Иск о признании протокола общего собрания недействительным. Судебное решение о признании недействительными решений общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома

Представьте, что на основании протокола ОСС был заключён договор управления МКД, и дом управлялся по этому документу несколько месяцев. Сегодня мы расскажем, что нужно сделать управляющей организации, если суд признал такой протокол недействительным.

Вы узнаете о последствиях, которые повлечёт за собой признание протокола ОСС недействительным в судебном порядке.

Действия УО после признания протокола ОСС недействительным

Когда суд признаёт недействительным решение ОСС, оно становится недействительным с момента его принятия (ч. 7 ст. 181.4 ГК РФ).

Если так произошло, управляющая компания не должна возвращать собственникам помещений в МКД внесённых ими платежей за жилищно-коммунальные услуги.

По общему правилу, когда договор признаётся недействительным, каждая из его сторон возвращает другой всё полученное по договору (ч. 2 ст. 167 ГК РФ). Это правило не распространяется на договор управления МКД.

У собственника помещений в МКД нет возможности по договору управления вернуть управляющей организации оказанные услуги и выполненные работы по управления МКД. Поэтому когда суд признаёт решение ОСС недействительным, УО перестаёт исполнять договор управления МКД сразу после вступления решения суда в силу (ч. 3 ст. 167 ГК РФ).

Управляющая организация продолжает управлять домом до начала управления новой УО, которую выбрали по результатам открытого конкурса (ч. 3 ст. 200 ЖК РФ и п. 24 Правил N 416).

Причины для признания решения собрания недействительным

Решение общего собрания собственников суд может признать недействительным, если (ч. 1 ст. 181.4 ГК РФ):

• существенно нарушен порядок созыва, подготовки и проведения ОСС;
• лицо, выступившее от имени участника собрания, не имело на это полномочий;
• нарушено равенство прав участников собрания;
• нарушены правила составления протокола.

У собственников помещений в МКД есть право обжаловать в суде решение общего собрания собственников помещений в данном доме (

Санкт-Петербургский городской суд САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег.№33-7795/2013 Судья: Грибиненко Н.Н.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе: председательствующего Рогачева И.А. судей Вологдиной Т.И. и Нюхтилиной А.В. при секретаре Арешиной Н.А. рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу З. на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 14 марта 2013 года по делу №2-416/13 по иску З. к администрации Центрального района Санкт-Петербурга о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения З., поддержавшего апелляционную жалобу, судебная коллегия УСТАНОВИЛА:

З. на основании договора приватизации от 07.09.1992 г. является участником общей совместной собственности на квартиру общей площадью 78,3 кв.м (л.д.8, 104). В период с 05.11.2012 г. по 07.11.2012 г. по инициативе администрации Центрального района Санкт-Петербурга было проведено общее собрание собственников помещений в указанном многоквартирном доме (в форме заочного голосования, о чем составлен протокол общего собрания от 13.11.2012 г., в котором зафиксированы решения об избрании председателя и секретаря собрания (представителей районной администрации по доверенностям К. и М.), об избрании счетной комиссии в составе М., об определении порядка подсчета голосов, которыми обладает каждый собственник или его представитель (1 кв.м общей площади помещения равен 1 голосу), о выборе способа управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией, выборе управляющей организации – ООО «Жилкомсервис №3 Центрального района» и об утверждении проекта договора управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственником помещения в этом доме (л.д.9-11).

З. в декабре 2012 г. обратился в суд с требованием о признании всех решений вышеназванного общего собрания недействительными, указывая на то, что инициатором собрания был нарушен установленный порядок уведомления собственников помещений о его проведении, а также доведения до их сведения итогов голосования и принятых на собрании решений, что нарушило права истца и других собственников на участие в решении вопросов управления многоквартирным домом;

В процессе судебного разбирательства истец дополнил основания иска доводами об отсутствии на общем собрании кворума (л.д.4-6, 26, 105-106).

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 14.03.2013 г. в удовлетворении требования З. отказано.

В апелляционной жалобе истец просит отменить принятое судом решение, считая его необоснованным и не соответствующим нормам материального права. Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителя ответчика, а также Санкт-Петербургского ГКУ «Жилищное агентство Центрального района Санкт-Петербурга» и ООО «ЖКС №2 Центрального района», привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, которые извещены о времени и месте судебного заседания (л.д.133-135), о причине неявки не сообщили.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит их заслуживающими внимания. В соответствии с ч.2 ст.45 ЖК РФ проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. Частью 3 той же статьи предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч.6 ст.46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Исходя из этих положений закона, если решение принято общим собранием при отсутствии кворума, оно может быть оспорено собственником помещения по одному этому основанию, которое безусловно влечет недействительность такого решения, независимо от его содержания и от того, какие именно последствия оно создает для собственников.

Предусмотренная ч.6 ст.46 возможность оставления в силе судом обжалуемого решения в такой ситуации исключается, поскольку отсутствие кворума означает неправомочность собрания, исключает принятие на нем каких-либо решений, и проведение собрания при отсутствии кворума не может рассматриваться как несущественное нарушение требований закона.

При этом согласно ч.5 ст.46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Следовательно, решение, принятое на общем собрании, во всяком случае затрагивает права и обязанности всех собственников помещений многоквартирного дома. Поэтому указания суда первой инстанции о том, что голосование З. не могло повлиять на итоги голосования, а принятые решения направлены на обеспечение содержания и ремонта жилого дома и предоставление в него коммунальных услуг, т.е. не нарушают права и законные интересы истца, основаны на неправильном толковании норм материального права.

Отсутствие решения собственников о выборе способа управления многоквартирным домом влечет применение иного порядка обеспечения такого управления. Согласно части 4 ст.161 ЖК РФ в действующей редакции орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В протоколе общего собрания от 13.11.2012 г. отражено, что общая площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного дома составляет 5.035 кв.м (л.д.9). Эти сведения совпадают с данными о составе помещений дома, отраженными в актах о состоянии общего имущества собственников, оформленных Жилищным агентством Центрального района и утвержденных администрацией Центрального района (л.д.74-79), где указана площадь жилых и нежилых помещений дома №... лит.А – 2.923 и 1.397 кв.м соответственно, лит.Б – жилые помещения площадью 176 кв.м и лит.В – жилые помещения площадью 418 кв.м и нежилые помещения площадью 121 кв.м (2.923 + 1.397 + 176 + 418 + 121 = 5.035). Согласно протоколу общего собрания в нем приняли участие собственники помещений общей площадью 2.815 кв.м., что составляет 55,9 процентов голосов.

Однако эти сведения расходятся с представленными в суд документами, при том, что ни в самом протоколе, ни в виде каких-либо приложений к нему не оформлен список лиц, принявших участие в голосовании, с указанием количества принадлежащих им голосов, что позволяло бы установить, каким именно образом было подсчитано общее количество голосов участников собрания.

Так, в протоколе предыдущего общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного по инициативе ответчика в очной форме 26.06.2012 г. (л.д.46), указана площадь жилых и нежилых помещений, находящихся в государственной собственности – 1.329 кв.м.

Вместе с тем в приложении №1 к договору управления многоквартирным домом, заключенному 01.12.2012 Жилищным агентством Центрального района с ООО «ЖКС№2 Центрального района», представляющем собой перечень жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, в отношении которых управляющая организация приняла обязательства по обеспечению предоставления в них коммунальных услуг (пункт 1.1. договора), указаны одно жилое помещение в виде двух комнат площадью 25,4 кв.м в коммунальной квартире №... общей площадью 78,8 кв.м и жилой площадью 39,3 кв.м (исходя из чего общая площадь квартиры, приходящаяся на эти комнаты, составляет 25,4: 39,3 х 78,8 = 50,93 кв.м) и четыре нежилых помещения совокупной площадью 1.151,1 кв.м (л.д.64). Эти данные совпадают со сведениями о заселении жилых помещений многоквартирного дома, предоставленными отделом вселения и регистрационного учета ГУЖА Центрального района, согласно которым в данном доме находятся в частной собственности все жилые помещения, за исключением двух комнат площадью 25,4 кв.м в квартире №..., находящихся в государственной собственности (л.д.80,81-83, 84-86).

Таким образом, исходя из приведенных сведений, в государственной собственности Санкт-Петербурга находятся жилые и нежилые помещения многоквартирного дома совокупной площадью 1.151,1 + 50,93 = 1.202,03 кв.м. Ответчиком представлены в суд также поступившие от собственников в процессе заочного голосования бюллетени в количестве 19 штук (от собственников 17 квартир из 56 квартир, имеющихся в данном доме согласно сведениям о его заселении).

В бюллетенях указана площадь жилых помещений, принадлежащих соответствующим участникам голосования, которая при простом сложении составляет 963,72 кв.м. При этом в ряде случаев указанная в бюллетенях площадь помещений расходится с их характеристиками, отраженными в сведениях о заселении дома: Площадь бюллетене указана 53,4 кв.м при фактической площади 52,6 кв.м; Площадь бюллетене указана 70,7 кв.м при фактической площади 70,3 кв.м; Площадь бюллетене указана 67,5 кв.м при фактической площади 65,7 кв.м. По голосовании приняли участие трое собственников (З., А. и С. – л.д.34-36), в связи с чем соответствующее площади квартиры количество голосов – 65,7 – должно быть учтено при подсчете однократно. По голосовании приняла участие собственник Ж., указавшая площадь принадлежащего ей помещения в 12 кв.м (л.д.32), однако согласно сведениям о заселении и о принадлежности жилых помещений в этой квартире общей площадью 72,2 кв.м и жилой площадью 43,0 кв.м Д. занимается одна комната площадью 12,5 кв.м., на которую приходится общая площадь,5: 43 х 72,2 = 20,99 кв.м (л.д.85). По голосовании приняла участие Н., указавшая площадь принадлежащего ей помещения в 26,92 кв.м (л.д.29), однако в данных о заселении по этой квартире указано, что она занята одной семьей, её собственником указан Б., общая площадь квартиры – 61,3 кв.м, жилая площадь – 36,6 кв.м (л.д.85), в связи с чем при отсутствии правоустанавливающих документов в отношении этой квартиры её общая площадь может быть учтена при подсчете голосов участников собрания целиком.

Вместе с тем даже с учетом указанных выше корректировок совокупная площадь помещений, принадлежащих гражданам, принявшим участие в голосовании, составит не более 1004,09 кв.м. В свою очередь, истец правильно указывает на то, что в отношении некоторых жилых помещений в деле имеются сведения об их нахождении в общей долевой собственности граждан, в связи с чем количество голосов каждого из участников голосования при отсутствии у него полномочий действовать от имени других собственников могло учитываться лишь в соответствии с приходящейся на это лицо долей. В частности, принявшая участие в голосовании от Ш., указавшая площадь принадлежащего ей помещения в 73,8 кв.м (что соответствует общей площади указанной квартиры – л.д.28, 84), в действительности является участницей общей долевой собственности на квартиру с долей в размере? (л.д.103). Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что представленными в суд документами подтверждается участие в голосовании собственников помещений совокупной площадью 2.815,71 кв.м, противоречит материалам дела. С учетом площади помещений, находящихся в государственной собственности, совокупное число голосов участников собрания составляло не более 1.202,03 + 1004,09 = 2.206,12 кв.м., что не соответствует приведенным в протоколе сведениям (2.815 кв.м) и значительно меньше пятидесяти процентов от общего числа голосов (5.035), что составляет 5.035 х 50: 100 = 2.517,5 голосов.

Исходя из изложенного материалы дела позволяют сделать вывод о неправомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в форме заочного голосования, результаты которого оформлены протоколом №1 от 13 ноября 2012 года.

Заслуживают внимания и доводы истца о несоблюдении ответчиком, по инициативе которого проведено заочное голосование, процедуры уведомления собственников о его проведении, установленной ч.4 ст.45 ЖК РФ. Согласно указанной норме собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. По смыслу этого положения закона уведомление собственников помещений дома о проведении собрания путем размещение в помещении, доступном для всех собственников, допускается в случае, если имеется соответствующее решение общего собрания собственников. По общему же правилу (при отсутствии иного решения собственников) сообщение о проведении собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом либо вручено каждому собственнику под роспись.

Достоверных доказательств соблюдения установленной законом процедуры уведомления (за исключением самого факта участия в голосовании части собственников помещений, составляющих менее 1/3 от общего числа квартир в доме) ответчиком не представлено. Указанные обстоятельства являются безусловным основанием для признания решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятых при отсутствии кворума, недействительными.

Кроме того, материалы дела не позволяют признать соблюденным и условие проведения общего собрания собственников в форме заочного голосования, предусмотренное ч.1 ст.47 ЖК РФ, в силу которой это возможно лишь в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 Кодекса кворума.

Доказательств надлежащего уведомления собственников помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания собственников в очной форме, которое оформлено протоколом от 26.06.2012 г. (л.д.46), ответчиком не представлено, в связи с чем явка на указанное собрание собственников четырех квартир, отраженная в бланке регистрации (л.д.47), не свидетельствует о соблюдении установленного законом условия, поскольку по смыслу закона отсутствие кворума на очном собрании имеет значение лишь при соблюдении процедуры его созыва.

Отраженные в протоколе данные о принадлежности государству жилых и нежилых помещений дома общей площадью 1.329 кв.м., как указано выше, являются недостоверными. К тому же в протокол, датированный 26.06.2012 г., включены сведения о доверенности К., являвшегося представителем Санкт-Петербурга как собственника помещений дома и инициатора собрания, выданной 28.06.2012 г. – позднее даты проведения собрания, что указывает на недостоверность содержания протокола.

При таком положении следует признать, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права (неправильно истолкован закон), выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, подтвержденным доказательствами, что является основанием для отмены обжалуемого решения в силу ч.ч.1 и 2 ст.330 ГПК РФ, а требование З. о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 14 марта 2013 года по настоящему делу отменить.

Признать недействительными решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу проведенного в форме заочного голосования в период с 05.11.2012 г. по 07.11.2012 г., оформленные протоколом общего собрания №1 от 13ноября 2012 года.

Если жильцы дома приняли на общедомовом собрании неправомочное решение или допустили нарушения в процедурных моментах, то у управляющей компании появляется возможность признания недействительности протокола. В статье мы разберемся с тем, как правильно оспаривать решения ОСС. В этом поможет ознакомление с судебной практикой рассмотрения подобных споров.

Как обжаловать в суде результат голосования

Главным органом, принимающим решения при управлении МКД, является общедомовое собрание. Вынесенные им в рамках общего голосования решения считаются обязательными для всех владельцев помещений, даже если часть из них придерживается иного мнения. Управляющие организации также обязаны исполнять волю жильцов в большинстве вопросов, в том числе, касающихся перечня необходимых жилищных и прочих услуг, размера их оплаты и так далее.

Противоречия с собственниками порой заходят слишком далеко. Например, УК не может в течение нескольких лет повысить оплату за какие-то свои услуги, в результате чего из-за вполне закономерных инфляционных процессов начинает нести убытки. Размер платы утверждается голосованием на тех же ОСС. Если управляющая организация не может добиться требующегося ей результата, то приходится искать пути выхода из ситуации. Для начала можно попробовать добиться признания протокола общего собрания собственников многоквартирного дома недействительным. О том, выбрав 6 самых частых и опасных ошибок.

Если проведение нужных решений становится невозможным, то тогда стоит задуматься об избавлении от убыточного МКД досрочно или после истечения срока действия договора управления. Однако сначала мы все же рекомендуем попытаться .

Есть три случая, когда возможно отклонить решение ОСС.

1. На собрании не было кворума.

Если собрание проведено при недостаточном количестве жильцов, то результаты такого голосования не будут считаться действительными. Это касается очной процедуры , которую провести наиболее сложно, особенно в больших домах.

В статье 45 ЖК РФ указывается, что ОСС правомочны при участии в них собственников, имеющих более 50% голосов. Наличие кворума проверяется непосредственно перед тем, как происходит рассмотрение вопросов по существу. Если подсчет показывает, что участников недостаточно, то собрание следует перенести.

Если вопросы обсуждаются и выносятся на голосование при отсутствии кворума, то несогласной стороне в дальнейшем не составит труда оспорить принятые решения. Судебная практика четко показывает, что инициировать признание протокола общего собрания недействительным в таких случаях несложно – любой суд признает иск УК или ТСЖ правомерным.

2. Нарушение порядка уведомления.

Всех собственников следует уведомлять о готовящемся собрании, так как они имеют право голоса и должны участвовать в принятии решений. Если определенные вопросы планируется провести быстро и без лишней огласки, то инициаторы этим правилом могут пренебречь. При фиксации таких нарушений можно смело готовить иск о признании протокола общего собрания собственников недействительным – судебная практика оспаривания показывает, что и здесь у нарушителей шансов практически нет.

Отсутствие должных уведомлений является прямым нарушением прав кого-то из жильцов. При подтверждении таких обстоятельств протокол будет отменен.

Ууведомить собственников о проведении собрания можно .

3. Вопрос не выносился на повестку собрания.

В некоторых случаях важные вопросы могут попытаться провести в качестве дополнений или «случайно» всплывших при обсуждении моментов. Так делается обычно для того, чтобы на собрание не пришли явные противники определенного решения. Они могут ознакомиться с повесткой, не увидеть важных для себя моментов и отказаться от посещения ОСС.

Повестка – это обязательный документ, который составляется до собрания и демонстрируется жильцам вместе с уведомлением. Голосовать на собрании можно только за те вопросы, которые есть в повестке. Менять ее после оглашения запрещено. Если подтверждается факт того, что в протоколе оказались вопросы, отсутствовавшие в повестке, то это автоматически делает собрание неправомерным, а его решения – ничтожными. Главное предоставить при этом документальные свидетельства нарушений.

Если были нарушения – решения считаются действительными?

Если процедура проведения общего собрания собственников нарушена и оспаривающая сторона собрала достаточные доказательства этого, то признание протокола недействительным не вызовет затруднений. Владельцы помещений часто прибегают к различным хитростям. Например, при отсутствии кворума они не вносят в повестку , но добирают недостающие подписи в дальнейшем путем поквартирного обхода.

Многие считают это небольшим отступление от процедуры, но на самом деле здесь налицо серьезное нарушение. Если его удается зафиксировать, то появляется возможность для обжалования протокола.

Часто такие обходы с целью заочного выполнения требования о кворуме совершаются по инициативе домового совета и все участвующие стороны не имеют претензий. В связи с этим подобная схема и не воспринимается как нарушение. Однако суд посмотрит на ситуацию совершенно иначе, когда окажется, что таким образом были нарушены права кого-то из жильцов. Например, именно к ним инициаторы решения за подписью не подошли, потому что заранее знали о несогласии с продвигаемым вопросом.

В данной ситуации к спору о признании протокола общего собрания собственников недействительным нужно привлекать кого-то из жителей, чьи права были нарушены. Именно от них суд получит достоверное свидетельство того, как проводилось ОСС и собирались подписи.

Как оспаривать в суде решение, и какой порядок обращения

Начать нужно с наименее сложного и затратного способа – предложить проголосовать по спорному вопросу еще раз. Это допускается, если такая возможность прописана в уставе ОСС. В таком случае собрание проводится по всем правилам – с необходимыми оповещениями, правильно составленной повесткой, кворумом и так далее.

Если такой относительно мирный путь реализовать не получается, то тогда придется обращаться в суд. Иск о признании протокола общего собрания собственников недействительным подается по месту нахождения дома. При этом нужно обязательно предоставить подтверждение того, что копия иска направлена ответчику. В противном случае суд откажется от рассмотрения дела.

О готовящемся разбирательстве нужно предупредить собственников квартир. В том числе, их надо вкратце ознакомить с материалами дела. Речь идет, прежде всего, о доказательствах, которые оспаривающая сторона собирается предоставить суду. Без этого рассмотрения дела также не произойдет, потому что собственники – ключевой участник всех подобных разбирательств, и неправомерно принятые решения оспариваются как нарушающие их интересы.

Судебная практика

В судебных разбирательствах большой проблемой зачастую становится именно соблюдение процедуры подготовки к подаче иска. Даже при наличии твердых доказательств нарушения правил проведения ОСС споткнуться можно на упоминавшихся уже уведомлениях собственников.

ФЗ-100 от 7 мая 2013 года внес в ГК РФ изменения, описывающие правила проведения общих собраний и оспаривание их протоколов. В некоторых аспектах процедура стала более понятной, но одновременно также она осложнилась необходимостью письменного уведомления всех собственников. Делается это двумя способами: заказным письмом или при личной встрече.

Судебная практика показывает, что при отсутствии подтверждения уведомления собственников (в том числе, несогласных с действиями истца) заявление оставляется без движения.

Полярнозоринский районный суд Мурманской области в составе:

председательствующего судьи Ложкиной *.*. ,

при секретаре Шамбер *.*. ,

с участием представителя ответчика Тимкиной *.*. ,

представителя третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований, ООО «Норд-Сервис Плюс» Шагановой *.*. ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лемешевой *.*. к Администрации муниципального образования г.Полярные Зори с подведомственной территорией Мурманской области о признании недействительным решения общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома №**, расположенного по, о смене управляющей организации,

Установил:

Лемешева *.*. обратилась в суд с иском к Администрации муниципального образования г.Полярные Зори с подведомственной территорией Мурманской области и Обществу с ограниченной ответственностью «Норд-Сервис Плюс» о признании недействительным решения общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома о смене управляющей организации.

