Имеет ли право администрация выставлять на торги участок сельскохозяйственного назначения. Можно ли продать землю сельхозназначения? Важные нюансы и условия сделки Купля продажа земель сельскохозяйственного назначения

17.06.2019

Последние изменения: Январь 2019

Спектр целей, в которых используется сельскохозяйственная земля ограничен, определен законодательно. Так как закон определяет целевое значение земли, что уже особенность, то и продажа будет немного отличаться, а соответственно и список необходимой документации. В этой статье рассмотрим, как продать землю сельхозназначения и сделать это правильно, с чего начать и на что обратить своё внимание.

Правовой базис

Государство наделяет сельскохозяйственные (с/х) ЗУ особыми правами, которые оказывают непосредственную защиту таковых наделов. Полный перечень составляющих сельхоз назначение расписан в ст. 77 ЗК РФ, говоря об этом кратко, это любой земельный надел, который располагается за территорией городского поселения и непосредственным целевым назначением данного участка является сельскохозяйственная деятельность. Особым правовым статусом также обладают дороги, постройки сооружения, находящиеся на территории земли, которые используются непосредственно в производственных нуждах.

Определившись с тем, что из себя представляет земля, рассмотрим какими нормативно правовыми актами она регулируется:

Земельный кодекс РФ;
Гражданский кодекс РФ;
Федеральный закон № 101 от 24.07.2002, регулирующий оборот сельскохозяйственных земель.

Первый нормативно-правовой акт определяет сельхоз ЗУ и что в них входит, что было рассмотрено ранее. Второй НПА рассматривает аспекты, связанные с регистрацией: в государственном реестре (ст. 131 ГК РФ), самой сделки (ст. 164 ГК РФ), перехода прав собственника на недвижимый объект (ст. 551 ГК РФ).

А также ГК РФ регламентирует последствия, связанные с уклонением от процедур, предполагающих регистрацию (ст. 165 ГК РФ). Третий правовой акт определяет главенствующую роль органов местного самоуправления при купле-продаже данных земельных участков, а именно их преимущественное право покупки.

Стоит отметить: что земля покупается муниципалитетом по цене заданной непосредственно продавцом, опираясь не на кадастровую стоимость ЗУ, а на рыночную. Также обратите внимание, что преимущественным правом муниципалитет владеет до тех пор, пока надел не будет продан посредством публичных торгов или не будет изъят в гос. интересах.

Вышеупомянутые нормативно-правовые акты первоочередно определяют ответственность, которая лежит на плечах продавца. Если договор купли-продажи будет что-либо нарушать или в ходе эксплуатации нарушалась цель использования, то власть субъекта (региона) имеет полное право изъять данный с/х надел. В обязанности собственника также входит наблюдение за его экологическим состоянием, забота о земле, что также регламентируется законодательством.

Для чего нужна сельхоз земля?

Сельскохозяйственные угодья эксплуатируются по-разному, преимущественно выделяют 5 пунктов, к ним относятся:

Пастбища, сенокосы, угодья. Как правило, это относится к подсобному хозяйству и предполагает взращивание долголетних растений и прокладку внутренних коммуникаций (что разрешается законодательно).
Бросовые земли. Участки земли, рельеф которых не позволяет на них провести вспашку, потому они используются в ином назначении, для выращивания подходящих культур.
Угодья, сооружения, склады. На с/х ЗУ разрешено возводить постройки, которые используются в производственных целях, - не иначе. На строительство необходимо получить определенное разрешение или же целевое назначение земли предполагает наличие построек.
Водные объекты, лесной фонд. Используются для развития аквакультуры, постройки водонапорных сооружений, организации ИП и так далее.
Другие назначения. Связано с градостроительными объектами, главная цель которых защита земель от негативного воздействия (обеспечения необходимой защиты).

Стоит отметить: что в РФ земель с/х назначения около 8% от общего количества ЗУ, уступая своё место лишь лесному фонду. Данная цифра говорит о том, что люди в России желают вести и ведут фермерские хозяйства.

Сельскохозяйственные наделы, априори, наделены 2 целями, ими являются:

Сельское производство;
Иные цели, предполагающие помощь в достижении первой.

Первое, что предполагало государство при введении данных ЗУ в товарооборот и соответственную их выдачу гражданам, это использование выданных территорий под сельскохозяйственные угодья. Однако не все территории используются по прямому назначению. Поэтому появился второй пункт, под которым предполагаются лесопосадки, водо и лесопокрытые территории, дороги, склады.

Земли, цель которых отличается от непосредственного ведения фермерского хозяйства, также законодательно защищены и не изымаются без достаточных оснований.

Также тип разрешенного использования ЗУ изменяется на индивидуальный жилстрой, дачное строительство. Легче всего изменить цель ЗУ, если он находится в черте города (город разросся), участок входит в дачное коммерческое партнерство или садоводческое некоммерческое товарищество.

Порядок продажи с/х земель

Продажа надела сельскохозяйственного назначения предполагает следующий алгоритм действий :

Извещение муниципалитета (или иных органов МСУ) о продаже земли. Только при отказе администрации от покупки продавец имеет право продавать ЗУ физ. и юр. Лицам.
Поиск покупателя. Найти покупателя можно, начиная от размещения объявлений в интернете, заканчивая обращениями в агентства, занимающимися продажей недвижимости.
Подготовка, сбор необходимого пакета документации и согласование суммы сделки с продавцом. При формировании цены на ЗУ основывайтесь не на кадастровой стоимости участка, а на рыночной.
Заключение договорных отношений.
Регистрация сделки и всех её аспектов, указанных в вышеперечисленных статьях из ГК РФ.

Обратите внимание, что надел продаётся в соответствии с определенными условиями, которые должны быть оговорены в договоре купли-продажи. К ним относятся:

Цель недвижимого объекта;
Плодородность почвы;
Возможность изменения разрешенного пользования;
Сумма налога.

Стоит отметить: собственник самостоятельно решает вопрос с способами и условиями продажи земли, рассрочка, требование задатка, оформление договора с полным расчётом или передача ЗУ организации в виде формы уставного капитала.

Нюансы продажи

Главное, на что необходимо обратить внимание, - это на собственника продаваемого недвижимого объекта и уведомление. Рассмотрим все аспекты, связанные с собственниками земельного надела.

Собственник земли — государство

Продажа надела, находящегося в собственности у физического лица довольно простая процедура.

Достаточно собрать правоустанавливающую документацию, уведомить муниципалитет и заключить договор купли-продажи.

