Узаконивание самовольной постройки: последовательность оформления. Объекты самовольной постройки: по какому пути идет судебная практика. Способы легализации самовольных построек

К адвокату Сергею Москаленко активно обращаются собственники нежилой недвижимости по вопросу легализации самовольного строительства и (или) реконструкции через уплату штрафа в доход бюджета города Москвы.

Мы предлагаем комплексную юридическую услугу «Легализация самостроя и реконструкции в Москве «через штраф».

В чем она заключается.

Сотрудники (с опытом работы в ДГИ г. Москвы, в ГИН г. Москвы) изучают правоустанавливающие документы на недвижимость, техническую документацию БТИ (Ростехинвентаризация), договоры аренды ЗУ с ДГИ г. Москвы и составляют обращение в ГИН г. Москвы (Центральный офис на Лубянке).

К нам следует обращаться: если ДГИ г. Москвы подано исковое заявление в Арбитражный суд города Москвы на снос объекта, если получено предписание Управы о сносе.

Уплата штрафа в доход бюджета города Москвы — законная легализация самостроя и реконструкции , исключение из Постановления Правительства Москвы № 819-ПП от 11 декабря 2013 года «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков», оформление земельных отношений с учетом самовольного строительства.

Стоимость комплексной юридической услуги «Легализация самостроя и реконструкции в Москве «через штраф». Москва. 2019″: от 1 000 000 рублей.

Перечень работ, выполняемых по договору о легализации самовольного строительства:

Подготовка и подача заявления о сохранении объекта СС
Получение направления в рабочие группы (потенциал сохранения)
Обследование объекта СС
Составление презентации и подача ее в ГИН г. Москвы
Совещание по вопросу возможности сохранения объекта СС
Получение выписки из протокола совещания ГИН г. Москвы

(охранные зоны инженерных коммуникаций)
Согласование сохранения объекта СС
(охранные зоны тепловых сетей)
Согласование сохранения объекта СС
(охранные зоны газопроводов)
Согласование сохранения объекта СС
(охранные зоны сетей дождевой канализации)
Согласование сохранения объекта СС
(охранные зоны коллекторного хозяйства)
Согласование сохранения объекта СС
(охранные зоны кабельных сетей)
Согласование сохранения объекта СС
(охранные зоны высоковольтных сетей)
Согласование сохранения объекта СС
(охранные зоны электрических сетей)
Согласование сохранения объекта СС
(охранные зоны сетей водоснабжения и водоотведения)
Направление согласований и материалов ГИН г. Москвы по сохранению объекта СС
Рассмотрение объекта СС на рабочем совещании в Москомархитектуре с участием:
ГИН г. Москвы,
Управление координации деятельности Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы,
ДЖКХ г. Москвы,
Мосгосстройнадзор,
Префектура АО,
ГБУ МОСГОРГЕОТРЕСТ,
ГАУ НИиПИ Генплана, города Москвы,
Москомстройинвест,
ГУП Московский метрополитен
Выполнение заказчиком ТЗК и паспорта безопасности
Направление материалов с ТЗК и паспортом безопасности в ГИН г. Москвы
Получение проекта протокола ГЗК из ДГИ г. Москвы
Заседание ГЗК г. Москвы
Получение выписки из протокола ГЗК г. Москвы
Выполнение решения ГЗК г. Москвы, уплата штрафа
Оформление ЗПО

Перечень обязательных согласований в государственных органах г. Москвы для легализации самовольного строительства:

ДГИ г. Москвы
ГИН г. Москвы
ДЖКХ г. Москвы
ПАО МОЭК
АО МОСГАЗ
ГУП МОСВОДОСТОК
ГУП МОСКОЛЛЕКТОР
Филиал ПАО МОЭСК (кабельные сети)
Филиал ПАО МОЭСК (высоковольтные сети)
ОЭК
АО МОСВОДОКАНАЛ
МОСКОМАРХИТЕКТУРА
Проектная организация (ТЗК и Паспорт безопасности)
Правительство Москвы
Управление Росреестра по г. Москве
Управление координации деятельности Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы
Мосгосстройнадзор
Префектура

ГБУ МОСГОРГЕОТРЕСТ
ГАУ НИиПИ Генплана, города Москвы
Москомстройинвест
ГУП Московский метрополитен

Величина штрафа за самовольное строительство определяется на основании Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве».

Для оценки возможности Легализация самостроя и реконструкции в Москве «через штраф». Москва. 2019 отправьте на электронную почту: [email protected] следующие документы и информацию: кадастровый номер объекта недвижимости, договор аренды земельного участка, документы — основание приобретения и (или) возведения объекта недвижимости.

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов

Власти признали ваш павильон самовольной постройкой и хотят снести. Но вы можете исправить свою недвижимость, чтобы она подпадала под необходимые законом требования. В таком случае обязательно ли убирать ларек? Еще недавно ответ на этот вопрос точно звучал бы положительно. Но изменения в Гражданский кодекс, утвержденные президентом в конце первой недели августа 2018 года, меняют подобную ситуацию. Собственники "самостроев" получают дополнительные шансы на спасение своего имущества.

Новые правила

Закон принят для того, чтобы появилось понимание, кто может сносить самовольную постройку, когда, за чей счет, что делать гражданам, оказавшимся вблизи трубопроводов и т. д., поясняет Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по госстроительству и законодательству: "Нужно защитить добросовестных владельцев построек, в том числе от излишнего формализма". Такая работа потребовала внести целый ряд поправок в Гражданский кодекс (основные из них представлены в таблице).

По словам Крашенинникова, до настоящего момента отсутствовал комплексный механизм контроля за строительством: требования к нему, способ сноса, гарантии собственникам построек от внесудебного сноса, возмещение убытков, наполнение ЕГРН данными об "особых" зонах, чтобы минимизировать споры о трубах на участках. А перечисленные новеллы позволят сделать механизм признания построек "самовольными" более объективным, усовершенствовать меры противодействия самовольному строительству и установить дополнительную защиту прав граждан и юрлиц на недвижимое имущество, уверен депутат.

Эксперты "Право.ru": нормы помогут оперативно реагировать на самострои

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ "Качкин и партнеры" Качкин и Партнеры Региональный рейтинг I группа Арбитражное судопроизводство I группа II группа Банкротство II группа 4-5 место По количеству юристов × , говорит, что изменения последних лет в обсуждаемой сфере существенно снизили порог доказывания для признания постройки самовольной: "Было достаточно любого нарушения градостроительного регламента даже не на время создания объекта, а на дату судебного спора". Действующая редакция ст. 222 ГК оставляет широкий простор принятия решений о внесудебном сносе объектов для ОМСУ, отмечает Денис Литвинов, управляющий партнер «Содружества земельных юристов» Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг II группа II группа IV группа Арбитражное судопроизводство 44-45 место По количеству юристов × . Кроме того, существует правовая коллизия между возможностью внесудебного сноса жилого дома, попавшего в зону с особыми условиями использования территорий, и конституционным правом граждан на жилище, добавляет эксперт: "То есть, по сути, сейчас возможна ситуация, при которой гражданина можно без судебного разбирательства лишить единственного жилища, если оно попадает в вышеуказанную зону". С учетом этого позитивно, что закон существенно ограничивает случаи внесудебного сноса, замечает юрист.

