Учебный материал в форме юридических лекций для самоподготовки студентов ВУЗов различных специальностей и направлений. Информация представлена в виде конспектов с тематической разбивкой по изучаемым предметам и вопросам.
Общие положения о договоре аренды установлены ГК РФ (ГК РФ ст 606. Договор аренды).
Особенности аренды участков определяются земельным законодательством (ЗК РФ ст 22. Аренда земельных участков).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ГКРФ).
Участки могут предоставляться в аренду на основе договора. Изменение условий договора аренды без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды участка его арендатором.
По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит гос. регистрации (если иное не установлено законом). ЗКРФ в ст. 26 установил, что не подлежат гос. регистрации, за исключением случаев, установленных ФЗми, договоры аренды и субаренды участка, заключенные на срок до 1 года.
Договор заключается на срок, определенный договором. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.
Участки, находящиеся в гос. или муницип собственности, предоставляются сроком на 49 лет (максимальный (предельный) срок).
По истечении срока договора, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора, за исключением случаев перехода прав на недвижимое имущество, расположенное на этом участке.
Размер арендной платы определяется договором. Общие начала определения арендной платы при аренде участков, находящихся в гос или муницип собственности, устанавливаются Правительством РФ.
Предметом договора аренды могут быть участки, за исключением изъятых из оборота (указанных в п. 4 ст. 27 ЗК), а также части земельных участков (ст. 6 ЗК). В аренду могут сдаваться также земельные доли, принадлежащие на праве собственности работникам с/х организаций. Участок должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы.
Арендатор - любое физ. или юр. лицо. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных законом.
При аренде участка, находящегося в гос. или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор имеет право в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления.
Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным участком – может сдать его в субаренду.
Арендодатели - только собственники участков, а также лица, уполномоченные законом или собственником.
В случае наследования участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
Поскольку обязанности по охране земель ст. 42 ЗК возлагаются одновременно как на собственников участков, так и на их арендаторов, договором аренды может быть предусмотрено распределение между ними обязанностей по совершению отдельных действий. Договором аренды на любую из сторон могут быть возложены и другие обязанности по поддержанию участка в состоянии, определенном договором.
Арендатору принадлежат права :
Арендатору принадлежат обязанности :
Многие обязанности арендатора по договору аренды земельного участка обладают публичным характером и являются обязанностями перед государством или муниципальным органом. Это обусловлено тем, что правовой режим участков, цели их использования определяются земельным законодательством в публичных интересах с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности проживающих на ней народов (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). Поэтому нарушение обязанностей по целевому использованию участка может повлечь применение административно-правовых санкций, например, в виде штрафа (ст. 8.8 КоАП).
Право аренды участка возникает на основании договора аренды. Права на участки подлежат гос. регистрации.
Основания прекращения (ЗКРФ Ст 46)
1. По основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ст 612, 619, 620):
2. По инициативе арендодателя в случае (тут ЗК РФ как бы уточняет нормы ГК РФ):
Поскольку в приведенных случаях прекращение аренды происходит по инициативе арендодателя, можно сделать вывод о том, что в этих случаях обязательство аренды прекращается путем расторжения договора аренды, осуществляемого в судебном порядке, если иное не установлено в самом договоре аренды. Досрочное расторжение договора аренды участка, находящегося в гос. или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК).
В Ст. 22 Земельного кодекса РФ обговорены следующие случаи использования земельных участков, находящихся в собственности у государственных или муниципальных образований:
Кроме того, возможна продажа права аренды земельного участка третьим лицам. Эта процедура доступна и арендаторам - физлицам, и предприятиям при условии, что обратное не указано в договоре аренды.
У арендатора есть возможность переуступки прав аренды (ППА) без получения разрешения от собственника. Необходимо соблюдение двух условий:
В противном случае продажа права аренды муниципальных земельных участков осуществляется только после получения разрешения от собственника. В случае, если речь идет об аренде земель или , обращаться для предоставления согласия на совершение сделки нужно в подразделения службы «Одного окна».
Департамент имущества Москвы дает ответ - согласие или запрет на передачу прав аренды - в течение 35 дней.
