Недействительные сделки по новым правилам. Всё о ничтожных сделках

Оспаривание сделок с недвижимостью

Срок давности признания сделки недействительной

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Основной риск покупателя в сделке с недвижимостью – остаться без купленной недвижимости. Это может произойти не сразу, а спустя годы по решению суда. Подавляющее большинство судов по сделкам с недвижимостью направлены на признание их недействительными.

Сделка с недвижимостью может быть признана судом недействительной только по основаниям, установленным в законе. Недействительная сделка недействительная с момента ее совершения, если ее признает таковой суд.

Покупая недвижимость нужно ясно представлять, что закон содержит много ситуаций, которые делают сделки с недвижимостью недействительными. По этому, до сделки нужно постараться проверить недвижимость на наличие указанных в законе обстоятельств.

В каких случаях сделка с недвижимостью будет признана недействительной?

Недействительна сделка, нарушающая требования закона (статья 168 Гражданского кодекса РФ). Покупая квартиру проводите сделку в точном соответствие с законом, не стоит рисковать, экономя на привлечении специалиста. Например, с 2013 года сделка с недвижимостью должна быть совершена в письменной форме, а при совершении сделок с долями в недвижимости – в нотариальной форме. По этому, при продаже доли квартиры не достаточно сделку купли продажи оформить в нотариальной форме, такая сделка должна быть оформлена в нотариальной форме. В противном случае сделка с долями квартиры будет признана недействительной.

Такую ситуацию называют порок формы сделки.

Порок формы имеют сделки купли продажи недвижимости, в которых не точно описана продаваемая квартира. Согласно Гражданскому кодексу РФ такие сделки купли продажи квартиры считаются не заключенными. В договоре стороны не согласовали предмет.

Аналогичные последствия ожидают сделку при не согласовании в договоре купли продажи квартиры ее цены.

Мнимые и притворные сделки

Не редко с целью сокрытия недвижимости от обращения на нее взыскания или от раздела квартиры, дома, заводы переоформляют на других лиц, например, на близких или дальних родственников. При этом реальный контроль над недвижимостью остается у прежнего собственника.

Юридический дефект подобных сделок – не достигаются юридические цели сделок. Цель сделки купли продажи квартиры – переход права собственности от прежнего собственности к новому. Суть права собственности – владение, пользование и распоряжение собственностью. В вышеописанных ситуациях новый собственник реально не приобретает права собственника, по этому цели сделки не достигаются.

Подобные сделки купли продажи квартир называют мнимыми, поскольку совершаются только для вида, без цели смены действительного собственника. Согласно статье 170 Гражданского кодекса РФ мнимые сделки ничтожны. Ничтожны – то есть недействительны независимо от признания их таковыми судом.

Участникам мнимых сделок не стоит рассчитывать на защиту от суда ссылаясь на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 23.06.2015 №25 для суда наличие государственной регистрации перехода права не препятствует квалификации сделки, как мнимой и признанию такой сделки недействительной.

Сходными по ситуации и по последствиям являются притворные сделки

Притворная сделка совершается с целью прикрыть другую сделку. Мотивы, по которым совершают притворную сделку, значения не имеют. Например, договором дарения прикрывают куплю продажу недвижимости. В недавнем прошлом такие советы можно было услышать от риелторов при продаже наследственной недвижимости до истечения 3-х летнего срока.

Суть притворной сделки не только в форме, например дарение и купля продажа, но и в том числе прикрыть совершение сделки на иных условиях, с иным субъектным составом.

Согласно статье 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка ничтожна.

Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 23.06.2015 №25 по поводу притворных сделок разъяснил, в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

При этом, намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Сторонам притворной сделки нужно учитывать, что в случае установления притворности сделки к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

При продаже квартир не редко стороны в договоре указывают заниженную цену, в сделках с долями квартир напротив регулярно цену доли завышают. Стороны таких сделок должны знать, что Верховный Суд РФ притворной сделкой считает сделки, которые совершены на иных условиях.

Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Последствия установления судом мнимости или притворности сделок одни – признание сделок недействительными, поскольку в силу закона мнимые сделки и притворные ничтожны независимо от признания их таковыми судом.

Сделки с недееспособным лицом

Лицо, признанное недееспособным вследствие психического заболевания не может самостоятельно совершать сделки. Согласно статье 171 Гражданского кодекса РФ сделки такого лица ничтожны. Установление судом факта недееспособности стороны сделки автоматом влечет признание сделки недействительной.

Все полученной сторонами по сделкам с таким лицом должно быть возвращено друг другу в натуре (продавец возвращает деньги, покупатель – недвижимость)

Проверка юридической чистоты сделки, подготовка сделки прежде всего направлена на выявление дееспособности продавца. Квартиру у продавца изымут, а деньги от недееспособного продавца покупатель будет долго ждать.

