисполнения обязательств со стороны должника и обезопасить себя от возможных убытков, связанных с ненадлежащим исполнением обязательств. Сроки, в течение которых арендодатель может удерживать имущество должника, законом не определены. Однако коммерсант-арендодатель должен понимать, что удержание - достаточно своеобразный и далекий от идеала способ получить от арендатора надлежащее исполнение обязательств. Прежде всего проблема в том, что удерживать имеет смысл только то, что представляет интерес для арендатора. Если стоимость имущества заведомо ниже размера долга либо имущество хотя и сопоставимо по стоимости с размерами долга, но обладает низкой ликвидностью и не является жизненно необходимым для дальнейшей деятельности, у арендатора нет экономического интереса для его выкупа. А следовательно, арендодатель рискует получить на руки имущество, требующее расходов на его содержание, и судебный процесс против арендатора с неясным в отношении ­итогового взыскания результатом.

Передаем на хранение третьим лицам

Удерживаемое имущество, как правило, хранится у арендодателя, хотя действующее законодательство не запрещает передать его на ответственное хранение третьим лицам. Причем на практике сам факт хранения не исключает возможности использования имущества по его прямому назначению. В совокупности с отсутствием временных границ удержания это может привести к тому, что имущество будет находиться в фактическом владении неопределенно долгий срок. Более того, даже если арендатор вспомнит о данном имуществе впоследствии, взыскать какие-либо убытки он вряд ли сможет. Такой позиции придерживаются и судьи (например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2013 № Ф03-2102/2013 по делу № А73-11952/2012).

Продаем

Точнее, пытаемся продать. Поскольку в этом случае сталкиваемся с базовой проблемой удержания. Эта проблема, на наш взгляд, кроется в громоздком, сложном и достаточно дорогом способе возмещения убытков за счет удерживаемого имущества. В соответствии со ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. Обращение взыскания на заложенное имущество - достаточно трудоемкий процесс. Он возможен в судебном и внесудебном порядке. Однако удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается только на основании соглашения залогодателя с залогодержателем. Такое соглашение может быть заключено отдельно либо включено в договор залога. Заключение соглашения подразумевает определение предмета соглашения, то есть перечня имущества, на которое обращается внесудебное взыскание. Поэтому возможность включения в договор аренды соглашения о внесудебном обращении взыскания на удерживаемое имущество является спорной. По сути это означает, что на практике без согласия арендатора арендодатель, удерживающий имущество, не имеет оперативной возможности ни обратить его в свою пользу, ни продать третьим лицами. Для этого необходимо соблюдение довольно громоздкой процедуры, состоящей из двух этапов. Во-первых, обращение в суд, во-вторых, организация продажи с публичных торгов. Все это требует времени и дополнительных финансовых затрат. Кроме того, если арендатор начнет оказывать активное противодействие, то есть участвовать в судебных заседаниях, оспаривать оценку и использовать иные права, предоставленные ему действующим законодательством, процесс может значительно затянуться. Однако даже если это не происходит, и собственник никак не проявляет интерес к судьбе удерживаемого имущества, в наиболее распространенных случаях (когда в помещении остается офисная мебель или остатки неликвидных товаров) данная процедура элементарно нерентабельна. В результате процессуальные затраты будут больше той суммы, которую можно получить от реализации ­имущества арендатора.

В отношении удержания можно сделать основной вывод: удержание вещи арендатора правоприменительной практикой сводится лишь к стимуляции должника, побуждению его к выкупу своей вещи у кредитора. Для этого должен иметься экономический интерес должника в ­обладании именно этой вещью, в противном случае удержание теряет смысл.