Однако если ЗУ находится во владении у органов местного самоуправления, продажа производится следующим образом:

Подача покупателем необходимого ходатайства в представительство по выдаче земли сельхоз назначения, в котором при приобретении земли указывается цель покупки и технические характеристики земли.
Далее необходимо ожидать ответа от государственных структур. Решение будет вынесено в виде постановления, если оно носит отрицательный характер (запрет на продажу), то в обязательном порядке указываются причины. Вынесенное постановление подлежит обжалованию в судебных инстанциях.
Проверка земельного надела всеми службами, санитарными, пожарными, охранно-природными, проверка правоустанавливающей документации на данный вид недвижимости. Каждая проверка должна быть задокументирована и иметь печать, подпись руководителя.
Регистрация прав на недвижимый объект.
Оформление договора купли-продажи надела между физ. лицом (покупателем) и муниципалитетом.
Проведение процедуры межевания, подготовка полного пакета документации на недвижимость, регистрация прав собственника.

Стоимость устанавливается органами МСУ исходя из муниципальных правовых актов, которые соответственно рознятся в каждом регионе. Преимущественно цена определяется исходя из плодородности, местоположения и площади земли.

Уведомление администрации

Согласно п.2 ст. 8 ФЗ №101 при заключении сделки купли-продажи, продавец с/х земли обязан уведомить об этом либо орган МСУ, либо региональный высший орган власти.

Уведомление составляется письменно и содержит в себе следующие сведения :

Площадь, месторасположение;
(находится ли земельный пай в аренде или во владении) и документы, устанавливающие личность продавца;
Данные, касающиеся взаимного расчёта, а именно их срок и условия на которых он будет заключен с государством.

Необходимый перечень документации для продажи

К нему относят:

Документы, удостоверяющие личность сторон сделки (также сюда относится нотариально заверенная доверенность, если сделка заключается с участием доверенного лица).
Выписка из ЕГРН.
Правоустанавливающая документация («бумаги», согласно которым было приобретено право владения, пользования и распоряжения землёй, к таковым относят договора дарения, купли-продажи, завещания и так далее).
Отказ органов МСУ от покупки с/х земли.
Письменное согласие иных лиц, имеющих отношение к ЗУ. К ним относят супруга, супругу, собственников кооперативов, фермерских хозяйств. Особенное внимание необходимо уделить ребёнку, так как сделка, затрагивающая законные интересы несовершеннолетнего лица, попадает под юрисдикцию органов опеки и попечительства и для её окончательного заключения необходимо разрешение от данного органа.

Продажа пая

Как правило, часть земли могут передавать в целях выращивания определенных сельскохозяйственных культур или пастбища для животных. Если вы решили продать , то ст. 8 ФЗ № 101 также в силе и надо быстро об этом известить органы МСУ. Всё что надо упомянуть в извещении (уведомлении) описано выше.

В течение 30 календарных дней муниципалитет обязан дать ответ, в случае игнорирования вы имеете право на продажу пая иным лицам.

Заключение

Учитывая все вышеописанные особенности можно без проблем продать земли сельскохозяйственного назначения. Главное помнить, перед составлением договора купли-продажи нужно в обязательном порядке уведомить администрацию о продажи и в случае её отказа от покупки, зарегистрировать сделку в Госреестре, а также права нового собственника. Если владелец пая и новый покупатель будут уклоняться от уведомления муниципальных органов или же регистрации, сделка будет признана незаконной.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

Возможности эксплуатации земельных участков напрямую зависят от их категории. Земли сельхозназначения должны использоваться только с целью выращивания полезных культур и ведения сельскохозяйственной деятельности.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Рассмотрим, как можно продать земли сельскохозяйственного назначения в 2019 году, какие документы потребуется собрать, кто может выступать сторонами сделки и как можно быстро оформить договор купли-продажи такого участка.

Общие моменты

Разберемся, какие термины и понятия необходимо знать гражданину, желающему приобрести или продать земельный участок сельхозназначения, дадим определение данной категории участков, рассмотрим основы нормативно-правового регулирования оформления такого рода сделок.

Что нужно знать

В РФ земли сельскохозяйственного назначения по количеству занятой территории уступают лишь площадям лесного фонда, которыми занято более половины всего государственного земельного фонда.

По площадям пашни РФ занимает лидирующее место в мире, однако количество используемых территорий составляет всего 8% от общего количества земель.

Часто граждане задаются вопросом, какие конкретно земли относятся к сельскохозяйственным и каким образом их допускается эксплуатировать.

Для участков сельхозназначения законодательством предусмотрено шесть подкатегорий, для каждой из которых предусмотрены допустимые виды использования:

земли для пастбищ, сенокосов и угодий. Они заняты долголетними растениями, внутренними трассами, коммуникационными сетями, переданы для частного подсобного хозяйствования;
неподходящие для пашни, однако такие земли можно применять для выращивания определенных видов культур;
земли со строениями сельхозназначения;
занятые водными объектами, выделяются для осуществления предпринимательской деятельности;
земли, занятые лесным фондом;
иные территории, не занятые под градостроительные объекты.

Определение данной категории участков

К землям сельскохозяйственного назначения относятся территории, находящиеся за рамками населенных пунктов.

Такие наделы используются для ведения частного или фермерского хозяйства, выращивания культур, выведения скота.

Сельхозземли применяются в двух направлениях:

с целью осуществления сельхозпроизводства;
для прочих схожих целей.

Общий правовой режим этой категории земельных наделов предполагает их передачу гражданам или юридическим лицам непосредственно для сельскохозяйственных целей.

Однако необходимо отличать наделы сельхозназначения и наделы с/х применения. Вторые могут принадлежать к иным категориям земель.

Например, может эксплуатироваться с целью ведения сельского хозяйства территория лесного фонда, которая передана физическим или юридическим лицам на основе .

Наделы сельхозназначения предназначены непосредственно для обслуживания полного цикла взращивания сельскохозяйственных культур и насаждений.

То есть на них допускается размещение складов и баз для хранения выращенных культур, административных зданий, трасс и иных объектов инфраструктуры и коммуникаций.

Законодательно предусмотрена защита земель сельхозназначения от безосновательного изъятия из с/х использования.

По этой причине наделы, пригодные для ведения сельского хозяйства, предоставляются в большинстве случаев для сельхоз целей.

Для эксплуатации в иных целях выделяются наделы несельскохозяйственной категории или территории сельхозначения с плохим качеством грунта, которое недостаточно для выращивания культур и растений.

Законные основания

Приобретение и продажа сельскохозйственных наделов регулируется следующими правовыми актами:

С января 2019 года были введены в силу корректировки в законодательных актах в РФ. Так, изменения коснулись .

Были изменены особенности расчета , и с начала 2019 года он рассчитывается не на основании надела, а на основании рыночной цены участка.

Также законную силу приобрел закон о государственной регистрации всех объектов недвижимости, предполагающий внесение полной информации в госкадастр обо всех объектах недвижимости.

Как продать земли сельскохозяйственного назначения

Приобретать и продавать участки не рекомендуется осуществлять в режиме спешки. Следует грамотно подготовиться к сделке, приготовить все необходимые документы, проверить все нюансы, чтобы в будущем избежать проблем и признания сделки недействительной.