Сходные последствия имеет сделки с лицом, ограниченным судом в дееспособности (статья 176 Гражданского кодекса РФ). Покупать недвижимость у таких лиц можно только при наличии согласия от попечителя. В отличие от сделок недееспособного лица (ничтожных) сделки с ограниченным в дееспособности лицом оспоримые, и могут быт признаны недействительными по иску попечителя.

Риски сделок с ограниченно дееспособными лицами очевидны – полномочия попечителя должны быть тщательно проверены. Вполне реальная картина, когда попечитель меняется, и его согласие не имеет юридического значения.

Сделки с лицами не способными понимать значения своих действий и руководить ими

Правила статьи о сделках с лицами неспособными понимать значение своих действий и руководить ими (статья 177 Гражданского кодекса РФ) очень части используют мошенники всех мастей, а так же грамотными адвокатами, для защиты интересов доверителей.

На основании этой статьи суды регулярно расторгают сделки пожизненной ренты, сделки купли продажи квартир и т.д.

Правила статьи при умелой подготовке делает крайне рискованными любые сделки с физическими лицами.

Дело в том, что формулировки статьи настолько расплывчаты и обтекаемы, что только квалифицированные юристы и адвокаты по недвижимости предвидя возможность применения статьи 177 ГК РФ предпринимают меры при подготовке и совершении сделки с недвижимостью.

Дело в том, что выявить у продавца квартиры ситуацию неспособности понимать значение своих действий и руководить ими практически невозможно.

Сложность проверок заключается в том, что человек полностью дееспособен и внешне ситуация ничем не проявляется.

В отдельных случаях иски о недействительности сделок мотивируют тем, что человек впоследствии лишен дееспособности. На этой норме основаны иски нечистых на руку работников медицинских учреждений и социальных служб, в ведение которых попадают собственники или бывшие собственники недвижимости.

Иск может всплыть спустя время.

Недействительность сделки с юридическим лицом

Значительные риски оспаривания несут сделки по покупке квартир у юридических лиц. Дело в том, что в соответствии с законодательством РФ от имени юридических лиц действуют конкретные физические лица, и существует определенный порядок наделения этих физических лиц полномочиями на совершение сделок.

Полномочия оформляются доверенностями, решениями общих собраний участников (акционеров), решениями совета директоров и т.д. Если сделки с недвижимостью совершает комитет по имуществу города, субъекта федерации, сделка с недвижимостью должна получить предварительное согласие соответствующего муниципального или государственного органа – постановление главы администрации, распоряжение префекта и т.д.

Совсем не редки случаи, когда сделки с недвижимостью оспаривают их участники (акционеры), органы управления – советы директоров и т.д., или в случае сделок с муниципальным и государственным имуществом, прокуратура.

Согласно Гражданскому кодексу РФ (статья 173) сделки для совершения которых требуется согласие третьих лиц считаются оспоримыми, то есть в случае оспаривания недействительность сделки должна быть установлена судом.

По этому, особого внимания требуют сделки с юридическими лицами в истории недвижимости. При этом необходимо ясно представлять высокую сложность проверки полномочий представителей юридических лиц.

Учитывая эти сложности и риски участнику сделки с контрагентом юридическим лицом необходимо получить у контрагента максимальное количество документов, подтверждающих полномочность совершения сделки с недвижимостью.

Сделка при наличии ограничения или запрета на сделки с недвижимостью

Не редко в обеспечение исполнения обязательств по договору на недвижимость должника налагают залог, в обеспечение исполнения решения суда – суд налагает запрет на совершение сделок с этой недвижимостью.

Вместе с тем должники пытаются продать заложенное, арестованное или запрещенное недвижимое имущество. Согласно статье 174.1 Гражданского кодекса РФ такие сделки ничтожны. А значит при оспаривании сделка будет признана судом недействительной.

В связи с введением процедур банкротства физических лиц ситуация для покупателей пополнилась еще одним риском потерять купленную квартиру или другую недвижимость.

Предотвратить такие ситуации должна проверка юридической чистоты недвижимости до проведения сделки.

Недействительность Сделки под влиянием существенного заблуждения

Еще один из мотивов требования признать сделку с недвижимостью недействительной является совершение сделки под влиянием существенного заблуждения.

При мошенничестве, как правило, этот мотив выдвигают возрастные продавцы. Эта норма закона направлена именно на защиту от оплошностей, малограмотности, затруднения в восприятии сложных сделок и т.п. обстоятельств, которые обычно свойственны возрастным и малограмотным людям.

Защищая «слабую» сторону сделки закон допускает возможность признания сделки недействительной в случае существенного заблуждения стороны:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п. Например, в договоре указана очевидно неправильная цена, неправильный адрес продаваемой или покупаемой недвижимости, очевидно непригодное жилье при покупке и т.д.

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки. Например, вместо сдачи квартиры в наем (в аренду) заключен договор аренды или мены.

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой. Например, вместо члена семьи или родственника договор купли продажи, дарения, мены заключен с посторонним лицом.

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Очевидно, перечисленные обстоятельства позволяют их достаточно широко трактовать, что с успехом применяется как во благо, так и во зло.

Недействительность сделки совершенной под влиянием насилия, угрозы, обмана, или на крайне невыгодных условиях вследствие тяжелой жизненной ситуации. Кабальная сделка

Кабальная сделка совершается стороной под влиянием неблагоприятных внешних факторов. Насилие, угрозы продавцу – очевидно криминальные обстоятельства, тем не менее они встречаются.

Обман в сделках с недвижимостью может быть, как элемент состава преступления мошенничество, например в договоре указывается заведомо неправильный адрес квартиры, так и какие-либо условия договора. Например, вместо альтернативной сделки совершают мену двмя квартирами. При этом во второй квартире есть какой-то недостаток, о котором ее собственник умолчал.

Наиболее частыми мотивами оспаривания сделок купли продажи квартир в суде заявляют вторую часть статьи 179 Гражданского кодекса РФ – совершение сделки на крайне невыгодных условиях вследствие тяжелой жизненной ситуации. Формулировка статьи расплывчата и при достаточной ловкости под нее возможно подвести любые жизненные обстоятельства, и тем самым вернуть назад недвижимость.

Как видно, оснований для недействительности сделок с недвижимостью много, и задача покупателя заблаговременно их выявить. При этом нужно помнить, срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет 3 года, а по оспоримым – 1 год.

Что такое недействительные сделки? Чем ничтожная сделка отличается от оспоримой? Как происходит признание сделки недействительной в суде? Какие последствия недействительности договора предусмотрены ГК РФ?

Любая сделка (а в том числе и договор) являются внешней формой выражения воли совершивших ее лиц. Закон требует от сделки правомерного характера, это касается, в том числе, требований к сторонам сделки, волеизъявлению, форме.

При нарушении данных требований сделка иметь основания основания для признания ее недействительной.

Виды недействительных сделок по ГК РФ

ГК РФ подразделяет недействительные сделки на две категории:

• оспоримые сделки;
• ничтожные сделки.

Оспоримая сделка

Оспоримые отличаются от вторых тем, что для признания их недействительными необходимо признание их судом таковыми. Таким образом, до момента пока оспоримая сделка не признана судом недействительной, она сохраняет силу, продолжает иметь значение для гражданских прав и обязанностей.

Следует учитывать разные сроки исковой давности для применения последствий недействительности оспоримых и ничтожных сделок. Для оспоримых сделок такой срок будет составлять один год. Кроме того, законом предусмотрен и срок для признания оспоримой сделки недействительной – один год. Много особенностей связано и с началом течения этих сроков.

Ничтожная сделка

Ничтожная сделка не имеет вообще юридической силы. Однако судебная практика признает возможность предъявления иска о признании недействительными не только оспоримых сделок, но и ничтожных. Возможность применения судом последствий недействительности ничтожной сделки по инициативе суда в настоящее время ограничена законом. Срок исковой давности по применению последствий недействительности ничтожной сделки и о признании ее недействительной составляет три года.

Среди особых видов недействительных сделок следует выделить:

• кабальные сделки;
• притворные сделки;
• мнимые сделки.

Основания признания сделки недействительной

Закон содержит довольно много оснований для признания сделки недействительной, в частности, среди них совершение сделки:

• Лицом, признанным недееспособным (порок субъекта сделки);
• Под влиянием заблуждения (порок воли и волеизъявления);
• Ненадлежащая форма, например, несоблюдение требований о нотариальной форме при договоре ренты (порок формы сделки);
• Противоправный характер сделки, нарушение основ правопорядка и нравственности (порок содержания).

Последствия признания сделки недействительной

По общему правилу, признание сделки недействительной влечет реституцию (под ней понимается возвращение сторон сделки в изначальное, исходное положение) и не порождает прав и обязанностей, которые были предусмотрены сделкой, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Согласно правилам о реституции, каждая из сторон возвращает все полученное по сделке от другой стороны, если возможности возвратить полученное в натуре нет (например, вещь была употреблена или уничтожена, также нельзя возвратить результат услуги, так ее результат – действия или деятельность), то сторона компенсирует стоимость полученного в денежном выражении, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Признание сделки сделки недействительной в суде

В судебные процессы по данной категории дел зачастую привлекаются лица, обладающие специальными знаниями в области медицины, психиатрии, почерковедения.

Требование о признании недействительным договора и о применении последствий недействительности в судебной практике обычно признают требованием имущественного характера, соответственно, государственная пошлина исчисляется, исходя из данного подхода (хотя, на наш взгляд, стоит отделять требование о признании сделки недействительной, в силу его неимущественного характера, от требования о применении последствий недействительности).

Мы осуществляем платные юридические консультации и оказываем юридические услуги по представлению интересов в суде в Екатеринбурге и других регионах. Вы можете задать вопрос юристу на нашем сайте. Консультация юриста через онлайн — консультант осуществляется бесплатно. Если вам нужен юрист или адвокат по вопросам признания сделки недействительной, позвоните нам по телефону. Мы проконсультируем Вас или подскажем опытного, квалифицированного, надежного, компетентного в конкретном деле

Ничтожная сделка — это одно из ключевых понятий гражданского права. Ничтожную сделку нельзя использовать в обороте, она не порождает для сторон никаких последствий. Разберемся же, какие именно из сделок относятся к этой категории и каков будет результат для сторон, все-таки заключивших ее.

Ничтожная сделка - это что?

Закон в любой стране устанавливает необходимые требования, которым должна отвечать любая сделка между сторонами гражданских правоотношений. Те же сделки, которые заключены с существенными нарушениями, не порождают для участников никаких прав или обязанностей, т. е. правоотношения между ними возникать не должны.

Сделки, нарушающие закон, являются недействительными, при этом недействительность может быть разной. В одних случаях необходимо, чтобы недействительность договора или сделки признал суд; в других — нарушение настолько глубоко, что специального решения суда, устанавливающего факт нарушения закона, не требуется. Ничтожная сделка — это именно такой случай.

Когда речь идет о ничтожности сделки?

Ничтожная сделка — это та, в ходе которой выявляется одно или несколько из следующих условий:

1. Прямое нарушение Конституции, федерального или регионального закона, а также любого другого нормативного акта, регулирующего эту область правоотношений.
2. Противоречие сделки основам правопорядка и нравственности. Эти критерии являются спорными, однако достаточно часто применяются на практике. К примеру, с 2008 года судебные споры о сделках, ничтожных по этому основанию, достаточно часто возникают в связи с заявлениями налоговой службы. С точки зрения налоговиков ничтожная сделка — это та, при совершении которой стороны сознательно подбирают условия, делающие сумму НДС и других налогов как можно меньшей. И довольно часто суд с ними соглашается.
3. Мнимость сделки. В юриспруденции этим термином обозначают сделку, стороны которой на самом деле не собираются вступать в правоотношения и нести какие-либо права или обязанности в связи с договором. Примером мнимой сделки может служить такой часто встречающийся способ сокрытия имущества от взыскания, когда должник как бы продает квартиру, машину или иное дорогостоящее имущество своему родственнику или другу, но денег за нее не получает и продолжает этим имуществом пользоваться. В этих случаях заинтересованные лица (кредиторы, судебные приставы-исполнители и т. п.) вправе подать в суд иск о признании сделки ничтожной — в абсолютном большинстве случаев суд принимает их сторону.
4. Притворство. В некоторых случаях сделка может заключаться таким образом, чтобы под видом одной сделки скрывалась другая. К примеру, чтобы не платить налог при продаже квартиры, стороны оформляют договор дарения, а деньги передаются тайно и без подписания нового договора. Такое дарение тоже может быть признано ничтожной сделкой.
5. Отсутствие у человека надлежащей дееспособности. Идет ли речь о малолетних или о психически больных, в отношении которых суд принял соответствующее решение, в любом случае закон гласит одно: нет нужной дееспособности — нет сделки. Таким образом, любая заключенная на таких условиях сделка является недействительной, причем доказывать в суде ничего не потребуется.
6. Сделка совершена организацией, но при этом по закону и уставу это юридическое лицо не вправе заключать такие договора.
7. Наконец, важно отметить, что ничтожной сделкой может быть и та, которая вроде бы во всем отвечает требованиям закона по содержанию, но форма при этом не была соблюдена. К примеру, залог здания, сооружения или жилья, совершенный по всем правилам, но при этом не заверенный у нотариуса, ничтожен.

Как происходит признание сделки ничтожной?

Хотя в законе и сказано, что ничтожная сделка не требует того, чтобы суд признал ее недействительной, на практике судебное решение все-таки требуется. Это объясняется тем, что без суда недобросовестные контрагенты всегда заявляли бы о том, что невыгодная им сделка ничтожна, и тем самым отказывались исполнять свои обязанности в правоотношениях.

Для того чтобы подобная сделка потеряла свою силу, требуется иск . Его может подать как одна из сторон сделки, так и просто заинтересованное лицо (в приведенном выше примере — налоговая служба). Однако закон в некоторых случаях ограничивает круг тех, кто может выступить в суде как истец. Примерами являются:

• иск о ничтожной сделке, совершенной юрлицом (истцом может быть либо само юрлицо, либо его учредитель (участник), либо контрольно-надзорный государственный орган);
• иск о сделке, совершенной недееспособным (истцом может быть его опекун);
• иск по сделке, которую заключил ребенок (истцами могут быть родители или лица, которые их заменяют, если ребенок родителей не имеет).

В этих и некоторых других сделках никто другой не вправе подавать иск о применении правила ничтожности.

Иск подается в соответствии с гражданско-процессуальными или арбитражными правилами о подведомственности и подсудности. После того как заявление принято, суд рассматривает дело, изучает предъявленные доказательства и принимает решение.

Разница между оспоримыми и ничтожными сделками

Помимо ничтожной сделки закон оперирует и понятием оспоримой сделки. Этот вид сделок тоже является в силу гражданского законодательства недействительным, разница между ними в первую очередь заключается в том, что:

• ничтожная сделка недействительна изначально — с того момента, как заключена;
• оспоримая — лишь с того момента, когда суд признал ее недействительной.

Со стороны разница не слишком велика — в обоих случаях дело должен рассматривать суд, однако если речь идет о последствиях сделки, то тут уже различие становится существенным.

Последствия признания сделки ничтожной

В том случае, если суд признал, что конкретная сделка является ничтожной и в силу этого недействительной, возможны следующие последствия:

1. Расторжение сделки. Все права и обязанности, которые могли бы возникнуть по ничтожной сделке, аннулируются, сделка считается вообще никогда не имевшей места.
2. Реституция. В буквальном переводе с латыни этот термин означает «восстановление» и восходит к формуле римского права «Restitutio in integrum» («Восстановить в прежнем состоянии»). Это означает, что все переданное по сделке должно быть возвращено сторонами друг другу: товар — продавцу, деньги — покупателю.
3. Возмещение. Если истец понес расходы в связи с тем, что сделка имела признаки недействительности, эти расходы должны быть ему возмещены за счет ответчика.

Недействительность договора при наличии оснований, указанных в § 2 гл. 9 и ст. 431.1 ГК РФ, устанавливается в судебном порядке либо признается в силу закона. В силу ст. 166 ГК РФ недействительные сделки могут быть:

1. Оспоримыми. В этом случае требования о признании соглашения недействительным предъявляются в судебном порядке лицами, права которых нарушены.
2. Ничтожными. Если сделка является ничтожной, данный факт не требует признания судебным решением: согласно п. 71 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, сделка признается ничтожной с момента ее совершения. О ничтожных сделках можно подробнее прочитать в нашей статье, перейдя по ссылке .

Законодатель прямо закрепляет возможность применения к договорам норм о двухсторонних и многосторонних сделках (ст. 420 ГК РФ).

Сторона не вправе заявлять о недействительности соглашения после принятия от контрагента исполнения по договору и при отсутствии ответного надлежащего исполнения в полном объеме или в части. Исключение составляют случаи исполнения, связанного с заведомо недобросовестными действиями контрагента (согласно ст. 431.1 ГК РФ)

Признание соглашения недействительным осуществляется в порядке гражданского судопроизводства, в том числе в рамках арбитражного процесса (если взаимоотношения сторон вытекают из осуществления ими экономической деятельности и они являются ИП или организациями). Заявление о недействительности направляется заинтересованным лицом по месту жительства ответчика. С заявлением об оспаривании сделки может обратиться любое лицо, способное доказать наличие интереса к признанию соглашения недействительным.

В каких случаях договор считается недействительным?

Гражданское законодательство определяет условия признания договора недействительным. В частности, недействительным договор могут признать:

• при нарушении требований и положений закона, т. к. договоры, заключенные против публичных интересов (равно как и охраняемых интересов третьих лиц), признаются оспоримыми (п. 2 ст. 168 ГК РФ);
• обнаружении того факта, что заключение преследовало цель, направленную на подрыв основ правопорядка, а также нравственных принципов (ст. 169 ГК РФ);
• наличии оснований полагать о мнимости соглашения — совершения действий контрагентов только для вида, т. к. у сторон отсутствовала цель возникновения предусмотренных для сторон правовых последствий (п. 1 ст. 170 ГК РФ);
• наличии признаков притворной сделки, оформленной для прикрытия иного соглашения, которое заключено на других условиях (п. 2 ст. 170 ГК РФ);
• недееспособности стороны соглашения (ст. 171 ГК РФ) либо отсутствии согласия опекуна для ограничено дееспособных (ст. 176 ГК РФ);
• заключении соглашения с лицом, возраст которого менее 14 лет (ст. 172 ГК РФ), а также отсутствии согласия законных представителей лиц, которым нет 18 лет (ст. 175 ГК РФ);
• оформлении организацией сделки, противоречащей видам деятельности, которые сформулированы в уставе юридического лица (ст. 173 ГК РФ);
• отсутствии разрешения третьего лица, в том числе государственного органа, если оно предусмотрено в силу закона (ст. 173.1 ГК РФ);
• превышении гражданином, который действует в интересах другого лица (в том числе организации), полномочий по доверенности, договору, положению о филиале и иным документам (ст. 174 ГК РФ);
• неисполнении требований к порядку распоряжения имуществом в силу запрета или иного ограничения (ст. 174.1 ГК РФ).

Любое из перечисленных условий недействительности договора свидетельствует о возможности признания его таковым при обращении заинтересованного лица в суд либо с момента заключения сделки (если она является ничтожной).

Последствия признания сделки недействительной

Указанные основания признания договоров недействительными на практике влекут различные последствия, перечень которых ограничен законом. Правовые последствия определяются положениями ст. 167 ГК РФ.

В частности, результатом признания сделки недействительной может являться следующее:

1. Независимо от момента признания договора недействительным юридические последствия недействительности наступают с момента заключения договора.
2. В отношении контрагентов по общим принципам действует двусторонняя реституция. На основании п. 2 ст. 167 ГК РФ стороны должны взаимно возвратить все полученное в рамках соглашения (возврат осуществляется в натуре, при невозможности — с учетом стоимости полученного исполнения по сделке).
3. Прекращение сделки в дальнейшем, если из сути соглашения следует, что оно может быть прекращено лишь в будущем.
4. Применение правил односторонней реституции (например, когда одной из сторон нечего возвращать, т. е. отсутствовало какое-либо исполнение). Кроме того, правила односторонней реституции применяются при наличии противоправного умысла у одной из сторон соглашения.

Итак, основания недействительности договора установлены законом. При этом сделки могут быть как оспоримыми, т. е. признаваться недействительными исключительно после удовлетворения соответствующего иска заинтересованного лица, так и ничтожными, т. е. исключающими необходимость обращаться в суд.

Каждый год в российских судах рассматриваются сотни дел по признанию сделок недействительными и применению последствий их недействительности. Со временем закон и судебная практика выработали ряд положений, которые позволяют определить критерии «дефектных» сделок.

Категории недействительных сделок

Гражданский кодекс разграничивает сделки на оспоримые и ничтожные . От этого разграничения зависит определение последствий недействительности и сроки предъявления претензий в судебном порядке. Истцом по любой из этих категорий может быть не только одна из сторон сделки, но и третье лицо, если сделка задевает его интересы. Например, если после смерти престарелой бабушки, находившейся под старость лет не в своем уме, наследники внезапно узнают, что она незадолго до смерти продала кому-то свою квартиру, то у них появляются закономерные вопросы к покупателям данной квартиры, и они, будучи заинтересованной стороной, хотя и не участвовавшей в сделке, вправе инициировать судебное разбирательство.

Оспоримая сделка действительна до момента, когда суд признает обратное. Правовые последствия также наступают только с момента судебного решения. Эти сделки, с точки зрения закона, не являются изначально юридической фикцией, но обладают некими пороками, несоответствием законным требованиям, которые могут повлечь их аннулирование.

Относительно ничтожных сделок закон говорит о том, что такие сделки являются как бы не существующими с самого момента совершения. То есть эта сделка, по сути, просто фикция и существует только на бумаге. Но важный нюанс здесь в том, что, хотя такая сделка и является недействительной независимо от признания ее судом, но пока суд не примет решение о ее ничтожности, последствия ее недействительности применяться не будут. Иными словами, признание недействительности ничтожной сделки схоже с известным воображаемым экспериментом из области физики про кота Шредингера. Суть эксперимента в том, что в закрытой коробке сидит кот и находится плошка с ядом, и пока коробку не откроют, то для наблюдателя кот в равной вероятности одновременно как жив, так и мертв, и только факт того, что наблюдатель откроет коробку и увидит, что там на самом деле происходит, «впишет» невезучего (или наоборот) кота в объективную реальность в живом или не очень состоянии. В нашем же «эксперименте» под котом понимается как раз та самая ничтожная сделка, а под наблюдателем – суд. Пока суд не «увидит» сделку как «мертвую», т.е. недействительную, и не примет соответствующее решение, нет документального основания и повода посчитать ее дефектной. Но зато после вступления в силу решения о применении последствий «несуществования» сделки будет считаться, что она была недействительна «задним числом», то есть с момента совершения, и последствия ее недействительности начинают отсчитываться с того же времени.

Оспорима сделка или ничтожна — в каждом случае решается сугубо индивидуально, в зависимости от обстоятельств ее совершения и оснований ее потенциального оспаривания.

Основания недействительности сделки

Гражданский кодекс выделяет ряд таких оснований; в данной статье мы рассмотрим наиболее часто встречающиеся на практике.

Сделка, которая нарушает предписания закона или иных правовых актов.

В общем-то, в этой статье охвачена в целом вся тема «дефектных» сделок, поскольку изначально недействительность договора существует именно потому что он нарушает те или иные положения закона. Самые часто рассматриваемые в судах случаи выделены в ГК РФ в виде отдельных статей, но поскольку нереально предусмотреть и описать все случаи, возникающие на практике, потому выделяются «общие» основания.

Мнимые и притворные сделки.
Данный «зверь» в лесах судебных баталий встречается часто, причем порой инициирует разбирательство как раз сторона, которая и была основным выгодополучателем от таких манипуляций.

Мнимая сделка совершается «для вида», чисто формально, стороны не намерены реально принять и применить влекомые ею правовые последствия. Например, задолжав кому-то кругленькую сумму, должник, злорадно потирая руки, «дарит» свою квартиру любимой теще, чтобы вывести ее из-под угрозы взыскания по долгу. При этом тщательно оформляет все документы, строго соблюдая, а порой и «перевыполняя» все формальности. Ну так, чтобы никто не догадался. Однако на самом деле ничего не меняется, ключи и квартира не передаются, «одаряемый» ничего не приобретает, а «даритель» — не теряет. Если, конечно, теща, дождавшись оформления документов, не изъявит собственное мнение и, не распорядится свежеприобретенным имуществом по своему усмотрению… Вот тогда в суд, сломя голову, может прибежать уже сам инициатор такой сделки.

Притворная сделка — это своего рода договор-маска, под которым «прячется» совсем другая сделка. Например, под договором дарения может быть «спрятана» купля-продажа. То есть на самом деле вступает в силу не та договоренность, что указана в «договоре-маске», а та, что существует в спрятанной под ним сделке. Подвидом такой хитрости является вариант, когда и «маскировочная» и реальная сделки — это договоры одной разновидности, но с разными условиями. Например, при купле-продаже квартиры обговоренная сторонами стоимость в 2 миллиона заменяется сторонами (разумеется, по согласию обеих) на 1 миллион для «облегчения» налогового бремени. Так сказать, «Три пишем, два – в уме». В таких случаях «сделка-прикрытие» недействительна, а вот прикрываемый ею договор может быть признан действующим. Оба вида сделок – и мнимую, и притворную – характеризует то, что их заключают «для вида».

Совершение сделки недееспособным лицом (ст. 171 ГК РФ).
Эта статья является родственной другой, касающейся сделок, совершенных людьми, не способными понимать значение своих действий и руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Эти статьи объединяет психическая и/или физическая несостоятельность стороны по договору, которая попросту не в состоянии понимать, что она делает, подписывая договор и не представляет, каковы потенциальные и неизбежные последствия этих действий. Различие между двумя этими статьями в том, что в первом случае недееспособность человека как правило зафиксирована документально и является его длительным и устойчивым состоянием. Медицинские документы и заключение эксперта часто являются самым весомым аргументом по данным спорам. Заключение о том, в состоянии ли была сторона заключать какие-либо договоры, возможно сделать даже в случаях, когда данная сторона уже покинула этот бренный мир. Например, в уже упомянутом выше случае со страдающей психическим расстройством старушкой, продавшей перед смертью свою квартиру, безутешные родственники могут собрать прижизненные медицинские документы, пригласить свидетелей и заявить в суде ходатайство о проведении посмертного психолого-психиатрического экспертного исследования чтобы узнать, в состоянии ли была ныне покойная совершить сделку осознанно. Если же старушка была признана недееспособной еще при жизни, то достаточно просто подтверждающих этот факт документов.

Касательно лиц, ограниченных судом в дееспособности (но не признававшихся полностью недееспособными, ст. 177 ГК РФ), их участие в сделке не влечет априори ее «дефектность», и только по иску попечителя суд может решить ее судьбу и признать недопустимой.

Сделки под влиянием существенного заблуждения .
Данная разновидность споров до сих пор вызывает самый обширный круг вопросов. Тем не менее, закон старается очертить рамки понятий «заблуждения» и уровня его «существенности».

Сделка может быть в судебном порядке оспорена, если одна из сторон добросовестно (именно добросовестно, это важный нюанс) заблуждается относительно различных вещей:

• самого предмета сделки или его важных для стороны сторон и качеств;
• если сторона не осознает истинную природу сделки или даже заблуждается насчет своего контрагента;
• если она недопонимает какие-то важные для нее обстоятельства, от наличия или отсутствия которых зависит для нее сама ценность сделки.

К примеру, покупатель приобрел жилой дом, а позднее стало очевидно, что подвал дома и первый этаж стабильно подтапливается грунтовыми водами в теплое время года, причем откачать их полностью возможности нет, и в результате вместо уютного жилья он получил вечно сырую, заплесневелую и потенциально опасную для здоровья пещеру. Сложность в данном случае будет представлять обеспечение достаточной и достоверной доказательной базы того, что вода действительно есть, она не откачивается полностью без несоразмерных затрат и т.д., но законом такая возможность оспаривания покупателю предоставляется.
При этом важную роль играет то, знала ли вторая сторона по сделке об ее существующей или предполагаемой «дефектности», и если да, то насколько это знание доказуемо. В случае, если это доказуемо, то речь идет уже не просто о заблуждении, а непосредственно об обмане второй стороны.

Сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.
К сожалению, встречаются чаще других разновидностей. Основной юридической сложностью в таких спорах является необходимость доказать наличие этих обстоятельств не только в воображении пострадавшей стороны. Можно было бы подумать, что подобные «методы делового оборота» — такие как угроза и насилие — остались в ушедших в прошлое 90х годах, но, увы, это не так. Уголовные дела по данным фактам возбуждаются редко и неохотно, хотя в последние годы идет небыстрый, но позитивный перелом следственной и судебной практики. И если удается возбудить дело и добиться обвинительного приговора, то иск о недействительности такой сделки разрешается с учетом приговора, то есть, фактически, по правилам преюдиции. Иными словами, «гражданский» суд не может спорить с обвинительным приговором и выносит решение о недействительности подобной сделки.

Недействительны сделки, совершенные подростком младше 14 лет.
Малолетние граждане (лица от 6 до 14 лет) могут похвастать лишь частичной дееспособностью и, следовательно, до крупных сделок еще «не доросли». В статье 172 ГК РФ имеется две оговорки. Первая: она не касается мелких бытовых сделок и тех, в которых подросток распоряжается деньгами, полученными им от его законных представителей, а также сделок, в которых подросток безвозмездно получает выгоду (если для договора не предусмотрена гос. регистрация или заверение нотариусом.). Вторая оговорка: даже в случае совершения априори «порочной» крупной сделки, которая, однако же, совершена к выгоде малолетнего, его законный представитель может попросить суд признать такую сделку действительной. Иными словами, если 12-летний мальчик на карманные деньги купил жвачку, или обменял свою игрушку на книжку у другого мальчика, то вопросов к нему не возникает. А вот если он в обмен на ту же книжку отдал подаренную родителями дорогостоящую игровую приставку, то это уже совсем другая юридическая ситуация. Но если, допустим, полученная им в обмен на приставку книжка внезапно оказалась букинистическим сокровищем, с оценкой стоимости во много нулей после первой цифры, то в судебном порядке можно эту сделку «легализовать» — разумеется, в зависимости от того, кто был второй стороной сделки, на каких условиях она была совершена и т.д.

Отдельной статьей выделяются также сделки, подростков от 14 до 18 лет. Их отличие от малолетних сотоварищей в том, что если крупные сделки малолетних априори считаются недействительными, и могут быть «легализованы» только по иску их законных представителей, то с подростками от 14 до 18 лет все обстоит несколько иначе. Они обладают признаком «недействительности» только если на их совершение не было дано согласие законных представителей. Кроме того, если подросток не достиг 18 лет, но признан дееспособным, то ничье согласие ему больше не требуется.

Категория сделок, совершаемых юридическим лицом в противоречие с целями его деятельности или с интересами собственников.
Так, сделка, которая противоречит прописанным в учредительных документах целям и задачам фирмы, по иску заинтересованной стороны может быть признана судом недействительной. Кроме того, та же судьба может постигнуть сделку, полномочий на которую у представляющих фирму лиц не имелось, а также сделку, которая противоречит интересам самого юридического лица. Собственно, здесь Кодексом просто уточняются общие положения: любое лицо, совершающее сделку, должно обладать правом на ее совершение, а для исполнительного органа фирмы недопустимо действовать ей во вред.

Как признать сделку недействительной и каковы сроки исковой давности?

Для того, чтобы получить судебное решение, необходимо подать в суд иск о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, подготовить необходимую доказательную базу и, при необходимости, пригласить свидетелей. В случае, если суд сочтет позицию истца достоверной и доказанной, то он вынесет соответствующее решение. Если же в иске будет отказано, то сделка продолжит свое действие.

Сроки исковой давности различны для оспоримых и ничтожных сделок.
Для оспоримых сделок срок исковой давности ограничен 1 годом и должен начинаться с момента, когда прекратилось воздействие на пострадавшую сторону негативных факторов, которые оказали влияние на заключение «порочного» договора, либо с момента, когда истец проведал о том, что есть основания для оспаривания.
Для пострадавших от ничтожных сделок отмерено 3 года с момента начала исполнения сделки. Для лица, не являющегося стороной по такой сделке, законом сделано исключение: для него срок предъявления требований начинает течь с момента узнавания о данной сделке. Ну, и в любом случае этот срок не может превышать 10 лет с этого момента.

Последствия

Последствия признания сделки недействительной в каждом случае — вопрос индивидуальный, зависит от обстоятельств дела, и его основные моменты рассмотрены в отдельной статье. Вкратце же, последствия базируются на восстановлении положения, существовавшего до момента сделки, а иногда — также «наказании» виновной в сложившейся ситуации стороны.
Зачастую столкнувшись с проблемой сделки, реально или мнимо нарушающей его права, гражданин спешит в суд, не задумываясь о возможных и вероятных результатах. А ведь как в случае «выигрыша» в деле, так и в случае неудачи его ждут определенные последствия, и их стоит предвидеть перед тем как «ввязываться в драку». В противном случае может возникнуть ситуация «Мы победили. Но вот рады ли мы этому?..»

Оспаривание сделок или, наоборот, отстаивание их действительности, является одной из наиболее запутанных и неоднозначных категорий споров в гражданском праве, и судебная практика по ним находится в постоянном движении и изменении. Как порой пишут в рекламе, «Не пытайтесь повторить этот трюк дома – он выполнен профессионалами». Так и в случае, если у вас возникла проблема, связанная с темой сделок и их возможных пороков, рекомендуется обратиться к юристам, практикующим в этой сфере.