Преимущества и недостатки жилищного накопительного кооператива и что это за организация? Жилищно накопительный кооператив

27.05.2019

Продолжу сегодня тему по выбору инструментов для покупки жилья. Если помните, в прошлый раз я писал по поводу , а сегодня хочу рассказать про близкий к нему — .

Не думайте, что статьи по выбору способов покупки жилых помещений в будут лишними. На самом деле я рассматриваю покупку квартиры в контексте инвестиций, с целью последующей его сдачи в аренду. Поэтому эта серия статей очень даже к месту и весьма актуальна для любого .

Кстати, не стоит зацикливаться только на жилых помещениях. Недвижимость – это и офисы, склады, гаражи, помещения под магазины, и много всего другого. И некоторые виды описанных финансовых инструментов хорошо работают не только для покупки квартир.

Жилищно накопительный кооператив. Отличия, преимущества и недостатки.

После статьи про жилищно-строительный кооператив (ЖСК), напрашивается вопрос, а зачем писать про (ЖНК) целую статью? Ведь уже по их названиям видно, что структура у них схожая. И да и нет. Отличия есть, и для многих весьма существенные.

Главное отличие и преимущество: ЖСК создается для строительства какого-то одного конкретного дома, и распределяет квартиры только в нем.

Кстати, я еще не слышал, чтобы ЖСК создавали для строительства нежилого дома – если такое возможно и были факты – напишите в комментариях.

ЖНК же может работать с разными объектами недвижимости, на разных улицах и даже в разных городах. Не говоря уже о таком явном и сильном отличии, что жилищно накопительный кооператив может покупать как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, без ограничений.

Суть механизма ЖНК в том, что в нем аккумулируются (накапливаются, что понятно уже из названия) денежные средства самих пайщиков (аванс + ежемесячные платежи с процентами). Именно на эти накопления и приобретаются квартиры, склады и другие объекты с последующей передачей их пайщикам в порядке очередности. Т.е. финансирует покупку за счет своих же членов кооператива — вскладчину.

У члена кооператива есть право жить в данном жилье, сдавать в аренду, и даже прописаться в ней. И берет на себя обязательство ежемесячно платить взносы. Вроде как ипотека, только прав больше и проценты значительно ниже.

Плюсы.

Перечислю главные преимущества жилищно-накопительного кооператива:

Минусы.

Недостатки тоже присутствуют, и для кого-то они окажутся существенными.

Объект недвижимости не Ваша собственность, до полной выплаты всех платежей. В случае полной потери источников дохода и невозможности дальнейших платежей, с Вами даже судится не будут. Квартира то принадлежит ЖНК.
Довольно-таки большой первоначальный взнос. Я пока встречал от 35 до 50% от стоимости планируемого к покупке объекта недвижимости. Не все имеют возможность выложить сразу такую сумму.
Долгий срок ожидания получения выбранного Вами объекта – от нескольких месяцев до нескольких лет – зависит от количества пайщиков.

Сейчас купить жилую недвижимость в рассрочку можно не только при помощи ипотечного кредитования. Одним из таких вариантов является жилищно-накопительный кооператив или как называют его в народе ЖНК. История ЖНК начинается с 2001 года и действует по сей день.

ЖНК – это добровольно созданное объединение граждан для покупки жилых помещений посредством объединения паевых взносов. То есть ЖНК привлекает денежные средства населения и за счет этих денег покупает жилье для своих членов. Участник кооператива вносит паи, накапливает определенную сумму от общей стоимости жилья, после чего кооператив покупает для него квартиру. После этого член ЖНК может пользоваться жильем, то есть проживать в нем, но при этом недвижимость остается в собственности ЖНК. Член кооператива продолжает оплачивать взносы до момента полного погашения стоимости жилья. После того, как все выплачено, он становится полноправным владельцем квартиры.

Для того чтобы стать пайщиком в ЖНК, необходимо:

Выбрать непосредственно сам жилищно-накопительный кооператив;
Выбрать квартиру;
Сделать вступительный взнос (от 2х процентов от общей цены квартиры).
Начать вносить паи для накопления первоначального взноса на квартиру.