В ситуации, когда сведения об ограничении использования участка отсутствовали в публичном доступе на момент выделения земли и выдачи разрешения на строительство либо на момент регистрации права на уже возведённый жилой дом, постройка не должна признаваться самовольной, приветствует это нововведение Литвинов: "Обратное существенно ухудшало бы правовую определенность имущественного оборота". Еще одно позитивное нововведение - установление защитного механизма для добросовестных приобретателей объектов, которые впоследствии признаются самовольными постройками, говорит Литвинов. Одним словом, новые нормы позволят более эффективно и оперативно реагировать на наличие "самоволок", которые мешают местным жителям, не сомневается Екатерина Калинина, старший юрист Noerr Noerr Федеральный рейтинг I группа Трудовое и миграционное право I группа Интеллектуальная собственность II группа Антимонопольное право II группа ТМТ II группа Коммерческая недвижимость/Строительство II группа Финансовое/Банковское право II группа Корпоративное право/Слияния и поглощения II группа Налоговое право и налоговые споры IV группа Банкротство 23 место По размеру выручки 8 место 40-41 место По количеству юристов × : "Сам механизм признания права собственности на самовольные постройки становится более прозрачным и понятным для собственников таких объектов". Но с учетом инертности судебной практики достаточны ли такие изменения, покажет только время, резюмирует Некрестьянов.

Недостатки закона

Однако не все эксперты единодушны в позитивной оценке обсуждаемых изменений. Литвинов считает спорной новеллу, которая предлагает изымать участок у собственника, не выполнившего решения о сносе самовольной постройки. Юрист объясняет, что на практике возможны случаи, когда размер участка существенно превышает площадь, занятую самовольной постройкой. Так что в этом случае было бы правильнее говорить об изъятии части участка, отнеся затраты на кадастровые работы на собственника земли, полагает Литвинов. Интересен и подход законодателя к самовольным постройкам, которые относятся к имуществу религиозного назначения, обращает внимание юрист: "Эти объекты запретят сносить даже в случаях их прямой угрозы жизни и здоровью граждан в связи с нахождением в зонах с особыми условиями использования". Обоснованность такого решения вызывает сомнения как с точки зрения конституционного принципа равенства всех перед законом и судом, так и с точки зрения безопасности, констатирует Литвинов.

Самострой - это проблема, которая связана с беспорядком в сфере административного регулирования выделения земельных участков и строительных согласований. И эти сложности являются производными от главного - захлебнувшейся реформы вещных прав. Только наведение порядка в этом вопросе может существенно помочь современному отечественному правопорядку избавиться от пережитков советского прошлого. А обсуждаемый закон - это типичный пример ситуативного реагирования, паллиативная мера, которая существенно ничего не изменит. Разве Гражданский кодекс мешает сейчас государству возмещать вред, причиненный действиями представителей Росреестра, которые регистрируют право собственности на объекты самовольного строительства?

Денис Быканов, партнер "МGP Lawyers" MGP Lawyers Федеральный рейтинг IV группа Банкротство IV группа Коммерческая недвижимость/Строительство ×

Кроме того, остаётся неразрешенным вопрос - распространяется ли понятие "самовольное строительство" на незавершённые объекты, констатирует Надежда Попова из АБ «Павлова и партнеры» Павлова и партнеры Федеральный рейтинг I группа Семейное/Наследственное право II группа Страховое право III группа Арбитражное судопроизводство III группа Банкротство IV группа Корпоративное право/Слияния и поглощения 18 место По размеру выручки на юриста 50 место По размеру выручки × . К сожалению, новым законом не урегулировано, в каких случаях возможен только снос, а когда - приведение построек в соответствие установленным требованиям, добавляет Светлана Шлюнько, юрист Dentons Dentons Региональный рейтинг I группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции I группа Коммерческая недвижимость/Строительство I группа Интеллектуальная собственность I группа Корпоративное право/Слияния и поглощения II группа Арбитражное судопроизводство III группа Банкротство × . По её мнению, это может привести к злоупотреблениям при принятии соответствующих решений. Но она надеется, что судебная практика выработает подходы к спорному вопросу.

Порядки прошлого века

А вот в 90-е годы добиться легализации самовольных построек получалось достаточно легко, по крайней мере, бизнесменам. О популярной в то время схеме на примере столичного региона рассказывал "Комсомольской правде " глава департамента торговли и услуг Москвы Алексей Немерюк: "Город на пять лет выделял предпринимателю землю под установку некапитального нестационарного объекта. Коммерсант ставил павильон, быстренько обкладывал его кирпичом. Все это согласовывал или вообще не согласовывал как какие-то фасадные работы". После этого заказывалось некое экспертное заключение в одном из проектных институтов, в котором писалось, что возведенный объект является капитальным сооружением. Потом коммерсант получал от специалиста Бюро технической инвентаризации дополнительную документацию. Со всеми перечисленными бумагами приходили в регистрационную палату, где ему выдавали свидетельство на право собственности, поясняет Немерюк.

Когда через пять лет город требовал убрать объект, то предприниматель ссылался на полученный документ о праве собственности. Судиться в такой ситуации властям тоже было бесполезно, говорит глава департамента торговли и услуг Москвы: "Свидетельство выдано три года назад, и срок исковой давности истек, поэтому все свободны". При этом суд подтверждал, что "самострой" появился незаконно, но законодательство того времени не позволяло принимать какие-то меры, подчеркивает Немерюк.

Решения от законодателя и правоприменителя

Тем не менее постепенно судебная практика стала решать существовавшие проблемы с незаконно построенной "самоволкой". Самым главным в этой связи стало совместное постановление Пленумов и № 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав ". В п. 26 этого документа указано, что "отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку". Вместе с тем в п.5 Обзора практики от 9 декабря 2010 года № 143 ВАС разъяснил: наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки.

Но наиболее существенно правовые "пробелы" 90-х годов решил законодатель. В 2015 году ст. 222 ГК дополнили п. 4, который регламентировал условия и порядок сноса самовольной постройки органом местного самоуправления (ОМСУ). Новелла позволила властям избавляться от самостроев в административном (внесудебном) порядке. Это возможно в случаях, если объект возвели на земле, которую не предоставили в установленном порядке для этих целей. А постройка расположена "в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ) или на участке общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения". Руководство столичного региона тут же воспользовалось нововведением и за два года в пять этапов снесло 385 объектов

Уважаемые заказчики и посетители сайта, с января 2019 года произойдут (по состоянию на декабрь 2018 года - уже происходят) некоторые изменения в административной схеме легализации самостроев - эта группа вопросов будет выведена из компетенции ГЗК (ниже по тексту пока не вносили изменения, сделаем это позже). Теперь принимать решения по самостроям будет отдельная струкутра (комиссия) подчиняющаяся заместителю Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений (Департамент экономической политики и развития города Москвы). По мере уточнения всей необходимости информации, внесём соотвествующие поправки на данном сайте. Вся нижеизложенная информация актуальна по состоянию на 13 декабря 2018 года. По сути изменится орган исполнительной власти, принимающий ключевые решения по самостроям - вместо ГЗК (до декабря 2018 года) будет другая комиссия (с января 2019 года). Всё остальное ситуационо скорректруется в первые месяцы 2019 года. Общие подходы, скорее всего, принципиально не изменятся. Поэтому ниже по тексту всё в большей части соответствует действительности, кроме ГЗК (его функции будет выполнять другая структура). Все услуги, изложенные на сайте, оказываем в штатном режиме. Что-то заинтересует - обращайтесь, проконсультируем.

В июле 2015 года внесены изменения в 222 статью ГК РФ о самовольном строительстве. Согласно этим изменениям решение о сносе самовольно возведённых (самовольно реконструированных) объектов могли принимать местные органы власти, в нашем случае - Москва или город. В свою очередь Правительством Москвы были приняты два ключевых постановления: в декабре 2013 года 819-ППМ и в 2015 году 829-ППМ, регулирующие порядок принятия и реализации решений в отношении самостроев (самовольно реконструированных объектов) на территории Москвы. 03 августа 2018 года В.Путин подписал так называемый "закон о борьбе с самостроями ", которым помимо уточнения некоторых статей гражданского законодательства, предусматривается снос самовольно возведённых (реконструированных) объектов теперь только по решению суда (ранее такие решения могли принимать местные органы власти). Устанавливается срок сноса таких объектов от 3 до 12 месяев. В случае не исполнения решения суда по сносу самостроя, запускается процедура изъятия земельного участка. Помимо этого, если допустимо (определяют это местные органы исполнительной власти, в нашем случае, Москва, в частности Градостроительно-земельная комиссия, ГЗК), то предоставляется возможность привести самострой (достроить, перестроить, оформить документы) в соответствии с действующим законодательством (по сути легализовать, чем мы и занимаемся), на что отводится от 6 месяев до 3-х лет.

Благодаря этим и другим изменениям идёт системная, планомерная работа по выявлению и пресечению самовольного строительства / самовольной реконструкции в Москве. Рано или поздно, выявят всех. Это вопрос времени. Общая тенденция идёт к тому, что все взаимоотношения по объектам недвижимости и земле должны быть максимально прозрачны и абсолютно легальны для всех участников рынка. Как мы сейчас видим, государство, в лице профильных ведомств, постепенно "подтягивает гайки" в данной сфере, оставляя на какой-то период возможность добросовестным собственникам легализовать объекты построенные или реконструированные без разрешения даже если они оформлены в собственность. Как долго продлится этот период - мы не знаем, но видим, что с 2015 года в Москве открылось определённое "окно возможностей" легализации самовольно реконструированных объектов через Градостроительно-земельную комиссию г. Москвы (ГЗК) с уплатой штрафа в бюджет города, но эти возможности с каждым годом корректируются и усложняются - повышаются требования к документам, объектам, условиям их сохранения. Поэтому не все объекты можно легализовать даже если вы располагаете значительным финансированием. Каждую ситуацию приходится рассматривать и прорабатывать отдельно. Ниже приводим наши текущие возможности в данной сфере.

Есть два типа самостроев: самовольная реконструкция объектов, когда происходит изменение параметров существующего здания, появляются так называемые дополнительные площади или "допки" (пристройки, надстройки, антресоли, антресольные этажи, переоборудуются чердаки, мансарды, крыши, подкровельные пространства, подвалы, техэтажи, террасы и т.д.). Второй тип самостроев - это самовольное строительство с ноля , то есть когда без разрешения на пустом месте строят здание, либо когда также без разрешения старое здание сносят, а вместо него возводится новое, большей площади, с другими технико-экономическими параметрами. Рассмотрим данные ситуации подробнее.

Самовольная реконструкция

Ситуация 1 - есть собственность : владелец объекта не только возвёл (реконструировал объект) и обустроил дополнительные площади, но и оформил их в собственность, то есть они стоят на кадастровом учёте, правильно отражены в ЕГРН (ранее в ЕГРП) Росреестра в составе основной площади здания (помещения). Некоторые даже внесли изменения в БТИ, у некоторых сформирован архив в Ростехинвентаризации (Ростехе или РТИ), у многих же сведения о дополнительных площадях отражены лишь в Росреестре. В общем ситуации у всех разные. Через это в своё время прошли многие собственники, не будем уточнять как и почему. Основное при этом то, что подавляющее большинство таких собственников не переоформили с городом земельных отношений. В базе ДГИ по прежнему фигурирует старая площадь здания (помещения), что, со временем, выявляет Госинспекция по недвижимости (ГИН) через ИС Реон, БТИ и т.д. Те же владельцы, которые пытаются переоформить с городом земельные отношения, как правило, получают отказы ДГИ по той же причине - разница площадей объекта. Некоторые идут в суд, чем лишь усугубляют ситуацию. В итоге, такой объект, если ничего не предпринимать или действовать не правильно, попадает во 2-е Приложение 819-ППМ или же становится на этот путь. По данной ситуации в большинстве случаев мы можем завершить легализацию объекта через ГЗК (Градостроительно-земельную комиссию г. Москвы) с выплатой вами штрафа в бюджет города, сохранив объект в таком виде как есть, и, если потребуется, то поможем переоформить с городом земельно-правовые отношения с учётом возведённых "допок". В том случае, если собственник своими действиями или бездействием, допустил попадание объекта в 829-ППМ (принято решение о сносе самостроя), то здесь мало кто сможет помочь. Скорее всего самовольная реконструкция будет демонтирована - обяжут восстановить объект в первоначальных площадях и габаритах.

Ситуация 2 - нет собственности : владелец недвижимости возвёл дополнительные площади и не оформил их в свою собственность. Причина не важна. Факт самовольной реконструкции состоялся. Если ничего не делать, то со временем такой объект попадает в 3-е Приложение 819-ППМ. Далее через ГЗК, либо в 829-ППМ под снос самовольной реконструкции, либо же будет рекомендован к сохранению, если найдутся достаточные основания для этого. Здесь точный порядок действий до конца пока не ясен, ибо есть определённые риски, связанные с последующей регистрацией прав на такие площади после решения ГЗК, ибо сам правовой статус ГЗК всё ещё формируется... Плюс есть ряд других нюансов. Поэтому ключевой момент данной ситуации - суметь оформить право собственности на дополнительно обустроенные площади до попадания объекта в 819-ППМ, иначе потом сделать это будет сложно. То есть, перевести объект в вышеизложенную ситуацию 1. Так как объекты, попавшие в 3-е Приложение 819-ППМ (не оформленные в собственность), идут по несколько непредсказуемому административному регламенту - нет гарантий положительного результата, могут надолго подвиснуть. Если это произошло, то не всегда можем помочь. Все обращения рассматриваем индивидуально и если видим решение, то помогаем. Если не видим - не берёмся за реализацию такого проекта.

Самовольное строительство

Самовольно возведённые объекты с ноля - особая категория самостроев, ибо по ним, как правило, всё упирается в достаточность юридических оснований для легализации и бюджет, который, может быть, значительным, если оснований не достаточно или их вовсе нет. Это ситуации, когда здание строят на не отведённом под эти цели земельном участке, разрешения нет, как правило, есть только проект и само здание. Иногда полностью сносят старое здание, на его месте возводят новое, большей этажности, с другими характеристиками, строят также без разрешения и других документов. Не редки случаи, когда перестраивают изначально некапитальное здание (торговый павилион, ангар, склад и т.д.) в капитальное с другими технико-экономическими параметрами (торговый центр, административное, офисное, производственное здание и т.д.). Более того, некоторые владельцы умудряются оформить такие объекты в свою собственность. Правда, как правило, остаются не решённые вопросы по земле и претензии города на этот счёт. Всё это также решается через ГЗК, если объект подлежит сохранению.

Отдельно хотим отметить объекты самостроев в своё время оформленные в собственность по так называемой "префектурской схеме", когда владельцы здания или нанятые ими специалисты по документам проводили объект, как не требующий получения разрешения на его строительство / реконструкцию и, получив необходимые согласования (совершенно легально), вводили такие объекты в эксплутацию через Префектуры округов с последующим оформлением их в свою собственность. Так в своё время было построено и введено в эксплутацию достаточное количество объектов, которые строились с параллельным оформлением документов и когда заказчики или их представители понимали, что официально разрешение на строительство / реконструкцию получить не смогут (по разным причинам), то прибегали к указанной схеме легализации. Не будем сейчас вдаваться в правовые тонкости данной схемы, просто рекомендуем заказчикам не самообманывать себя - раньше это работало, сейчас нет. Выявляют, шрафуют, отправляют на ГЗК и либо сносят / обязывают вернуть объект в исходное состояние, либо сохраняют, если есть достаточные основания для этого. По данной категории объектов в большинстве случаев мы можем оказать содействие в их сохранении на ГЗК с оплатой вами штрафа в бюджет города, если они уже оформлены в собственность и если нам твёрдо подтвердят возможность сохранения такого объекта. Если не подтвердят - помочь ничем не сможем.