Рассмотрим, как найти потенциального покупателя, на какие моменты стоит обратить пристальное внимание, а также какие подводные камни могут возникнуть в процессе оформления сделки.

Поиск покупателя

Продажа земельных наделов определяется такими моментами:

тип собственности;
кто выступает сторонами сделки;
категория и вид допустимого использования земли.

Специфика реализации с/х наделов состоит в том факте, что законом предусмотрено преимущественное право на приобретение надела федеральными или муниципальными органами власти.

Владелец надела сельхозназначения должен уведомить муниципальный орган о намерении продать свой участок. В уведомлении требуется сообщить цену надела и иные значимые условия сделки.

И только при получении отказа госоргана от приобретения гражданин имеет право реализовать надел физическому или юридическому лицу.

Рассмотрим процедуру оформления сделки. Первым делом необходимо найти потенциального покупателя, который заинтересован в приобретении вашего участка.

Основную роль в продаже имеет эффективное размещение рекламных материалов через все доступные источники информации, как печатные, так и интернет-порталы.

Владелец должен разместить объявление о продаже участка во всех доступных источниках информации.

Также можно обратиться к специалисту по недвижимости, который займется поисками покупателя, поможет быстро и юридически грамотно оформить .

Алгоритм действий владельца участка по поиску потенциального покупателя:

В основном в случае самостоятельной продажи вы потратите больше времени. Но если вы желаете обратиться к специалисту, то приготовьтесь к определенным затратам на его .

Сбор необходимых документов

Прежде чем оформлять и заключать договор купли-продажи сельскохозяйственной земли, покупатель и продавец должны тщательно подготовить требуемые документы, чтобы сделка была оформлена правильно с юридической точки зрения.

Необходим следующий перечень документов:

паспорта обеих сторон;
участка;
правоустанавливающая документация на землю;

Если участники сделки пришли к договоренности касательно основных условий сделки, тогда можно оформлять договор.

При подготовке документации следует проверить все документы на действительность и подлинность, а также внести корректировки в или надела при необходимости.

Когда стороны имеют на руках необходимые документы, они должны явиться в отделение Росреестра и предоставить пакет документации ответственному сотруднику, который уведомит о дате получения выписки из реестра на .

Завершающим этапом станет визит в МФЦ или УФРС с персональными документами и бумагами на землю. После оплаты госпошлины покупатель получает правоустанавливающую бумагу на землю.

Оформление договора

Можно использовать типовый образец договора и вписать в него ваши данные. Иногда может потребоваться привлечение опытного специалиста, который поможет правильно оформить сделку.

С целью предотвращения возникновения спорных моментов рекомендуется выполнить нотариальное заверение договора.

Нотариус своей подписью и печатью заверит факт, что сделка была проведена на добровольной основе, и стороны не вправе предъявлять друг другу претензии.

Видео: земля сельскохозяйственного значения

Если у надела несколько , тогда требуется нотариально заверенное согласие каждого из них на проведение сделки.

В тексте договора нужно указать паспортные и персональные данные сторон соглашения, а также адреса регистрации и постоянного проживания участников сделки.

Касательно надела нужно вписать всю значимую информацию – , точное месторасположение, контуры и координаты.

Участники должны заблаговременно прийти к соглашению касательно стоимости участка, которая вписывается в договор.

В договоре также требуется прописать способ расчета между сторонами и сторон. Покупатель своей подписью заверяет отсутствие претензий к продавцу.

А продавец заверяет отсутствие и на данном участке, которые могут препятствовать оформлению права собственности покупателем.

Какие могут возникнуть нюансы

Земельным законодательством определяются категории лиц, которые могут выступать участниками сделки по продаже .

Основными условиями являются резидентство РФ и применение земли в соответствии с предусмотренной категорией.

Есть некоторые субъекта, которые могут использовать наделы сельхозназначения с некоторыми лимитами и ограничениями.

Так, наделы из государственной и муниципальной собственности могут передаваться на основании сделок исключительно резидентам РФ.

Земли, пригодные для выращивания необходимых в продовольственном плане культур, во всех странах считаются стратегическими объектами. В России, которая хоть и считается на большей части своей территории "зоной рискованного земледелия", пригодных для сельского хозяйства земель с избытком, и, как и всякий полезный ресурс, они находятся под пристальным вниманием государства.

Земли для нужд сельского хозяйства как предмет сделки

В период перестройки, когда произошла практически полная смена законодательной базы в стране, государство потеряло свой статус единственного собственника земли. Принятый 25.04.1991 г. Земельный кодекс РСФСР и поправки к Конституции 1978 г. физическим лицам иметь в собственности неограниченное количество участков для разных нужд. При этом был установлен мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения продолжительностью в 10 лет, в случае её бесплатного получения, и 5 лет, с момента приобретения за плату.

Однако с принятием в 1993 г. Конституции РФ все ограничения были отменены, и участки стали полноценными участниками гражданского оборота.

Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) в статье 11.1 определяет участки как часть поверхности земли, территорию, границы которой установлены и зарегистрированы в определённом законом порядке. Также они являются недвижимыми, делимыми, непотребляемыми, оборотоспособными вещами, имеющими специфическую черту в виде правового режима (категории), который устанавливается в зависимости от целевого назначения земли.

Среди перечисленных в законе используемые для нужд сельскохозяйственного производства, находятся на первом месте, что обусловлено их особой важностью для государства. В части 1 статьи 77 ЗК РФ к ним относят следующие объекты:

Участки, расположенные за пределами поселений и предназначенные для сельскохозяйственной деятельности - посева культур, животноводства, сенокошения, а также под размещение соответствующих объектов (ферм, зернотоков и пр.).
Участки, на которых можно заниматься сельским хозяйством, но относящиеся к другим категориям - землям поселений и нелесным землям лесного фонда.

Все описываемые объекты по своему составу неоднородны, и в предназначенный для продажи участок могут входить следующие их виды:

Части земель сельского хозяйства

Сельскохозяйственные угодья участки, имеющие приоритет в использовании для сельскохозяйственного производства	Несельскохозяйственные угодья участки с объектами "вспомогательного назначения"
Пашни (территории для посева культур)	Внутрихозяйственные дороги
Многолетние насаждения продуктовых растений (сады, виноградники и пр.)	Лесные насаждения для защиты участка от вредных явлений (пожаров, суховеев и пр.)
Залежи - земли, ранее используемые как пашня, но оставленные в покое для восстановления плодородных свойств	Участки под постоянными или сезонными зданиями, строениями и оборудованием, которые предназначены для хранения и переработки продукции сельского хозяйства
Сенокосы	Водные объекты - природные или искусственные замкнутые водоёмы (пруды, обводнённые карьеры)
	Коммуникации, в том числе мелиоративные

Независимо от состава и пропорций угодий, их продажа будет проводиться по особым правилам, определённым ЗК РФ и ФЗ № 101-ФЗ (далее - Закон об обороте). Однако существуют и некоторые особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения со значительным включением вспомогательных угодий. В частности, их состав, условия возникновения и дальнейшего использования обязательно должны быть включены в текст договора.

