Новости звезд
Статус нежилого помещения в жилом доме. Что такое нежилые помещения
Становление в экономике России рыночных начал сопровождается интенсивным вовлечением в товарный оборот продуктов труда, работ, услуг, в том числе и таких, которые ранее являлись объектами ограниченного круга имущественных отношений либо вообще в таких отношениях не использовались. Особое место в этом процессе занимают нежилые помещения. Относясь к категории "недвижимость", они сегодня требуют к себе повышенного внимания со стороны законодателя в силу целого ряда обстоятельств. Во-первых, нежилые помещения обладают высокой потребительной стоимостью и часто возможностью использования по многоцелевому назначению (в качестве торговых, складских, промышленно-производственных, административных помещений). Во-вторых, формирование многочисленных субъектов хозяйствования делает острой проблему обеспечения их именно такого рода недвижимостью, которая быстро не создается. В-третьих, данные объекты до перехода на рыночные отношения служили во многом материальной основой социальной инфраструктуры, с чем нельзя не считаться при вовлечении их в рыночную сферу. В-четвертых, разграничение бывшей единой государственной собственности на отдельные ее виды потребовало одновременно учета интересов различных собственников, населения той или иной территории, а также потребностей формирующихся предпринимательских структур.
Решение задач, связанных с использованием нежилых помещений, осложняется и продолжающимся процессом приватизации государственного и муниципального имущества, а также многовариантностью исходных (статутных) и производных прав субъектов, обладающих нежилыми помещениями (право собственности, право пользования, право владения и пользования, право полного хозяйственного ведения, право оперативного управления).
В современном законодательстве Российской Федерации нет официального определения понятия нежилого помещения. Тем не менее во многих нормативных актах содержатся соответствующие термины, употребляемые в различных контекстах, из которых можно вывести ряд следствий. Так, Федеральный закон от 28 августа 1995 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" включает в состав муниципальной собственности, помимо прочего, муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения. В данном контексте нежилые помещения объединены с жилищным фондом общим для них определением "муниципальные", что позволяет выявить стремление законодателя, с одной стороны, отграничить соответствующие муниципальные объекты от аналогичных, но принадлежащих к иным формам собственности (частной, государственной, субъекта РФ), с другой же стороны - подчеркнуть функциональную антитезу жилищного фонда нежилым объектам (независимо от назначения и разновидности последних). Закон "Об основах федеральной жилищной политики" рассматривает нежилые помещения не просто как некую функциональную противоположность жилым помещениям. Здесь нежилые помещения являются составными частями жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми помещениями, сооружениями и элементами инфраструктуры жилищной сферы и др.). С этой же позиции подходит к вопросу и ЖК РСФСР, в части второй ст. 4 которого к нежилым отнесены помещения, находящиеся в жилых домах и предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Указанная антитеза поддерживается и ГК РФ, который указывает на то, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (часть вторая п.3 ст. 288). Как видно, законодатель в данном случае пользуется понятием нежилого помещения в узком смысле, распространяя его только на помещения, расположенные в жилых домах.
Иное, более широкое понимание нежилого помещения встречается в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В данном Законе термины "жилые и нежилые помещения" продолжают смысловой ряд, начало которому положено терминами "здания, сооружения". Данный Закон уточнил соотношение данных понятий: помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений" (часть вторая п.6 ст. 12). При этом, к сожалению, осталось неясным, в какой степени расширительно допускается толковать понятие объекта, входящего в состав зданий и сооружений. Сами здания и сооружения как самостоятельные объекты недвижимости являются одновременно и объектами гражданских прав. Однако распространяется ли статус здания (сооружения) на входящие в его состав объекты (помещения). Если да, то в какой степени? Если нет, то почему?
Ответ на эти вопросы не может быть универсальным, без подразделения помещений на жилые и нежилые. Что касается жилых помещений, то таковые вне зависимости от содержания, вкладываемого в данное понятие (индивидуальный жилой дом, квартира в многоквартирном доме) рассматриваются законодателем в качестве самостоятельного объекта права (глава 18 ГК), причем правовые режимы квартиры в многоквартирном доме и самого этого дома не совпадают. Для нежилых помещений (общих помещений, обслуживающих более одной квартиры) в многоквартирном жилом доме законодатель установил режим долевой собственности лиц, являющихся собственниками квартир. Таким образом, нежилые помещения в жилых многоквартирных домах рассматриваются как объекты права собственности, находящиеся в режиме общей долевой собственности. Этот принудительно-долевой режим, как представляется, будет сохраняться за нежилыми помещениями до тех пор, пока в жилом доме существует более одного собственника квартир. В том случае, когда имеется "унитарный" (единый и единственный) собственник всех квартир в многоквартирном жилом доме (например, во вновь построенном муниципальном доме без приватизированных квартир либо в доме, все квартиры в котором приобретены одним лицом), нежилые помещения в нем, как представляется, еще не приобретают (или, наоборот, утрачивают) статус объекта права, поскольку законный правовой режим таких помещений - общая долевая собственность - производен от их общего назначения - удовлетворять интересы всех собственников жилых помещений (квартир). Однако, по нашему мнению, в случае перевода имеющего собственника жилого помещения в нежилое такое вновь возникшее нежилое помещение в многоквартирном доме не утрачивает статуса объекта права и остается в "унитарной" собственности того же лица, кому оно принадлежало ранее, будучи жилым. Другими словами, в отношении такого помещения общая долевая собственность между квартировладельцами не возникает, объектная характеристика такого помещения не утрачивается.
"Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 устанавливают, что жилые и нежилые помещения (наряду с иными) есть составляющие зданий и сооружений (подраздел I -3). Таким образом, нежилые помещения (равно как и жилые) рассматриваются в качестве составных частей более крупного целого, каковым являются здания и сооружения. Указанное соотношение целого (здания, сооружения) и его части (помещения) подчеркивается такими подлежащими внесению в реестр реквизитами помещения, как этаж, номера помещений на поэтажном плане, назначение. В отличие от самого Закона о госрегистрации, данный нормативный акт сосредоточивает внимание не на объектной характеристике помещений, а на объемно-пространственном и планировочном сочетании и размещении их в зданиях и сооружениях.
Иное содержание вкладывается в понятие "нежилое помещение" Положением о порядке учета и оформления прав на недвижимость (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве, утвержденным постановлением правительства Москвы 16 сентября 1993 года № 868. Согласно п. 1.2 этого документа под нежилыми помещениями понимаются отдельные строения или их часть. В то же время эти отдельные строения рассматриваются как здания, сооружения и другие объекты, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в Московском городском бюро технической инвентаризации.
При таком подходе под нежилым помещением может пониматься как целое строение, так и его часть. Но нетрудно заметить, что с логической точки зрения этот подход небезупречен. Ведь правильное определение невозможно без установления точного соотношения между целым и частью. Кроме того, вряд ли можно безоговорочно отнести к дефинитивным признакам понятия чисто технический момент - регистрацию в БТИ. Ведь объективно существующее явление не исчезает в зависимости от наличия либо отсутствия факта его регистрации.
Существующие расхождения в подходах к понятию нежилого помещения как с точки зрения его содержания, так и с точки зрения объема, весьма негативно сказались на разрешении прежде всего практических вопросов, касающихся регистрации договоров аренды нежилых помещений. В частности, предметом острых дискуссий явился вопрос о том, обязательной ли является регистрация договоров аренды нежилых помещений, заключаемых на срок менее одного года. Анализ данной правовой ситуации с неизбежностью требует установления действительного содержания понятия нежилого помещения. Рассматривая возникающие на практике случаи, налоговые органы руководствуются следующими аргументами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества определяется в качестве общего правила, исключения из которого могут устанавливаться Гражданским кодексом Российской Федерации или федеральными законами. В свою очередь статья 625 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что к отдельным видам договоров аренды, а также к договорам аренды отдельных видов имущества (к числу которых относится аренда зданий и сооружений) применяются нормы, касающиеся общих положений об аренде, если иное не установлено правилами Гражданского кодекса Российской Федерации об этих договорах. Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на то, что договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Соответственно не подлежат государственной регистрации договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на срок менее года. Согласно статье 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает специальные требования к регистрации договоров аренды зданий и сооружений в зависимости от срока действия договора, поэтому при регистрации договоров аренды зданий и сооружений необходимо руководствоваться пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вышеуказанное правило не может распространяться на случаи государственной регистрации договоров аренды помещений и части помещений в зданиях и сооружениях, заключенных на срок менее года. Объясняется это тем, что статьи 1 и 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, относят и помещения (жилые и нежилые). Гражданский кодекс Российской Федерации не регулирует отдельно вопросы аренды помещений и части помещений в зданиях. Так как помещение в соответствии со статьями 1 и 26 названного Федерального закона является объектом недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, то пункт 2 статьи 651 ГК РФ не может на него распространяться, поскольку регулирует отношения исключительно по аренде зданий и сооружений. Таким образом, регистрация договоров аренды помещений и части помещений в зданиях и сооружениях регулируется пунктом 2 статьи 609 ГК РФ и статьей 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и является обязательной независимо от срока, на который заключен договор .
Определенная последовательность в таких рассуждениях имеется. Действительно, гражданское законодательство РФ не урегулировало отдельно вопросов аренды помещений и части помещений в зданиях. Действительно, нежилые помещения являются объектами недвижимого имущества. Но из этих двух верных посылок вдруг следует неожиданный и нелогичный вывод о том, что порядок, установленный для целого объекта, не может распространяться на часть этого объекта. Иногда данную позицию подкрепляют указанием на то, что порядок регистрации договоров аренды зданий и сооружений не может быть по аналогии распространен на нежилые помещения. Но какая тут вообще может быть аналогия, если речь идет о части целого?! Мы вряд ли вправе ожидать от налоговых органов свободного владения основными категориями диалектики, но, наверное, могли бы рассчитывать хотя бы на признание ими того обстоятельства, что таковые категории действительно существуют и значат они для человеческой практики ничуть не меньше, чем Налоговый кодекс. Философы отмечают: «У частей целого разная степень относительной самостоятельности. В соотношении целого и части есть такая закономерность: чем сильнее и сложнее связь между частями, тем больше роль целого по отношению к своим частям и, следовательно, меньше относительная независимость частей от целого» . Для того, чтобы подвести под позицию налоговых органов хоть какую-то теоретическую базу (неубедительные ссылки на пробельность законодательства таковой базой, конечно, являться не могут), пришлось бы доказывать, что связь между помещением и зданием либо вообще отсутствует, либо настолько слаба и незначительна, что помещения представляют собой в достаточной степени самостоятельные объекты прав и обладают таким уровнем качественной определенности и специфики их участия в гражданском обороте, которые требуют регистрации именно договоров аренды помещений тогда, когда регистрации договоров аренды зданий при тех же условиях закон не предписывает. Учитывая, что помещения – это не просто части зданий, а части, не существующие вне зданий и без зданий, доказать самостоятельность нежилых помещений как объектов прав невозможно .
Правила систематического и логического толкования законов позволяют охарактеризовать рассматриваемый вывод налоговых органов не просто как некорректный, но и неверный по существу. Данное обстоятельство нашло верную оценку в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений". Разъясняя порядок применения закона, Президиум ВАС РФ принял во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений. Поэтому к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации .
Целиком разделяя данную позицию, мы считаем наиболее правильным параллельное установление родо - видового соотношения между понятиями объектов нежилого фонда (род) и нежилыми помещениями (вид), а также соотношения между частью (помещение) и целым (здание, сооружение). В то же время, очевидно, к нежилым можно отнести и помещения, составляющие функциональные части зданий и сооружений, не предназначенных для проживания. В отдельных случаях законодательство устанавливает особый правовой режим зданий, сооружений и нежилых помещений прямым указанием на сферы их использования либо субъектов-пользователей.
Вышеприведенный краткий анализ показывает, что все нежилые здания, сооружения, помещения являются видами более общего понятия "объект". Однако в правовом смысле не все нежилые помещения можно рассматривать в качестве объектов гражданских прав.
Очевидно, что к тем либо иным нежилым объектам прежде всего применимо понятие "имущество", и с этой точки зрения их следует отнести к категории недвижимого имущества. В соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано, в том числе здания и сооружения. Однако этот закон не указывает на то, что самостоятельными объектами гражданских прав могут являться части зданий и сооружений (нежилые помещения). Вместе с тем сопоставление содержания ст. ст. 1 и 6 Закона "Об основах федеральной жилищной политики", ст. ст. 1 и 12 Закона о государственной регистрации и показывает, что объектом права собственности может являться не только недвижимость в жилищной сфере как таковая в целом, но и ее часть, то есть нежилые помещения в жилых домах (и даже части таких помещений). Какой же подход является более правильным, может ли закон специальный корректировать положения закона более общего характера? Ответить на этот вопрос непросто. Поэтому, как представляется, с учетом сложившихся социально-экономических реалий в части второй п. 1 ст. 130 ГК справедливо определено, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (помимо указанного выше). Однако для того, чтобы нормы закона действовали, необходимо их органическое сочетание со всей системой категорий гражданского права, результативность которых проверена временем. Думается, что такое сочетание еще не достигнуто.
На наш взгляд, проблема нежилого помещения как части здания (жилого или нежилого) возникает лишь тогда, когда имеется несколько субъектов (собственников либо титульных владельцев), реализующих то или иное вещное право не в отношении здания (сооружения) целиком, а в отношении его конкретных частей (помещений). Если этого нет, то в принципе никаких проблем не возникает, так как в качестве единого объекта права рассматривается здание в целом. Поэтому большинство сложностей, связанных с нежилыми помещениями, соотносится с нечетким решением вопросов совладения либо сособственности. Часть возникающих вопросов, бесспорно, решена текущим законодательством. Например, п.1 ст. 290 ГК, следуя за правовой идеологией "Временного положения о кондоминиуме", утвержденного Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 года, относит к общей долевой собственности домовладельцев практически всю недвижимость (кроме квартир и комнат), а следовательно, и нежилые помещения. Что же касается нежилых помещений как частей иных (нежилых) зданий и сооружений, то здесь такой определенности нет. В подобных ситуациях нежилые помещения чаще всего закрепляются за конкретными пользователями, что создает иллюзию о наличии у таковых самостоятельных вещных прав на соответствующие части зданий. Думается, что это не так.
С точки зрения права и принятой методологии учета имущества в качестве объекта права должно рассматриваться здание (сооружение), а не его функциональные или конструктивные части. Известно, что в практике технической инвентаризации конструктивно цельное здание характеризуется единством учетной (балансовой или иной контрольной) стоимости и владения. При этом совокупность юридических и физических лиц, отвечающих за техническое состояние и соблюдение норм эксплуатации, рассматривается как единое лицо, отношения между участниками которого регулируются законом или договором.
Отдельно рассматриваемая часть или части здания (пристроенное, встроенное помещение и т.д.) не рассматриваются в качестве инвентарного объекта, если они не являются одновременно тем основным строением, для целей строительства или эксплуатации которого был выделен земельный участок. В техническом учете принято следующее определение помещения - это функциональная часть здания, сооружения или строения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов. В составе помещений могут быть комнаты, под которыми понимаются части помещений, отделенные от других функциональных частей физическими границами, направления которых в разрывах однозначно намечаются конструкциями, а размеры разрывов в плане или по высоте не превышают действующих норм. Комната (в отличие от помещения) есть неделимая функциональная часть здания. Из сказанного вытекает, что нежилое помещение, а тем более нежилая комната вряд ли могут быть самостоятельными объектами учета и регистрации (инвентаризации).
Этот вывод подтверждается и с точки зрения существующей методологии бухгалтерского учета.
В связи с тем, что нежилое помещение не является конструктивно обособленной частью здания (обособление лишь функциональное), оно и не может быть отражено в учете как отдельный инвентарный объект, а учет лишь по стоимостному выражению не дает требуемого результата, так как лишен соответствующего материального субстрата.
Таким образом, можно прийти к выводу о том, что нормальной правовой моделью оформления совладения отдельными нежилыми помещениями в одном здании должен являться известный механизм общей собственности (чаще всего долевой, а в установленных случаях и совместной). Однако в отличие от общей долевой собственности на недвижимость в жилищной сфере, при совладении помещениями в нежилых зданиях, видимо, неизбежно должен согласовываться порядок использования нежилых помещений, а также мест общего пользования, обслуживающих систем и т.п. В соответствии с письмом Госкомимущества РФ от 25 сентября 1992 года № А-4/6131 нахождение здания на балансе одной организации не препятствует закреплению такого здания или его частей за несколькими организациями, если здание строилось за счет централизованных источников финансирования либо при долевом участии нескольких предприятий (организаций) и предназначалось для их совместного размещения. Такие решения о закреплении помещений на праве полного хозяйственного ведения принимались ранее соответствующими комитетами по управлению имуществом и представляют собой административные акты, порождающие гражданские права. Однако очевидно, что в случае отказа в закреплении части здания или помещения за той или иной организацией возможно и предъявление иска о признании доли в праве полного хозяйственного ведения (оперативного управления) и об определении порядка пользования помещениями.
Необходимо иметь в виду, что такой способ установления совладения (по решению собственника или суда) приводит к возникновению своеобразного правового положения, отличного от классических схем режима общей собственности. Различные субъекты, не будучи собственниками в отношении здания, сооружения, тем не менее становятся его совладельцами в соответствующих долях в силу наличия у них производных от права собственности вещных прав полного хозяйственного ведения или оперативного управления. Но поскольку эти отношения все же квазипроприетарные, применение к ним норм об общей собственности в полном объеме вряд ли возможно. В таких ситуациях, в частности, не может быть осуществлено право на выдел доли, не действует преимущественное право покупки продаваемой доли. В то же время отдельные элементы механизма общей собственности могут быть использованы здесь прямо либо по аналогии (определение порядка владения и пользования, участие в расходах по содержанию общего имущества, обращение кредитором взыскания на долю в общем имуществе, принадлежащую предприятию-должнику).
Долевое совладение в указанном выше порядке устанавливается лишь в отношении объектов государственной и муниципальной собственности, и можно утверждать, что субъектами указанных прав в абсолютном большинстве случаев являются государственные и муниципальные организации, предприятия, учреждения. Однако и в теории, и на практике остается открытым вопрос - могут ли быть защищены владельческие права правопреемников указанных организаций в отношении нежилых помещений, если организация-правопредшественник в свое время по разным причинам не осуществила их закрепление за собой. Относительно просто эта проблема решается только в случае реорганизации государственных и муниципальных предприятий и учреждений, когда правопреемство между юридическими лицами одной и той же формы собственности позволяет в принципе поставить этот вопрос в любое время. Гораздо сложнее обстоит дело, если организация меняет форму собственности в результате приватизации.