В обоснование заявленных требований в заявлении истец указала, что 21.09.2010 состоялось собрание собственников жилых помещений дома №**, расположенного по, на котором было принято Решение о смене управляющей организации.

На данном собрании было принято Решение: расторгнуть с 01 ноября 2010 года договор управления многоквартирным домом с действующей управляющей компанией ООО «Интерполюсмонтаж»; выбрать с 01 ноября 2010 года в качестве управляющей компанией ООО «Норд-Сервис Плюс». С указанным Решением она не согласна, считает его незаконным, поскольку она не смогла принять участие в голосовании в связи с тем, что Администрация г.Полярные Зори не сообщила ей о проведении собрания в форме заочного голосования ни заказным письмом, ни под роспись. Также ей известно, что за ООО «Норд-Сервис Плюс» не голосовали собственники многих квартир. Проверить наличие кворума при голосовании и его результаты она не могла в связи с отсутствием доступа к документам, содержащим сведения о результатах голосования.

При проведении собрания в форме заочного голосования по вопросам расторжения договора управления жилым домом с управляющей организацией ООО «Интерполюсмонтаж», о выборе другой управляющей организации – ООО «Норд-Сервис Плюс», были существенно нарушены нормы ЖК РФ. Так, собственники не были должным образом уведомлены о проведении собрания в форме заочного голосования заказным письмом либо под роспись. Истец, также как и 30% собственников жилых помещений указанного дома, не была извещена о проведении собрания, в связи с чем она не смогла принять участие в голосовании.

Просит признать Решение от 21 сентября 2010 года общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по, о расторжении договора управления многоквартирным домом с действующей управляющей компанией ООО «Интерполюсмонтаж» и выбор с 01 ноября 2010 года в качестве управляющей компанией ООО «Норд-Сервис Плюс» недействительным.

В ходе производства по делу истец Лемешева *.*. уточнила исковые требования и обстоятельства, на которых они основаны, представила уточненное исковое заявление, из которого следует, что она является собственником жилого помещения – квартиры №**, расположенной в доме №** по, в голосовании по вопросу расторжения договора управления жилым домом с ООО «Интерполюсмонтаж» участвовала, возражала против смены управляющей компании. Однако более половины собственников жилых помещений вышеуказанного дома участия в голосовании не принимали. Более половины проголосовавших были против смены управляющей компании (т.1 л.д.146-147). Просила рассмотреть дело без ее участия, представила соответствующее заявление (т.2 л.д. 141).

В судебном заседании 21.02.2011 представитель истца Григоращенко *.*. отказался от требования к ООО «Норд-Сервис Плюс», обосновав тем, что ООО «Норд-Сервис Плюс» не является надлежащим ответчиком по иску, поскольку не является собственником жилых помещений, расположенных в вышеуказанном доме, участия в голосовании не принимало. Исковые требования основаны на том, что собрание в форме заочного голосования по вопросам расторжения договора управления жилым домом с управляющей организацией ООО «Интерполюсмонтаж» было проведено без наличия кворума, при подведении итогов голосования были учтены недействительные бюллетени, Решение принято не большинством голосов, соответственно, надлежащим ответчиком по делу является Администрации муниципального образования г.Полярные Зори с подведомственной территорией Мурманской области.

В судебном заседании 21.03.2011 в качестве представителя истца на основании доверенности принимала участие Лопатина *.*. (т.2 л.д.250).

Представитель истца Лопатина *.*. суду пояснила, что истец Лемешева *.*. является собственником жилого помещения – квартиры №**, расположенной в доме №** по. 21.09.2010 в указанном жилом доме администрацией г.Полярные Зори было инициировано собрание собственников жилых помещений в форме заочного голосования, которое было проведено в период с 10 по 20 сентября 2010 года. По итогам голосования было принято Решение о смене управляющей организации ООО «Интерполюсмонтаж» и выборе новой управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс». В ходе голосования были существенно нарушены права собственников жилых помещений: голосование проводилось с нарушением процедуры, предусмотренной ЖК РФ; часть бюллетеней, учтенных при голосовании, является недействительной; в бюллетенях содержатся недостоверные данные о площадях квартир, что повлекло неправильный подсчет голосов.

Так, собственники жилых помещений не были должным образом уведомлены о проведении общего собрания, сообщение истцу заказным письмом не направлялось, под роспись не вручалось. Бюллетени для голосования были выданы всем жителям данного дома без проверки их полномочий на участие в голосовании. Кроме того, был принят к подсчету бюллетень по квартире №**, заполненный гр-кой П, голосовавшей за совершеннолетнего сына гр-на В, являющегося также собственником этой квартиры без оформления надлежащим образом полномочия на голосование. В бюллетене по квартире №** (собственники гр-н и гр-ка О) не указана дата голосования, по квартирам №** (собственник гр-ка М), №** (собственник гр-н Н), №** (собственник гр-ка Ц), №** (собственник гр-н Ж) площади квартир не соответствует фактической, по квартирам №** (собственник гр-н К), №** (собственник гр-ка Г) №** (собственник гр-н Ж), №** (собственник гр-н А), №** (собственник гр-ка И), №** (собственник гр-ка Ц), находящихся в совместной собственности, без доверенности голосовал только один собственник за других собственников. Также полагает недействительным бюллетень по квартире №**, так как он заполнен не собственником квартиры, в бюллетене указана дата голосования ранее даты начала голосования.

В бюллетенях по квартирам №** указана дата голосования ранее даты начала голосования. Бюллетени по квартирам №** и и №** являются испорченными, возможно, не поставлена дата голосования.

По данным основаниям вышеуказанные бюллетени являются недействительными, что повлекло неверный подсчет голосов.

Таким образом, по мнению представителя истца, общая площадь квартир составила *** кв. м, в том числе муниципальная – *** кв.м, что составляет 17,29 %, тогда как в протоколе общего собрания собственников жилых помещений указано 20,8%. Всего голосовании приняло участие 42,8% голосов собственников помещений. С учетом недействительных бюллетеней, и разницы в площадях, что составляет 27,3% голосов, кворум голосования отсутствует (32,79 %).

Собранием были существенно нарушены права истца на реализацию прав собственника жилого помещения по выбору способа управления жилым помещением.

Кроме того, ООО «Норд-Сервис Плюс» в качестве управляющей организации не имеет опыта управления жилым фондом и необоснованно завышает тарифы на содержание и ремонт мест общего пользования, тогда как ООО «Интерполюсмонтаж» тариф на данные виды услуги не повышает уже три года.

В нарушение положений ст. 162 п.8.2 ЖК РФ вопрос о ненадлежащем выполнении управляющей организации ООО «Интерполюсмонтаж» своих обязанностей по управлению многоквартирным домом не выносился, то есть работа ООО «Интерполюсмонтаж» не надлежащей принята не была.

При проведении проверки прокуратурой г.Полярные Зори не проводился анализ бюллетеней собственников помещений дома №** по.

Считает, что нарушены права и законные интересы истца как собственника жилого помещения, поскольку истец голосовала против смены управляющей компании, многие собственники, голосовавшие за смену управляющей организации, впоследствии изменили свое мнение, о чем свидетельствуют их подписи в заявлении в прокуратуру г.Полярные Зори. Полагает, что мнение истца могло повлиять на результаты голосования с учетом признания вышеуказанных бюллетеней по изложенным выше основаниям недействительными, при голосовании допущены существенные нарушения норм ЖК РФ. В силу ч.6 ст.46 ЖК РФ Решение, принятое общим собранием собственников помещений, должно быть признано недействительным.