Ограничения в продаже земель

Гражданский оборот участков осуществляется в учётом ограничений, установленных Гражданским, Земельным кодексом РФ и другими законами. Под ними понимают условия, запрещения, стесняющие собственника по время отчуждения объекта недвижимости (сервитут, ипотека, управление на доверии, аренда и пр.).

Согласно нормам Закона об обороте, купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения имеет следующие ограничения:

Участки не передаются в собственность иностранцам (физическим лицам или компаниям), лицам без гражданства, а также российским предприятиям, если в их уставном капитале доля иностранного участия составляет более 50%.
Участки не могут быть проданы с последующим изменением категории (назначения). При этом после совершения сделки допустимо сменить разрешённое использование земли. Например, территории для сенокошения можно перевести в пастбища.
Согласно статье 4 Закона об обороте, в собственности одного лица (человека или компании) может находиться только определённая площадь - от 10 до 100% от общего количества угодий в Более конкретные ограничения установлены региональными актами.

Преимущественные права в покупке участков

Статья 8 упомянутого закона определяет главное препятствие для свободного оборота земель - приоритет региона на приобретение участка при его продаже. Учитывая стратегическую и продовольственную важность территорий, ограничение, предусматривающее особый порядок отчуждения, вполне обоснованно.

Суть преимущественного права состоит в том, что продавец при намерении заключить в будущем договор продажи участка, обязан в письменной форме предоставить следующую информацию:

стоимость земли и срок расчётов между сторонами (не более 90 дней);
площадь объекта в гектарах и кв. метрах;
местоположение (адрес) участка по сведениям кадастрового учёта;
кадастровый (условный) номер земельного участка;
сведения о продавце, включая контактные данные.

В уведомлении не требуется указывать сведения о покупателе. Закон требует лишь обозначения желаний об отчуждении собственности. Также этот документ не влечёт возникновения каких-либо обязательств по продаже.

Извещение передаётся в канцелярию органа власти либо отправляется письмом с описью вложения. В последующем соответствующие отметки и документы будут главным доказательством в судебных спорах о действительности договора купли-продажи.

Если исполнительный орган (департамент, министерство, отдел) региона откажется от покупки, направив продавцу соответствующее уведомление, то продажа участка земли сельскохозяйственного назначения должна состояться в течение 1 года. Но решение по вопросу покупки земли может оказаться и положительным. В этом случае начинают действовать статьи законов регионального уровня, предусматривающие конкретные процедуры извещения продавца (уведомление, распоряжение или постановление) и оформления в последующем договора купли-продажи.

Например, продажа земель сельскохозяйственного назначения в Московской области, исходя из пункта 3 статьи 10 Закона № 75/2004-ОЗ от 12.06.2004 г., должна состояться в течение 60 дней после принятия муниципальным органом решения о приобретении участка.

Помимо прав региона или муниципального образования, законодательство РФ даёт преимущество и другим субъектам:

Арендатор по пункту 8 статьи 22 ЗК РФ обладает правом выкупа арендованного участка из земель государственной собственности перед всеми другими желающими.
При банкротстве собственника - сельскохозяйственной организации - правообладатели соседних земель имеют право преимущественного приобретения его владений.

Соблюдение условий о преимущественной покупке обязательно. В случае нарушения, купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения может не состояться или быть признана недействительной в суде.

Предложение о продаже земель: образец

Нормы статей № 101-ФЗ развиваются и на региональном уровне, путём издания отдельных законов. Например, продажа земли сельскохозяйственного назначения в Иваново регулируется Законом № 31-ОЗ от 08 мая 2008 г. "Об обороте земель на территории Ивановской области". В других же регионах положения об отчуждении названных объектов включены в общие законы в виде отдельной главы или параграфа.

То же происходит и в отношении извещений о будущей продаже участка. В большинстве регионов предлагается направить письмо в произвольной форме, указав в ней всю необходимую информацию. Но в некоторых субъектах форма утверждается исполнительным органом. Например, в Нижегородской области извещение обязательно должно соответствовать Приложению № 1 к Постановлению Правительства № 453-р от 13 марта 2012 г.

Подготовка к совершению сделки по приобретению участка

Договор, как юридический факт, появляется в результате процедуры его заключения между независимыми сторонами (продавцом и покупателем), которая состоит в достижении согласия по всем условиям. Однако для заключения договора необходимо и наличие следующих условий:

1. Формирование земельного участка.

Продажа земли сельскохозяйственного назначения может осуществляться только в отношении индивидуально-определённых участков, что подразумевает прохождение их через процесс межевания (установление и закрепление границ на местности) и постановку на кадастровый учёт в соответствии с ФЗ № 221-ФЗ от 24.07.2007 г.

2. Извещение органов исполнительной власти региона или/и района о желании продать участок на конкретных условиях и получение от них соответствующего ответа.

3. Получение согласия третьих лиц на продажу, выраженное в письменной форме. Действующие законы предусматривают следующие их виды:

Согласие супруга собственника на продажу (пункт 3 статьи 35 СК РФ).
Согласие временного управляющего, собрания кредиторов или предоставившего финансовое обеспечение лица (статьи 64, 82 и 101 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. "О несостоятельности").
Согласие собственника (КФХ, сельхозпредприятия) соседних территорий, если сам продавец участка находится в состоянии банкротства на стадии

Приведённый перечень условий является открытым, так как необходимость совершения определенных действий для заключения договора купли-продажи, зависит от многих факторов, включая сам участок, его местоположение, правообладателя, способа отчуждения.

Например, при повторной купле-продаже не требуется проведение кадастровых работ, так как уже поставлен на соответствующий учёт. Извещение органов власти о намерениях к продаже требуется, только если продавцом является частное лицо.

Существенные условия

Положениями статьи 432 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ ) определено, что до момента фактического заключения сделки и передачи имущества и денег сторонам необходимо договориться о следующих условиях:

1. Предмет договора - полное описание земельного участка, позволяющие отличить его от других. Практика выработала набор сведений, которые обязательно указывать в договоре:

кадастровый номер;
адрес (местоположение);
площадь в гектарах или кв. метрах;
категория и разрешённое использование.

2. Цена отчуждаемой земли - материальное выражение обязанности оплатить исполнение продавцом своих условий договора купли-продажи. Она может быть указана как за всю территорию в целом, так и за единицу площади. Стороны свободны в выборе размера цены, но не могут менять её произвольно.