Стоит отметить, что первоначальный паевой взнос должен быть не менее 2 тысяч долларов. Величина ежемесячных паевых взносов определяется руководством кооператива и пайщиком в индивидуальном порядке, в соответствии с возможностями последнего. Въехать в новую квартиру вы можете после того, как сумма паевых взносов достигнет 30-50 процентов от общей цены квартиры (в зависимости от выбранного вами ЖНК). Вы проживаете в квартире, гасите задолженность и на ваши деньги приобретается квартира другим членам кооператива. Взаимное кредитование пайщиков – это и есть то, на чем держатся жилищно-накопительные кооперативы.

Многие могут увидеть сходство ЖНК с ипотекой. На самом деле здесь больше отличий, нежели общих характеристик:

При членстве в ЖНК гражданин получает право пользования квартирой не раньше чем через 2 года после его вступления в кооператив, а также начала выплаты первоначального взноса (стадия накопления). При ипотеке в квартиру можно въехать сразу.
При ЖНК жилье переходит в собственность гражданина после того, как он в полной мере выплатит паевой взнос. При ипотеке квартира становится вашей сразу после ее покупки, однако до полного погашения задолженности, недвижимость останется в залоге у банка.
Минимальный первоначальный взнос при ипотеке равен 5-30 %, в то время как при ЖНК 30-50 %, но при ипотеке вносить его нужно единовременно, а при членстве в ЖНК на протяжении 2х лет.
Срок погашения ипотечной задолженности может достигать 30 лет, а при ЖНК он не может превышать более чем в полтора раза срок первичного накопления.
Процент за пользование кредитом равняется 12-19 %, а членский взнос всего 2-7 процентов.
Банки обычно «набивают» своим клиентам страхование, как жизни, так и имущества, а члены ЖНК могут не пользоваться этой услугой;
При получении ипотеки в банке сотрудники будут досконально проверять вашу кредитную историю и платежеспособность, а в ЖНК такие проверки отсутствуют.

Вследствие вышесказанного каждый может выделить для себя определенные плюсы и минусы ссуды каждого вида. Услугами ЖНК пользуются в большинстве те граждане, которые могут в достаточно короткий срок выплатить как первоначальный взнос, так и последующие взносы, и тем самым быстрее въехать в квартиру.

Выгодно по этой схеме покупать квартиры-апартаменты и просто сдавать их, выплачивая на полученные от аренды деньги оставшуюся стоимость. Стоит отметить, что аренда апартаментов в Москве достаточно выгодная процедура, которая позволит вам не только оплачивать ежемесячные платежи, но и оставлять какую-то часть средств для себя. Таким образом, квартира будет полностью вашей через небольшой промежуток времени, а вы еще до этого момента, будете получать с нее доход. Именно поэтому многие вполне обеспеченные москвичи предпочитают вкладывать деньги именно в ЖНК, чтобы как можно быстрее выплатить деньги за квартиру и тем самым в короткие сроки обзавестись собственным жильем.

Конечно, несмотря на такие очевидные плюсы, есть в процедуре получения квартиры через ЖНК и свои отрицательные стороны. Во-первых, сумма вступительного взноса при выходе из ЖНК не возвращается. Во-вторых, при накоплении суммы первоначального взноса вы можете получить ключи от заветной квартиры не сразу. Как отмечают многие эксперты, может пройти несколько месяцев и даже лет. Эти сроки зависят от количества пайщиков, которые прибудут в ряды кооператива, а также от размера и периодичности вкладывания денег на счет кооператива. Также стоит учитывать тот факт, что стоимость жилой недвижимости, особенно в столице растет в год на 10-15 %, поэтому после внесения необходимой суммы на выбранную ранее квартиру члену кооператива потребуется либо вносить дополнительно недостающую сумму или же довольствоваться более дешевым жильем.

Когда необходимо сделать выбор, а вы его не делаете, - это тоже выбор.

Уильям Джеймс

Сегодня доступность жилья обеспечивается не только ипотекой . Существуют различные варианты решения жилищных проблем. Например:

Жилищный накопительный кооператив (ЖНК);

Кредитный потребительский кооператив граждан (КПКГ);

Потребительский кредит.

Рассмотрим каждый из них в отдельности.

1. ЖНК или Жилищный накопительный кооператив

Жилищный накопительный кооператив – некоммерческая организация, созданная специально для удовлетворения потребности граждан в жилье. Принцип работы ЖНК - кассы взаимопомощи. Для вступления в жилищный кооператив необходимо внести в общую кассу первоначальный взнос, минимальная сумма которого может быть порядка 10000-15000 руб. Требуемые документы – паспорт. Затем член кооператива обязан пополнять общую кассу регулярными взносами. Существует возможность выбора наиболее комфортной схемы накоплений, то есть сроков и размеров вносимых сумм, что делает жилье, действительно, доступным . В период, когда накопленная сумма составит 30-50 процентов стоимости жилья, которое предполагается приобрести, и необходимый период накопления истечет, по закону это составляет минимум 2 года, член кооператива получает средства из общей кассы на покупку жилья. Он может прописаться там и жить на приобретенной площади, постепенно выплачивая в ЖНК ту сумму, которую занял. Член кооператива, за взятые в ЖНК деньги, обязан выплачивать членские взносы, которые составляют 3-7% от оставшейся суммы задолженности. Срок погашения задолженности перед ЖНК не может быть больше полуторакратного срока ожидания кредита. Иными словами, если гражданин за 4 года скопил в ЖНК 50% стоимости своего жилья и приобрел его, то оставшиеся 50%, полученные в ЖНК, он обязан вернуть в течение 6 лет (1,5 * 4 года = 6 лет). После полного расчета с ЖНК, гражданин получает жилье в свою собственность и перестает быть членом кооператива.

Существуют преимущества ЖНК перед ипотекой, такие как:

А) Низкие проценты по заемным средствам

Б) Значительно меньшие дополнительные расходы при получении займа

В) Минимальный первоначальный взнос

Г) Отсутствие необходимости подтверждать свои доходы.

д) Возможность зачесть имеющееся жилье или, к примеру, жилищный сертификат в качестве взноса в кооператив.

Недостатки ЖНК:

А) Ограничение срока займа. К примеру, чтобы получить рассрочку на 15 лет необходимо выдержать период накопления в 10 лет года (15лет/1,5), на 20 лет – 13,3 и т.д. Данное ограничение лишает членов ЖНК главного преимущества, которое дает ипотека – почти мгновенного получения нового жилья, заплатив только часть его стоимости.

б) До полной выплаты финансовой помощи, полученной в ЖНК, член кооператива не может являться собственником жилья и принимать на себя риски, связанные с неуспешной финансово-хозяйственной деятельностью кооператива.

2.Другая альтернатива ипотека, так называемый, Кредитный потребительский кооператив граждан, сокращенно КПКГ

Кредитный потребительский кооператив граждан – это добровольное объединение граждан, созданное для удовлетворения их потребностей в финансовой взаимопомощи. По принципу своей работы потребительский кооператив очень похож на ЖНК. Существуют лишь некоторые отличия.

Во-первых, кредиты могут выдаваться на любые нужды членов кооператива, такие как покупка недвижимости, автомобиля, оплата образования или лечения, начало предпринимательской деятельности и т.п.

Во-вторых, при покупке жилья член кооператива сразу же становится собственником и закладывает жилье кооперативу до полного расчета по кредиту.

В-третьих, гражданин имеет возможность получать некоторый процент на средства, которые он предоставил в общую кассу потребительского кооператива.

Условия получения кредита на жилье в каждом отдельном потребительском кооперативе выдвигаются свои. Этот фактор и определяет на сколько "доступное жилье " действительно доступно.

3.Так же существует и еще одна альтернатива ипотеке :

Потребительский кредит

Потребительский кредит - это вполне приемлемый вариант решения жилищных проблем в случае, когда требуемая сумма не столь велика, ну или когда залог жилья невозможен. Такой кредит предоставляется банками и другими кредитными организациями. Ставки по потребительским кредитам выше, чем по ипотечным, да и сроки гораздо меньше (5 лет). Но зато, при получении потребительского кредита, дополнительные расходы, существенно ниж е и процедура получения значительно проще.

Перечень некоторый дополнительных расходов:

Ипотечное жилищное кредитование , помимо процентов по кредиту, сопровождается рядом дополнительных расходов, которые являются неизбежными. Часть этих расходов - разовые затраты, а другая часть выплачивается в течение всего срока кредитования. Сумма дополнительных расходов составляет от 1,5-2% до 7-8% суммы ипотечного кредита. Набор дополнительных расходов и их величина зависит от банка, который предоставляет эти услуги.

а) Страхование ипотечного жилья

б) Сбор за оформление договора купли-продажи и ипотеки квартиры

в) Комиссия Банка за предоставление кредита

г) Оплата государственной регистрации договора купли-продажи и ипотеки квартиры

Денег на покупку новой квартиры не хватает. Поэтому планируем получить квартиру через жилищно-накопительный кооператив.

Подскажите, что собой представляет данный кооператив, и каков порядок внесения взносов?

Членство в жилищно-накопительном кооперативе

Существует множество способов приобретения жилья. Одним из таких является вступление в жилищно-накопительный кооператив (ЖНК), который выступает как один из видов потребительского кооператива.

Данное объединение граждан осуществляет деятельность добровольно на основе членства, в целях удовлетворения потребностей в жилье. По окончании периода внесения паевых взносов, граждане получают жилье на праве собственности.

Главная цель ЖНК – аккумулирование средств, направляемые на приобретение нужного жилья для его членов. Система накопительных взносов устанавливается специально для малоимущих граждан, которые не способны одновременно внести необходимую сумму для покупки жилья.

Членом ЖНК может быть любой гражданин, достигший на момент вступления в кооператив шестнадцати лет. Для вступления потребуется документ, удостоверяющий личность и личное заявление с просьбой о принятии в качестве члена кооператива.

Предоставление справки о доходах и поручительства третьих лиц не требуется. В самом начале нужно будет оплатить вступительный взнос, размер которого должен быть не меньше тридцати процентов от всех суммы паевых накоплений или другими словами стоимости предполагаемого жилья, например, квартиры.

Как только гражданин вносит первый взнос, кооператив приступает к поиску жилья, соответствующего Вашим потребностям. Поиск жилья осуществляется как среди новостроек, так и на вторичном рынке недвижимости.

До въезда в жилое помещение, по договоренности между гражданином и кооперативом, в помещение могут быть проведены строительные или ремонтные работы, на предмет улучшения его качества и благоустройства для будущего проживания в нем.

ЖНК имеет свою структуру. К органам управления относят – общее собрание ее членов, численность которых может быть не меньше пятидесяти человек.

Правление кооператива, представляет собой исполнительный орган на выборной основе из числа членов с численностью не меньше десяти человек. Во главе находится председатель, который представляет интересы всего кооператива.

Вносимые средства граждан в кооператив принято именовать взносами, которые можно классифицировать следующим образом:

Вступительные взносы – вносятся гражданами в момент вступления в члены кооператива, тем самым это позволяет образовать и осуществлять деятельность кооператива и принимать новых членов в его состав
Паевые взносы – вносятся членами кооператива строго в установленном порядке и регламентированные кооперативом сроки. Размер пая определяется исходя из стоимости предполагаемого жилья

В пай могут включаться доходы, получаемые объединением в ходе ведения предпринимательства, которые впоследствии пропорционально распределяются между ее членами.

С появлением разнообразных ипотечных программ, вариант приобретения квартиры через жилищный накопительный кооператив (ЖНК) незаслуженно отошел на второй план. Но все же его стоит рассматривать в определенных случаях, он, как и другие возможности обзавестись собственной квартирой, имеет свои плюсы и минусы.

ЖНК – это организация некоммерческая, обеспечивающая сбор паевых взносов для покупки жилья. Регулируется деятельность такого кооператива Федеральным законом:

Чтобы вступить в накопительный кооператив достаточно паспорта. Здесь от участника не требуется идеальной кредитной истории, официального трудоустройства и большого пакета документов для рассмотрения. Главное вносить ежемесячные паевые взносы, размер которых оговаривается заранее. Всеми накоплениями пайщиков распоряжается кооператив, из них оплачивается:

Строительство;
Ремонт;
Страхование;
Содержание;
Коммунальные услуги;
Погашение займов;
Уплата налогов.

Когда более половины стоимости квартиры будет оплачена вложенными средствами и окончится оговоренный период накоплений, участник кооператива получает из общей кассы деньги на покупку своего жилья. Оставшаяся половина стоимости квартиры оплачивается в течение 10-15 лет.

Основной особенностью (и отличием от ипотеки) в этом случае будет то, что пока участник кооператива не выплатит полную стоимость своего жилья, оно остается в собственности ЖНК. Вариант оформления ипотеки более привлекателен за счет того, что квартира сразу переходит в собственность заемщика, накладывается только обременение. Чтобы при этом не случилось с банком, проблем у собственника квартиры, пусть и в залоге, не будет. Произойдет только лишь смена кредитора. Жилищный кооператив – более рисковый вариант, так как является предприятием, пусть и некоммерческим, которое сложнее поддается контролю со стороны государства.