Представителем истца представлено заявление о рассмотрении дела без ее участия (т.3 л.д. 224).

Представитель ответчика Администрации муниципального образования г.Полярные Зори Тимкина *.*. возражала против удовлетворения заявленных требований, указав в обоснование следующее.

Администрация г.Полярные Зори выступила инициатором и организатором голосования по вопросу смены управляющей организации в доме №** по. В качестве альтернативы ООО «Интерполюсмонтаж» была предложена компания ООО «Норд-Сервис Плюс». Силами Комитета по управлению муниципальным имуществом было организовано оповещение собственников жилых помещений о собраниях путем вручения уведомлений лично под роспись, а также путем размещения объявлений в общедоступных местах (входных дверях подъездов) в соответствии с требованиями ст.45 ЖК РФ.

При подсчете голосов собственников были допущены технические ошибки, в связи с чем расчет подвергался корректировке: в голосовании приняло участие 53,88% собственников, кворум имелся, из них 89,76% проголосовали за расторжение договора управления с ООО «Интерполюсмонтаж» за выбор управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс». Голос истца Лемешевой *.*. «против» был принят и учтен при подведении итогов голосования, Решение о смене управляющей организации было бы принято большинством голосов.

При корректировке расчета бюллетени по квартирам №** (собственники гр. Ф), №** (собственник гр-ка О) и №** (собственник гр-н Д), признаны недействительными.

Также при корректировке расчета была учтена площадь помещений в соответствии с правоустанавливающими документами, принадлежащая проголосовавшему собственнику, поскольку некоторые собственники неправильно указали в бюллетенях площадь – проголосовавший собственник указал общую площадь квартиры, тогда как квартира находится в совместной собственности. При этом при корректировке расчета изменилась площадь, но общие результаты голосования не изменились, кворум имелся, большинство собственников проголосовало за смену управляющей компании.

Кроме того, в летний период 2010 года в п.Африканда сложилась крайне напряженная социальная обстановка, вызванная ненадлежащим исполнением управляющей организацией ООО «Интерполюсмонтаж» своих обязательств по договору управления жилым фондом, а также отключением горячей воды, в связи с неплатежами управляющей организации перед ресурсоснабжающими организациями. Неоднократно в администрацию г.Полярные Зори поступали жалобы от граждан, в связи с чем проводились встречи жителей поселка с главой муниципального образования, представителями Думы, управляющей организации, ОАО «Т». Ситуация широко освещалась в средствах массовой информации.

Полагает, что собрание проведено в полном соответствии с положениями ст.ст.44 и 162 ЖК РФ, поскольку указанные нормы не предусматривают обязательным условием смены управляющей организации признание работу управляющей организации, осуществляющей управление многоквартирным жилым домом, ненадлежащей. На этом основании вопрос о признании работы управляющей организации ООО «Интерполюсмонтаж» на голосование не ставился.

Также указанные нормы права не предусматривают указание в бюллетенях для голосования данные паспортов собственников жилых помещений.

Полагает, что имеющиеся недостатки в оформлении бюллетеней, на которые обратила внимание представитель истца, носят технический характер и не влияют на результаты голосования.

Представители третьего лица на стороне истца, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Интерполюсмонтаж», извещенные о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Предоставлен отзыв на иск, в котором указано, что ООО «Интерполюсмонтаж» полагает иск подлежащим удовлетворению на том основании, что в силу положений ч.8.2 ст.162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном жилом дом не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора на управление многоквартирным домом в случае надлежащего исполнения управляющей организацией условий договора.

Работа ООО «Интерполюсмонтаж» по управлению многоквартирным домом №**, расположенным по, ненадлежащей признана не была, в связи с чем основания для расторжения договора в одностороннем порядке отсутствовали.

Представитель третьего лица на стороне истца Яроцевич *.*. заявил ходатайство об отложении слушания дела, указал на невозможность явки в судебное заседание в связи с участием в судебном заседании Арбитражного суда Мурманской области 13.04.2011.

Суд не находит оснований для удовлетворения заявленного представителем третьего лица ходатайства, поскольку причина неявки в судебное заседание не является уважительной.

При данных обстоятельствах в силу положений ч.3 ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено без участия представителей третьего лица на стороне истца, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Интерполюсмон *.*. и Федорова *.*.

Третьи лица на стороне истца, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, привлеченные к участию в деле определением суда от 21.02.2011, собственники жилых помещений Петухов *.*. , Бойко *.*. , Бутузова *.*. , Астраханская *.*. , Астраханский *.*. , Газизулина *.*. , Островский *.*. , Иванова *.*. , Котегов *.*. , Котегова *.*. , Одноочко *.*. , Брик *.*. полагали иск подлежащим удовлетворению на том основании, что качество оказания услуг ООО «Интерполюсмонтаж» их устраивает.

При этом Петухов *.*. , Бойко *.*. пояснили, что они не принимали участие в голосовании, поскольку отсутствовали в период проведения выборов по месту жительства.

Третьи лица Бутузова *.*. и Газизулина *.*. пояснили, что они голосовали 14.09.2010 за смену управляющей организации, но поскольку тарифы за коммунальные услуги увеличились в большем размере, чем они предполагали, считают, что следует оставить прежнюю управляющую организацию ООО «Интерполюсмонтаж».

Третье лицо Островский *.*. пояснил, что он голосовал за смену управляющей организации, но впоследствии изменил свое мнение, так как считает, что его ввели в заблуждение относительно финансового положения ООО «Интерполюсмонтаж».

Третье лицо Иванова *.*. пояснила, что при голосовании указала в бюллетене общую площадь квартиры, поскольку добросовестно заблуждалась относительно того, какие сведения относительно площади помещения следует указывать в бюллетене.

Третьи лица Котегов *.*. и Котегова *.*. пояснили, что в принадлежащей им квартире № 17 спорного дома проживает их сын, поэтому они участия в голосовании не принимали. Работой ООО «Интерполюсмотнаж» они доволны, полагают, что иск следует удовлетворить.

Третье лицо Одноочко *.*. пояснил, что участия в голосовании он не принимал, так как отсутствовал в период проведения выборов в п.Африканда, иск подлежит удовлетворению, так как ООО «Интерполюсмонтаж» работает давно, их работа его удовлетворяет.

Третье лицо Брик *.*. пояснил, что он полагает иск подлежащим удовлетворению, поскольку работа ООО «Интерполюсмонтаж» его устраивает, голосовал он за ООО «Норд-Сервис Плюс» добровольно, в бюллетене указана дата его заполнения.

Представитель третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Норд-Сервис Плюс» Шаганова *.*. полагала, иск удовлетворению не подлежит по основаниям, приведенным представителем ответчика. ООО «Норд-Сервис Плюс» приступило к управлению жилым домом №** по, для чего были заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями, а также с иными организациями, оказывающими коммунальные услуги.

Третьи лица на стороне ответчика, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, привлеченные к участию в деле определением суда от 21.02.2011, собственники жилых помещений Серебренникова *.*. , Шатаева *.*. , Епешина *.*. , Уткин *.*. полагали иск не подлежащим удовлетворению. В обоснование указали, что их не устраивало качество работы управляющей организации ООО «Интерполюсмонтаж», в частности сантехнической службы, дворников и т.д. Когда предложили заменить эту организацию, они согласились и проголосовали за ООО «Норд-Сервис Плюс».

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, собственники жилых помещений спорного дома: Лемешев *.*. , Пудренахт *.*. , Уткина *.*. , Захаркевич *.*. , Корбут *.*. , Епешина *.*. , Кубасов Д,И., Чайникова *.*. , Зенкова *.*. , Недолужко *.*. , Анисимова *.*. , Дымарчук *.*. , Сергин *.*. , Уфаркина *.*. , Тарасова *.*. , Островская *.*. , Гринбергс *.*. , Савинов *.*. , Ботова *.*. , Терентьев *.*. , Терентьева *.*. , Уткин *.*. , Уткина *.*. , Савинская *.*. , Савинский *.*. , Усков *.*. , Малюгин *.*. , Малюгина *.*. , Коваленко *.*. , Коваленко *.*. , Коваленко *.*. , Коваленко *.*. , Нагорная *.*. , Нагорный *.*. , Серебрякова *.*. , Малюгин *.*. , Малюгина *.*. , Ганичева *.*. , Гусев *.*. , Троценко *.*. , Малюгина *.*. , Федотова *.*. , Жилкин *.*. , Башин *.*. , Башина *.*. , Деменцова *.*. , Полтщук *.*. , Иванов *.*. , Иванова *.*. , Юдина *.*. , Савченко *.*. , Баркарь *.*. , Андреев *.*. , Смирнова *.*. , Севастьянов *.*. , Петрова *.*. , Вишняков *.*. , Вишнякова *.*. , в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки не сообщили, были уведомлены о времени и месте судебного заседания путем направления заказных писем, о чем в деле имеются почтовые уведомления.

В порядке, предусмотренном ч.3 ст.167 ГПК РФ, суд с согласия сторон считает возможным рассмотреть дело в отсутствие перечисленных третьих лиц.

Выслушав стороны, третьих лиц, изучив материалы гражданского дела, материалы проверки, представленные прокуратурой г. Полярные Зори, суд находит иск Лемешевой *.*. не подлежащим удовлетворению.

В силу п.8 ч.1 ст.4 ЖК РФ отношения по поводу управления многоквартирными домами регулируются жилищным законодательством, в том числе Жилищным кодексом РФ.

Согласно ч.1 ст.44, п.4, п.5 ч.2 ст.44, а также ч.3 ст.161, ч.8 ст.162 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относятся, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом, выбор управляющей организации, Решение вопросов об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Решение общего собрания по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, принятое в соответствии с установленным ЖК РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании (ч.5 ст.46, ч.3 ст.161ЖК РФ).

Часть 9 статьи 161 ЖК РФ предусматривает, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Из указанных положений закона, а также общих правил изменения и расторжения договоров, предусмотренных главой 22 и 29 ГК РФ, применяемых к спорным правоотношениям в силу ч.8 ст.162 ЖК РФ, следует, что в случае принятия собственниками решения о передаче принадлежащего им имущества в управление иной организации, они должны решить вопрос об отказе от исполнения действующего договора управления многоквартирного дома, с учетом оснований, предусмотренных п.8.1 ЖК РФ или п.8.2 ЖК РФ, а также условиями договора.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Статья 450 ГК РФ предусматривает возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично в случае, если такой отказ допускается законом или соглашением сторон. В этом случае договор считается расторгнутым или измененным.

Судом установлено, что многоквартирный дом №** по расположен в пределах административно-территориальных границ муниципального образования г.Полярные Зори с подведомственной территорией.

В период с 10.09.2010 по 20.09.2010 Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Полярные Зори в пределах предоставленных ему полномочий (п.40,41 Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом г.Полярные Зори) (т.1, л.д.109), являясь собственником муниципального имущества, в целях улучшения качества обслуживания и ремонта общего имущества, инициировал общее собрание собственников помещений многоквартирного дома №**, расположенного по. В повестку дня были включены вопросы о расторжении договора с действующей управляющей организацией ООО «Интерполюсмонтаж» и о выборе в качестве управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс», а также иные вопросы (т.1, л.д.86).

По итогам общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования, было принято Решение о расторжении с 01.11.2010 договора управления многоквартирным домом с действующей управляющей организацией ООО «Интерполюсмонтаж», а также о выборе с 01.11.2010 в качестве управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс», что следует из протокола собрания (т.1, л.д.87).

21.01.2008 на основании открытого конкурса по отбору управляющей организации, проведенного администрацией г.Полярные Зори с подведомственной территорией, в порядке, предусмотренном ч.3 ст.161 ЖК РФ и Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме надлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», на основании решений общих собраний Собственников помещений многоквартирных домов о выборе способа управления, был заключен договор управления многоквартирным домом между собственником жилого помещения в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Полярные Зори и управляющей организацией ООО «Интерполюсмонтаж» в лице генерального директора гр-на Х, предметом которого (п.1.1) явились полномочия по управлению многоквартирным домом за счет средств собственников помещений, включающие обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан и пользования нежилыми помещениями собственниками, обеспечение надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, Решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме и др. (т.1, л.д.43-63).

Указанный договор распространял свое действие, в том числе, на жилой многоквартирный дом №** по, что следует из приложения к договору (т.1, л.д.50).

Как следует из п.5.1 Договор заключен сроком на 1 год, действие договора начинается с 01.02.2008. Согласно п.5.2, договор пролонгируется на 3 месяца, если большинство собственников помещений на основании решения общего собрания о выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом не заключили договоры, предусмотренные ст.164 ЖК РФ; товарищество собственников жилья, жилищный либо иной специализированный потребительский кооператив не зарегистрированы на основании решений общего собрания о выборе соответствующего способа управления многоквартирным домом; другая управляющая организация, выбранная на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, созываемого не позднее чем через 1 (один) год после заключения договоров управления многоквартирным домом, в течение 30 дней со дня подписания договора (договоров) управления многоквартирным домом или иного установленного договором срока не приступила к его выполнению; другая управляющая организация, отобранная органом местного самоуправления для управления многоквартирным домом на основании открытого конкурса, не приступила к исполнению договора управления многоквартирным домом в установленные условиями сроки.

При этом договор может быть прекращен до истечения срока его действия при ликвидации Управляющей организации как юридическое лицо с момента внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении юридического лица; на основании решения общего собрания собственников о выборе одного способа управления либо иной управляющей организации при условии письменного предупреждения об этом Управляющей организации за 60 дней; на основании решения суда о признании недействительными результатов открытого конкурса, послужившего основанием для заключения настоящего договора (п.5.3).

Исходя из условий договора, одним из оснований прекращения договора в одностороннем порядке является Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе другой управляющей организации, при этом признание деятельности действующей управляющей организации ненадлежащей не требуется, в связи с чем доводы представителя истца Лопатиной *.*. о нарушении положений ст.162 ЖК РФ суд находит несостоятельными.