В отсутствие перечисленных условий договор продажи участка не будет заключён, а само отчуждение его в собственность другого лица просто не состоится.

Права и земельного участка

Продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения подразумевает не только определение предмета и цены, но и полную регламентацию действий сторон (продавца и покупателя) по вопросу передачи, принятия и оплате имущества, а также последующему оформлению документа в Росреестре.

Права и обязанности владельца определены в действующем законодательстве РФ и состоят в следующем:

1. Обязанности и права продавца.

1.1. Предоставление всей имеющейся у него информации об обременениях (ограничениях) участка, его качестве и перспективах использования по назначению. Это сведения:

о разрешении на ведение специфических видов сельского хозяйства (устройство виноградников, создание объектов и пр.);
наличие соседних участков, оказывающих какое-либо воздействие на приобретаемый участок;
качественные свойства земли, которые влияют на ее использование и стоимость;
иные данные, могущие каким-либо образом изменять решение покупателя о приобретении.

Права на земельный участок могут быть ограничены установлением на региональном уровне особых требований к использованию и режиму хозяйствования и быть связаны с охраной животного и растительного миров, сохранением плодородия почвы, мест обитания редких видов животных или птиц, естественных путей миграции и пр.

Собственники участков могут не знать обо всех имеющихся ограничениях, но должен указать в договоре те, которые ему известны.

1.2. Передача земельного участка.

Под этим положением подразумеваются действия продавца по фактическому и юридическому введению приобретателя во владение земельным участком. Причём подразумевается не буквальный смысл "вручения", а то, что вкладывается в это слово законом.

По пункту 1 статьи 224 ГК РФ любая вещь считается вручённой после непосредственного поступления во владение покупателя. Последнее может выражаться в виде освобождения участка от имущества продавца или прекращения хозяйствования.

Обязательство по передаче оформляется в виде специального документа - акта приёма-передачи за подписью сторон договора и только после этого считается исполненным.

2. Основное право продавца заключается в возможности требовать своевременной оплаты земельного участка по условиям договора купли-продажи. Если имущество отчуждается органом исполнительной власти, то он вправе:

контролировать охрану и использование участка;
требовать целевого использования имущества, а также выполнения других обязательств по использованию территории.

Права и обязанности покупателя земельного участка

Положения о действиях и возможностях приобретателя, как правило, аналогичны и в отношении продавца. Более того, последний может не иметь возможности исполнить свои обязанности без соответствующего действия покупателя. Вообще их можно условно разделить на 2 группы:

1. Основные обязательства.

1.1. Оплата стоимости участка в размере, сроки и порядке, установленным по договору купли-продажи. Как правило, это выражается в переводе средств на расчётный счёт в порядке полной предоплаты.

1.2. Совершение действий, направленных на принятие земельного участка в фактическое владение участков и составление акта приёма-передачи.

Количество дополнительных обязанностей, возлагаемых на покупателя, довольно велико и, обычно, включает согласие платить земельный налог не со дня изменения собственника участка в реестрах налоговых органов, а со дня заключения договора купли-продажи или момента начала фактического использования объекта. Его же, как правило, обязывают провести и оплатить регистрацию перехода прав на участок в органах Росреестра.

Если собственником предмета продажи выступает орган власти, то на приобретателя могут быть перенесены и другие обязанности, включая:

обеспечение содержания и благоустройства прилегающей территории и подъездных путей;
сроки и порядок освоения посевной территории;
обеспечение свободного доступа представителей государственных органов на участок для целей проверки особенностей хозяйствования;
сохранение межевых, геодезических знаков;
определённый набор и сроки проведения мероприятий по охране и улучшению состояния земель.

2. Главное право покупателя отвечает обязанности продавца и состоит в требовании своевременной передачи земельного участка с возможностью беспрепятственного осуществления своих полномочий собственника:

возведения строения и сооружений для нужд сельского хозяйства;
использования для собственных целей общедоступных полезных ископаемых, грунтовых вод и закрытых водоёмов;
проведения оросительных, осушительных, мелиоративных работ, устройства водоёмов (прудов и обводнённых карьеров).

Договоры приобретения земельных участков не имеют обязательной формы и заключаются по общим правилам о купле-продаже недвижимости. Но не возбраняется использовать и ранее действующие акты, Например, Приказом Роскомзема РФ 1-16/770 от 02.06.1993 г. был утвержден образец договора купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения. В настоящее время этот документ утратил силу, но может служить ориентиром при сделках по отчуждению земельных участков.

Недействительные положения договора купли-продажи

Пункт 2 статьи 37 ЗК РФ перечисляет условия, при наличии которых продажа земли сельскохозяйственного назначения будет недействительна:

Право продавца или иного лица выкупить имущество назад по своему желанию или при каких-либо условиях. Наличие такого положения противоречит самой сути собственности.
Ограничения нового собственника (приобретателя) в возможности дальнейшего распоряжения полученным имуществом. Например, запрет на оформление ипотеки, посев определённых культур, сдачу в аренду и пр.
Освобождение продавца земельного участка от ответственности при появлении претензий и притязаний на участок со стороны третьих лиц или государственных органов. Обязанность возмещения убытков покупателю за изъятие или препятствия в использовании участка предусмотрена статьёй 461 ГК РФ.
Описание действий будущего собственника, каким-либо образом связанных с изменением категории земельного участка или его использованием не по назначению, то есть не для нужд сельского хозяйства.

Установление перечисленных ограничений имеет определённые смысл и эффективность. Например, благодаря им исключены случаи, когда под видом купли-продажи заключается договор залога. В зависимости от степени и объема включения в договор, продажа земли сельскохозяйственного назначения может быть признана недействительной в части или полностью.

Способы заключения договора продажи

С учётом формы собственности и субъектного состава выделяют следующий порядок продажи земель сельскохозяйственного назначения:

Приобретение частного участка по универсальным правилам купли-продажи, предусмотренным § 7 главы 30 ГК РФ, статьями 30 и 38 ЗК РФ, статьёй 8 ФЗ № 101-ФЗ.
Приобретение участка посредством проведения торгов (конкурсов или аукционов). Обычно эта процедура проводится при отчуждении участков, находящихся в публичной собственности. Отдельные правила, устанавливающие особенности продажи земель сельскохозяйственного назначения через торги, отсутствуют, и нормы Закона об обороте отсылают к стандартным положениям статей 38-38.1 ЗК РФ.
Приобретение участка арендатором. При таком способе покупке большое значение имеет форма собственности. Если продаже подлежит частный участок, то сделка проходит по универсальным правилам. А вот выкупить арендуемые земли у государства или региона, как следует из пункта 4 статьи 10 Закона об обороте, можно в преимущественном порядке, но только при отсутствии действующих предписаний, выданных государственными или муниципальными органами, предоставившими участок в аренду.