Есть несколько ситуаций, в которых с большой долей вероятности Департамент имущества Москвы или любой другой арендодатель земли даст отказ в продаже прав аренды. Во-первых, если на участке есть объекты, строительство или реконструкция которых были проведены без получения разрешения или с нарушением строительных норм. В частности, если на землях сельхозназначения велось строительство жилых зданий, то потребуется сначала оформить перевод земли в другую категорию, а затем заниматься продажей прав аренды. Во-вторых, если у арендатора есть невыполненные обязательства, предусмотренные по договору аренды, - например, задолженность по арендной плате. Наконец, если на сам участок или возведенные на нем строения наложен судебный запрет или в отношении недвижимости ведется гражданское или уголовное дело, то ППА также будет невозможна.
Если вас интересует продажа права аренды или муниципальные земельные участки, права аренды на которые можно выкупить на выгодных условиях, обращайтесь в компанию RFI consult. Сфера наших услуг включает поиск клиентов или подходящих под ваши требования вариантов, оформление документов, согласование договора переуступки прав аренды с собственником, регистрацию сделки. Мы всегда добиваемся для клиентов наиболее выгодных условий. С RFI consult купля продажа права аренды земельного участка будет оформлена по всем правилам и в кратчайшие сроки.
Узнайте больше об услуге и получите бесплатную консультацию у эксперта нашей компании прямо сейчас!
Арендные правоотношения имеют немало нюансов. Например, арендатор может делегировать свои права иному лицу, но при соблюдении определенных ном.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Что надлежит знать о переуступке права аренды земельного участка в 2019 году? Земля обычно сдается в аренду на продолжительный период.
Но планы арендатора могут измениться, а выплачивать арендную плату все равно придется. Как передать предмет договора в пользование другому лицу? Что такое переуступка аренды земельного участка в 2019 году?
По договору арендатор получает землю в пользование и чаще всего период аренды составляет несколько лет.
Использование предполагает регулярную оплату, вне зависимости будет ли участок использоваться по назначению или нет. Отсутствие оплаты позволяет арендодателю требовать выплат в судебном порядке.
Если планы арендатора изменятся и земля станет ненужной, есть два варианта — продолжать выплачивать положенные платежи или расторгнуть отношения.
Но не каждый арендодатель согласится на досрочное прекращение правоотношений, поскольку это потребует поиска нового арендатора.
При расторжении сделки через суд понадобятся веские основания. При отсутствии нарушений договора со стороны арендодателя расторжение обернется солидной неустойкой.
Идеальный выход – это найти того, кто готов платить за использование участка. Но нельзя просто так взять и отдать землю постороннему человеку.
Передача выполняется по договору. Арендатор все имеющиеся у него правомочия и обязательства делегирует новому арендатору.
Переуступкой прав аренды именуется возмездная передача обязательств и прав по арендным правоотношениям иному лицу.
Заключаться соглашение может и физическими лицами, и юридическими, при заинтересованности их в использовании земли по допустимому назначению.
Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности . От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.
При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.
Важно! Если в договоре аренды содержится условие о запрете переуступки, то таковая невозможна. Для осуществления переуступки понадобится получить согласие владельца земли.
Возмездный договор переуступки права аренды земельного участка заключается меж двумя арендаторами, прежним и будущим.
Собственник недвижимости в сделке не участвует. Стороны заключают договор, оговаривая все условия переуступки.
Арендатор может требовать за свое право аренды отдельную плату, что прописывается в соглашении. Договор уступки не предполагает изменения условий аренды.
Суть переуступки в передаче третьему лицу в полном объеме прав и обязательств, предопределенных договоренностью арендатора и собственника земли.
Владелец земельного участка сохраняет право:
Таким образом, самостоятельно выполнять переуступку аренды может арендатор. Участие собственника не нужно, за исключением получения его разрешения в определенных случаях.
Но владелец земли вправе расторгать договор переуступки, если он перечит условиям .
Также собственник может повысить величину арендной платы при появлении в правоотношениях третьей стороны.
Земельные правоотношения регулируются . Основополагающие положения относительно аренды земли содержатся в .
По этому нормативу арендатор правомочен передавать права по владению арендованной землей третьим лицам.