Из норм, предусмотренных ст.67 ГПК РФ, следует, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу норм ЖК РФ правом на формулирование вопросов, выносимых на голосование, обладает собственник, инициировавший собрание, в данном случае администрация г.Полярные Зори.

Порядок проведения общего собрания собственников жилья регулируется ст.ст. 45-48 ЖК РФ.

Так, согласно ч.4 и ч.5 ст. 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если Решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким Решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

повестка дня данного собрания;

порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено в форме заочного голосования без совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, что предусмотрено ст.47 ЖК РФ.

При этом собственники жилья передают в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, до даты окончания их приема.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался»; аналогичные положения содержатся в ч.3 ст.47 ЖК РФ.

В соответствии с ч.ч. 1 и 2 ст.47 ЖК РФ Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

Как следует из доказательств, изученных судом, порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме был соблюден.

Инициатором собрания - Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Полярные Зори, были приняты должные меры для уведомления собственников о проведения собрания. Большинство собственников помещений были уведомлены лично, под роспись, в соответствующем реестре, квартиры №** являются муниципальными (т.1, л.д.123-124, 172-174). Также уведомления о проведения собрания были размещены в помещении данного дома - на входных дверях подъездов, в доступном для всех собственников помещений месте. Кроме того, сообщения о проводимых собраниях вывешивались дополнительно в общественных местах.

Из объяснений третьего лица на стороне ответчика Епешиной *.*. следует, что она по поручению Комитета по управлению муниципальным имуществом непосредственно занималась уведомлением собственников помещений дома №** по о голосовании по вопросу смены управляющей организации, занималась выдачей и сбором бюллетеней.

Факт надлежащего уведомления собственников жилых помещений вышеуказанного дома о проводимом общем собрании собственников в форме заочного голосования также подтверждается объяснениями третьих лиц – собственников жилых помещений Бутузовой *.*. , Газизулиной *.*. , Островского *.*. , из которых следует, что бюллетени для голосования им выдала Епешина *.*. (т.3, л.д.72).

При данных обстоятельствах суд считает, что права истца Лемешевой *.*. на уведомление об общем собрании собственников, а также на участие в голосование не было нарушено инициатором голосования – администрацией г.Полярные Зори.

Сообщения о голосовании соответствуют требованиям ч.5 ст.45 ЖК РФ, содержат предусмотренные законом сведения: наименование инициатора голосования, указание на форму голосования – заочное голосование, дату окончания приема решений собственников, а также место и адрес, куда подаются решения, повестку дня собрания, порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании, место и адрес, где с ними можно ознакомиться (т.1, л.д.86).

Решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, были заполнены собственниками и приняты до окончания голосования. Доказательства нарушения указанного срока и несвоевременного принятия бюллетеней для голосования истцом суду не представлены.

Доводы представителя истца о том, что собственники квартир №** голосовали ранее даты назначенного собрания, поскольку в них указаны даты голосования ранее даты проведения общего собрания собственников, в связи с чем бюллетени, заполненные собственниками указанных квартир, являются недействительными, суд находит несостоятельными, поскольку в судебном заседании установлено, что бюллетени для голосования были выданы собственникам помещений заблаговременно до даты проведения общего собрания собственников, т.е. до 10.09.2010. При этом некоторые собственники помещений, учувствовавших в голосовании, заполняли бюллетени для голосования сразу после их получения, указывая в бюллетенях дату их заполнения, что подтверждается объяснениями третьих лиц, собственников жилых помещений – Епешиной *.*. , Газизулиной *.*. , Брик *.*.

По мнению суда, указание в бюллетенях даты голосования ранее срока начала проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования не является основанием для признания таких бюллетеней недействительными, поскольку выявленные недостатки при заполнении бюллетеней носят технический характер, не являются существенными и не влекут за собой признание бюллетеней недействительными. Собственники помещений выразили свое мнение по вопросам, поставленным на повестку дня, решения собственников были получены до даты окончания голосования в соответствии с положениями ч.2 ст.47 ЖК РФ.

Доводы представителя истца о том, что при проведении проверки прокуратурой г.Полярные Зори не проводился анализ бюллетеней собственников помещений дома №** по, основаны на предположениях и не нашли своего подтверждения в судебном заседании. Кроме того, указанные доводы опровергаются материалами проверки, представленными прокуратурой г.Полярные Зори, в которых имеются все бюллетени для голосования собственников помещений вышеуказанного дома, учувствовавших в голосовании, а также сведения о собственниках помещений спорного дома, представленные в прокуратуру г.Полярные Зори администрацией муниципального образования г.Полярные Зори и Кандалакшским филиалом Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области.

В судебном заседании представитель Администрации г.Полярные Зори Тимкина *.*. признала, что бюллетени по квартирам №** являются недействительными, поскольку по квартирам №** голосовали не собственники помещений, лица, голосовавшие за собственников, не обладали соответствующими полномочиями, в бюллетене по квартире №** не указана дата голосования, указанные бюллетени не подлежали учету при подсчете голосов по результатам голосования, и не учитывались при проведении корректировки итогов голосования.

С учетом мнения представителя ответчика суд признает установленным и доказанным тот факт, что бюллетени по вышеуказанным квартирам являются недействительными, поскольку по квартире №** – собственники гр.В, бюллетень заполнен гр-кой П и по квартире №** – собственник гр-ка Д, бюллетень заполнен гр.С, голосовали лица, не являющиеся собственником этих помещений и не обладающими соответствующими полномочиями на представление интересов собственников, по квартире №** – собственники гр.О, поскольку не указана дата голосования.

Доводы представителя истца о том, что часть бюллетеней по квартирам №** (собственник гр.М), №** (собственник гр.Н), №** (собственник гр.Ц), №** (собственник гр.Ж) №** (собственник гр.К), №** (собственник гр.Г) 64 (собственник гр.Ж), №** (собственник гр.А), №** (собственник гр.И), №** (собственник гр.Ц), №** и №** надлежит признать недействительными, являются несостоятельными по следующим основаниям.

Квартира №** находится в собственности гр.М, что подтверждается сведениями, представленными ГУПТИ г.Кандалакша, в голосовании согласно бюллетеня принимал участие гр.М, фактическая площадь квартиры составляет *** кв.м, площадь квартиры указана в бюллетене меньше фактической, и при подведении итогов голосования это не повлекло увеличения числа голосов в пользу вновь избранной управляющей организации.

Квартира №** на праве общей совместной собственности принадлежит гр-ну Н и гр-ке Н, площадь квартиры составляет *** кв.м. (т.2 л.д.30), в голосовании принимали участие оба собственника жилого помещения, при этом каждый из собственников указал в бюллетене общую площадь квартиры в размере *** кв.м. каждый (т.1 л.д.204). Однако при подсчете голосов администрацией г.Полярные Зори была учтена площадь, соответствующая доле в праве собственности помещения каждому собственнику, т.е. по *** кв.м. за каждым проголосовавшим собственником (т.3 л.д.7).

Квартира №** принадлежит на праве собственности гр-ке Ц, в голосовании согласно бюллетеня принимала участие гр-ка Ц (т.1 л.д.208), фактическая площадь квартиры составляет *** кв.м, площадь квартиры указана в бюллетене меньше фактической, в связи с чем при подведении итогов голосования это не повлекло увеличения процентного соотношения голосов в пользу вновь избранной управляющей организации.

Квартира №** принадлежит на праве собственности гр-ну Ж, принявшему согласно бюллетеня участие в голосовании (т.1 л.д.209, т.2 л.д.41), фактическая площадь квартиры составляет *** кв.м, площадь квартиры указана в бюллетене меньше фактической. Поскольку гр-н Ж является единственным собственником указанной квартиры, что подтверждается выпиской из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, голосовал он сам, о чем свидетельствует копия бюллетеня для голосования.

Квартира №** принадлежит на праве собственности гр-ну К на основании договора на бесплатную передачу квартиры в собственность от 16.10.1992 №** (т.4 л.д. 51). Участие в голосовании принимал собственник помещения гр-н К, что подтверждается копией бюллетеня (т.1 л.д.205).

Квартира №** принадлежит на праве собственности гр-ке Г, участие в голосовании согласно копии бюллетеня принимала гр-ка Г.

Квартира №** принадлежит на праве общей совместной собственности гр-ке А и гр-ну А, участие в голосовании принимали оба собственника жилого помещения, при этом каждый из собственников указал в бюллетене общую площадь квартиры в размере *** кв.м. каждый (т.1 л.д.216, 217). Однако при подсчете голосов администрацией г.Полярные Зори была учтена общая площадь квартиры, принадлежащая собственникам (т.3 л.д.7).

Квартира №** принадлежит на праве общей совместной собственности гр-ну И и гр-ке И (т.2 л.д.51), участие в голосовании принимал один собственник гр-ка И, указав в бюллетене общую площадь квартиры в размере *** кв.м. (т.1 л.д.218). При первоначальном подсчете голосов администрацией г.Полярные Зори была учтена общая площадь квартиры, принадлежащая обоим собственникам, однако при корректировке подсчета результатов голосования данные были изменены и была площадь помещения, соответствующая доле в праве собственности – *** кв.м.

Квартира №** принадлежит на праве общей долевой собственности гр. Ц и гр. Щ, общая площадь квартиры составляет *** кв.м. (т.2 л.д.61), участие в голосовании принимал один из собственников гр.Ц, указав в бюллетене общую площадь квартиры (т.1 л.д. 223), которая была учтена при первоначальном подсчете голосов администрацией г.Полярные Зори. Однако при корректировке подсчета результатов голосования данные были изменены и была площадь помещения, соответствующая доле в праве собственности – *** кв.м.

Указание в бюллетенях собственником помещения, находящегося в долевой либо совместной собственности, общей площади квартиры, не влечет за собой признание таких бюллетеней недействительными, поскольку данные недостатки при заполнении бюллетеней носят технический характер и не свидетельствуют о том, что один из собственников голосовал за других собственников этого помещения.

Собственником квартиры №** является гр-ка Б, (т.1 л.д.246 и т.2 л.д.56), которая и приняла участие в голосовании, о чем свидетельствует копия бюллетеня (т.1 л.д. 221), в котором указана дата голосования - 10.09.2010, оснований для признания данного бюллетеня недействительным нет.

Довод представителя истца о том, что бюллетень по квартире №** является недействительным на том основании, что он заполнен не собственником квартиры, в бюллетене указана дата голосования ранее даты начала голосования, также несостоятелен. Из объяснений третьего лиц Газизулиной *.*. следует, что по причине плохого зрения ей помогала заполнять бюллетени Епешина *.*. , которая зачитала вслух текст бюллетеня, Решение о том, как голосовать, принимала Газизулина *.*. сама добровольно без давления из вне. Епешина *.*. оказывала только техническую помощь, делая отметки в бюллетене, руководствуются при этом Решением собственника помещения Газизулиной *.*. и выполняя ее волю.

Статья 48 ЖК РФ регламентирует голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Так, правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

В силу ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Согласно ч.3 ст.45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение было доведено до сведения собственников путем размещения соответствующего сообщения в помещениях дома (на стендах в подъездах дома согласно п.6 Протокола общего собрания собственников) в порядке, установленном ч.3 ст.46 ЖК РФ.

По результатам голосования в собрании приняли участие собственники помещений многоквартирного дома, обладающие 63,6% голосов, из них 42,8% собственники частные лица, 20,8% собственник муниципальное образование. Из числа принявших участие в голосовании по вопросу №1 о расторжении с 01.11.2010 договора управления с действующей управляющей организацией проголосовало «за» - 86,92% голосов, по вопросу №2 о выборе с 01.11.2010 в качестве управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс» проголосовало «за» - 88,50% голосов.

Поскольку при подсчете голосов инициатором голосования была использована неверная информация о площадях квартир, общей площади жилых помещений дома, были учтены недействительные бюллетени, что повлекло арифметические ошибки и искажение результатов голосования, судом произведен подсчет голосов с учетом обстоятельств, установленных в ходе рассмотрения дела.

Общая площадь помещений в спорном доме составляет *** кв.м., что подтверждается технической характеристикой жилого дома №** по.

В голосовании приняли участие собственник квартир №** Комитет по управлению муниципальным имуществом, общая площадь квартир составляет *** кв.м (т.1, л.д.123-124, т.4 л.д.32-47), а также собственники квартир №**, что составляет *** кв.м. (т.1 л.д.177-250, т.2 л.д.1-66, т.4 1-31, 49-55).

Таким образом, в голосовании приняло участие 56,953% (при математическом округлении 57%) от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (*** голосов, принявших участие в голосовании от общего количества голосов).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме надлежит признать правомочным, поскольку в нем приняли участие собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

Решения собственников по вопросам №1 и №2, поставленным на голосование о расторжении с 01.11.2010 договора управления с действующей управляющей организацией ООО «Интерполюсмонтаж» и выборе с 01.11.2010 в качестве управляющей организации ООО «Норд-Сервис Плюс» были приняты большинством голосов проголосовавших собственников, принимавших участие в голосовании. По первому вопросу проголосовало «ЗА» проголосовало 90,2% от общего числа голосовавших, по второму вопросу также проголосовало «ЗА» проголосовало 90,6 % от общего числа голосовавших.

Поскольку Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании, Решение по вопросам №1 и №2 принято.

В соответствии с ч.6 ст.46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд Решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким Решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое Решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое Решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Существенных нарушений процедуры общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, способных повлечь признание результатов голосования незаконными, суд не усматривает. Имеющиеся недостатки, как указано судом выше, являются техническими ошибками.

Доводы представителя истца о том, что в результате принятого собственниками решения произошло увеличение платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, несостоятелен, поскольку представляет собой обусловленный выбором собственников тариф на коммунальную услугу. Указанную плату истец обязана вносить независимо от ее участия в голосовании и от ее решения относительно этого тарифа, поскольку в силу ч.5 ст.46 ЖК РФ Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном законом порядке, является обязательным для всех собственников помещений, в том числе для тех собственников, которые не принимали участие в голосовании.

Принимая во внимание обстоятельства дела, оснований для удовлетворения требований Лемешевой *.*. не имеется, в иске надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

В удовлетворении исковых требований Лемешевой *.*. к Администрации г.Полярные Зори с подведомственной территорией Мурманской области о признании недействительным решения общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома №**, расположенного по, о смене управляющей организации отказать.

Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Полярнозоринский районный суд в течение десяти дней со дня вынесения решения в окончательной форме.