Принцип свободы договора распространяется, в том числе, и на способ его заключения, что даёт возможность отчуждать земельные участки не только по универсальным правилам, но и через частные земельные торги (конкурсы, аукционы). Нормы Закона об обороте этому не препятствуют, обязывая соблюсти только обязательство в извещении органа власти субъекта о намерении продать участок.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, которые располагаются за пределами населенных пунктов, а также предназначенные и предоставляемые для сельскохозяйственных нужд (ч.1 ст.77 ЗК РФ).

Преимущественное право покупки

Субъект РФ или муниципальное образование имеет преимущественное право купить продаваемый сельскохозяйственный участок земли. Сумма, оплачиваемая таким покупателем соответствует цене, указанной продавцом. Преимущественное право не действует в случаях, когда земля продается посредством публичных торгов, а также в случае изъятия земли сельхозназначения для муниципальных или государственных нужд.

Перед тем, как осуществить продажу земельного участка, продавец обязан направить письменное извещение в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в орган местного самоуправления о своем намерении. Документ должен содержать такие сведения об участке:

цена;
размер;
местоположение;
срок, в который должен быть произведен расчет за покупку.

Срок для осуществления выплат за купленный участок не может быть больше чем 90 дней. Извещение должно быть:

либо направлено заказным письмом с уведомлением о том, что оно было доставлено;
либо вручено лично под расписку о том, что уведомление вручено.

Получатель, получив извещение, должен в течение 30 дней поставить продавца в известность о желании купить сельскохозяйственный земельный участок. Если он этого не сделает, либо откажется от покупки, то продавец может продать землю третьему лицу. Обязательно, чтобы цена продажи в таком случае была не ниже той, которая была заявлена в извещении. Образец уведомления можно посмотреть на сайте местной администрации.

Если продажа планируется по более низкой цене или с существенным изменением условий договора, то продавец обязан направить новое извещение в порядке, описанном выше. Если земельный участок сельхозназначения был продан с нарушением преимущественного права, то такая сделка ничтожна (ст.8 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

У кого нет права приобретения земель сельскохозяйственного назначения

Согласно ст.3 N 101-ФЗ, не имеют право обладать землей сельхозназначения на правах собственности следующие лица:

иностранные юридические лица;
лица без гражданства;
иностранные граждане;
юридические лица, уставной (складочный) капитал которых более чем на 50% состоит из всех вышеперечисленных лиц.

Эти категории лиц могут обладать землей сельскохозяйственного назначения исключительно по праву аренды . Также не смогут купить землю те юридические и физические лица, у которых в собственности уже находится максимально допустимая площадь сельскохозяйственных угодий. Допустимый предел приобретаемых земель в одном муниципальном районе определяется субъектом РФ и не может быть меньше 10% от общей площади сельскохозяйственных угодий (ч.2 ст.4 N 101-ФЗ).

Что нужно знать покупая с/х участок

Осуществлять продажу сельскохозяйственного земельного участка может как государство, так и частное лицо. Если частное лицо может предложить уже полностью сформированный земельный участок со всей необходимой документацией, то при покупке у государства предстоит пройти долгий этап оформления всех документов.

Однако хотя при покупке у юридического или физического лица нет необходимости проводить межевание или постановку участка на учет в Росреестре, но государство может предложить надежность и чистоту сделки. Частное лицо при продаже участка может быть не до конца честным с покупателем. Именно поэтому перед покупкой нужно удостовериться, что продавец действительно имеет все права на продажу земли. Узнать необходимую информацию можно на официальном сайте Росреестра.

Документы для оформления купли-продажи земли:

документ, удостоверяющий личность;
кадастровый паспорт участка;
документы, подтверждающие право владения на землю;
отказ от преимущественного права покупки;
договор купли-продажи участка;
квитанция об уплате госпошлины;
протокол собрания — если земля является КФХ.

Продажа земель сельскохозяйственного назначения государством

Земля, находящаяся в собственности у государства, продается посредством торгов, проводимых в форме аукционов. Если желание участвовать в аукционе заявил единственный участник, и его заявка и он сам соответствуют требованиям аукциона, то продажа производится этому лицу (ст.39.3 ЗК РФ). Информацию о торгах можно узнать на сайте местной администрации. В этот орган предоставляется заявка на участие в торгах, квитанция об уплате задатка. Далее процесс идёт следующим образом:

Принимается решение о проведении торгов;
Публикуется извещение о проведении торгов;
Принимаются заявки от претендентов, их регистрация в журнале приема заявок;
Рассматриваются заявки и документы претендентов, проверяется поступление задатков;
Принимается решение о допуске участников к торгам или об отказе в допуске;
Проводятся торги. Место и дата указываются в извещении;
Результаты торгов отражаются в протоколе;
Результаты торгов также публикуются в СМИ;
Заключается договор купли-продажи участка с участником, предложившим наибольшую цену.

Без проведения торгов сельскохозяйственные земля продается:

КФХ или сельскохозяйственной организации;
частному лицу, которое арендовало эту землю, либо у которого истек трехлетний срок аренды, либо ему передали права и обязанности на землю по договору аренды. Однако заявление о заключении договора купли-продажи (далее - ДКП) без проведения торгов должно быть подано до истечения срока аренды.

Продажа без проведения торгов

Если участок еще не сформирован и для него не утвержден проект межевания территории, то подготавливается схема его расположения. Покупатель подает заявление о предварительном согласовании предоставления ему земельного участка. Если решение по заявлению принято положительное, то заинтересованное лицо обязано обеспечить выполнение всех последующих кадастровых работ. После этого осуществляется государственный кадастровый учет участка, а также государственная регистрация права муниципальной или государственной собственности на него.

После этого покупатель подает в уполномоченный орган заявление о предоставлении ему участка. Следующим этапом идет заключение ДКП. Регистрация права на землю сельскохозяйственного назначения осуществляется в Росреестре. Оба упомянутые заявления подаются заявителем лично, по почте или через интернет.

Предварительное согласование

Заявление содержит в себе информацию:

о месте жительства и реквизитах документа, удостоверяющего личность покупателя, а также его ФИО;
о наименовании и местонахождении ЮЛ, номере записи его государственной регистрации в ЕГРЮЛ и идентификационном номере налогоплательщика;
о кадастровых номерах испрашиваемого участка и земельного участка, из которого будет образован покупаемый участок земли;
о реквизитах решения, утверждающего проект межевания территории;
об основании, на котором земля предоставляется без проведения торгов;
о виде права на землю;
о целевом назначении участка;
о контактных данных покупателя.

Вместе с заявлением прилагаются документы:

которые подтверждают право приобретать землю без торгов;
при необходимости — схему расположения сельскохозяйственного земельного участка.