Так, в 1987 году в г. Шахты Ростовской области за счет централизованных средств был построен Дом быта, предназначавшийся для размещения целого ряда городских предприятий бытового обслуживания. Заказчиком по строительству выступила фабрика индпошива одежды "Силуэт", разместившая в построенном здании часть своих производственных мощностей. В 1989 году на базе большинства предприятий бытового обслуживания города было создано городское производственное объединение "Прогресс", которое, пользуясь положением фактического органа управления в данной сфере, перевело здание Дома быта на свой баланс. Фабрика "Силуэт" (на тот момент государственное предприятие) вынуждена была в январе 1990 года заключить с объединением "Прогресс" как единственным балансодержателем здания договор аренды тех же производственных площадей, которыми она пользовалась с момента ввода Дома быта в эксплуатацию. Практически одновременно (с 1 октября 1990 года) фабрика "Силуэт" и объединение "Прогресс" заключили договоры аренды имущества государственного предприятия в соответствии со ст. 16 Основ законодательства об аренде. Арендодателем по отношению к фабрике "Силуэт" стало объединение "Прогресс", передавшее фабрике по договору с правом выкупа оборудование и иное имущество, кроме занимаемых фабрикой помещений в Доме быта. Эти помещения (а вернее, весь Дом быта целиком) объединение "Прогресс" само арендовало с правом выкупа у Ростовского областного управления бытового обслуживания населения. В результате этого одни и те же производственные площади, занимаемые фабрикой "Силуэт", оказались сданы в аренду разными арендодателями дважды: с 1 января 1990 года без права выкупа - самой фабрике "Силуэт" и с 1 октября 1990 года с правом выкупа - объединению "Прогресс". В дальнейшем фабрика и объединение действовали уже как самостоятельные арендные предприятия, каждое из которых имело свои основания требовать выкупа указанных площадей. Для фабрики такими основаниями явились норма, закрепленная в п. 5.11 Госпрограммы приватизации на 1992 год, и факт выкупа всего иного арендованного имущества, оборудования, кроме помещений в Доме быта. В качестве основания для объединения послужили ст. 15 Закона о приватизации и договор аренды. Таким образом, на одно и то же имущество (нежилые помещения) возникли два конкурирующих однородных права. Это породило спор, который неоднократно рассматривался различными судебными инстанциями. Тем не менее, вопрос далек от решения, как в практической плоскости, так и в теоретическом плане. Нормы обязательственного права, которые применяются судами в таких ситуациях, не учитывают в должной мере специфику исходного правового статуса субъектов и особенности их прав на спорное имущество. Строго говоря, формально-юридическая развязка спора возможна и в рамках обязательственного права. Согласно ст. 217 ГК РСФСР 1964 г. (действовавшего на момент рассмотрения спора) право объединения "Прогресс" на спорные нежилые помещения следует считать отпавшим. Ведь они уже ранее на основании самостоятельного договора переданы третьему лицу, имеющему однородное право, - фабрике "Силуэт". Однако такое решение, будучи законным, является в значительной степени формальным, поскольку не выявляет того обстоятельства, что объединение "Прогресс" - это не только сторона в споре, арендатор, но и одновременно арендодатель по отношению к фабрике "Силуэт". Без внимания остается также и то, что у фабрики "Силуэт" до перехода на аренду могло быть самостоятельное вещное право на спорные помещения. Поэтому законным и обоснованным может считаться только такое решение, которое учитывало бы специфику и соотношение имущественных прав не только непосредственно спорящих сторон (вначале - арендных предприятий, затем - товариществ), но и их правопредшественников - госпредприятия фабрики "Силуэт" и производственного объединения "Прогресс".
Споры данного характера обычно характеризуются высокой сложностью, их рассмотрение требует самого внимательного и глубокого анализа всех обстоятельств дела.
Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (п.11) указал на то, что при разрешении споров следует учитывать, что факт нахождения имущества на балансе одного государственного или муниципального предприятия (организации) не является основанием для признания балансодержателя единственным законным владельцем помещений с имеющимся в них имуществом и оборудованием, если эти помещения ранее были предоставлены другим предприятиям и организациям в установленном порядке. Спор между государственными (муниципальными) предприятиями и организациями о признании права на помещения в здании (в том числе на имеющееся в них имущество и оборудование), находящемся на балансе одного предприятия, возведенном за счет централизованных источников финансирования или на долевых началах несколькими предприятиями и организациями и предназначенном для их размещения либо имевшем иное целевое назначение, рассматривается арбитражным судом на общих началах. Приватизация соответствующих нежилых помещений балансодержателем не препятствует предъявлению и рассмотрению исков других пользователей о признании права на эти помещения с имеющимися в них имуществом и оборудованием. Арбитражный суд вправе удовлетворить исковые требования пользователей помещений о признании недействительным решения о приватизации предприятия, также являющегося пользователем помещений, в части спорных площадей при условии представления истцом доказательств наличия права на эти площади .
Однако данные констатации, в принципе верные и своевременные, не исчерпывают проблемы, поскольку признание прав владения или даже собственность нескольких лиц в отношении нежилых помещений в здании (сооружении) не снимает с повестки дня необходимости нормативного решения вопроса о долевом совладении в отношении остальных (общих) элементов здания, а также земельного участка, на котором оно расположено. Моделью для решения данного вопроса могли бы послужить положения гражданского законодательства о долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома собственников квартир.
См., например: Письмо Управления МНС по г. Москве от 22 декабря 1999 г. № 14-14/20349 // Московский налоговый курьер. 2001. №1.
Спиркин А. Г. Философия: Учебник. – 2-е изд. – М.: Гардарика, 2002. С. 275.
Это утверждение не распространяется на нежилые помещения, которые часто именуют «пристроенными» и которые представляют собой относительно самостоятельные строения, физически примыкающие к основному зданию. Их относительная, а не полная самостоятельность проявляется обычно в том, что «простройка» связана с основным зданием общими системами отопления, энергоснабжения, водопровода и пр. Однако даже такой относительной автономии достаточно для того, чтобы распространять на «пристройки» правовой режим самостоятельных зданий (хотя бы в части арендных отношений). Кроме того, приведенные соображения о соотношении частей и целого не могут быть применены к жилым помещениям (квартирам) в многоквартирных домах, поскольку такие жилые помещения признаются действующим законодательством самостоятельным объектом гражданских прав (ст. 289 ГК РФ). Причины, по которым законодатель в ст. 7 Закона СССР от 6 марта 1990 г. «О собственности в СССР» впервые положительно решил вопрос о возможности возникновения права собственности на квартиры (пока лишь в жилищных и жилищно-строительных кооперативах) были очевидны: они лежали не столько в области права, сколько в сфере социальной политики, в стремлении создать более или менее представительную собственность граждан на жилище. Эти же соображения о формировании «массового собственника» квартир абсолютно преобладали и при принятии Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Один из немногих авторов, специально исследовавших проблему юридической горизонтальной делимости зданий в аспекте возможности поэтажной собственности, немецкий цивилист проф. Иоганн Эмиль Кунце, особо подчеркивал социальные, жилищно-бытовые и административно-полицейские соображения, по которым в странах, реципировавших римское право, отказались от римской же максимы, допускавшей исключительно вертикальное деление зданий. Как правильно полагал Кунце, история развития ряда римских правовых институтов могла бы уже научить нас тому, что в сфере отношений человека к вещам господствует свобода усмотрения, действуют соображения национального и культурного порядка, строгая же логика не имеет перспектив. – См.: Kuntze J . E . Die Kojengenossenschaft und das Geschosseigenthum : 2 Abhandlungen aus dem Rechtsleben des deutschen Volkes . – Leipzig : Hinrich , 1888. S . 61. С этим мнением трудно не согласиться. Объяснить, почему отечественный законодатель, признав возможность права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не признал такую же возможность в отношении нежилых помещений в нежилых домах, с точки зрения логики невозможно. При таких условиях даже тривиальный перевод жилого помещения в нежилое (без изменения собственника) сразу же оборачивается трудноразрешимой юридической проблемой.
Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.
См.: Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.
Сегодня широко распространено такое понятие, как «нежилое помещение ». Какового же его истинное определение? Постараемся разобраться в этом в данной статье. Согласно регламентирующим строительство документам, под нежилым помещением стоит понимать выделенную часть в здании, сооружении или помещении, либо объединяющее эти определения понятие. Нежилое помещение может быть предназначено либо для непостоянного проживания человека, либо совсем не предназначено для проживания в нем. Возникает резонный вопрос — стоит понимать определение понятия нежилого помещения как некую выделенную часть в здании или как универсальное обобщение, которое будет включать и само здание, и все помещения внутри него? Основываясь на нормативно — правовых документах, каждая из этих позиций по-своему верна.
Первым признаком нежилого помещения, безусловно, является его недвижимый характер. Очевидно, что нежилые помещения внутри здания неразрывно связаны с ним, имея привязку к земельному участку, и не могут быть перемещены без нанесения ущерба своему назначению. Касаясь нежилых помещений, представленных нежилыми зданиями, можно отметить, что они «по природе» являются недвижимыми вещами, в силу конкретных указаний в законе. Однако, действующее законодательство, указывает и на то, что к недвижимому нежилому зданию относятся и движимые его части, такие как мобильные здания, контейнерные и сборно-разборные помещения (вагоны, бытовки и т.п.). В их отношении действующее законодательство не предусматривает регулирования.
Может определить его недвижимый характер и изолированность — характерные признаки нежилого помещения. Кроме того, в это понятие стоит включить и предназначенность объекта. Возможны два варианта предназначенности нежилых помещений:
- для административных, социальных, производственных, торговых, культурных и образовательных и прочих целей;
- помещения, не предназначенные для постоянного проживания людей.
В некоторых зданиях эти понятия объединяются, например, использование нежилых помещений в социальных, производственных, медицинских, культурных, образовательных и прочих целях, исключающих проживание граждан. Первый вариант понятия предназначенности имеет весомый недостаток — перечень целей использования нежилых помещений в нем не имеет закрытости, и понятие «прочих целей» вполне может включать и жилые помещения, что не позволяет провести четкую границу между жилым и нежилым помещениями. На данный момент в законодательстве широко применятся процесс формирования универсальных обобщенных понятий. Так в Жилищном кодексе в рамках 3 главы описано определение нежилого помещения. , являющаяся застройщиком выделенного объекта, должна иметь в виду, согласно данному определению, что нежилым помещением может быть и жилое помещение путем перевода его в нежилой фонд, это может быть и жилое здание в целом, и отдельная квартира в нем, и комната (помещение) в этой квартире.
Так, после определения, что нежилое помещение — это все же обобщенное универсальное понятие, признаками которого являются его недвижимый характер и изолированность, стоит придти к общему определению, что нежилое помещение — это изолированный объект недвижимого характера, который пригоден и предназначен для административных, производственных, общественных и других целей, исключающие постоянное проживание людей, кроме того, отвечающий техническим и санитарным правилам и нормам, а также иным законодательным требованиям.
Недвижимость, как правило, делят на жилую и нежилую. К первой относятся помещения, где законно проживают люди: многоквартирные дома, общежития, частные дома. К жилому фонду также относятся и гостиницы.
Нежилая собственность чаще всего используется под коммерческие или общественные цели.
Необходимость перевода жилье из одного фонда в другой возникает у многих: у предпринимателей, выкупивших жилье в доме под магазин или же для переоборудования под офис.
Если такая необходимость возникла и перед вами, теряться не нужно. Возможность перевода квартиры в другой фонд, есть.
Зачем нужен перевод
Перевод вашего жилища из жилого фонда в нежилой и наоборот может стать необходимым по множеству причин.
Чаще всего выкупленные квартиры бизнесмены преобразуют в магазины, аптеки, рестораны и кафе, офисы.
Статус же жилого помещения нужен потому, что только в нем вы сможете зарегистрироваться , да и жить тоже.
Если вы решили перевести недвижимость в нежилую, подумайте, можно ли избежать этого процесса.
Согласно Жилищному кодексу ст.17, заниматься коммерческой деятельностью на жилой площади можно в некоторых случаях, при которых будут соблюдены условия:
- Соседи по дому и квартире не будут страдать от ваших занятий;
- Дом,в котором находится ваше жилье, не принадлежит к ветхому фонду;
- Потенциальный предприниматель зарегистрирован на площади, где планирует вести дела.
Впрочем, в большинстве случаев статус жилья все же предпочитают изменить, и в этом есть свои плюсы.
Главная выгода собственника, который переводит свою квартиру в нежилой фонд, в том, что она становится дороже примерно на 20% при продаже.
Но здесь можно столкнуться и с другой трудностью: сможете ли вы потом продать свою уже нежилую недвижимость? Насколько предпринимателя это заинтересует? Так что, прежде чем бежать за выгодой, нужно просчитать все риски.
Минусом для вас здесь станет потерянное время на оформление документов и поиск покупателей.
Пока недвижимость будет простаивать в ожидании покупателя, вам придется вносить коммунальные платежи, которые для нежилого помещения примерно в два раза выше . Заплатить придется и налог на имущество , а именно – 2,2% от остаточной стоимости помещения каждый год.
Именно поэтому переводом занимаются уже сами предприниматели, которые купили жилье.
Как изменить статус площади
Перевести квартиру в другой фонд и наоборот просто так не получится.
В Жилищном кодексе прописан ряд требований, соблюдение которых обязательно . Если перечисленные условия выполнены не будут, на изменения статуса можно не рассчитывать.
Для того чтобы квартира стала нежилой, вам нужно учесть:
- Если площадь составила более 100 кв. метров, обеспечьте второй выход на улицу;
- Если помещение, в котором вы планируете осуществлять свою деятельность, находится на втором этаже или еще выше, готовьтесь к тому, что вам придется менять статус всех квартир, которые находятся снизу. Эти квадратные метры также по правилам должны стать нежилыми;
- Обеспечьте все инженерные коммуникации;
- Выпишитесь из жилья прежде, чем начать процедуру перевода, т.к. в нежилом помещении не может быть прописан ни один человек как на постоянных, так и на временных условиях;
- Узаконьте все перепланировки.
Помните, что нежилым не может стать помещение, которое находится в здании, отнесенным к объектам культурного наследия.
Кроме того, право на изменение статуса есть только у собственника.
Нельзя сделать нежилой площадь, на которой вы проживаете на условиях договора социального найма.
Не все так просто обстоит и с переводом в жилой фонд. Оно также должно отвечать определенным требованиям:
- Здание, в котором находится нежилое помещение, должно иметь прочные конструкции. Оно также не должно быть отнесено к аварийному фонду или подлежать реконструкции или сносу;
- Помещение должно быть абсолютно безопасным и оборудованным таким образом, при котором будущие жильцы не смогут пораниться или получить травму. Это же требование касается и прилегающей территории;
Все инженерные сети должны быть в порядке и пригодными для использования.
Речь идет о теплосетях, канализации, водопроводе и электроснабжении. Отвечать требованиям безопасности должны и инженерные коммуникации, которые находятся в доме.
Задуматься собственнику при переводе в жилую площадь придется над высотой потолков, концентрацией вредных веществ в воздухе, числом этажей здания, звукоизоляцией. Все это также должно соответствовать нормам , которые были определены Жилищным кодексом.
Кроме того, во время перевода, неважно в какой фонд, недвижимость не должна быть ничем обременена : долгами, кредитами и пр.
Живем в нежилом
После того как вы превратили свою квартиру в нежилую площадь, не рассчитывайте на то, что сможете жить в нем. Вместе с изменением статуса права на проживание теряются. Законодательство здесь не предусматривает никаких исключений: ни собственник, ни его родственники, ни близкие жить в таком месте не могут.
Зарегистрироваться и получить прописку по этому адресу на нежилой площади вы уже не сможете.
Хотя, конечно, нельзя не сказать, что находиться в своем офисе или магазине вам никто запретить не может. Конечно, контролировать, возможно, сколько вы бываете в нежилом помещении, не будут.
Такие объекты вы имеете право сдавать в аренду или же просто владеть ими.
Куда идти за переводом
Сегодня процедура подачи документов во многих регионах упрощена благодаря Многофункциональными центрами, которые работают по принципу одного окна. В одном и том же месте вы сможете подать все документы, в некоторых случаях – заказать справки и получить соответствующий документ после того, как все процедуры будут окончены.
С собой вам понадобится:
- Заявление на перевод;
- Документы, которые подтвердят ваше право на владение;
- Документы из БТИ: техплан, техпаспорт, поэтажный план дома;
- Если при изменении статуса необходима какая-то перепланировка, вы также обязаны предоставить ее проект.
Узнать о том сможете ли вы перевести свое помещение в другой фонд или нет, вы должны в течение 45 дней. Именно столько времени требуется, чтобы рассмотреть заявление и проверить предоставленные документы.
После того как решение будет принято, у уполномоченных органов есть три дня, чтобы оповестить вас о своем согласии или отказе. Соответствующую бумагу могут выслать по почте или же направить в Многофункциональный центр.
Также уведомление может быть отправлено и на вашу электронную почту.
Помните о мелочах
Какие бы планы вы не строили на перевод своей квартиры, есть и такие нюансы, которые не позволят вам осуществить их:
- Будьте готовы к тому, что цены на коммунальные услуги резко скакнут вверх, как только вы осуществите процедуру перевода жилого в нежилое. Ведь тарифы на водоотведение, водо- и электроснабжение, отопление для коммерческих помещений значительно выше.
В первую очередь помните о том, что за использование площади ответственность несет только его собственник. То есть, если вы решили сдать площадь в аренду, где позже появился магазин, и при этом не сделали его нежилым, отвечать за это придется исключительно вам.
Все предписания правоохранительных органов будут выписаны на имя собственника;
Свою квартиру вы имеете право не только использовать как домашний адрес, но и как юридический.
Для того, чтобы вести дела из дома, необязательно собирать документы и переводить помещение в другой фонд. Главное соблюдать правила, о которых было сказано выше.
В этом есть и свои плюсы: вы сможете работать, находясь в собственной квартире, а закон не запрещает вам там еще и жить.
Однако изменить статус жилья все же придется, если вы планируете принимать массовых посетителей;
Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе: 1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое является жилым, технический паспорт такого помещения); 3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое. 3.
Нежилое помещение
Возникает резонный вопрос - стоит понимать определение понятия нежилого как некую выделенную часть в здании или как универсальное обобщение, которое будет включать и само здание, и все внутри него? Основываясь на нормативно - правовых документах, каждая из этих позиций по-своему верна. Первым признаком нежилого, безусловно, является его недвижимый характер. Очевидно, что нежилые помещения внутри здания неразрывно связаны с ним, имея привязку к земельному участку, и не могут быть перемещены без нанесения ущерба своему назначению.ТСЖ и собственник нежилого помещения
Так, в соответствии с приложением 3 к Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность нежилые, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, подлежали передаче в муниципальную собственность. Нежилые помещения, перечисленные в п.Рубрика “Нежилые помещения”
В связи с этим у граждан возникает множество трудностей и вопросов. Особенно эта проблема волнует коммерсантов, желающих в целях бизнеса преобразовать жилую недвижимость в нежилую. Также этот вопрос часто встает перед жителями многоквартирных домов, путающих общее имущество с нежилыми, при расчете коммунальных платежей. К сожалению, путаница в понятиях жилых и нежилых помещений зачастую приводит к незаконным операциям с недвижимостью и судебным спорам. Что такое нежилые помещения Как уже сказано выше, понятие «жилой недвижимости» отсутствует в законодательстве РФ. Однако в Гражданском и Жилищном кодексе и, в частности, в ФЗ РФ №122 от 21.07.1997 г определены признаки нежилого помещения, отвечающие требованиям и к жилому: оно должно являться недвижимым и изолированным объектом. Границами объекта выступают пол, потолок и стены с обязательным наличием входа.Кроме этого, нежилое должно находиться в составе здания, что определяет его недвижимый характер и привязку к земельному участку. Также оно должно относиться к нежилому фонду и может быть расположено как в жилых, так и в нежилых строениях. 
Главное отличие нежилого помещения от жилого заключается в том, что оно не предназначено для постоянного проживания граждан и может использоваться только для общественных, административных, коммерческих и других целей. Жильцы многоквартирных домов иногда путают общее имущество с нежилыми.