Разрешается передача без уведомления собственника, но только в рамках действия арендного договора.
Новое соглашение с собственником не потребуется, но права по содержанию земли перелагаются на новоиспеченного пользователя.
Но в соответствии с имеющимися нормами арендатор не должен передавать землю другому лицу.
Для передачи арендованной земли используется договор цессии.
На его основании реализовывается переуступка права аренды с одновременным такового права у предшествующего обладателя.
В дальнейшем взаимодействие с собственником осуществляет новый арендатор.
Договор о переуступке аренды оформляется письменно. В тексте непременно прописываются важные характеристики передаваемого объекта, которые и предопределяют стоимость свершаемой сделки.
Перед оформлением договора важно соблюсти такие требования:
Только при следовании перечисленным нормам договор признается законным. Сделка переуступки арендного права осуществляется в два этапа.
Вначале стороны устно оговаривают условия, осматривают участок, определяют размер оплаты. Второй шаг заключается в документальном оформлении сделки и ее последующей регистрации.
Использование арендного земельного участка при переуступке обязует к соблюдению нескольких важных условий:
Новый арендатор принимает на себя за сохранность доверенного имущества и своевременную выплату назначенных платежей.
При нарушении этих обязательств или несоблюдении иных условий договора соглашение расторгается в одностороннем порядке.
Во избежание конфликтов крайне желательно согласовывать любые действия с непосредственным собственником, даже если закон к этому не обязывает.
К сведению! Если арендодателем земли выступает государство, то любое распоряжение имуществом допускается только с разрешения уполномоченных органов власти.
То есть при переуступке муниципального участка земли, получение согласия от местной администрации обязательно.
Отдельно стоит уточнить такой момент, как аренды части земельного участка. По договору передается весь участок, деление его на части не предполагается.
Арендатору предварительно нужно обратиться к арендодателю с просьбой о выделении части участка. Подразумевается, что будут определены границы части участка и надлежащим образом зарегистрированы.
После выдела части участка заключается отдельный договор аренды на каждый вновь образованный надел и по одному из них совершается переуступка права.
При игнорировании раздела получится, что имеется один участок земли с одним номером, но с двумя зарегистрированными арендаторами по разным договорам.
В отличие от оформления аренды, при сделке переуступки арендного права не понадобятся документы на землю.
Предназначение этих документов в подтверждении на имущество, которое у арендатора отсутствует по умолчанию. Основанием для уступки становится основное соглашение.
Договор аренды дает арендатору имущественные права, которые он может уступить. Конечно, при условии, что положения арендного договора не запрещают передачу земли третьим лицам.
Условия соглашения о переуступке полностью соответствуют договору аренды. Отличие только в пункте, определяющем стоимость переуступки.
Таким образом, для свершения сделки потребуются:
Договор уступки аренды земли составляется в свободной форме, но с соблюдением основных требований.
Бланк документа содержит такие существенные условия:
При необходимости могут вноситься в договор дополнительные условия. Изменения и дополнения основных условий арендных правоотношений допустимы только при участии владельца.
Как пример договор о переуступке права аренды земельного участка:
Предварительный договор об уступке арендного права готовится с целью проверки его соответствия действующим нормам, а также для выявления ошибок и недочетов.
Предварительное соглашение дозволяет подробно проработать наличествующие пункты и при необходимости включить дополнительные условия.
Видео: продажа прав аренды нежилого помещения
Потребность в предварительном договоре может возникать и в случае, когда для осуществления переуступки требуется получить согласие арендодателя.
В этом случае форма договора предоставляется собственнику для ознакомления, дабы он убедился, что его права не нарушаются и его интересы соблюдены.
Но нужно понимать, что предварительный договор в этой ситуации выступает только промежуточным элементом. Никакой юридической силы он не имеет.
Преемник арендатора должен учесть, что если он погашает задолженность арендатора, но эта сумма не указывается в договоре, то и в расчет она не принимается.
Такие расходы нельзя декларировать, поскольку отсутствует доказательство затрат. Значит, платеж не учитывается и при подсчете суммы налога.