После подачи заявления о предварительном согласовании, уполномоченный орган обязан в десятидневный срок вернуть его заявителю, если были допущены какие-то ошибки. Последнему должны быть доведены до сведения причины возврата документа. Если заявление подавалось вместе со схемой расположения участка, но до этого уже кто-то подал аналогичную заявку и схему — более позднее заявление также может быть возвращено.

Рассмотрение более позднего заявления приостанавливается до тех пор, пока не будет рассмотрена более ранняя схема и по ней принято решение. В течение 30 дней с момента поступления заявления, уполномоченный орган должен рассмотреть его и принять решение об одобрении или отказе в запросе. Если принято решение отказать, то оно должно быть полноценно обосновано.

Когда может быть отказано в продаже участка без проведения торгов:

если заявитель по закону не имеет право выкупить землю без участия в аукционе;
если участок уже предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения, аренды, постоянного или безвозмездного пользования, если конечно заявитель — не обладатель этих прав;
если на запрашиваемой территории расположены здания и объекты, принадлежащие частным лицам, государству или муниципалитету;
участок изъят из оборота или ограничен в нем, вследствие чего его нельзя предоставить на праве, указанном в заявлении;
если разрешенное использование земли не соответствует заявленному;
границы испрашиваемого участка подлежат уточнению.

Договор купли-продажи земельного участка

Согласно ст.37 ЗК РФ купить или продать сельскохозяйственный земельный участок можно лишь при условии, что он прошел государственный кадастровый учет. Продавец должен быть максимально честен по отношению к покупателю и уведомить его о всех известных ограничениях или обременениях по отношению к испрашиваемой земле. В случае утаивания информации, которая могла бы повлиять на решение покупателя приобретать участок, последний может потребовать уменьшения цены за землю или расторжения ДКП и возмещения убытков.

По ДКП земельного участка, продавец передает покупателю объект договора в собственность. Право собственности подлежит обязательной государственной регистрации. Если одна из сторон не желает осуществлять этот процесс, то решение о регистрации принимает суд. К тому же виновник может быть обязан покрыть убытки второй стороне, вызванные задержкой регистрации. Сам ДКП составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Важно соблюдать форму договора, иначе он может быть признан недействительным.

ДКП обязательно должен содержать сведения о согласованной цене земельного участка. Без наличия этого пункта договор не будет считаться заключенным. Аналогичное утверждение справедливо, если в договоре не содержатся данные о земельном участке, позволяющие идентифицировать его точное местоположение. Переход земельного участка от продавца к покупателю осуществляется после двухстороннего подписания передаточного акта.

В 2019 году продажа земельного участка без торгов может осуществляться в 10-ти случаях.

Иными словами, есть 10 оснований, когда гражданин или организация могут купить земельный участок без аукциона.

Много это или мало судить не берусь, потому что всё относительно.

Прежде чем детально рассматривать все основания без аукционной продажи земли, следует отметить следующее:

для граждан самыми востребованными являются всего 2 основания, по которым они могут купить земельный участок .

Именно с этих 2-х оснований и начнем рассмотрение продажи земли, потому что оставшиеся 8 случаев для массового применения менее интересны.

1. Продажа земельного участка, на котором расположено здание или сооружение.

Собственник здания, сооружения или помещения имеет право выкупить земельный участок, на котором расположена его недвижимость.

Например, если у вас в собственности есть дом или другое сооружение, которое является недвижимостью, то администрация обязана продать вам земельный участок без торгов.

Данное право на выкуп земли под недвижимостью существовало давно.

При выкупе земельного участка всегда остро стоит вопрос цены.

По какой стоимости осуществляется продажа земельных участков без торгов.

Стоимость выкупа земли устанавливает местная власть.

Если муниципальная власть адекватная, то и стоимость выкупа земельных участков, как правило, разумная, а не взятая с потолка.

В ноябре 2016 года я получил в аренду земельный участок под ИЖС.

Стоимость выкупа этого земельного участка после строительства на нем дома составит всего 3% от кадастровой стоимости .

Вполне вменяемая стоимость выкупа земли.

Как обстоят дела в других города и поселках мне неизвестно, но вы легко можете это выяснить.

Достаточно направить официальный запрос в местную администрацию.

Как это сделать, написано в пошаговой инструкции. О ней узнаете ниже в этой статье.

2. Продажа земельного участка под ИЖС, ведение ЛПХ в границах населенного пункта, а также садоводства и дачного хозяйства или КФХ.

Следует отметить, что данное основание для приобретения земли без торгов является самым желанным для многих россиян, желающих построить дом, завести личное подсобное хозяйство или заниматься садоводством или дачным хозяйством.

Остановимся на этом основании подробнее.

Какие земельные участки подлежат продаже без торгов по данному основанию:

земельные участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство.

Земельные участки под огородничество, автосервис, промышленные и другие объекты купить без торгов по данному основанию не получится.

участки для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.

Земельные участки под ИЖС могут находиться только в границах населенного пункта.

За пределами города, поселка или другого поселения вы не найдете участок с видом разрешенного использования под ИЖС.

А вот земельные участки под ЛПХ могут располагаться как в границах населенного пункта, так и за его пределами.

Однако продажа земли под ЛПХ без торгов возможна только в отношении тех участков, которые находятся на территории населенного пункта.

Если участок имеет вид разрешенного использования – ЛПХ, но находится за границей населенного пункта, то купить такой участок без торгов не получится (по крайней мере, на законных основаниях).

земельные участки под садоводство и дачное хозяйство.

Участки под садоводство менее привлекательны, чем участки под дачное хозяйство.

Причина состоит в том, что на дачной земле можно прописаться, предварительно построив дом, а на садовом участке получить прописку бесперспективно.

Более подробно о том, как прописаться на дачной земле, изложено в пошаговой инструкции: .

земельные участки для осуществления деятельности крестьянским (фермерским) хозяйством.

Фермеры могут получить землю без торгов для ведения крестьянского хозяйства.

Кому администрация может продать земельный участок без торгов?

Купить земельный участок без торгов может только гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство.

При этом цель использования земли должна быть: ИЖС, ЛПХ в границах города (поселка), садоводство, дачное хозяйство или осуществление деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.

Юридические лица (организации) не имеют права покупать землю для этих целей без торгов.

Продажа земельного участка без торгов осуществляется только гражданину, который:

подал заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка,
подал заявление о предоставлении земельного участка.

Заявление о предварительном согласовании подается на участок, который еще не сформирован .

То есть участок не имеет кадастрового номера.

Например, вы нашли свободный земельный участок, который не сформирован.

После этого, самостоятельно участка и подаете ее вместе с заявлением о предварительном согласовании.

Администрация в течение 30 дней должна дать один из 2-х возможных ответов:

согласовать вам предоставление участка.

В этом случае вы получаете право без торгов купить данный участок у администрации.

отказать вам в предварительном согласовании.

В этом случае, можно найти новый участок и подать другое заявление, либо написать жалобу в прокуратуру или суд, чтобы чиновники обосновали законность отказа.

Заявление о предоставлении участка подается в отношении земли, которая поставлена на кадастровый учет.

Иными словами, у земельного участка уже имеется кадастровый номер.

Например, вы на публичной кадастровой карте нашли свободный участок, который не сдан в аренду.

Таких земельных участков много в России.

Чтобы получить этот участок без торгов, вам нужно подать в местную администрацию заявление о предоставлении земельного участка.

Через 30 дней должен быть результат:

либо вы купите участок без торгов,
либо администрация должна дать обоснованный отказ, который можно оспорить.

Весь алгоритм действий по получению земли детально описан в пошаговой инструкции:

Готовая технология получения земельного участка

К инструкции прилагаются готовые образцы заявлений, схема земельного участка , документы для подачи в администрацию, и при необходимости в прокуратуру.

Применяйте инструкцию и готовые шаблоны документов, и тогда чиновники не смогут вами манипулировать.

3. Продажа земельного участка для сельскохозяйственного производства, который арендовался более 3 лет.

Купить без торгов земельный участок под сельхоз производство могут как гражданин, так и юридическое лицо.

Важное условие выкупа земли по этому основанию:

выкупать участок имеет право только арендатор;
срок пользования землей на условиях аренды должен быть не менее 3 лет;
заявление о выкупе участка должно быть подано до истечения срока действия договора аренды.

Если все условия совпадают, то можно стать собственником земли сельхоз назначения без всяких торгов.

4. Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей .

Данное основание касается земель сельскохозяйственного назначения, потому что оно закреплено в статье 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Воспользоваться правом на продажу без торгов земельного участка могут:

крестьянские (фермерские) хозяйства,
сельскохозяйственные организации.

Важно, чтобы эти КФХ или сельхоз организации ранее использовали данный участок и успели подать заявление на выкуп не позже 6-ти месяцев с момента регистрации права муниципальной собственности на этот участок.

Стоимость выкупа такого земельного участка не может превышать 15% от кадастровой стоимости.

5. Продажа земельного участка, которым владеет организация на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Юридическое лицо, которому участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования может выкупить данную землю без торгов.

Не могут выкупать участки из постоянного (бессрочного) пользования только государственные и муниципальные органы, учреждения и казенные предприятия.

6. Продажа земельного участка предоставленного для комплексного освоения территории.

Выкупить земельный участок, который образован из участка, предоставленного для комплексного освоения может лицо, которое заключило соответствующий договор.

Договоры о комплексном освоении территории заключаются в соответствии с Градостроительным кодексом и законом «О содействии развитию жилищного строительства».

7. Продажа участка для ИЖС, который образован из земельного участка предоставленного некоммерческой организации для комплексного освоения территории.

Звучит весьма запутано, но на самом деле все просто.

Если некоммерческая организация получила большой земельный участок по договору комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, то член такой организации вправе выкупить участок, образованный из этого большого участка.

Для выкупа такого участка без торгов нужно иметь решение общего собрания членов этой некоммерческой организации.

Нельзя только выкупить по данному основанию участки, которые относятся к имуществу общего пользования.

Данное основание можно использовать тем, кто хочет не просто получить участок под ИЖС, но и заработать.

Создание некоммерческой организации и получение на нее земли под комплексное освоение, позволяет обеспечить себя участком и получать доход в будущем от деятельности организации. Например, в виде заработной платы руководителя.

8. Продажа участка, который образован из земель, предоставленных для садоводства, огородничества, дачного хозяйства.

Данное основание очень похоже на предшествующее.

Но оно касается земельных участков, предназначенных не для ИЖС, а для ведения огородничества, садоводства и дачного хозяйства.

Гражданин член некоммерческой организации, которой земля была предоставлена для садоводов и огородников, вправе без торгов выкупить свой надел земли.

На земли общего пользования (дороги, парковки и т.д.) данное право не распространяется.

9. Продажа земельных участков, относящихся к землям общего пользования.

Некоммерческая организация может выкупить земли, относящиеся к общему имуществу.

Данное основание возможно, если земля была предоставлена некоммерческой организации для комплексного освоения территории для ИЖС, либо для ведения дачного хозяйства.

Иными словами, гражданин член некоммерческой организации вправе выкупить свой надел, а сама некоммерческая организация вправе выкупить участки, являющиеся общим имуществом.

10. Продажа земельных участков, попадающих по действие закона о Дальневосточном гектаре.

Как известно, дальневосточный гектар можно получить в собственность бесплатно.

Однако, если площадь участка превышает 1 га на 1 человека, то возможно выкупить превышающую площадь участка.

Продажа превышающей площади участка осуществляется без торгов.

Стоимость выкупа сверхлимитной площади Дальневосточного гектара составляет 15% от кадастровой стоимости.

На этом обзор всех оснований, по которым возможна продажа земли без торгов, завершен.

Все основания выкупа участков без торгов вы можете найти в первоисточнике – пункт 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Указанная статья кодекса содержит 12 оснований для продажи земли без аукциона.

В моей статье их получилось всего 10, потому что я объединил некоторые основания, чтобы вам было легче понять суть.

Напоминаю, что легче всего искать выгодный способ получения земельного участка с помощью интерактивной . Попробуйте, это пока бесплатно.

Желаю вам хорошего дня и достойной жизни.

Обратите внимание!

Многие не знают, что существует более 53-х оснований, когда земельный участок предоставляют без торгов.

Не одно, не два, и даже не десять, а 53 основания.

Без торгов земельный участок можно получить:

в собственность бесплатно — 9 оснований ;
обственность за плату — 10 оснований ;
в аренду — 16 оснований ;
в безвозмездное пользование — 14 оснований ;
в постоянное (бессрочное) пользование — 4 основания .

Каждое основание имеет свои условия и порядок предоставления земли.

Чтобы выбрать самое подходящее основание, придется 10 часов напряженно изучать Земельный кодекс.

Однако есть более легкий способ.

Интерактивная интеллект-карта

Время истекло!

Бесплатные экземпляры закончились! Получите доступ к интеллект-карте .

Что вам дает интеллект-карта:

видение всех оснований получения земли без аукциона;
кликабельные заголовки за 1 секунду раскроют описание любого способа получения земельного участка без торгов;
вы за 7 минут подберете выгодные основания получения земельного участка без торгов;

Есть видео инструкция «Как пользоваться интерактивной интеллект-картой?»

Застолбите бесплатный доступ навсегда, потому что через 8 минут карта станет платной.

Желаю вам прекрасного дня и достойной жизни.

Метки:

Комментарии 225

« Русская орфография Орфография русского языка совокупность правил, регламентирующих написание слов русского языка

Материк Евразия — характеристика и основные сведения о самом большом материке »

Обратная связь

Новости звезд