В случае экономического кризиса, заемщик, оформивший ипотеку, выигрывает: весь длительный срок ипотечного займа действуют условия кредитного договора, взимается фиксированный ежемесячный платеж, который на фоне растущих цен и обесценения денег, кажется уже относительно небольшим. А для участника жилищного кооператива все не так радужно – взносы могу вырасти на треть, кооперативы самостоятельно рассчитывают необходимый размер паевых взносов, которые должны компенсировать затраты ЖНК.

Преимущества и недостатки ЖНК

Плюсы жилищного кооператива в минимальном единовременном взносе (15 000 — 20 000 рублей против 20% от стоимости жилья при ипотеке), отсутствии необходимости собирать справки и предоставлять большой пакет документов, низкие проценты (5-7% годовых), по сути, покупка квартиры практически в длительную рассрочку.

Но чтобы застраховать себя от сильного роста паевых взносов потребуется детально изучить пункт договора, касающийся индексации. Размер индексации не ограничивается законодательно, поэтому из-за длительности схемы приобретения квартиры, лучше настоять на разумных рамках.

К рискам, связанным с участием в жилищном кооперативе можно отнести:

Риск исключения из кооператива на общем собрании
Убытки в пределах паенакоплений, связанные с деятельностью кооператива
Наличие платежей, которые не будут учтены в стоимости будущей квартиры: вступительный взнос, членские взносы
Возможность банкротства кооператива до окончательной выплаты всех взносов и перехода права собственности на квартиру к пайщику
При досрочном выходе из кооператива длительный возврат первоначального взноса, возможно наложение неустойки за несоблюдение условий договора

Несмотря на все риски, жилищные кооперативы достаточно надежны, контроль над соблюдением ЖНК осуществляется ЦБ РФ. К тому же, риск можно считать оправданным за счет того, что ставка в два раза ниже, чем по ипотеке, но это работает лишь в условиях стабильной экономической ситуации: низком уровне инфляции, низких темпах просто цен на недвижимое имущество.

Накопительный кооператив выигрывает в отдельных деталях не только перед оформлением ипотечного кредита, но и перед жилищным строительным кооперативом, так как не имеет риска, связанного с «недостроем». Если ЖСК возводит или реконструирует дом для пайщиков, то пайщики ЖНК имеют дело уже с готовой недвижимостью. (см. статью « «)

Насколько выгодно быть членом ЖНК?

Пример: Допустим стоимость квартиры 5 000 000 рублей, если оформить ипотечный кредит на 10 лет под 12% годовых, с первоначальным взносом 1 000 000 рублей, получим переплату в 6 888 156 рублей.Допустим в ЖНК первоначальный взнос (который копится постепенно) составит 35% от стоимости квартиры, то есть 1 750 000 рублей, оставшаяся сумма выплачивается постепенно при ставке в 5% годовых, получаем переплату в 886 819 рублей. Даже если помнить, что расчет очень грубый, и не учитывает вступительных и членских кооперативных взносов (несколько десятков тысяч рублей), некоторых особенностей начисления процентов, переплата все равно будет в разы меньше, чем по ипотечному кредиту.

Очевидно, что ЖНК позволяет на значительно более выгодных условиях обзавестись жильем, по сравнению с более дорогим ипотечным кредитом. ЖНК, как организация некоммерческая, нацелен ни на получение прибыли, а на финансовую взаимную выгоду пайщиков, удовлетворение их потребности в приобретении жилья. Не требуются справки, гарантии и поручительства. При определенных обстоятельствах (неофициальное трудоустройство, негативная кредитная история) участие в ЖНК – практически единственный способ обзавестись собственной недвижимостью.

Пайщику остается быть готовым к тому, что первые пару лет как минимум нельзя будет вселиться в приобретаемую через ЖНК квартиру и жилье станет собственностью только после выплаты всех паев. Так же отсутствует страхование рисков, характерное для банковских кредитов, что для некоторых будет даже плюсом, так как не будет «тринадцатого платежа» по ипотеке. Если все это приемлемо, то стоит отдать предпочтение именно жилищному накопительному кооперативу.