Брошенные вещи

Удержание вещей, которое мы рассмотрели выше, с позиции арендодателя - не самый оптимальный вариант действий. Данный способ эффективен, если арендатор активно идет на контакт и заинтересован как в выполнении своих обязательств, так и в судьбе удерживаемого имущества. А если этого нет? Возможно, тогда более эффективной политикой будет признание оставленных в помещении вещей брошенными? На первый взгляд, так и есть. С одной стороны, в большинстве случаев стоимость оставшегося в помещении имущества не так уж велика, то есть в суд идти не требуется. Вместе с тем и полезность его для арендодателя весьма сомнительна. Кроме того, «брошенность» подразумевает полный отказ арендатора от оставленных вещей. Это может быть выражено в отсутствии реакции на неоднократные запросы и письма, а может быть и прямо написано в ответе арендатора. Во всех случаях, если арендатор проявит свою заинтересованность, результат может быть только один - имущество надо будет вернуть. В частности, такая позиция отражена и в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2010 по делу № А46-1314/2010. Таким образом, обращение оставленного арендатором в собственность арендодателя имущества как брошенного имеет определенные сложности. Прежде всего, в определении статуса вещей. На наш взгляд, снять часть вопросов можно, включив в договор ­соответствующее положение, как показано в Примере 1.

Пример 1

Свернуть Показать

«6.17. Арендодатель вправе рассматривать оставленное в помещении после истечения срока аренды имущество Арендатора как брошенное, если Арендатор ­своевременно не сообщит о наличии своего интереса к этому имуществу».

Действия в чужом интересе

Данное правовое обоснование действий арендодателя с находящимся в арендованном помещении имуществом арендатора с точки зрения правовой логики имеет определенные пробелы. Арендодатель не является представителем, не выполняет поручение, не заключал с арендатором ни договора комиссии, ни агентского договора. Действия арендодателя с оставленным имуществом арендатора при определенных обстоятельствах могут быть отнесены к действиям в чужом интересе без поручения. Однако в этом случае имеется ряд особенностей, часть из которых отсутствует в рассматриваемой нами правовой конструкции. Так, в данном случае предполагается наличие законных интересов у лица, в пользу которого совершаются действия. Однако арендодатель действует в условиях неопределенности. При «пропавшем» арендаторе арендодатель не может однозначно определить ни его намерения, ни наличие у него какого-либо интереса в отношении оставленного в помещении имущества, ни действительных, ни вероятных его намерений. Можно только предполагать, что арендатор как собственник имеет интерес к ­сохранению своего ­имущества.

Данную неопределенность стороны могут частично снять, включив в договор аренды соответствующее согласованное условие. Его можно сформулировать так, как показано в Примере 2.

Пример 2

Свернуть Показать

«5.2.9. В отношении любых товаров или иного имущества Арендатора и / или любых отделимых улучшений, которые не вывозятся Арендатором по истечении Срока Аренды и в нарушение п. 5.2.8 настоящего Договора, - Арендодатель вправе удалить их из помещения и хранить самостоятельно либо передать третьим лицам.

Все расходы, понесенные Арендодателем в ходе такого удаления и хранения, подлежат возмещению Арендатором».

Основной проблемой в данном случае, как и с удержанием, является предположение о наличии интереса арендатора к оставленному им имуществу. Если такого интереса нет, то результат будет такой же, как и при удержании имущества - дополнительные расходы арендодателя без внятных перспектив их возмещения.

Для минимизации рисков в этом случае можно предусмотреть в договоре вариант с реализацией оставленного имущества. При этом в случае наличия задолженности арендатора арендодатель удерживает денежные средства в счет погашения обязательств из полученных средств. ­Оставшаяся часть передается арендатору.

Как лучше поступить?

У многих коммерсантов-арендодателей возникает вопрос: «Как же лучше поступить, если арендатор пропал и бросил свое имущество?». Данный вопрос приходится слышать достаточно часто. Итак, опираясь на сложившуюся практику, мы можем рекомендовать арендодателю включать в договоры положения, определяющие оставленное арендатором имущество как брошенное. В частности, предусмотрев в договоре аренды положение, которое приведено в Примере 3.

Пример 3

Свернуть Показать

«6.17. Арендатор обязан в сроки, определенные настоящим договором, вывезти принадлежащее ему имущество. Все имущество, оставленное Арендатором в помещении, после истечения срока для его вывоза считается брошенным Арендатором, если он заблаговременно не сообщил Арендодателю о наличии собственного интереса в данном имуществе. Арендодатель вправе, руководствуясь нормами ­действующего законодательства, определить судьбу имущества, брошенного ­Арендатором».

В случаях с пропавшими арендаторами именно данное положение поможет избежать большей части вопросов, которые возникают в ­подобных ситуациях.