Также бывают ситуации, когда заказчик совершенно легально получает разрешительную документацию на строительство /реконструкцию объекта, но возводит большую площадь, нежели чем разрешил город. Как правило, изыскивается способ (перечислять их не будем) и дополнительно возведённые площади оформляются в собственность без корректировки разрешительной документации, ибо зачастую легально это очень сложно сделать, что на сегодняшний день также выявляется городом, ибо по их архивам и выданой разрешительной документации фигурирует меньшая площадь здания, по факту же она становится больше. Данные объекты с такими дополнительными площадями также подлежат сохранению или не сохранению на ГЗК независимо оформлены они в собственность или нет. По данным ситуациям также можем оказать необходимое содействие в оформлении всей необходимой документации с прохождением ГЗК, если это соответствует нашим возможностям, если не соответствует - прямо говорим об этом.

В общем и целом, ситуации бывают разные, нет смысла их все перечислять. Все они, рано или поздно, выявляются и объект попадает во 2-е или 3-е Приложение 819-ППМ в зависимости от того, оформлено право собственности на самострой или нет. Обобщая вышесказанное, на сегодняшний день можно выделить всего два способа легализации самостроев - в административном (через ГЗК) и/или в судебном порядке. Детально схема легализации вырабатывается после комплексного анализа ситуации по объекту и земле - подробнее об этом ниже в подразделе "Подход"

Градостроительно-земельная комиссия Москвы (ГЗК)

Специализированный орган исполнительной власти г. Москвы, своего рода "мини правительство", оперативно рассматривающий и принимающий решения по разнообразным вопросам жизнедеятельности мегаполиса, в том числе сохранению или не сохранению объектов самовольного строительства (реконструкции). Заседания ГЗК проводятся 1 - 2 в месяц под председательством мэра или первого вице мэра. Не будем сейчас вдаваться в тонкости административного регламента, отметим лишь, что прежде чем вопрос по самострою попадает на заседание ГЗК, он проходит предварительную проработку на рабочих группах разных профильных ведомств (ГИН, ДГИ, Москомархитектура, Москомстройинвест, другие по необходимости), где собирается и анализириуется вся информация по объекту, земельному участку, коммуникациям, нагрузкам на сети, плотности, параметрам застройки и т.д. На основании первично собранных данных по объекту и земельному участку, если это допустимо, то принимается предварительное решение о сохранении объекта с расчётом примерной суммы штрафа в бюджет города, формируются базовые условия сохранения объекта. Если собственник принимает эти условия и выполняет, то принимается итоговое решение ГЗК о сохранении объекта в таком виде как есть с выплатой штрафа в бюджет города. В рамках всей этой процедуры собственник оформляет и подаёт определённый пакет документов, перекрывающий возможные риски по объекту. Если же условия по сохранению объекта не принимаются и не выполняются владельцем здания (помещения) или объект изначально не подлежит сохранению (выявлены какие-либо нарушения, риски и т.д.), то самострой (самовольная реконструкция) подлежит сносу (возврату в первоначальное состояние).

NB : ещё раз обращаем Ваше внимание, что ГЗК принимало решения по самостроям, самовольно реконструированным объектам, с 2015 по декабрь 2018 года. В дальнейшем эта группа вопросов будет рассматриваться другой комиссией, подчиняющейся заместителю Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений (Департамент экономической политики и развития города Москвы) - позже внесём соответствующие поправки на данном сайте.

Что получите

В случае легализации самовольной реконструкции (самостроя) через ГЗК (Градостроительно-земельную комиссию г. Москвы) на руки заказчик получает выписку из поротокола заседания ГЗК с решением комиссии о сохрании объекта в таком виде как есть. Далее идут процедурные вопросы, связанные с оплатой штрафа, оформлением необходимых документов, корректировкой земельных отношений и т.д. Иногда сопровождаем данные процессы (полностью или частично), иногда нет - по ситуации. В каждом конкретном случае вырабатывается наиболее оптимальный подход по принципу "не навреди" с учётом поставленной задачи заказчиком. В случае судебных разбирательств на руки передаём решение суда с выпиской из ЕГРН Росреестра о регистрации права собственности в отношении самовольно реконструированного или самовольно возведённого объекта.

Обращаем внимание : в настоящее время судебную схему легализации самостроев используем крайне редко (практически не используем) - только в том случае, если видим возможность закрыть вопрос сразу и наверняка, а не судиться годами с неясным реультатом. Более того, при данной схеме, недостаточно только получить решение суда с выпиской из ЕГРН о регистрациии права собственности на реконструированный или возведённый объект, нужно также переоформить земельные отношения под ним, что не всегда просто, особенно если город возражает - видит нарушения. Если они действительно есть, то либо нужно прийти к компромиссу и устранить эти нарушения, либо идти на второй круг судебных разбирательств, дабы обязать город переоформить землю под объектом. Мы знаем как это делается, но на практике в судебные процессы без гарантированного результата не ввязываемся.

Срок

Легализация по административному регламенту (получение решения ГЗК о сохранении объекта) в среднем длится 3-4 месяца, в сложных случаях чуть дольше. Исполнение решения ГЗК длится по-разному, от 3-х месяцев до года, если всплывают какие-то риски и несоответствия. Срок легализациии в судебном порядке начинается от 6-ти месяцев и более.

Подход

Все вопросы по легализации самостроев требуют предварительной проработки , состоящей из двух шагов: 1 шаг - обращаетесь к нам, коротко излагаете суть вашей ситуации, мы же пытаемся сориентироваться соответствует ли ваша ситуация нашим возможностям и если соответствует, то даём устную консультацию (что, как, в каком порядке, ориентирующие условия, риски). Если не соответствует - прямо говорим об этом. Если после полученной консультации вы намерены дальше работать с нами, мы же, в свою очередь, понимаем, что потенциально можем вам помочь, то переходим ко 2 шагу - берём в электронном виде документы по объекту и земельному участку с кратким описанием сути ситуации и прорабатываем её в инстанциях на предмет "проходимости" вопроса в нужном вам ключе, уточняем возможность (не возможность), порядок и базовые условия сохранения объекта. Обращаем внимание : если первый шаг делается бесплатно в моменте сейчас, то второй шаг делается за деньги и без твёрдого намерения легализовать объект лучше его не делать, зря не светить ни объект и ни ситуацию по нему. Длится такая предварительная проработка по 2-му шагу в среднем от 3-х до 7-ми рабочих дней. После чего вы получаете от нас письменно, в виде справки, исчерпывающую информацию по легализации именно вашей недвижимости в вашей ситуации - возможно (не возможно), основной порядок, базовые условия. Такой подход в оценке ситуации вас ни к чему не обязывает пока вы не скажите - "всё ясно, работаем". Только после этого фиксируются конкретные договорённости, наступает взаимная ответственность, запускается непосредственное исполнение услуги и т.д. Сумма, внесённая за предварительную проработку вашей ситуации по 2-му шагу, в случае запуска проекта в работу, минусуется из общего бюджет оказания услуги.