При отображении в договоре суммы, выплаченной по долгам предшествующего пользователя, в оплаченную арендную стоимость включается и сумма погашенных долгов арендатора.
И траты нового арендатора при исчислении размера налога учитываются полностью.
Плата, полученная за уступку права, выступает налогооблагаемым доходом согласно . При этом существуют некоторые особенности.
Если уступка свершается в пользу физлица, то подает налоговую декларацию сам арендатор. Если же новым арендатором становится юрлицо, то оно и осуществляет исчисление и уплату НДФЛ как налоговый агент.
Договор аренды подлежит госрегистрации, если заключается на период более одного года или если в сделке участвует юрлицо.
Соответственным образом регистрируется и переуступка права аренды. за регистрацию для физлиц составляет 2 000 рублей, для юрлиц – 22 000 рублей.
При заключении соглашения об аренде земли на длительный срок субъект предполагает, что будет продолжительный период использовать объект. Однако по самым разным причинам необходимость в эксплуатации выбранного участка может отпасть. В такой ситуации у субъекта есть два пути: пересдать надел (заключить договор субаренды) либо отказаться от арендных прав в пользу стороннего лица. В последнем случае имеет место переуступка прав аренды земельного участка. Этот правовой институт имеет ряд особенностей, которые мы и рассмотрим в статье.
Переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами имеет существенные отличия от института субаренды. В первом случае к стороннему субъекту переходит весь объем прав по первоначальному договору. После заключения соглашения арендатор не может иметь никаких притязаний на надел. Следует учесть, что договор о переуступке права аренды земельного участка должен быть зарегистрирован в установленном порядке.
В субарендных правоотношениях участвует три субъекта: собственник объекта, арендатор и субарендатор. В этом случае оформляется 2 договора.
На практике достаточно распространены случаи аренды земельных участков под ИЖС. Переуступка права в таких ситуациях обычно осуществляется с уведомлением собственника. Дело в том, что наделы под строительство выделяются в пользование на срок, не превышающий 5 лет. В соответствии с требованиями законодательства, при таком периоде действия достаточно известить собственника о переуступке права аренды.
Под ЛПХ может предоставляться на длительный срок. Если он превышает 5 лет, то для переуступки прав необходимо получить согласие собственника.
Земельные отношения в РФ регламентируются ЗК. В 22 статье Кодекса закреплены обязанности и права арендатора на период действия арендного соглашения. В частности, субъект может передать права, установленные договором, стороннему субъекту.
Цель переуступки прав аренды земельного участка может быть разной. Как правило, такая сделка совершается в случае продажи недвижимости, расположенной на арендованном наделе.
Передача прав может также осуществляться:
Арендная плата является одним из ключевых условий договора аренды земельного участка. При переуступке права новый пользователь приобретает не только юридические возможности, но и обязанности прежнего арендатора. Следовательно, он также должен вносить плату в размере и порядке, что закрепленны в первоначальном договоре. Если надел арендован у муниципалитета, суммы и правила их отчисления определяются уполномоченными структурами местной власти.
Новый пользователь, как и первоначальный арендатор, может использовать надел по своему усмотрению, однако его действия не должны причинять ущерб объектам и окружающей среде, наносить вред другим лицам. Пользование участком должно осуществляться строго в соответствии с его назначением.
В законодательстве предусмотрено несколько случаев, в которых не допускается.
Стоит сказать, что запрет может быть установлен непосредственно в арендном соглашении. Если ограничений в договоре нет, невозможность переуступки может быть связана с:
Соглашение об уступке составляется в письменном виде в той же форме, что и первоначальный договор. Для оформления переуступки заинтересованные лица обращаются в земельный комитет при местной администрации.
В уполномоченный орган сдаются следующие документы:
Основным требованием к соглашению является соответствие первоначальным условиям сделки. К договору должны быть приложены все документы, составленные сторонами. Это могут быть дополнительные соглашения, пояснения и пр.
В договор включаются следующие сведения:
К новому арендатору могут перейти обязанности, не только связанные с исполнением условий первоначального договора, но и касающиеся улучшения качества земли.
Договор о переуступке позволяет новому арендатору использовать землю, право собственности же остается за арендодателем, который в сделке не меняется.