Мы не берёмся за реализацию проекта по принципу "лишь бы что-то делать по закону" - это долго и не эффективно, зачастую без нужного результата. Работаем лишь в том случае, если видим конечный результат и реальную возможность его достижения. Такой подход предполагает разбивку всего процесса на 2-3 чётких шага. Предпочитаем административный регламент судебному, на наш взгляд, он комплекснее перекрывает риски возможных перетензий со стороны городских структур. В суд идём, либо когда других вариантов нет, либо когда нам прямо об этом говорят - "обяжите нас решением суда". Если видим, что на каком-то этапе какие-то риски не перекрыты, проект не запускаем. Это довольно длительная и кропотливая работа, подходит не для всех случаев. Отметим лишь, что всегда лучше строить легально, через получение разрешения на строительство /реконструкцию, ибо всё остальное - способность находить и реализовывать компромиссы разной степени сложности. Чем собственно мы и занимаемся.

Что потребуется

1. Коротко, ясно, прямо изложите суть ситуации. Сделать это можно по +7 965 371 77 65 (подключён к WhatsApp) или +7 985 851 74 92 (подключён к Telegram), либо письмом на [email protected]

2. При необходимости, для первичной оценки, можем запросить в электронном виде имеющиеся документы по объекту и земельному участку - отправляете их на [email protected]

3. Если видим, что можем помочь, то сообщим условия (порядок, бюджет, сроки). Если ситуация не соответствует нашим возможностям, то проконсультируем.

• изучите все варианты, пути, способы решения задачи;
• сосредоточьтесь именно на конечном результате, а не промежуточных этапах, бумагах и т.д.;
• никогда не применяйте "левых" схем и документов (оформление "задним числом", покупка сомнительных распоряжений, разрешений, актов и т.д.);
• если пошли в суд, то ясно представляйте итоговый результат - не просто аморфно-неопределённое решение суда, по которому ничего не зарегистрируешь, а чётко выверенные формулировки, однозначно понятные ДГИ и Росреестру, в идеале с ними же заранее согласованные;
• не спешите с обращением к разным компаниям, посредникам, фирмам с предоставлением им точного адреса и документации по объекту, дабы исключить перекрёстное "засвечивание" ситуации по объекту в разных инстанциях (чревато последствиями) - аккуратно собирайте информацию;
• по возможности, плотно взаимодействуйте с профильными городскими структурами, в компетенции которых находятся данные группы вопросов;
• всё внимательно анализируйте, считайте, перепроверяйте, оценивайте риски.

+7 965 371 77 65 WhatsApp +7 985 851 74 92 Telegram [email protected]

Решение суда зависит от нескольких факторов, в частности, от того, является ли возведенное строение объектом недвижимого имущества; кому принадлежит земельный участок под возведенной постройкой; соответствует ли созданный объект недвижимости строительным нормам и правилам. Автор статьи предлагает пути преодоления возможных коллизий и оценивает арбитражную практику.

ак известно, вновь созданное недвижимое имущество становится объектом права собственности только с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). До этого застройщику принадлежит право собственности не на сам объект недвижимости, а на совокупность использованных строительных материалов либо на объект незавершенного строительства (постановление ФАС ВСО от 19.09.2002 N А74-3032/01-К1-Ф02-2738/02-С2 ).

Возведение самовольной постройки - это гражданско-правовой деликт

Хотя самовольное строительство относится к числу первоначальных способов приобретения права собственности, само по себе возведение самовольной постройки - это гражданское правонарушение, последствия которого сводятся к сносу за счет создавшего ее лица. В связи с этим существует мнение об отмене возможности приобретения права собственности на недвижимость, созданную вопреки правилам .

Самовольная постройка может получить статус полноценного объекта гражданских прав только в судебном порядке (п. 3 ст. 222, подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ), если сохранение этой постройки не нарушаетчьих-либо прав и законных интересов и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, право собственности на самострой не может возникнуть на основании приобретательной давности, которая призвана устранять неопределенность в титуле владения (ст. 234 ГК РФ). В данном случае ее применение к отношениям, связанным с самовольными постройками, освобождало бы застройщика от обязанности соблюдать требования нормативных актов и СНИПов.

Споры по поводу самовольных построек рассматриваются судами только в порядке искового производства, ведь у самовольного застройщика изначально отсутствуют документы, подтверждающие легальное появление объекта недвижимости. Юридический факт владения строением на праве собственности устанавливается судом в порядке особого производства лишь в том случае, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен и указанный факт не может быть подтвержден во вне судебном порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 03.09.2002 N 4544/02 ).

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом, если устранены все признаки самовольной постройки, кроме отсутствия разрешения на строительство, получение которого должно предшествовать строительству. Решение суда - это основание для возникновения права собственности на недвижимую вещь, а разрешение на строительство - один из элементов процедуры правомерного возведения объекта недвижимости и введения его в гражданский оборот.

Почему к спору о самовольной постройке неприменим срок исковой давности?

Срок исковой давности к спорам о самовольных постройках не применяется, так как он представляет собой срок для защиты лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ). Предметом иска о признании права собственности является констатация факта принадлежности истцу права собственности, исковые требования не связаны с возложением на ответчика какой-либо обязанности. В случае предъявления иска о признании права собственности нарушения нет, есть оспаривание права . Право на судебную защиту оспариваемого права не ограничено каким-либо сроком. С точки зрения процессуальной формы речь идет об одном из трех известных науке видов иска, помимо исков о присуждении и преобразовательных исков. Иски о
признании права (позитивные иски), в том числе права собственности, направлены на внесение определенности по поводу наличия или отсутствия какого-либо правоотношения .

Правила о самовольных постройках относятся только к недвижимости, поэтому признание права собственности на такой объект неразрывно связано с его последующей государственной регистрацией. По этой причине споры о признании права на объект недвижимости не относятся к юрисдикции третейских судов, поскольку это сфера публичных отношений (постановление ФАС СКО от 14.09.2006 N Ф08-4424/2006 ).

Термин "постройка" не включен в базовое понятие недвижимости, изложенное в ст. 130 ГК РФ, так как это родовое понятие для объектов, искусственно созданных на земельном участке и представляющих собой результат строительной деятельности.

Постройка не подлежит сносу как самовольная, если она не является недвижимым имуществом

В основу разграничения имущества на движимое и недвижимое положен критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в ее способности или неспособности к перемещению, - критерий прочности связи с землей. Следует отметить, что проведение технического учета и инвентаризации не служит основанием для квалификации того или иного объекта в качестве недвижимого имущества. Поэтому если постройка не является капитальным строением, она не подлежит сносу как самовольная (постановление ФАС МО от 27.03.2006 N КГ-А40/1852-06 ). В равной степени этот вывод относится к искам о признании права собственности на самовольно возведенные строения и сооружения.

В этой связи интересен арбитражный спор о признании права собственности на торговые ряды, появившиеся в результате реконструкции рыночного комплекса. Арбитражный суд пришел к выводу, что легко возводимые конструкции, сборно-разборные сооружения модульного типа без фундамента, стационарных коммуникаций, с дощатыми полами и крышей из металлочерепицы не имеют прочной связи с землей. Они не относятся к недвижимому имуществу, а следовательно, такие конструкции не могут быть признаны самовольными постройками (постановление ФАС МО от 13.02.2008 N КГ-А41/159-08 ).

Является ли самовольная реконструкция объекта недвижимости самовольной постройкой?

Значительная часть споров о признании права собственности на самовольную постройку касается не постройки как таковой, а самовольной реконструкции здания . На этот счет высказываются противоположные мнения.

С одной стороны , постройка должна обладать определенной самостоятельностью по отношению к уже существующим объектам . Признать право собственности на самовольно реконструированный объект по правилам ст. 222 ГК РФ можно, если в результате реконструкции появился новый объект, существенно отличающийся от первоначального.

При каких условиях перепланировка здания не признается самовольной постройкой?

Суд не удовлетворил исковых требований о сносе самовольной постройки в виде третьего этажа здания, указав, что дополнительный этаж появился в результате перекрытия второго этажа. Такая перепланировка не повлекла за собой изменение архитектурного облика застройки города, была направлена на создание дополнительных полезных площадей и поэтому не может считаться самовольной постройкой (см. постановления ФАС СЗО от 01.07.2002 N А26-731/02-01-05/39; ФАС МО от 10.01.2001 N КГ-А40/6185-00 ).

С другой стороны , по нормам Градостроительного кодекса РФ самовольно реконструированные объекты отождествляются с самовольными постройками независимо от характера реконструкции. Строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации, согласованной с органами архитектуры и градостроительства, государственного контроля и надзора (ст. 51 ГрК РФ). Изменение архитектурного облика также требует разрешения на строительство (п. 2 ст. 21 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации").

Если реконструкция недвижимости проведена без получения необходимых разрешений, то именно ст. 222 ГК РФ позволяет наказать нарушителя требований градостроительного регламента и защитить интересы лиц, владеющих смежными помещениями на законных основаниях (постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2005 N 665/06 ).

Изменение конструктивных характеристик здания может квалифицироваться как самовольная постройка

Пристройка к ранее возведенному объекту или его надстройка выходит за рамки ранее выданного разрешения на строительство, не соответствует первоначальной проектнойдокументации, акту приемки объекта в эксплуатацию и техническому паспорту строения. Работы, затрагивающие конструктивные характеристики здания и влияющие на его надежность и безопасность, признаются реконструкцией и могут квалифицироваться как самовольная постройка (постановление ФАС ЗСО от 30.10.2006 N Ф04-3743/2006 (26764-А75-39) ).

Более того, полагаем, что появление дополнительных помещений внутри здания приводит к необходимости применения к ним правил о самовольной постройке даже в том случае, если реконструкция не изменила архитектурного облика и новые площади создавались внутри стабильного каркаса здания. Здания - это самостоятельные системные образования с собственными элементно-структурными отношениями . Помещениями считаются конструктивно и пространственно обособленные части внутри здания, пригодные для использования. Помещение лишено материального выражения и рассматривается как вещь только в юридическом смысле этого слова . Нежилые помещения являются самостоятельными объектами недвижимости с особым гражданско-правовым режимом владения, пользования и распоряжения . Именно поэтому появление дополнительных помещений внутри здания требует применения к ним правил о самовольной постройке.

Ненадлежащее оформление прав на земельный участок не позволит признать право собственности на возведенное на нем строение

Отдельный интерес представляет проблема оформления отвода земельного участка под строительство и получения разрешения на строительство объекта.

В одном из судебных споров истец просил признать егоправо собственности на автомобильную стоянку в виде двухэтажного нежилого здания, замощенного покрытия и металлического забора. Стоянка была возведена на собственные денежные средства, но без разрешительной документации на строительство. После начала судебного процесса арендодатель не согласился провести надлежащее оформление отвода земельного участка. В итоге суд отказал в иске, указав, что договор аренды земельного участка, на котором было возведено здание автостоянки, не прошел государственную регистрацию, следовательно, считается незаключенным и строительствопроводилось без отвода земельного участка (постановление ФАС ПО от 14.02.2006 N А55-4426/05-14 ).

Признать договор аренды незаключенным позволяет не только его ненадлежащая форма, но и несогласование между сторонами существенных условий, в частности предмета договора. Предметом какой-либо сделки может быть лишь земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"). Только после присвоения кадастрового номера земельный участок становится недвижимым имуществом, в отношении которого может быть принято решение о его предоставлении в аренду . Данный вывод подтверждается и арбитражной практикой (постановления ФАС ВВО от 07.11.2006 N А28-19615/2005-488/4; ФАС СКО от 05.04.2007 N Ф08-1635/07 ).

Документы на земельный участок под строительство должны содержать четкую информацию о размежевании

Не являются документами, индивидуализирующими земельные участки для целей совершения с ними сделок, дежурные кадастровые карты (планы), в которых границы земельного участка определены ориентировочно, то есть межевание не осуществлено. Договор аренды, в котором невозможно установить определенно подлежащее передаче имущество, признается незаключенным (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2008 N 17АП-731/2008-ГК ). Отметим, что наличие права на земельный участок, находящийся под спорным объектом, является одним из необходимых условий признания права собственности на самовольную постройку.

Оценивая порядок предоставления земли, необходимо определить и ее целевое назначение. Если участок был предоставлен под индивидуальное жилищное строительство, то возведенный на нем павильон из сборно-разборных быстровозводимых конструкций, например для размещения зала игровых автоматов, квалифицируется как самовольная по стройка, что нашло отражение в выводах суда (постановление ФАС СКО от 20.09.2006 N Ф08-4484/2006 ).

Нарушение принципа разрешенного землепользования при строительстве квалифицируется как самовольная постройка

Возводя строения и не соблюдая при этом целевое назначение земельного участка, арендатор нарушает законные интересы арендодателя. Суд не может признать существование права у одного лица, нарушив тем самым права другого лица.

Так, органы местного самоуправления выдали предпринимателю разрешение на реконструкцию металлического сборного торгового павильона с учетом возможного демонтажа. В пояснительной записке к проекту реконструкции торгового павильона указывалось, что конструктивная схема определяет возможность быстрого демонтажа без вложения значительных средств. Но в результате реконструкции павильон превратился в строение капитального типа. Суд отказал в признании права собственности предпринимателя на возведенный объект капитального строительства, так как истец нарушил принцип разрешенного землепользования (постановление ФАС ПО от 19.02.2008 N А49-3028/2007-128/24 ).

Несоблюдение строительных норм и правил при возведении объекта приводит к признанию его самовольной постройкой

Разрешенное землепользование зависит не только от волеизъявления собственника земельного участка, выраженного при заключении договора аренды, но и от императивных указаний закона.

Так, постройка признается самовольной, если она возведена с нарушением норм и правил охраны линий электропередачи (постановление ФАС СКО от 12.02.2008 N Ф08-349/08 ). Не предназначен для строительства земельный участок, расположенный в полосе отвода железных дорог (ст. 90 ЗК РФ), поэтому возведенный на нем объект капитального типа, соответствующий по своим техническим характеристикам и конструктивному исполнению строительным нормам и правилам, все равно является самовольной постройкой (постановление ФАС СКО от 30.09.2003 N Ф08-3580/2003 ).

Строительный объект, возведенный собственником земельного участка, может быть признан самовольным

Разрешительный порядок осуществления застройки обусловливает возможность признания самовольным возведения объекта недвижимости даже несмотря на то, что его осуществлял собственник земельного участка, отведенного для строительства. Ведь разрешение на строительство всегда персонифицировано и содержит указание на площадь застраиваемого земельного участка, характеристику возводимого недвижимого объекта и реквизиты собственника создаваемого объекта. Поэтому если у застройщика имеются надлежащие права на земельный участок и документы о приемке объекта в эксплуатацию, но нет необходимых разрешений на строительство, постройка признается самовольной (постановление ФАС ДВО от 30.08.2002 N Ф03-А73/02-1/1702 ).

В ходе рассмотрения одного из споров выяснилось, что между ООО и одним из государственных институтов был заключен договор простого товарищества с целью строительства и дальнейшей эксплуатации автозаправочной станции. В качестве вклада в совместную деятельность институт предоставил земельный участок, находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании. Земельный участок был передан обществу на основании договора аренды для обустройства контейнерной автозаправочной станции за счет средств арендатора. Договор простого товарищества впоследствии был признан ничтожной сделкой, а следовательно, арендатор утратил право на возведение строений на соответствующем земельном участке. Кроме того, судом было установлено, что разрешение на строительство автозаправочной станции выдавалось не ООО, силами и средствами которого была возведена эта станция, а институту. Таким образом, разрешительный порядок строительства не был соблюден (постановление ФАС МО от 11.02.2008 N КГ-А40/93-08 ).

Приведенное постановление суда демонстрирует единообразный подход арбитражных судов к оценке договоров о совместной деятельности с участием некоммерческих организаций (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве"). Строительство является разновидностью предпринимательской деятельности, следовательно, участником договора, заключаемого с целью строительства, не может быть некоммерческая организация (постановления ФАС ВВО от 12.05.2005 N А11-4316/2004-К1-2/141; ФАС МО от 11.02. 2008 N КГ-А40/93-08 ).

Судебное признание права собственности на самовольную постройку - это исключительный способ защиты права

Застройщик может использовать судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку, например, для того, чтобы обойти установленный порядок получения разрешений на строительство. В частности, имеется в виду ситуация, когда строительство ведется на отведенном для этих целей земельном участке, но без получения необходимых разрешений. Однако суды не должны подменять органы, уполномоченные давать разрешение на строительство и согласовывать застройку. Поэтому признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке должно оставаться исключительным способом защиты права . Его следует применять, если истец по объективным причинам не может получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в установленном порядке (постановление ФАС ЗСО от 18.10.2006 N Ф04-6949/2006 (27644-А46-22) ).

Поскольку отсутствие разрешения на строительство восполнить невозможно, истцу необходимо с помощью судебнотехнической экспертизы доказать соблюдение строительных норм и правил . Любые другие документы, представляемые суду взамен разрешения на строительство (заключения местных центров гигиены и эпидемиологии, государственной противопожарной службы МЧС России и др.), должны подтверждать эксплуатационную надежность возведенного объекта (постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2008 N 17АП-119/2008-ГК и от 14.02.2008 N 17АП-608/2008-ГК ).

Соблюдение условий застройки позволит избежать квалификации объекта в качестве самовольной постройки

Таким образом, для исключения самовольности создания недвижимого имущества должны быть соблюдены следующие условия застройки:

1. приобретение земельного участка в собственность или получение разрешения на его застройку от собственника;
2. целевой отвод земельного участка;
3. получение необходимых разрешений;
4. выполнение строительных работ, соответствующих строительным и градостроительным нормам и правилам;
5. сдача завершенного строительством объекта в эксплуатацию;
6. государственная регистрация прав на вновь созданное недвижимое имущество.

*1) См.: Щенникова Л.В. Самовольное строительство в России: объективная оценка и неожиданные гражданскоправовые последствия // Законодательство. 2006. N 3. С. 18-22.

*2) Комментарий судебно-арбитражной практики / Под ред. В.Ф. Яковлева. Вып. 12. М., 2005. С. 34.

*3) См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина . М., 2002. С. 523.

*4) Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 81-83.

*5) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской . М., 2004. С. 48, 49.

*6) Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимого имущества: Автореферат дис. ...д-ра юрид. наук. М., 2006. С. 12.

*7) Попов М. Предоставление земельного участка для строительства: завершение процедуры // Хозяйство и право. 2006. N 9. С. 114; Ерш А. Земельный участок как объект гражданских прав // Хозяйство и право. 2006. N 4.С. 43-44.

*8) Моргунов С. Правовые проблемы самовольной постройки // Хозяйство и право. 2004. N 5. С. 109, 118.

Журнал "Арбитражное правосудие в России" N 6/2008, О.А. БЕЛЯЕВА, ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, доцент Академии народного хозяйства при Правительстве РФ, кандидат юрид. наук

Последний «тренд» московской действительности – борьба с самовольными постройками граждан и предприятий. Под угрозой сноса оказываются как объекты временного, так и капитального строительства. Рассмотрим факторы присвоения статуса «самовольной» постройки и возможности защиты объекта при разбирательстве в суде.

Понятие самовольно возведенного объекта предполагает строительство без соответствующих разрешений. Это значит, что в категорию попадает недвижимость капитального и временного типа, которую могут демонтировать из-за отсутствия права собственности.

Даже если строение внесено в список ЕГРН, но имеет признаки здания, возведенного самовольно, его тоже придется отстаивать: внесение в реестр не является веским основанием для признания незаконности строения и не удовлетворения судебного решения о ее сносе.

Сам факт наличия объекта в ЕГРН является правовым основанием для выдачи акта государственного органа (разрешения) на возведение строения как основания для выстроенного здания. Доказывать, что постройка была куплена законно, представляя документы сделки, тоже бессмысленно – собственника это не убережет от сноса. Единственная возможность получить компенсацию – истребовать убытки с первоначального собственника, продавшего объект, который признан самовольной постройкой.

Признаки для признания объекта самовольной постройкой регламентированы кодексом гражданского законодательства государства :

1. Нет оформленных прав на надел земли, на котором выстроен объект. Это нарушение нормы земельного законодательства. Право собственности или право аренды должно быть с правом возведения строительного объекта.
2. Нет разрешения от градостроительного комитета. В этом случае здание признается незаконным в соответствии со ст. 51 ГК РФ.
3. Нет разрешения на возведение постройки из-за того, что это ограниченно правами пользования участком. То есть, надел есть и даже в собственности, а вот строить на нем нельзя.
4. Нарушены правила территориального зонирования.
5. Объект реконструирован, при этом переделки привели к тому, что возник новый объект. Сюда же входит пункт о реконструкции с нарушением градостроительных нормативов.

Однако если перепланировка, переоборудование недвижимого имущества не привели к созданию нового объекта, статья 222 Гражданского кодекса не регулирует данный фактор, как и разрушение построек временного типа.

Органы, принимающие решение о сносе

• Полномочия о решении по сносу постройки, признанной самовольной, в административном порядке с сентября 2015 года отданы следующим организациям: местного самоуправления городского округа, муниципального района. Причина: возведение объектов в зонах особых условий использования, например, если это санитарно-защитная зона, территории общего пользования, охранные зоны культурного наследия, полосы отвода инженерных сетей.

Важно! В соответствии со ст. 22 ФЗ от 30.11.1994 г. объекты религиозного значения не могут быть признаны самовольными постройками.

• Также принять решение может суд, в части удовлетворения исков, требований муниципальных, местных органов власти. Однако исковые требования от органов самоуправления местного порядка могут быть обжалованы в судебном порядке. Уже есть практика удовлетворения исков о признании незаконности требований о сносе, в части не нарушения закона о праве собственности о наделе земли под объектом (сюда же входит существующий договор аренды с федеральным собственником участка). Есть практика отказа в сносе при предъявлении инженерно-топографических планов, как доказательства не нахождения объекта в полосе отвода инженерных сетей.

Судебные споры по данному вопросу

Виды судебных споров различаются по нескольким факторам.

Спор по исковому заявлению о признании права собственности на постройку, признанную самовольной, от лиц, выстроивших объекты. В этом случае истец может выиграть дело только если:

• На участок земли под объектом есть право собственности, договор бессрочного пользования или прочие законные права;
• Объект не нарушает градостроительных норм, что подтверждено документами планировки территории, правилами застройки, пользования земельным наделом;
• Не нарушены требования безопасности, в том числе правила пожарной безопасности, строительные нормы и прочие технические регламенты, права третьих лиц.

При нарушении хотя бы одного пункта, шансов на сохранение постройки у собственника очень мало. Смягчающее обстоятельство при отсутствии разрешения на постройку есть, но только если истец докажет что принимает меры по легализации объекта. То есть, документы для регистрации строения, ввода в эксплуатацию уже поданы. В этом случае по закону (м. 3 ст. 222 КГ РФ) истец может надеяться на признание права собственности на строение и отмену решения о сносе.

Спор по иску о сносе, если орган, уполномоченный принимать решение, заявляет сразу несколько требований :

• признание самовольной постройкой объекта недвижимого имущества;
• обязать ответчика самостоятельно снести строение;
• признание отсутствующих прав собственника на строение;
• обязательства об освобождении земельного участка путем демонтажа строения.

В общем-то требования противоречивые, но именно их могут заявить для того, чтобы предупредить возможный потенциальный отказ удовлетворения иска из-за неверного определения типа постройки. То есть, власти минимизируют риск отказа в положительном решении о сносе постройки из-за допущенных ошибок в формулировании исковых требований. В этом случае тип постройки (капитальная/временная) определяется в процессе решения вопроса, для чего назначается строительно-техническая экспертиза.

Следует знать, что первые два требования имеют отношение к объектам капитального типа (ст. 222 ГК РФ), вторые два – к постройкам временного типа (ст. 304 ГК РФ). Таким образом у ответчика возникает необходимость готовить аргументированные ответы на каждый вопрос требования.

Если после решения экспертизы, спор касается строений недвижимого имущества, например, по причине самовольной реконструкции, то требования о возврате объекту первоначального вида или сноса рассматриваются по критериям, признающим постройку самовольной. В случае, когда факт возведения нового объекта посредством самовольной реконструкции не доказан, нет признания изменений индивидуальных характеристик строения, то есть, все параметры (высота, площадь, этажность) остались такими же, как у первоначального объекта до проведения работ по реконструкции.

Чтобы разрешить исковой спор о приведении строения в первоначальный вид после осуществления работ по незаконной перепланировке, например, появилась надстройка, не придется доказывать обстоятельства, указанные в п.3 ст. 222 ГК РФ. Хватит документов, подтверждающих, что перепланировка не может быть признанной и не являлась реконструкцией объекта. Это можно сделать при наличии технического акта о состоянии несущих конструкций, допустимости норм и безопасности работ, выполненных в здании. Получается, что изменения никак не затронули конструктивные особенности объекта, его параметры надежности, безопасности, процессы проведены в рамках разрешенных строительных норм.

Если обстоятельства по вопросу установлены в фактическом порядке, то необходимость в получении разрешения на строительство отпадает (подп.4 п. 1 ст. 4 ФЗ от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ).

Видео о том, как производится снос самовольной постройки

Фактические обстоятельства, необходимые для сохранения постройки

Собственнику пригодится информация, какие документы предоставляются, чтобы защитить постройку и доказать факт законности ее возведения. Самое сложное – доказать наличие всех обстоятельств, например:

• наличие разрешения на строительство или необоснованность отказа в его получении;
• местонахождение объекта в зоне разрешения строительства объектов спорного типа;
• наличие права на участок земли под строением у собственника/создателя объекта.

Чтобы доказать факты, ответчику придется предоставить в суд следующие документы :

• выписка из ЕГРН, договор аренды – помогут доказать законность владения, пользования участком или земельным наделом (в договоре аренды должны быть прописаны права на строительство);
• заявления об обращении в органы, уполномоченные на выдачу права на строительство зданий, а также судебные акты о признании незаконности отказов административных органов о выдаче разрешения на строительство истцу (ответчику);
• заключение экспертов о соблюдении правил застройки, соответствие нормам экологических, противопожарных правил, а также отсутствие нарушений/ущемлений прав третьих лиц.

В спорах с органами, уполномоченными в принятии решения о признании постройки самовольной с последующим сносом положительный результат для ответчика может быть достигнут при доказывании одного из 2-х фактов :

1. Соблюдение норм постройки в части экологии, противопожарных правил, истечения действительности срока предъявления исковых требований о сносе объекта, признанного самовольным строением (три года с той даты, когда орган узнал о возведении объекта).
2. Если здание было выстроено до 1995 года, то есть в период, пока в силу не вступила ст. 222 ГК РФ.

Срок давности рассчитывается для органов вне зависимости от наличия или перераспределения полномочий.

То есть, если требование выдвинуто органами местного самоуправления, впоследствии переименованными в органы районного, другого порядка или передаче прав прочим государственным организациям, но с даты предъявления уполномоченного законного требования о сносе самовольной постройки уже прошло 3 года – собственник может доказать факт истечения срока исковой давности. Считается, что нарушение прав органами определяется по дате внесения строительного объекта в списки ЕГРН.

Также собственнику будет нелишним знать, что придется доказывать факт признания строения объектом недвижимости. Это важно ввиду того, что органы власти заявляют требования применимые для капитальных и временных строений. В качестве доказательства факта отнесения строения к группе объектов недвижимости подойдет строительно-техническое экспертное заключение, паспорт БТИ на объект постройки. При рассмотрении споров по поводу капитальности строения, можно использовать преюдициальное значение данного факта.

Почему так важно доказать право отнесения строения к группе капитальных? Дело в том, что к временным застройкам применяются негаторные требования, то есть к ним не применяются правила исковой давности. Получается, что истечение 3-х летнего периода, то есть срока исковой давности – факт, которым может воспользоваться только собственник капитального объекта, признанного в этом качестве (недвижимость).

И тут снова нужно доказывать, но теперь отсутствие фактов:

• нарушения законных прав истца или гражданина, организацию - собственника земельного участка, если строение создавалось без его согласия (это просто, если ответчик и является собственником участка и тем, кто возводил строение);
• угрозе жизни и здоровья граждан (пригодятся экспертные заключения о правомочности и не нарушении правил/регламентов градостроительных норм).

Если у собственника земли (не собственника объекта) нет фактического права собственности на землю под спорным строением, а также нет положенного прямого согласия на возведение строения, право применения общего срока исковой давности подтверждается. Подтверждением для правомочности истечения требований по сроку исковой давности служат краткосрочные договоры аренды земельного надела под спорным строением – в суде факт принимается как осведомление истца о том, что на его земельном наделе возводится или уже существует строительный объект.

А теперь о постройках, которые появились до наступления 1995 года. Если доказать этот факт, то истец получает положительное решение по вопросу, а факт доказательства принимается как самостоятельное основание для отказа в решении сноса самовольной постройки. Такие правила закреплены в п. 1 ст. 4 ГК РФ в связи с тем, что гражданское законодательство в нашей стране обратной силы не имеет.

Если даты регистрации строения и фактического возведения не совпадают, крайне важно доказать именно дату строительства. В этом помогут следующие документы: план приватизации с распоряжением Госкомимущества об утверждении технического плана приватизации. В качестве косвенного доказательства того, что объект возведен до 1995 года, принимается акт оценки стоимости имущества при проведении приватизации.

Получается, что положительное решение в сторону ответчика суд примет только если доказать невозможность признаков отнесения объекта к самовольной постройке: истечения 3-х лет после даты узнавания органами о том, что есть спорный объем (срок исковой давности) или факт строительства до 1995 г., до того срока, когда в силу вступил ГК РФ.

Видео о том, как защититься от сноса постройки