Она необходима для придания документу юридической силы. Регистрация соглашения о переуступке осуществляется в Росреестре. Данная процедура не предусмотрена только в одном случае - если договор оформляется менее чем на 1 г. и с гражданином.
Для госрегистрации потребуются следующие документы:
Для юрлиц и предпринимателей установлен дополнительный перечень документов. В него входят копии:
Ее размер устанавливается в том же порядке, что предусмотрен для определения суммы сбора при отчуждении объекта. Стоит отметить, что величина госпошлины будет различаться в зависимости от субъектного состава правоотношений. Так, гражданам нужно заплатить 2 тыс. р. Эту сумму, как правило, участники сделки разделяют между собой поровну.
Для юрлиц размер госпошлины существенно выше. Он составляет 22 тыс. р. В этом случае участники сделки также разделяют сумму поровну.
Если одной стороной является гражданин, а другой - юрлицо, первая выплачивает 2 тыс. р., вторая, соответственно, 20 тыс. р.
Если сделка заключается физлицом и государством, пошлину выплачивает гражданин в размере 2-х тыс. р.
В некоторых случаях сторонами являются государство (субъект РФ или муниципалитет), юрлицо и физлицо. В таких ситуациях первая сторона от уплаты пошлины освобождается, вторая отчисляет 22 тыс. р., а гражданин, соответственно, 2 тыс. р.
Какие делаются проводки при переуступке права аренды земельного участка? Для отражения операции используется запись:
Дб сч. 76 Кд сч. 91.
При начислении НДС при переуступке права аренды земельного участка дебетуется 91 счет и кредитуется сч. 68.
Регулированию вопроса предоставления земли на таком вещном праве посвящен ряд статей Гражданского кодекса РФ (ГК): глава 34 закрепляет общие моменты относительно данного института.
Помимо ГК, ответ на вопрос об этом праве можно найти и в Земельном кодексе РФ .
ЗК РФ включает те права, обязанности и ограничения, которые есть у собственников и арендаторов земельного надела.
Большая же часть таких отношений регулируется конкретным .
По смыслу названных законов можно вывести определение права . Итак, право аренды земельного участка – это право владения и пользования землей, которое предоставляется на определенное время с возможностью его продления.
Преимущественное право на аренду земельного участка регулируется статьей 621 ГК РФ , оно дает возможность временному владельцу земли, который в настоящем пользуется земельным угодьем, продлить срок такого пользования. Для этого нужно заключить новое соглашение. Собственник надела в этой ситуации ограничен законом в праве выбора нового пользователя, так как он обязан заключить договор аренды на новый срок с уже имеющимся арендатором.
Важно: Такой временный владелец земли может претендовать на преимущественное заключение договора, только если соблюдал все условия по предыдущему и действовал в соответствии с законом.
Может возникнуть ситуация, когда собственник отказывает в преимущественном праве в пользу нового лица. Тогда нынешний арендатор земельного участка имеет право через суд потребовать на выбор:
Для того, чтобы реализовать данное право, арендатор должен в письменном виде уведомить собственника о намерении заключить договор на новый срок. Уведомление можно передать или отправить почтой в течение разумного срока, либо в срок, о котором стороны условились в соглашении.
Стороны могут согласовать в новом договоре иные условия, нежели в уже заключенном, а могут заключить точно такой же договор на новый срок.
Арендаторы земельных участков — это те, кто арендует участок земли.
Права и обязанности арендатора земельного участка прямо указаны в действующем законодательстве РФ. Так например, указанное лицо может передать свое право аренды на земельный участок третьему лицу (ст. 22 ЗК РФ).
Сюда же законодатель относит право:
Для того чтобы использовать указанные выше права арендатора на земельный участок, он всегда должен помнить, что обязан письменно сообщить собственнику о совершении указанных действия (но в соглашении можно определить и иной порядок), а также что передача арендных прав будет действительна до тех пор, пока срок договора аренды земельного участка не истек.
Помимо перечисленных прав арендатор земельного участка вправе:
Лицо, временно владеющее земельным участком, не вправе совершать в отношении него следующие действия:
Собственник предоставляемого в аренду участка имеет следующие обязанности: